文塔公园小区规划文本.docx
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文塔公园小区规划文本
文塔公园居住小区规划设计说明
一、项目概述
1、区位分析：
“文塔公园”住宅小区位于顺德市桂洲振华大道和文塔路交汇处的新兴发展区。
交通网络日益完善，小区周边房地产业发展很快，商业配套发达、文教设施完善、历史风韵浓郁，这些因素皆为小区的规划设计提供了一个高起点。
小区附近的始建于乾隆年间的文塔公园和大凤山公园为桂洲两大标志性公园和当地重要的自然与人文景观资源，因此有较为广阔的发展前景。
2、住宅小区基地分析与评价：
基地位于振华大道和文塔路东北侧，西南面依傍“文塔”、“砚池”，北望“大凤山公园”，东面紧邻“文华中学”，西近“中心小学”。
用地地势开阔，环境优雅，身处古今文教之中心，秉承上下风水之宝地，利于建设一个环境质量优良的精品住宅小区。
而基地地处广珠快速路西，文桂路、文塔路桂洲主要干路的中心位位置，“翠湖山庄”、“宏雅苑”等成功楼盘的环绕更令其易成为众人们关注的对象。
用地东南角为5层的新邮电大厦，呈“L”型展开，应注意避免其对部分住宅的间距和视线影响。
北面“翠湖山庄”多为低别墅，视线开阔，绿化条件较好。
南面与文塔公园隔街相望，古塔幽幽，数目葱茏。
3、建筑红线后退道路和用地红线的距离：
东、南、西、北面后退振华大道、文塔路、教育路、中华路边线5米（首层设置商业裙房）。
二、规划设计依据
《广东省标准居住小区技术规范》
建设部《优秀居住小区标准》
国家建筑设计有关规范、规程
规划、建筑设计要点及附图
其它有关行政要求
三、总体规划设计原则
1、追求区内住户各户型之均好性，力求使每户，乃至每户中的主要厅房都拥有良好的户外景观以及朝向。
以最终达到房地产发展商及购楼住户的双赢局面。
2、整体住宅建筑群应富有标志性，拥有鲜明的形象和不凡的气质，以增大住区的影响力和吸引力。
3、在经济节省的前提下，通过适当建设小高层，以降低建筑覆盖率，扩大绿化面积，使每栋住宅有如置身于一片绿地之中。
发展生态型住宅小区。
4、住宅小区内的庭园景观应有自身鲜明的自然与人文特色，借鉴中国传统园林布局，创造“宁静和谐”的园林气氛，塑造“以人为本”的多重交往空间。
5、住宅小区与文塔公园有机地组合成富有特色的人文与自然景观，使之成为增大购买吸引力的一大要素。
6、户型设计应富于弹性，使发展商可以依据市场需要而做适时地调整户型比例。
四、总体规划设计的空间布局
1、基于住户景观的考量
对“均好性”的追求，既保证住区内各户都有卖点，是房地产商追求的一个重要指标。
本规划设计中的空间布局正是着眼于此点，力求创造一个能为尽可能多的住户提供优良户外景观的空间形态。
（1）在相同基地面宽的条件下，将建筑的直线型排列拉伸为曲线型，并为合成有着乐章般的空间节奏的景观轴线，从而令更多的住户房间获得优良的户外景观，同时又在各建筑群的曲线凹位处围合成若干个相对独立的主题景园高潮，景观视觉轴线层层递进，从而极大丰富了景观层次，使得小区内几乎每户均能观赏到优美的庭园景观。
（2）规划布局在创造小区内部景观的同时，也注重对基地周边有利于景观的借入，小区建筑群总体布局趋于南向及东南向，并在南采用多层户型，从而利于小区对文塔公园的借景，并充分导入南向阳光和空气
2、基于住宅小区整体建筑形态的考量
规划设计中不仅有对群体平面布局“内外、人车、动静”功能分区的考量，还充分利用整体布局的横向设计语言，这种横向设计语言是通过住宅楼的拼接排列而自然形成的，并形成几条气韵相连的曲面韵律感和层层错落的屋顶富有锐气的飘板折线，其恰当的尺度为城市远景提供优美的轮廓线，同时也成为了小区与众不同的标志。
3、基于街景及城市空间形态的考量
振华大道西面的多个小区，“一字摆开”，行列式的规划布局使街道空间逼迫、单调、缺乏变化。
规划以圆形高层点式住宅与活泼的低层会所建筑作为突破，打破了板式街道空间的单一格局，丰富起伏的建筑轮廓线使振华大道的城市空间有了“呼吸”的空隙和瞩目的焦点。
五、小区环境景观规划设计
1、生态性
（1）营造层次丰富的小区内部生态景园
规划方案通过对建筑群体的组合，形成了一个相对较大型集中的中心景园，以及其它几个各具特色相对独立的较小的主题庭园，它们各自与中心景园相串联形成了小区内部的景园体系。
这些景园在小区内形成一条主要景观轴线及若干景轴分支，由喷水池广场延伸至圆形“凤鸣塔”广场的中心景区，以曲折的伸展水面为主，配以河岸植被、亭台、小桥等小品，形成了小区内纵伸悠远，雅致宁静的主体休闲空间。
而由主轴放射出的副轴线转折至人行主入口，转折至会所入口广场，转折至“四山群赴”再转折至“文塔牌坊”，这些景观副轴以铺地广场、喷水、几何形叠水、西班牙大台阶及大王椰等高大植被为主，纵横跌宕，几番开合起落，形成较为开阔的对称景园与纵深的不对称景园的强烈对比为住户创造了近景、中景乃至远景的多重景观层次，从而让“景观”真正成为本小区的一大卖点。
（2）构架完善的生态水域体系
水体是建筑中灵性的空间，规划方案将水体赋予了不同层次的属性，有中央景区的休闲式园林水景。
有几何圆形的欧式喷水广场，有蜿蜒曲折的沿河亲水空间，还有环绕住户大堂的浅水清溪。
从池塘河边漫步到水中嬉戏，直至归家前经过小桥流水。
住户在小区生活中体验到了完善的具有岭南特色的水域体系和动人的水的乐章。
2、文化性
（1）文化特性
文塔概念：
桂洲是个河网纵横的水乡，她没有雄伟的名山大川，但古桂洲人悉心经营这块土地为我们留下了不少景色幽雅、构造别致、富有艺术价值的古迹。
桂洲文塔始建于乾隆59年（公元1794年），为桂洲外村胡氏家族兴建的风水塔。
文塔建筑别具一格，极富文采。
塔身七层，门额朝东南方，上为副贡生胡俊书题“四山群赴”，耐人寻味，也寄托着人们对读书人的期望。
文塔景观：
外景观：
小区秉承中国园林“引景”、“借景”的造景手法，将“文塔”引入小区环境的视觉领域，并使之成为多数住户的“景窗”焦点
内景观：
小区将“文塔文化”引入园林造景。
景观主题围绕这一因子展开，在于营造出古风悠扬的人文氛围。
（2）社区特性
空间整体性：
空间围合完整，绿地成规模，利于形成平衡的生态系统。
“动”、“车”在外，“静”、“人”在内的功能分区确保区内环境的质量，为小区内住客的各项活动提供了完整的空间与环境。
聚人空间（小区客厅）：
以水体、雕塑、活动器械为活动活动中心，以老人和小孩为主要吸引对象，集中的大环境为住客提供了视觉交流、语言交流、情感交流的场所。
适宜的尺度创造了更多的人与人之间寻找共同点的机会。
休憩空间：
动中取静，以乔木科植物为中心结合休憩设施和架空层，创造树影婆娑的半私密性空间和“宁静致远”的气氛。
六、小区流线规划设计
规划设计以人车分流，商住分流为指导原则，做到机动车不进入小区内步行环境，外部商业人流不进入小区内部空间环境。
1、行车流线：
小区车流主要来至振华大道和文塔路，小区将主要住户车行入口设于中华路，车流直接引入地下车库入口，减缓小区交通对城市干道交通飞压力。
小车可在落客后直入地下车库。
住宅家具车辆运输亦在地下室运行，货物从各住宅地下层货梯运至各层住户。
在基地西南角沿振华大道和文塔路设有会所地下车库出入口，住户在港湾落车后可进入会所或小区。
另外，基地沿振华大道和文塔路设有一公交车停靠港湾，以便利住户享用城市公交系统。
2、行人流线：
住户可从基地沿中华路开设的主人行入口广场进入小区。
在会所前落车的住户可经会所边人行入口进入小区。
住户也可由文塔路行人次入口进入，而后通过小区内部环绕楼宇道路，抵达各自的住户大堂。
3、紧急车辆通道
小区设可环绕至各楼宇的4米宽硬石铺路，平时为区内人行道路，紧急时可供消防及救护车使用，此道路在各尽端出设有15m*15m的回转端，并于基地三边与外界城市道路连通。
4、自行车库
基地半地下车库南边、西北角分别设有自行车库及其出入口。
七、建筑单体布置
1、住宅塔楼
空间布局形成了小区北高南低的建筑走势，利于引入阳光和风景。
而B、D、C座的叠级式上升形式，构成整个小区建筑群的高潮。
同时由于C座位于小区内景观最纵深处。
楼层高、套型面积、大景观好，从售楼角度看也十分合理。
（1）住宅底层架空，以保持园林景观的通透性。
景观因此得以在住宅底层沿地平面展开，同时住宅楼在排列中适当断开，以利于建筑和景观的视觉沟通，以及小区内空气的流通
（2）住宅外立面处理，追求整体效果的清新淡雅，以及顺畅的韵律感。
飘窗台之间的铝百叶，以及住宅阳台飘板的节奏变化则产生了丰富的细部层次，同时为住户提供更多的绿化层次，理性风格的屋面飘板绝无“飞横跋扈”嚣张态势，而是在规矩中寻找完美比例。
“书卷气”的视觉舒适感是外立面设计的重点。
2、商铺区域规划
小区首层商铺主要布置于中华路、教育路和文化路一侧。
这种布置促进了沿马路一带的商业活动，以便为方案在城市设计和商业方面成功造势。
公共会所及配套用房：
小区会所设置于临振华大道和文塔路裙房二层的南端（小区人行入口广场以南），而会所入口大厅设计为一圆形大厅，其外立面运用花岗石以产生时间的恒久与体量的坚实感。
而这一实体的圆形又正好与主入口的光棚、水景形成虚实、光影的对比，并共同形成了小区沿街立面的视觉中心。
会所大堂对外均有出入口，会所可兼顾对外营业，有利于会所良好运作。
小区居委会及小区物业管理办公用房则设置于裙房首层的西南角（小区人行入口广场以西）。
小区垃圾收集站则布置于基地东北角地下室，处于下风口，同时位置叫隐蔽，且对外运输方便，各住户垃圾经包裹后经地下室统一收集该处，由环卫车运输。
3、地下层
半地下层为地下车库、自行车库及机房，比室外人行道升高2米，利于通风采光和机动车出入。
考虑可分二期建设实施：
Ａ、C、D座的地下室为一期工程，A、B、E座地下室为二期工程，汽车库及自行车库按面积比例分配于一、二期工程之中。
汽车库分5个消防分区，在基地西南、西北、北面分别设有三个出入；自行车库分4个区布置，分别设有独立出入口；自行车库分4个区布置，分别设有独立出入口。
住宅分组团设置组合式变配电间，地下层及公建配套用房另设电气设备，水池泵房集中布置。
八、小区分期实施策划
根据顺德市楼市，多层及商铺最畅销的特点，建议发展商先建商业、多层及中心区环境，后建小高层及外围区。
以多层带动小高层，配套及环境优势先行，由南向北滚动前进，施工干扰小。
具体可分为四期：
1、首期——起步造势阶段
工程量：
A座（12层）6栋、C座（18层）2栋、D座（18/16层）2栋及与之对应的裙房，一期半地下室和景园部分、会所。
目标：
形成相对完整的道路体系和主题景园，树立小区形象。
并推出经济与高尚型两档强势户型。
2、二期——均衡发展阶段
工程量：
A座10栋、B座（14/16层）4栋、E座（12层）2栋及与之对应的裙房、二期半地下室、景园部分。
目标：
处成规模，形成完整的主题景园，与小区步行、交流、休憩空间。
3、三期——美化街景阶段
工程量：
F座（18层）2栋、A座9栋及与之相应裙房、景园。
目标：
完善美化沿街景观，形成正华大道、中华路的整体风貌
4、四期
工程量：
G座（18层）6栋、A座9栋，及与之相应裙房、景园。
目标：
完成各个功能片区，完善配套，推出为城市新兴精英提供的经济户型。
此方式对资金回笼及楼盘的滚动发展十分有利。
九、小区竖向规划
1、规划原则
合理利用地形地貌，尽量减少土方工程量。
汽车库尽量采用半地下室设计
各种场地采用适宜的排水坡度。
满足排水管线注埋设计要求。
利于建筑的布置与空间环境的设计。
利于与城市道路的街接。
2、合理利用现有地形，平衡土方量
排水坡度设计
建筑用地：
1-3%
广场：
0.5-2%
绿地：
1-3%
道路：
1-7%
十、结构设计说明
住宅主要采用框架剪力墙结构，柱子采用短肢剪力墙，其隐梁隐柱结构最大限度提高空间使用率。
局部裙房公建部分作结构转换处理，满足其空间使用要求，汽车库采用框架结构。
十一、技术经济指标、面积分配表、户型表
面积指标
总用地面积
95469.6sqrm
建
筑
面
积
地上面积
（±0.00以上）
住宅
281548sqrm
公建
会所
7931.8sqrm
幼儿园
1182.8sqrm
商业
15402sqrm
总面积
306064.6sqrm
（半）地下面积
（±0.00以下）
小区地下车库
3950sqrm
100辆
小区半地下车库
24782.2sqrm
568辆
会所地下车库
5736sqrm
103辆
总面积
34468.2sqrm
总停车数
781辆
首层建筑面积
住宅首层
15640.02sqrm
住宅大堂
2822.4sqrm
公建首层
会所地下车库
2225.2sqrm
幼儿园
600.4sqrm
商业
10268sqrm
总面积
28733.62sqrm
建筑密度
建筑基底面积/用地面积=30.1%
容积率
地上面积/用地面积=3.21
绿地率
32%
道路用地率
13%
道路用地
12480sqrm
广场用地
5062sqrm
公共绿地
21882sqrm
公共绿地率
23%
十二、住宅小区投资估算
序号
项目名称
建筑面积
（sqrm）
单方造价
（元/sqrm）
总造价
（元）
1
住宅
281548sqrm
800
225238400
2
商业
15402sqrm
550
8471100
3
公建
2825.6sqrm
900
2543040
住宅大堂
2822.4sqrm
2540160
4
地下室
9686sqrm
1500
14529000
5
半地下室
24782.2sqrm
1100
27260420
6
道路广场
17542sqrm
550
9648100
7
园林绿化
33514sqrm
360
12065040
8
水面
9092sqrm
45
409140
9
运动场地
2048sqrm
220
450560
合计
303154960
户
型
比
例
户型面积
户型
户数
户型比例
1
50-75sqrm
E、G型
224
9%
2
75-85sqrm
D、F型
132
5.50%
3
85-106sqrm
A、B、C、D、E、F、G型
1275
52%
4
107-120sqrm
A、C、E、F型
547
22.50%
5
120sqrm以上
C型
92
4%
6
复式150-300
A、B、C、D、E、F、G型
166
7%
总户数
2436
技术经济指标：
面积指标
总用地面积
95469.6sqrm
建筑面积
地上面积
总面积
306064.6sqrm
（半）地下面积
总面积
34468.2sqrm
首层建筑面积
28733.62sqrm
建筑密度
建筑基底面积/用地面积=30.1%
容积率
地上面积/用地面积=3.21
绿地率
32%
道路用地率
13%
道路用地
12480sqrm
广场用地
5062sqrm
公共绿地
21882sqrm
公共绿地率
23%
（注：
可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!
）
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