莱山区现状规划发展.docx

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莱山区现状规划发展

莱山区现状,规划,发展

莱山区现状、规划、发展

1、区域现状

莱山区地形呈狭长型，区域拥有两条主干道，即滨海路和观海路，观海路的延伸路段为迎春路，是目前莱山区主要城市干道。

整个区域拥有很好的海景资源优势。

20世纪90年代以前的莱山区人烟稀少，经济落后，20世纪90年代后进入快速发展期。

自2000年市政府搬迁，莱山区已逐渐成为烟台市行政、居住、文化、教育中心。

由于莱山区建区时间较短，政府对该区域的规划要求起点高，力求把莱山区建设成烟台城市展示面。

在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，莱山区发展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为烟台市房地产开发热土。

✧2烟台城市的建设发展方向是：

东上，南下，西改，北造；

✧烟台市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的指引下，莱山区、开发区具有更强劲的发展潜力。

一、城市建设现状

近几年，烟台市加快城市化可持续发展战略。

2005年，城市对旧居民区环境综合整治扎实推进：

对市区14个社区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。

2006年是烟台市城市建设主要包括“六路、四片、三厂、两场”共计30多项重点工程，总投资达74亿元，年度投资超过51亿元。

二、城市规划

（一）城市发展战略部署原则

1、壮大中心城市，发展八大组团

✧加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。

✧充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。

2、膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区

✧膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。

（二）规划年限

自2003—2020年。

（三）城市规模

规划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方公里。

2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。

（四）规划范围

莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。

、区域规划及未来发展

（1）城市定位及规划原则

根据烟台市十一五计划，莱山区将被定位于行政、文教科研、高新技术功能区域。

规划依托高校云集的大学城为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以高校科技推动产业建设，实现城建双赢。

（2）具体规划

莱山区中心城区：

莱山行政中心位于体育公园西侧，北接烟台大学和工商学院，由区政府办公楼、行政审批中心楼为规划轴线主体，沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。

以滨海路为背景、在烟台大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校环绕下，莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。

观海路、迎春大街大道区域规划：

沿观海路和迎春大街建筑高低错落，形成富有节奏的空间序列。

东侧紧邻体育公园建设烟台新城市中心标志———世贸中心，南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院，直面黄海和凤凰山，辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道，交通便利。

世贸中心规划５星级酒店一座，超高层写字楼和高级住宅公寓２楼，并拟建烟台会展中心和商业娱乐设施。

中心居住区规划：

为避免莱山区现有狭长地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘区过高的人口密度，莱山区中部将规划建设一处占地602.7公顷的中心居住区，预计容纳人口８万，从而实现对区域内的商业辐射和拉动消费，尤其是大学城。

小结

三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动烟台市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。

在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，而莱山区房地产正处于快速上升时期。

如此，整个烟台市及莱山区房地产必将迎来新的发展契机。

一、莱山区房地产市场情况

受区域发展、居住环境等因素影响，莱山区房地产已成为开发热土，房价每年都水涨船高。

莱山区近10年商品房价格一览表如下：

年份

1994—1996年

1997—1999年

2000—2002年

2003—2005年

销售均价

约1000元/m2

约1800元/m2

约2600元/m2

约3800元/m2

（资料来源：

政府部门网站）

短短10年，莱山区房价已由1000元/平方米上升到数千甚至上万元，全市房价最高就在莱山区产生。

该区房价高差很大，价高者如海天名人及黄海城市花园等，小区每平方米已达万元左右，而在初家附近区域的楼盘就只能卖到3000元左右。

莱山区房价突涨，主要是居住环境好、市政府的迁入、体育公园、高校云集有重要关系，同时大量投资者对莱山区非常关注。

在这些因素共同影响下，莱山房价自然而然坐上烟台市头把交椅。

（一）板块划分原则

根据楼盘集中区域位置、档次、价格等，将莱山区分为观海路以东、观海路以西两个板块进行分析。

（二）观海路以东板块

1、板块范围

红旗路以南，观海路以东至滨海路以西范围，楼盘集中分布在滨海中路地段。

2、板块现状

该板块滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设的重要工程之一。

作为依山傍海发展起来的大型聚居区，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。

该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做的比较到位。

在众开发商的共同努力，该板块房价在短短10年内上涨了500%以上，目前该板块大多数楼盘均价在6000—8000元/平方米，区域也成为烟台市公认的“富人区”，但目前该板块楼盘普遍存在周边生活配套不足，购物不便、空置率高等问题。

板块发展受到限制，预计今明两年高端市场的供应量在20万平方米左右。

而分期开发的南山世纪城，后续房源将陆续面市。

（三）观海路以西板块

1、板块范围

红旗路以南，观海路以西至塔山路以东范围。

2、板块现状

该板块从2001年开始开发，2004年进入快速发展阶段，楼盘数量不多，有中高档、中低档产品，市场均价在3300—5000元/平方米不等。

该板块北面由于山景等原因，居住环境相对较好，小区规划、建筑、园林景观设计水平较高，整体销售情况比较理想；板块南面区域2002年房地产开发处于起步阶段，由于区域配套、环境等原因而使项目销售遇到阻力，随着区域与小区配套等不断成熟，该区域楼盘销售情况逐渐转好，目前整体销售都接近尾声，已交楼的小区入住率比较高。

目前该板块生活配套尚不完善，在一定程度上影响项目销售。

3、客户构成

该板块客户构成比较复杂，有烟台市本地居民，也有来自下属县市、市外居民、外省、外国人，其中以韩国人和东北人为多。

4、代表楼盘

该板块北面以台湾村、响水湾山庄、佳隆花园为代表；南面以绿色家园、鑫龙旺源、天合城小区为代表。

5、发展趋势

由于市政府的南迁、广电中心、科技大厦、体育公园等在建企事业单位紧随市政府，且市政功能配套、居住环境不断改善，该板块具有明显的区位优势和发展前景，其中以市政府周边区域为开发热土，价格呈现较快的增长趋势。

目前沿迎春大街土地已基本批完，2006年已批土地预计总建筑面积达到100万平方米，该板块即将进入激烈的市场竞争阶段，也可以说是一个新的居住板块即将全面建设。