莱山区现状规划发展.docx

1、莱山区现状规划发展莱山区现状,规划,发展莱山区现状、规划、发展1、区域现状莱山区地形呈狭长型，区域拥有两条主干道，即滨海路和观海路，观海路的延伸路段为迎春路，是目前莱山区主要城市干道。整个区域拥有很好的海景资源优势。20世纪90年代以前的莱山区人烟稀少，经济落后，20世纪90年代后进入快速发展期。自2000年市政府搬迁，莱山区已逐渐成为烟台市行政、居住、文化、教育中心。由于莱山区建区时间较短，政府对该区域的规划要求起点高，力求把莱山区建设成烟台城市展示面。在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，莱山区发展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为烟台市房地产开发热土。2烟台城市的

2、建设发展方向是：东上，南下，西改，北造；烟台市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的指引下，莱山区、开发区具有更强劲的发展潜力。一、城市建设现状近几年，烟台市加快城市化可持续发展战略。2005年，城市对旧居民区环境综合整治扎实推进：对市区14个社区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。2006年是烟台市城市建设主要包括“六路、四片、三厂、两场”共计30多项重点工程，总投资达74亿元，年度投资超过51亿元。二、城市规划（一）城市发展战略部署原则1、壮大中心城市，发展八大组团加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。充分发挥资

3、源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。2、膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。（二）规划年限自20032020年。（三）城市规模规划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。（四）规划范围莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积4

4、70平方公里。、区域规划及未来发展（1）城市定位及规划原则根据烟台市十一五计划，莱山区将被定位于行政、文教科研、高新技术功能区域。规划依托高校云集的大学城为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以高校科技推动产业建设，实现城建双赢。（2）具体规划莱山区中心城区：莱山行政中心位于体育公园西侧，北接烟台大学和工商学院，由区政府办公楼、行政审批中心楼为规划轴线主体，沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。以滨海路为背景、在烟台大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校环绕下，莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。观海路、迎春大街大道区域规划：沿观海路

5、和迎春大街建筑高低错落，形成富有节奏的空间序列。东侧紧邻体育公园建设烟台新城市中心标志世贸中心，南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院，直面黄海和凤凰山，辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道，交通便利。世贸中心规划星级酒店一座，超高层写字楼和高级住宅公寓楼，并拟建烟台会展中心和商业娱乐设施。中心居住区规划：为避免莱山区现有狭长地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘区过高的人口密度，莱山区中部将规划建设一处占地602.7公顷的中心居住区，预计容纳人口万，从而实现对区域内的商业辐射和拉动消费，尤其是大学城。小结三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动烟台市经济持续快速增长，促使固定资产投

6、资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，而莱山区房地产正处于快速上升时期。如此，整个烟台市及莱山区房地产必将迎来新的发展契机。一、莱山区房地产市场情况受区域发展、居住环境等因素影响，莱山区房地产已成为开发热土，房价每年都水涨船高。莱山区近10年商品房价格一览表如下：年份19941996年19971999年20002002年20032005年销售均价约1000元/m2约1800元/m2约2600元/m2约3800元/m2（资料来源：政府部门网站）短短10年，莱山区房价已由1000元/平方米上升到数千甚至

7、上万元，全市房价最高就在莱山区产生。该区房价高差很大，价高者如海天名人及黄海城市花园等，小区每平方米已达万元左右，而在初家附近区域的楼盘就只能卖到3000元左右。莱山区房价突涨，主要是居住环境好、市政府的迁入、体育公园、高校云集有重要关系，同时大量投资者对莱山区非常关注。在这些因素共同影响下，莱山房价自然而然坐上烟台市头把交椅。（一）板块划分原则根据楼盘集中区域位置、档次、价格等，将莱山区分为观海路以东、观海路以西两个板块进行分析。（二）观海路以东板块1、板块范围红旗路以南，观海路以东至滨海路以西范围，楼盘集中分布在滨海中路地段。2、板块现状该板块滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设的重要工程之

8、一。作为依山傍海发展起来的大型聚居区，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做的比较到位。在众开发商的共同努力，该板块房价在短短10年内上涨了500%以上，目前该板块大多数楼盘均价在60008000元/平方米，区域也成为烟台市公认的“富人区”，但目前该板块楼盘普遍存在周边生活配套不足，购物不便、空置率高等问题。板块发展受到限制，预计今明两年高端市场的供应量在20万平方米左右。而分期开

9、发的南山世纪城，后续房源将陆续面市。（三）观海路以西板块1、板块范围红旗路以南，观海路以西至塔山路以东范围。2、板块现状该板块从2001年开始开发，2004年进入快速发展阶段，楼盘数量不多，有中高档、中低档产品，市场均价在33005000元/平方米不等。该板块北面由于山景等原因，居住环境相对较好，小区规划、建筑、园林景观设计水平较高，整体销售情况比较理想；板块南面区域2002年房地产开发处于起步阶段，由于区域配套、环境等原因而使项目销售遇到阻力，随着区域与小区配套等不断成熟，该区域楼盘销售情况逐渐转好，目前整体销售都接近尾声，已交楼的小区入住率比较高。目前该板块生活配套尚不完善，在一定程度上影

10、响项目销售。3、客户构成该板块客户构成比较复杂，有烟台市本地居民，也有来自下属县市、市外居民、外省、外国人，其中以韩国人和东北人为多。4、代表楼盘该板块北面以台湾村、响水湾山庄、佳隆花园为代表；南面以绿色家园、鑫龙旺源、天合城小区为代表。5、发展趋势由于市政府的南迁、广电中心、科技大厦、体育公园等在建企事业单位紧随市政府，且市政功能配套、居住环境不断改善，该板块具有明显的区位优势和发展前景，其中以市政府周边区域为开发热土，价格呈现较快的增长趋势。目前沿迎春大街土地已基本批完，2006年已批土地预计总建筑面积达到100万平方米，该板块即将进入激烈的市场竞争阶段，也可以说是一个新的居住板块即将全面建设。