北京XX度假山庄项目建议书 精品.docx

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北京XX度假山庄项目建议书精品

北京XX度假山庄

项目建议书

北京XX规划设计院

2009.12

前言

感谢您对我院的关注和信任，我院现就您的咨询给予回复。

北京绿维创景规划设计院认为旅游开发项目的成功运营需要解决项目市场定位、主题定位、功能定位、目标定位、战略定位、产品或项目设计、游憩方式、景观概念、收入模式、营销模式、管理模式和商业模式等问题，这些问题由科学系统的策划来解决。

只有在以上问题得出了合理科学的解决方案之后，才能通过技术规范标准落实规划布局，才能在景观设计真正从技术规范的层面体现主题、具备操作性以及实现投资回报。

因为按国家标准规定，规划和设计不解决具体的产品和运作问题。

北京绿维创景规划设计院是以旅游及旅游房地产的策划、规划、设计及投融资为主要业务的机构，由于全程各个业务环节都有优秀的专业团队配置，大部分的委托项目都是策划、规划、设计一体贯穿执行，这样使得委托方的委托要求能够得到最有效的贯彻，能为委托方节约了相当的时间和成本。

一、技术部分内容

（一）区域旅游总体判断——从本项目未来发展的角度去审视区域发展状况；

本项目位于北京市昌平区长陵镇老君堂西沟，属于十三陵风景名胜区核心景区范围内。

十三陵风景名胜区是经国务院批准的第一批全国重点风景名胜区之一，是世界文化遗产，世界知名人文景区，在世界上享有很高的声誉，每年吸引大量来自世界各地的游客来此地游览。

据统计，十三陵风景名胜区的游人规模近几年稳定为1400万人次左右，预测将来会继续保持稳定，不再增长也不会减少。

（二）项目发展潜力分析——资源、区位、市场；

本项目坐落在十三陵中的长陵后侧，距长陵1公里左右，距北京市中心30多公里，依托怀长路和八达岭高速公路与市中心连接，交通便利。

将来城铁昌平线十三陵站修建综合客运枢纽，为乘坐各种交通方式到达景区的游客提供多元化交通服务，交通将更为便利。

长陵是明朝第三位皇帝成祖朱棣和皇后徐氏的合葬陵寝，在北京十三陵中建筑规模最大，营建时间最早，地面建筑也保存得最为完好，它是十三陵中的祖陵，也是陵区内最主要的旅游景点之一。

明长陵

除长陵及整个十三陵风景名胜区外，本项目周边的旅游资源还有位于北部山区的碓臼峪自然风景区、双龙山森林公园、沟崖自然风景区、虎峪自然风景区等。

本项目是东城区房管局培训中心，是集餐饮、住宿、休闲、娱乐、会议于一体的国家二星级旅游饭店，占地面积为57亩，建筑面积12600平方米，客房102间，可容纳25-200人的会议室8个，可同时容纳230人就餐的餐厅1个和3个包间，娱乐设施由独立的娱乐楼（包括游泳馆和洗浴中心等）和单独的歌舞厅、室外网球场组成，另外还有自有林场300亩。

本项目青山环抱，林木茂盛，空气清新，景色怡人。

（三）项目主要问题诊断

本项目现在主要为东城区房管局培训服务，兼接待一些旅游团队和小部分散客。

东城区房管局现在觉得本项目档次太低，不太愿意选择本项目作为培训基地，除非本项目由二星级升到四星级。

十三陵风景名胜区的旅游接待主要依托北京市区，世界各地和外地来的游客来游览以后，大多回市区住宿。

因此，本项目的客源就成了现在面临的主要问题。

（四）项目初步发展思路

1、本项目应适应新的发展要求，提升档次，从二星级升到四星级，满足东城区房管局等会议客源的要求，留住主要的老顾客，并开拓新的会议客源；

2、本项目应针对北京的休闲度假市场，联合周边山区，开发山区生态观光旅游度假产品，主要提供登山观光、采摘休闲、餐饮娱乐、住宿度假等多种休闲度假功能，带动周边山区生态观光旅游和本项目休闲度假产品的发展。

3、本项目应充分开发地热资源，开发温泉康体疗养，做大做强休闲度假产品，与上述第2条考虑的山区生态观光旅游度假产品一起，吸引北京市的人来本项目度假，弥补本项目周末和节假日会议少的客源问题。

4、本项目还可考虑大力挖掘文化内涵，围绕明文化提升本项目，发展明代历史文化展示旅游产品，与以十三陵世界文化遗产作为一个整体来展示给游客，使游客能够了解到明代历史文化的真正特色和全貌，而不仅仅是目前开放的长陵、定陵、昭陵和神路等有限的几个景点。

构建神路游、十三陵游、本项目游系列游览线路，丰富历史文化旅游内涵，延长游览链，从而把本项目打造成世界级

文化旅游度假项目，把世界各地和外地来的游客中的一部分留在本项目住宿，保证本项目客源的长期稳定。

（五）项目定位

1、项目主题定位

本项目的主题定位为“明建文帝的出游线路”，通过形象再现明成祖朱棣发动靖难之变，起事攻打侄儿建文帝，建文帝被夺位之后出亡的线路，使人们了解建文帝的下落之谜，了解明代的那段历史，从而全面理解明代历史文化的特色。

2、旅游形象定位

“建文游路、水暖山青”

“建文游路”：

利用本项目各功能的布局，用建文帝途径的各个地点为各功能命名，并突出游路上南京神乐观、苏州吴中穹窿山、江西上饶三清山、泉州开元寺、印尼苏门答腊岛、武汉洪山寺、四川平昌望京乡、贵州长顺白云山、湖南永州新田县等各地的明代特色，形象再现建文帝的出游线路。

“水暖山青”：

“水暖”指本项目的温泉地热资源，“暖”字彰显活力；“山青”指本项目及周边山区良好的生态环境，“青”字彰显环境质量，表明本项目森林覆盖率高，环境优美。

3、项目功能定位

会议功能提升：

容纳200人的大会议室配设衣帽间；所有8个会议室全部配设电视电话会议设施、现场监控系统及视音频转播系统（含电视机、录放像机）、有录音扩音功能的音响控制系统、多媒体演示系统（含电脑、多媒体投影仪、实物投影仪等）、演讲台和电子白板、会议即席发言麦克风。

餐饮功能提升：

可同时容纳230人就餐的餐厅装饰成豪华的中餐厅；3个包间装饰要独具特色、格调高雅；另设简易西餐厅，能提供自助早餐、西式正餐；娱乐楼里的酒吧保留改造，提升文化氛围；最后，在新建的气派的大堂里设大堂茶吧，供客人饮茶、简餐和休息交流。

娱乐功能提升：

更新改造娱乐楼（包括游泳馆和洗浴中心等）和歌舞厅，室外网球场改建为室内网球场，另外考虑在大会议室兼设影剧场。

住宿功能提升：

装修豪华、家具高档、电器现代，全部设为大床单人房或套房。

增加生态观光功能：

利用自有的300亩林场，联合周边山区，开发山区生态观光旅游度假产品，主要增加登山观光、采摘休闲的功能。

增加温泉疗养功能：

在门口养鱼池打温泉，开发利用地热资源，开展温泉康体疗养服务。

增加文化展示功能：

在会议楼设展厅，展示明代有关建文帝的历史文化；另外，利用本项目各功能的布局，用建文帝途径的各个地点为各功能命名，并突出游路上南京神乐观、苏州吴中穹窿山、江西上饶三清山、泉州开元寺、印尼苏门答腊岛、武汉洪山寺、四川平昌望京乡、贵州长顺白云山、湖南永州新田县等各地的明代特色，形象再现建文帝的出游线路，向人们展示明代那段历史文化。

4、项目市场定位

根据本项目的主题、形象、功能定位以及对本项目的特点和市场大环境的分析，建议本项目可将客源市场定位如下：

一级市场：

东城区房管局等北京市的会议客源；

二级市场：

北京市的休闲度假客源；

三级市场：

国内外地来京旅游的客源；

机会市场：

国外入境来京旅游的客源。

（六）项目布局

（七）

（八）产品示意图

苏门答腊室内温泉外景

苏门答腊室内温泉

望京室内网球场

广东大堂室内示意图

广西会议楼外部装修借用元素之一

广西会议楼外部装修借用元素之二

新田餐饮楼外部装修借用元素之一

新田餐饮楼外部装修借用元素之二

云南歌舞厅内部示意图

白云住宿区外部装修借用元素

洪山住宿区外部装修借用元素之一

洪山住宿区外部装修借用元素之二

浙江娱乐楼外部装修借用元素

三清酒吧室外示意图

西山观光采摘区

神乐生活区

穹窿锅炉房外部装修借用元素

开元行政楼外部装修借用元素