物业经营管理分类模拟题房地产投资分析技术收益性物业价值评估含答案.docx
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物业经营管理分类模拟题房地产投资分析技术收益性物业价值评估含答案
（A）物业经营管理分类模拟题房地产投资分析技术、收益性物业价值评估
一、单项选择题
（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.净运营收益的扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为______。
A．税前现金流B．税后现金流
C．税前利润D．税后利润
答案：
A
从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。
2.关于名义利率和实际利率的说法，正确的是______
A.名义利率和实际利率不能反映资金的时间价值
B.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率
C.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
D.当名义利率周期数大于1时，实际利率大于名义利率
答案：
D
实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
故A、C选项说法错误。
当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等。
故B选项说法错误。
3.政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来的能耗高的设备，会导致设备的______。
A．第一类有形磨损B．第二类有形磨损
C．第一类无形磨损D．第二类无形磨损
答案：
D
由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。
4.财务分析中，旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为______。
A．机会成本B．沉没成本C．租赁D．净现值
答案：
B
沉没成本等于旧设备账面价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。
5.关于净运营收益的说法，正确的是______。
A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益
B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益
C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差
D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差
答案：
D
从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。
即：
净运营收益=有效毛收入-运营费用。
6.下列费用中，不属于运营费用的是______。
A．房产税B．城镇土地使用税
C．抵押贷款还本付息D．保险费
答案：
C
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
7.当每年计息周期大于1时，实际利率______。
A．小于名义利率B．等于名义利率C．大于名义利率D．不存在
答案：
C
名义利率与实际利率存在着下述关系：
（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。
（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等。
（4）当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率。
（5）当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。
8.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是______。
A．税前现金回报率B．税后现金回报率
C．财务净现值D．投资回报率
答案：
C
房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标包括：
投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。
9.房地产投资项目结束时，流动资金通常以______形式被收回。
A．货币资金B．租金收益C．折旧费用D．运营费用
答案：
A
流动资金在每个生产经营周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。
10.下列费用中，属于运营费用的是______。
A．准备金B．房产税
C．企业所得税D．空置损失
答案：
B
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
11.下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是______。
A.借款偿还期
B.偿债备付率
C.资产负债率
D.现金回报率
答案：
D
房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标有：
借款偿还期、偿债备付率和资产负债率。
12.我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计算周期为______。
A．周B．月C．季度D．年
答案：
D
我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计算周期为“年”。
13.从有效毛收入中扣除运营费用后得到的现金流量是______。
A．净运营收益B．潜在毛租金收入C．其他收入D．经营现金流
答案：
A
从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。
即：
净运营收益=有效毛收入-运营费用。
14.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为______。
A．资金的实际价值B．资金的终值
C．资金的时间价值D．资金的现值
答案：
C
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
15.每期利率与年内复利次数的乘积等于______。
A．实际利率B．名义利率
C．市场利率D．期限利率
答案：
B
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
16.下列关于设备磨损的补偿说法错误的是______。
A.要维持企业再生产的正常支行，必须对设备的磨损进行补偿
B.设备磨损的补偿方式有两种，即局部和完全补偿
C.设备有形磨损的局部补偿是现代技术改造
D.有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换
答案：
C
要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。
设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。
设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。
有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。
17.设备无形磨损，是由______变化造成的设备贬值。
A．生产过程中的使用B．通货膨胀
C．自然生产力D．社会经济环境
答案：
D
设备无形磨损，是由社会经济环境变化造成的设备贬值。
18.技术寿命主要取决于______。
A．设备磨损的补偿B．设备无形磨损的速度
C．设备定期的维修和保养D．设备有形磨损的速度
答案：
B
自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。
技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。
经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。
19.下列选项中，______是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。
A．基准收益率B．预期收益率
C．目标收益率D．实际收益率
答案：
A
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。
20.当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，反映开发项目投资回收能力的重要指标指的是______。
A．动态投资回收期B．财务净现值
C．财务内部收益率D．现金回报率
答案：
A
动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
21.已知某出租公寓的年有效毛租金收入为500万元，年运营费用为50万元，如果租金收入和运营费用在未来40年的经营期内分别以每年4%和3%的速度增长，折现率为80%，则该出租公寓的净运营收益现值为______万元。
A．7268.54B．7965.46C．8887.71D．9087.21
答案：
C
已知A1=500万元，A2=50万元，n=40，i=8%，s1=4%，s2=3%，则根据公式：
P=
，得该出租公寓的净运营收益现值为=
=8887.71（万元）。
22.空置的写字楼属于______。
A．收益性物业B．非收益性物业
C．增量房地产D．非增量房地产
答案：
A
物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
23.物业价格实质上是物业______的价格。
A．交换B．权益C．租赁D．风险
答案：
B
物业价格实质上是物业权益的价格。
物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。
实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。
因此，从这种意义上讲，物业价格是物业权益的价格。
24.评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有______。
A．前瞻性B．随机性C．客观性D．保守性
答案：
C
不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
25.某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经济折旧为5万元，则该住宅的现值评估价格为______万元。
A．15B．55C．85D．90
答案：
C
该旧住宅的折旧总额=10+5=15（万元），该旧住宅的现值=重置价格-折旧总额=100-15=85（万元）。
26.关于物业价格特征的说法，正确的是______。
A.物业价格受区位影响小
B.物业价格实质上是物业权益的价格
C.物业价格不容易受交易者的个别因素的影响
D.物业价格形成的时间较短
答案：
B
物业价格主要有下列五个特征：
（1）物业价格受区位的影响很大。
（2）物业价格实质上是物业权益的价格。
（3）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
（4）物业价格形成的时间较长。
（5）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
27.关于拍卖底价的说法，错误的是______。
A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
B.拍卖底价又称为保留价
C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价
答案：
A
保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。
拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。
拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。
拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。
故A项说法错误。
28.房屋租赁成本租金中不包括______。
A．房产税B．投资利息C．折旧费D．利润
答案：
D
成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。
29.房地产评估价值所对应的时间是______。
A．估价时点B．开始估价日期
C．完成估价日期D．出具估价报告日期
答案：
A
市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
其中，估价对象是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业；估价时点是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间；类似物业是指与估价对象相同或者相当的物业。
30.关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是______。
A.市场价值是惟一的，投资价值是不唯一的
B.市场价值是惟一的，投资价值也是唯一的
C.市场价值是不唯一的，投资价值是唯一的
D.市场价值是不唯一的，投资价值也是不唯一的
答案：
A
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
31.下列期房价格的公式，正确的是______。
A．期房价格=现房价格+风险补偿B．期房价格＞现房价格-风险补偿
C．期房价格＜现房价格-风险补偿D．期房价格=现房价格-折旧补偿
答案：
C
期房价格与现房价格之间的关系是：
。
32.下列选项中，不能反映所销售商品房的真实价格水平的是______。
A．标价B．均价C．起价D．应价
答案：
C
起价是指所销售的商品房的最低价格。
这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。
因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
33.下列关于现房价格和期房价格的说法，错误的是______。
A.在期房与现房同品质下，期房价格低于现房价格
B.物业的期货价格是以现状物业为交易标的的价格
C.物业的期货价格中最常见的是期房价格
D.现货价格是在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格
答案：
B
物业的现货价是指以现状物业为交易标的的价格。
该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。
故B项说法错误。
34.某期房尚有半年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为15000元/m2，出租的年末净收益为700元/m2。
假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的4%，则该期房目前的市场价格为______元。
A．13751.85B．14335.19C．15387.87D．16722.48
答案：
A
根据公式：
，得该期房目前的价格为：
V=15000-
-15000×4%=13751.85（元/m2）。
35.会计核算的历史成本原则，要求将______作为资产的入账价值。
A．原始价值B．评估价值C．市场价值D．成交价值
答案：
A
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。
会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。
36.下列选项中，能导致物业价格下降的是______。
A.郊区某些农用地转变为城市建设用地
B.预期某国的货币升值
C.家庭人口规模小型化
D.在物业交易环节，增加买方的税收
答案：
D
在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格上升。
37.下列选项中，______建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
A．物质折旧B．经济折旧C．功能折旧D．固定资产折旧
答案：
B
经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
38.收益乘数是采用______，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物业的有关资料中求得。
A．比较分析法B．市场提取法
C．收益乘数法D．累加法
答案：
B
收益乘数是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物业的有关资料中求得。
39.经济适用房的利润控制在______以下。
A．3%B．5%C．6%D．8%
答案：
A
经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。
二、多项选择题
（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1.下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有______。
A．投资回报期B．借款偿还期
C．财务净现值D．资产负债率
E．偿债备付率
ABCDE
答案：
BDE
清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标，包括借款偿还期、偿债备付率和资产负债率。
2.房地产投资活动中，现金流出主要包括______等。
A．土地费用B．建造费用C．空置损失D．还本付息
E．税金
ABCDE
答案：
ABDE
经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
3.房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有______等。
A．供款偿还期B．内部收益率
C．净现值D．投资回报率
E．现金回报率
ABCDE
答案：
BC
房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有：
财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期。
4.下列现象中，会导致设备无形磨损的有______。
A．生锈B．老化
C．腐蚀D．制造工艺改进
E．技术进步
ABCDE
答案：
DE
设备无形磨损可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。
第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。
第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。
5.对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括______。
A．运营费用B．出租收入
C．税金D．贷款本金收入
E．销售收入
ABCDE
答案：
BDE
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
6.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的______叫做现金流量。
A．资金现值B．资金流出
C．资金年终值D．资金流入
E．资金将来值
ABCDE
答案：
BD
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
7.还本付息的方式包括______。
A．“气球法”B．递减还本付息
C．一次还本利息照付D．一次性偿付
E．等额还本付息
ABCDE
答案：
ACDE
还本付息的方式包括以下几种：
（1）一次还本利息照付：
借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后期归还全部本金并支付当期利息。
（2）等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。
（3）等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息。
（4）一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息。
（5）“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
8.借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的______借款本息所需要的时间。
A．成本B．利润C．折旧D．摊销
E．管理费用
ABCDE
答案：
BCD
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。
9.收益性物业价值的高低，主要取决于______。
A．未来净收益的大小B．账面净收益的大小
C．获得净收益期限的长短D．获得净收益的可靠性
E．获得净收益的主营业务所占比重
ABCDE
答案：
ACD
对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列三个因素：
（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低。
（2）获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低。
（3）获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
10.关于物业价格的说法，正确的有______。
A.物业价格受区位的影响大
B.物业价格形成的时间较长
C.物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格
D.物业价格总是上涨的
E.物业价格容易受交易者的个别因素影响
ABCDE
答案：
ABE
物业价格主要有下列五个特征：
（1）物业价格受区位的影响很大。
（2）物业价格实质上是物业权益的价格。
（3）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
（4）物业价格形成的时间较长。
（5）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
11.建筑物折旧分为______。
A．功能折旧B．人为折旧C．经济折旧D．物质折旧
E．自然折旧
ABCDE
答案：
ACD
根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
12.下列价值中，属于估价的基本价值类型的有______。
A．市场价值B．账面价值C．投资价值D．原始价值
E．快速变现价值
ABCDE
答案：
ABCD
估价的基本价值类型中包括原始价值、账面价值、市场价值和投资价值。
13.下列物业类型中，属于收益性物业的有______。
A．空置公寓B．公益图书馆C．停车场D．影剧院
E．政府办公楼
ABCDE
答案：
ACD
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
14.均价是______的平均价格。
A．保留价B．成交价C．标价D．起价
E．评估价
ABCDE
答案：
BC
均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平
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