设备运行管理规程流程图.docx
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设备运行管理规程流程图
设备运行管理规程流程图
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工程部各系统设备运行管理流程
單位名稱
設施設備維
流程
名稱
設備運行管理
任務概要
設備管理與日常
護部
管理
任務程序、重點及標
單位
節點
物業工程部
設備運行管理人員
设备承包商
準
A
B
C
1
開始
2
3
運行管理人員負責開
機全程運行狀況檢查
密切注意設備的各個
工況
設備全程運行檢查
設備各部件情況
如果出現故障，確定故
障的嚴重程度，如嚴
重，通知承包商維保，
工程部配合
4
發現故障
重大故障
如果設備運行正常，則
工程部人員定期檢查，
維保
否
是
维修
维修
5
6
定期檢查、維護
改動設備書面徵詢意見
實施
如果設備管理人員對
設備任何改動，應當書
面征詢承包商，得到對
方審批后，方可進行實
施；工程部嚴格檢查
檔設備非常態運行時，
應與承商取得聯繫，
審批
7
8
9
可行性確定
專業意見
設備運行超負荷、超時等
設備承包商確定其可
行性，并提供專業意
見，在專業指導下實施
實施
定期檢查
檢查記錄
10
設備管理人員對整個
系統檢查
配合
11
12
設備檢查完成后填寫
相關《系統檢查記錄》
1空调设备运行管理规程
1）目的：
确保制冷空调设备设施保持良好性能，保证空调温、湿度处于舒适范围。
2）适用范围：
制冷空调设备、设施的运行管理。
3）职责：
（3.1）制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。
负责空调设备的操
作、监视和记录。
（3.2）空调设备维修员负责设备检修，日常清洁维护。
（3.3）主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导
及检修、监督、检查。
4）制冷空调运行员工作程序：
（4.1）运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备。
（4.2）按照《空调机操作规程》进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中。
（4.3）及时调整设备，保持商场温度在适宜范围。
（4.4）巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷冻水循环状况。
（4.5）做好工作交接班，接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，
内容包括：
（4.6）制冷机组运行情况，各冷冻水泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、
结果。
（4.7）空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。
（4.8）巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。
（4.9）公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。
（4.10）每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。
5）制冷空调维修员工作程序：
（5.1）按保养计划进行维护保养。
（5.2）每月定期清扫空调机房。
（5.3）制冷机运行工作中，应协助运行人员检查冷却塔设备冷却水量、水质，发现
问题及时处理。
（5.4）
（5.5）
（5.6）
（5.7）
（5.8）
（5.9）
完成空调设施的维护、检修工作，保证其功能正常。
对设备定期更换的配件及时统计整理，呈交工程主管。
制冷机、空调机设备由运行员负责操作。
运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。
严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁。
运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。
（5.10）保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。
（5.11）运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护。
2空调运行巡视制度
接班查看交班记录，了解设备运行状况。
1）接班后巡视冷冻机房、冷水泵房、热力站等设备。
2）制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。
3）各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次。
4）巡视发现问题及时解决，相应调整。
5）巡视项目：
（5.1）新风机：
供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风
温差、风机皮带。
（5.2）各栋膨胀水箱、水位。
（5.3）排风机运行状况。
（5.4）冷却塔：
风扇、补水、电加热状况。
（5.5）交班巡视处理的工作、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字。
（5.6）当班出现问题记录，并说明原因。
3制冷机组开停程序
1）
2）
3）
开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动。
检查冷却塔处于运行或自动状态。
检查制冷机主控制柜是否送电。
4）制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过1/2位置。
5）油温应保持在（60℃~64℃）。
6）
7）
8）
9）
启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。
油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。
开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。
开启冷却塔风扇。
启动主机检查导叶行程、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电
流、温差。
10）记录主机运行状态，油温应保持在（43℃~48℃）。
冷却水温应在（27℃~32℃），
根据室外气温调整出水温度。
11）停机程序：
按停机按钮减负荷停机，停冷却塔风扇，冷却水泵、冷冻水泵，油泵
后润滑停机，记录停机时间。
相关表格
表4《空调设备巡检表》
表6《年度保养计划表》
4给排水设备运行管理规程
1）目的：
确保大厦范围内服务，卫生设施用自来水、热水及中水供应满足服务要求，排水设
施正常通畅，及时修复设备故障。
2）适用范围：
适用于大厦给水、排水设备和用水设施的维护管理。
3）术语：
给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。
4）职责：
值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。
维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。
给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。
负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设
备的检查工作。
5）值班员工作程序
（5.1）值班员按照《设备巡查规程》定时巡查设备，负责24小时运行的操作、监控、
记录、水质化验检查。
将设备运行状况和异常问题记录于《交接班记录本》
（5.2）设备机房每周清扫一次卫生，设备每月清洁一次。
设备、地面、墙壁无积尘、
水渍、油渍。
（5.3）及时完成报修单工作，日维修不压单、甩单，保证维修质量和数量的完成。
（5.4）值班员、化验员按时、按期进行水质化验，将化验结果记录在《交接班记录
本》上，并将化验单上报工程部。
6）维修员工作程序
按《给排水设备维修保养规程》要求进行维修保养。
并记录于《设备维修表》《储水
箱清洗、消毒记录表》。
7）主管职责：
（7.1）负责给排水设备、设施的综合管理，包括技术资料，档案收集、保管。
负责
设备配件材料的采购计划的编制工作。
（7.2）对给排水设备设施维护、保养提供工作指导及监督检查工作。
（7.3）定期将计量用压力表、流量表更换下来集中送检。
（7.4）每年12月制定下一年度设备检修计划，编制《给排水设备计划检修表》，
并按运行情况制定相应的大修计划。
（7.5）绘制上年度大厦用水曲线图，上报工程部。
8）工程部经理职责：
（8.1）每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备设施及维修工作进行一次检评。
（8.2）审核《水泵设备计划检修表》《储水箱清洗消毒记录表》及大修计划。
9）设备间管理工作程序：
（9.1）非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准后，由本专业人员
陪同，方可进入。
（9.2）设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作。
（9.3）控制柜转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。
连续运转的泵类设备每隔
15天轮换使用。
（9.4）保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活，无破损。
（9.5）不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，方可进
行。
（9.6）使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设
施要安全可靠，做好挥发腐蚀物品的存放保管。
10、停水管理工作程序：
因维修等原因停水，应由给排水主管报告工程部经理，经理批准后转呈大厦领导，
经过获准和相应部门经理会签，并提前24小时发函通知。
应得到大厦值班经理的
调度许可再实施。
对突发的故障（事故）停机应立即报告工程值班室大厦值班经理
（夜间）。
并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后30分钟内报告给工程部经
理，大厦值班经理和有关部门。
11、季节防护措施：
（11.1）夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出
入口处预备沙袋等防汛措施。
（11.2）冬季前检查各供水管道的保温，并修补破损处，保持保温层完整，需防冻
池水的部位，要提前做好准备。
5给排水设备、设施操作规程
1）
2）
3）
4）
5）
目的
给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。
适用范围
给排水设备、设施的操作。
术语
指专用设备固有的特性和作用功能。
职责
值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。
给水设备操作规程
（5.1）检查水箱水位、电源开关、水阀位置。
（5.2）开启进水阀，关闭泄水阀。
（5.3）水泵控制开关，转到“手动”位置。
（5.4）按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。
（5.5）缓慢打开出水阀门观察压力表指旬上升位置。
（5.6）压力表指针低于0.4MPA时，将压水阀门关水，噪声将下降。
（5.7）指针上升超过0.4MPA时，再慢开泄水阀，噪声继续下降。
（5.8）指针在0.8MPA时，可将压水阀门全部打开。
（5.9）按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。
（5.10）将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状态。
6）
排水设备（潜水泵）操作程序
（6.1）手动操作
控制箱转换开
关拨到“手动”位置
（6.2）自动运行
按“启动按钮水
按“停止”按钮
泵运转
水泵停止运转
将潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。
6给排水设备巡查规程及线路图
1）
2）
3）
4）
目的
保证给排水设备、设施的运行正常，所有设备在受控状态。
适用范围
名品城各部位给排水设备、设施。
职责
值班员负责按规定时间、内容对设备的运行状况进行检查、调整和记录。
工作程序
（4.1）
巡视要求
（4.1.1）
（4.1.2）
水泵运转声音，泵体温度，电机温度均处在设备说明的范围之
内。
水位，水压，仪表指示在控制和要求数值位置上。
（4.1.3）水泵运行的控制开关，档位，选择位置处在正确和正常指示上，
电源箱内电器无噪声、电流、频率，电压指示在正常位置上，
指示灯显示正常。
（4.1.4）
（4.1.5）
水箱、水池水位在受控范围，周围环境无滴、漏现象。
生活水箱检查口锁具要完好可靠，无任何异常现象。
（4.1.6）消防、喷淋供水泵状态检查，水压是否正常，电源指示灯显示，
消防水池水量充足。
（4.1.7）
室外消防栓、消防喷淋水泵结合器周围环境有无改变或异常状
况。
（4.1.8）巡视时间：
每天6:
00，8:
00，10:
00，12:
00，14:
00，16:
00，
18:
00，20:
0022:
00，24:
00，2:
00，4:
00
（4.1.9）以上项目需要每日进行。
7水泵房运行管理制度
1）水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保
养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主任
处理。
2）
泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其他人员不得操作，无关人员一概
不得进入泵房。
3）
消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简
单、清楚及明确。
4）
生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，遇有不良接合及动作应进行调校
及打磨。
5）消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查，每年
进行一次全面检查。
6）
7）
水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。
泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。
8）
技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经
理/主任审阅。
9变、配电设备运行管理规范
1）目的
确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。
2）适用范围
我方接管区域变、配电设备的管理。
3）职责
（3.1）配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。
（3.2）维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。
（3.3）强电运行主管负责变、配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督。
强电
维修主管负责外围电气设备的计划维保，并根据设备运行情况和工单反映出的
问题及时调整工作。
强电主任负责上述工作综合管理，并协调与其他专业部门、
单位的关系。
（3.4）工程部经理负责上述工作检查及停电检修前发布通知。
4）配电室运行工作程序
（4.1）值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电
负荷的变化，按时填写《电力使用状况表》。
（4.2）根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功
率因数维持在正常水平，保证用电安全。
（4.3）严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停
电处理规程。
（4.4）每天做好交接班工作，接班人员应提前10分钟到岗与上一班人员进行认真的
现场交接，交接内容事项：
（4.4.1）每天填写运行记录于《交接班记录本》。
（4.4.2）询问设备运行中有无故障，出现故障的处理经过及目前需注意的问题。
（4.4.3）公用工具、钥匙须当面点清，接班后发现工具损坏、丢失钥匙不齐等问
题，由接班人员负责。
（4.4.4）及时转达供电局停电通知或上级指令，不得延误耽搁。
（4.4.5）故障排除过程中，交班人员不得下岗，接班人员有协助解决的义务。
（4.4.6）配电室卫生每天清洁一次，相关设施保持干净、整齐。
5）维修员工作程序
（5.1）按《电气设备计划检修表》的要求进行维修保养。
（5.2）执行上级指令安排的电气设备增改安装工作。
（5.3）按期完成日常电气设施的维护工作和维修工单的维修内容。
6）变配电室的管理工作程序
（6.1）非工作人员不得进入变配电室。
特殊情况须经主管以上人员或工程部经理批
准后，由值班员陪同方可入内，并有人员入室登记。
（6.2）变、配电室设备由值班员负责操作，其它人员不得擅自操作。
（6.3）操作前填写工作票、操作票，一人操作、一人监护，完成后操作过程记录交
接本。
（6.4）变、配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，
发现异味、通风温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，及时通知工程值班室派
人解决。
（6.5）应急照明灯应保持电量充足，每班检查一次，保持随时能使用。
（6.6）保持消防设施完好，禁止吸烟。
7）停电管理工作程序
需要停电才能进行设备检修时，事前由强电运行主管编写停电报告，经工程部经理
审核批准后，交由管理处领导进行复审、批准后转发下文两份，强电主管一份做为
实施指令，另一份由工程值班台负责组织其它专业配合执行指令工作。
工程部值班
在约定时间停电前1小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。
检修完毕后，
检修人员及时通知工程值班台，由工程值班台通知物业总值已恢复供电。
10变电室巡视制度
1）巡视高低压设备时人应与带电体保持安全距离。
2）按规定定期重点对高压开关、变压器、电容器、直流屏（蓄电池组）进行
巡视检查，检查电压、电流的指示是否正常，是否在规定的范围内。
3）高压开关信号指示与开关实际状态是否相符运行，声音是否正常，变压器
接点有无放电及过热现象，有无异常声音。
4）值班人员应对直流屏的蓄电池进行巡查。
5）直流屏的输出电压是否正常，各种仪表运行是否正常，有无异常声响，异
常气味和过热现象。
6）值班人员应检查信号屏的灯光指示信号，报警信号声响有无异常，直流系
统有无接地信号。
7）值班人员应对设备的运行情况进行记录，发现设备出现异常应立即采取措
施，并进行处理，同时向上级主管领导汇报。
8）高压设备发生一相接地故障时，人体与接地点的距离，室内不小于4米，
室外不小于8米，进入上述范围人员应穿绝缘靴，手接触设备的外壳和结
构时应带绝缘手套。
11高压配电室巡视检查制度
1）
2）
3）
4）
5）
6）
值班人员巡视高压设备时，应与带电设备保持规定的安全距离，禁止越
过遮栏巡视。
值班人员应按规定定时对高低压设备进行巡视检查：
检查电度表、电流
表的指示值是否正常，并在规定范围内。
值班人员应认真检查高压开关信号指示是否与高压开关的实际位置相
符，运行声音是否正常、变压器瓷套管有无放电现象、接头有无过热现象。
值班人员应认真对直流屏的蓄电池组进行检查。
直流屏输出电压是否正
常，各种仪表指示是否正常有无异常声音、异常气味和过热现象等。
值班人员应认真检查信号屏的各种灯光信号、警告信号、事故信号、声
响是否正常，直流系统无接地信号。
值班人员应认真对设备的运行情况作好记录，发现设备出现异常情况应
即时采取措施进行处理，处理不了的应立即向上级主管汇报。
12倒闸操作制度
1）操作票是防止误操作（错拉、错合、带负荷拉隔离开关及带地线合闸等）
的主要措施，变（配）电所的倒闸操作应填写操作票。
2）变（配）电所的一切操作须得到电气负责人或供电局调度所调度员的命令
或许可（同时复诵无误后将发令人、许可人及时间填入值班记录本）。
3）在变（配）电所电缆线上工作时要求停电，值班人员必须在接到电气负责
人书面要求后，填写操作票，方可进行操作。
4）操作票应按操作顺序填写，不应涂改，禁止使用铅笔填写。
5）操作票填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、
操作时间等，操作票应进行编号，已操作过的应注明“已执行”，保存期
限不应少于3个月，
6）倒闸操作应由两个人进行，倒闸操作前应根据操作票内容在模拟板上进行
核对性操作，操作中应认真进行“监护制”、“复读制”每操作完一步即
应核对由监护人在操作项目前划“√”。
7）操作中发现疑问时，必须立即向调度员或电气负责人报告，弄清楚后再进
行操作，不准擅自更改操作票。
8）操作人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿长袖衣、长裤。
用
绝缘杆拉、合隔离开关或经传动机构拉合开关及隔离开关时，应带绝缘手
套，操作室外设备时还应穿绝缘鞋。
14电梯设备运行管理规范
1）目的
确保大厦范围内服务。
要求：
电梯24小时正常运行，及时修复设备故障。
2）适用范围
适用于大厦的办公楼、公寓和商场设施的维护管理。
3）术语
电梯是保证大厦正常运转的重要交通设备。
4）职责
负责商场内各种电梯的值班运行，完成每日例行检修并做详细记录，重大问题应及时
向工程部报告，并监督好外派单位的维修保养工作。
5）值班员工作程序
（5.1）值班员按照电梯巡检制度定时巡查设备，负责24小时运行的监控和检查，
将设备运行状况和异常问题记录于《电梯检查表》、《交接班记录本》。
（5.2）定期清理电梯机房、井道房、工作间，每次维修工作完成后均应及时清理现
场，保持环境卫生。
6）维修人员工作程序
（6.1）电梯发生故障困人时，应立即赶到现场，排除解困，确保被困人安全（10
钟之内）。
分
（6.2）值班台发工单，维修人员应立即前去检修，做到不压单、不甩单。
（6.3）值班员在巡视中，发现问题需要停梯检查时，必需经物业部同意后，方可
操作。
7）主管职责
（7.1）负责电梯系统设备的日常维护、保养、检测及系统员工考勤，纪律检查和
考核。
（7.2）监督外判维修保养合同的执行情况。
（7.3）完成工程经理，总工程师及工程主任下达的其它工作任务。
8）工程部主管职责
每月最后一星期组织有关人员对电梯设备的维修、保养情况进行检评。
9）电梯机房管理工作程序
（9.1）非工作人员进入电梯机房，需电梯主管或工程部经理批准后由本专业人员陪
同方可进入。
（9.2）电梯机房内的机电设备由值班员负责操作，其他人员不得擅自操作。
（9.3）保持设备间良好的照明、通风，门锁开启要灵活、无破损。
10）使用器具工具应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠。
11）季节防护措施
（11.1）夏季前对电梯机房内通风系统进行检查，保持机房正常通风。
（11.2）冬季前对电梯厅门的重砣进行调整，保证电梯开关门正常。
15电梯安全操作制度
1）任何电梯（客梯、服务梯、货梯、消防梯、扶梯、观光梯）均必须经劳动局检查验
合格，取得运行许可证，方可投入使用。
电梯操作、维护人员须经专业培训，持证上岗。
2）每日工作前，应检查开、闭门是否正常，轿厢内照明是否正常。
3）先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行正常情况。
4）检查内外电锁是否失效及电梯外招呼的信号或指令的执行是否正确。
5）轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。
6）不可用身体或脚操作，不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。
7）当电梯在运行时，禁止揩拭，润滑或维修机件（检修时例外，但要做好安全措施）。
8）运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取相应的保护措施。
9）严禁用检修速度作为正常行驶，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许
以手动启闭轿箱门作为电梯的起动或停止。
10）轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运长物体。
11）电梯因某种原因失控或发生超重而无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾
驶人员和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，可借各项安全装置的自动作用，将电梯
予以停止。
12）如果电梯在行驶时突然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维
修班班人员到场处理故障，严禁人为强行开启电梯，跳窗逃生。
13）电梯发生事故，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场，抢救伤员需移动时，
须设置标设，并及时上报有关部门，听候处理，随后采取有效的防护，维保措施，及时
维修，力量不足可聘请市劳动部门安全认可的单位进行维修工作。
14）每星期一次全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，
外招呼，轿厢门开闭按键，楼层选择键等操作是否正确灵敏，安全门档，对讲话机，警
钟，救生窗，紧急照明灯，超载报警器等保护装置是否有效，启动，运行，停落是否平
稳，门的开关动作以及轿厢运行中有无异常声响，各电器设备有否损坏，井道有否被严
重水浸，如果操作员遇到升降机有异常情况，应尽快通知专业电梯维保单位检修。
严格
按照南京市监督局发布的《电梯维护保养安全规范》做出预防性维修保养计划，并安排
专业技术人员如期实施。
16电梯巡检制度
1）
电梯维护人员每日在电梯的巡视当中充分发挥感观能力，迅速判断问题、解决问
题，
升级会员 