楼市住房贷款政策改变后法院系列判决案例及疑问解答一.docx
《楼市住房贷款政策改变后法院系列判决案例及疑问解答一.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《楼市住房贷款政策改变后法院系列判决案例及疑问解答一.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
楼市住房贷款政策改变后法院系列判决案例及疑问解答一
2010年楼市住房贷款政策改变后，法院系列判决案例及疑问解答
国家房贷新政后四类购房纠纷案例及法院判决趋势分析
作者陈晓华
从2010年4月17日开始，国家陆续出台了房地产新政，从国务院和北京市出台新政的措施和本律师接手的案件情况来看，引发最多的房屋买卖纠纷是以下四类：
1、二套房贷首付款和利率提高引发的购房纠纷；
案例：
2010年4月9日，原告（张某）和被告（北京某房地产开发有限公司）签订了编号为Y1001726的《北京市商品房预售合同》及附件，合同约定：
原告购买被告开发建设的坐落于北京市通州区马驹桥镇居住项目（国家环保产业园区A1-1-（1-8））北地块18号住宅楼地上部分16层2单元1901房屋，房屋总价：
1593133元人民币。
付款方式按照附件5中的约定来支付，即：
2010年4月9日原告向被告支付首付款人民币323133.00元，其余1270000.00元向银行按揭贷款支付，合同签订后当日，原告向被告交付了首付款323133.00元人民币。
此付款方式是以第一套能申请贷款的标准进行约定的。
2010年4月17日，国务院颁发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号文件），即大家所称的“新国十条”。
“新国十条”实行更为严格的差别化住房信贷政策：
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2010年4月30日下午，北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）的文件，该文件进一步重申了新“国十条”的相关政策：
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。
由于原告名下已经有了一套商品房屋，根据以上政府颁发的文件，如果申请贷款的话只能按第二套房屋申请。
原来的贷款约定无法继续履行，无法按原来的条件签定担保贷款合同。
原告以第二套房来申请贷款，必然导致自己首付款的提高（大约要多支付48万）和利息的大幅增加（1.1倍），原告无力承受这些经济负担，继续履行合同明显对原告不公平，遂多次与被告交涉解除双方之间的《北京市商品房预售合同》及附件，但均遭被告拒绝。
原告与银行的担保贷款合同无法签定致使原被告之间签定的商品房预售合同无法继续履行是政策导致的，根据合同法及相关司法解释的规定，原告可以解除与被告之间已经无法履行的商品房预售合同，但被告置之不理，已严重损害原告的利益。
为此，特诉至贵院，请人民法院依法审理，判如所请。
法院判决趋势分析：
目前该案在审理中，从现有的司法解释和相应的法律法规来看，原告是可以解除与被告签订的商品房预售合同及附件的。
2、三套房不能贷引发的购房纠纷
案例：
2010年6月30日，北京市海淀区法院依法审理了原告张某与被告宋某之间的房屋买卖合同纠纷，原告诉称：
2010年4月12日，其与宋某通过北京麦田房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称存量房屋买卖合同），约定以555万的价款从宋某处购买北京市海淀区蓝靛厂翠叠园2号楼2单元5C房屋。
并于合同签订日向宋某支付了购房定金15万元。
双方应积极配合银行提交贷款手续，约定于2010年5月30日前向银行申请办理贷款手续，同时签署网签备案合同，拟贷款金额为200万元人民币。
合同签订后，2010年4月30日北京市人民政府颁发了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价上涨文件的通知》即京政发（2010年）13号文件，该通知明确要求，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
原告不符合通知中的贷款条件，故起诉要求解除双方于2010年4月12日签订的存量房屋买卖合同。
宋某辩称：
双方签订的合同是双方真实意思的表示，是有效的合同，张某提出的解除合同的理由不成立，是故意违约的借口，且金钱债务不发生“履行不能”的问题，原告是履行价款，不存在因政策变化“履行不能”，故不同意原告张某的诉讼请求，要求继续履行合同。
诉讼中，原告张某提供了自己家庭已有两套房屋的产权证明和已支付给被告15万元的收据证明。
法院判决情况介绍：
2010年7月21日，北京市海淀区法院对该案作出了判决，判决认定：
原告张某家庭住房套数已达两套，其关于诉诤房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是原告张某在订立合同时无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。
双方签订的存量房屋买卖合同应该予以解除，被告宋某应将15万元购房定金退还给原告。
目前，该判决还没有生效，被告尚处于上诉阶段。
但作日，北京晚报对该案判决以新闻的形式进行了部分内容报道。
法院判决趋势分析：
该判决以重大情势变更作为解除合同的理由，如果该判决没有问题的话，其他法院可能会借鉴。
但我保留看法。
该案目前也处于二审阶段。
3、北京市民在2010年4月3日后的限购范围内只能新购买一套商品住房引发的购房纠纷；
案例：
2010年4月20日，原告陈某（化名）和被告刘某通过北京麦田房产经纪有限公司签定了北京市存量房屋买卖合同，合同约定：
原告购买被告坐落于北京市朝阳区甘露园西里8号院2号栋6单元903号之房屋，房屋建筑面积55.24平方米，总价1200000元人民币，原告交付定金200000元人民币，2010年5月20日之前双方办理过户和网签手续。
合同签定后当日，原告向被告交付了定金200000元人民币。
2010年4月30日下午，北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号），《通知》（以下简称通知）规定：
暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
该《通知》于2010年5月1日实施。
2010年4月8日原告已经购买的另一套房屋，于2010年5月10日进行了网签，并于2010年5月26日办理了过户手续。
虽然该房屋合同签定日期是《通知》实施之前，但是已经被认定为原告新购买的一套商品住房，现原告和被告之间的房屋买卖合同，既无法办理网签，也无法办理过户手续，已经无法继续履行。
原告多次与被告交涉解除双方之间的房屋买卖合同，均遭拒绝。
根据合同法及相关司法解释的规定，原告可以解除与被告之间已经无法履行的房屋买卖合同，但被告置之不理，已严重损害原告的利益。
为此，特诉至贵院，请人民法院依法审理，判如所请。
法院判决趋势分析：
目前法院对该案正在进一步审理，从新政对原告的影响来看，政策性限制购房确实是原告不可抗拒的，所谓不可抗拒是从原告购买两套房的整体来看，只能选择履行一套。
原告没得选择，只能选择履行第一套房屋买卖合同。
根据上一个案例适用重大情势变更的情况来看，这种类型案件判决解除合同返还购房款的可能性更大。
（注：
该案后来调解结案，不过另外一个同类的案子已经依照重大情势变更判决解除合同了）
4、外地人没有办理社保和不能提供纳税证明引发的购房纠纷；
案例：
2010年4月16日，原告冯某（化名）河南人因在京出差做生意与被告北京某房地产开发公司签订了合同编号为Y1005919的《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于朝阳区东坝乡单店住宅二期E地块E21#住宅楼8层5单元802房屋，总房款为人民币2705187元。
合同签订当日原告支付了首付款：
815187.00元。
余额以商业贷款形式支付，即原告需贷款1890000.00元。
2010年4月17日，国务院颁发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号文件），规定:
实行更为严格的差别化住房信贷政策，对房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年4月30日下午，北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）的文件，该文件进一步重申了国发〔2010〕10号文件的相关政策：
暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
由于原告是非北京市户口，在北京没有工作未缴纳个人所得税及社会保险。
根据以上政府颁发的文件，如果申请贷款的话，必须出具一年以上的个人所得税证明或者社会保险缴纳证明。
这些原告都无法做到，银行也不会对原告进行放贷，原来的贷款约定无法继续履行，无法按原来的条件签定贷款合同，原告与被告签订的编号为Y1005919的《商品房预售合同》无法继续履行，合同目的无法实现。
造成该后果的，并非原告自身的原因，而是政策的原因。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
（二）》第二十六条的规定，原告有权利解除与被告签订的《商品房预售合同》，返还首付款及相应的利息。
为此原告向被告多次交涉解除双方之间签订的编号为Y1005919的《商品房预售合同》，返还购房首付款，但被告置之不理。
已严重损害原告的利益。
法院判决趋势分析：
如果外地人因在京工作时间比较短或者是旅行在京购买了商品房，因政策原因导致无法办理一年以上的社保和纳税证明用于向银行申请贷款，有权解除与开发商及二手房卖主签订的房屋买卖合同。
其他情况比较杂乱，就不分析。
（注：
已经有相同案例，开发商愿意达成和解退款，正在执行）
读者对以上案例的分析，在法律上不明白的可以直接拨打以下联系方式，本律师可以和大家一起交流。
以上观点仅根据相应的法律和判例进行预测，供参考。
其他地方案例判决简介：
【浙江某判决】浙江温州某法院判决：
对于原告提出受房贷新政影响无法办理贷款这一理由，法院认为，双方当事人已在定金合同中约定原告在规定时间内按期支付余下按揭，且原告也明知在一定期限内尚不能取得房产权证，国务院关于房贷调控政策的出台，并不必然导致原、被告间的商品房买卖合同不能继续履行，因此，原告主张的事实，与适用情势变更规定的条件不符，原告据此要求解除合同并返还定金，于法无据，法院不予支持，遂依法驳回原告的诉讼请求。
【深圳某判决】深圳市中级人民法院经二审审理认为，张某曾多次通过按揭方式购买过商品房，其应当预见贷款办理存在的风险，银行贷款政策调整并非不可抗力，且并不直接导致合同目的无法实现，龙岗法院依据以上事实驳回上诉人的诉讼请求正确，应予以维持。
对张某以银行贷款政策调整导致其无法取得协议约定的８０万元按揭贷款系不可抗力为由请求解除合同并返还财产的主张，法院不予支持。
210年8月27日
附最新案例五北京某开发商退房
中止继续履行合同并不构成违约房贷新政出台后首例开发商退房官司一审宣判买房人胜诉。
房贷新政后不能贷款开发商应该退还买方定金和预付款
（记者付中）
签订贷款购房的认购书当天，国务院出台新政限制第三套房贷款，导致刘先生无法贷款。
由于开发商不肯退定金和预付款10万元，刘先生起诉至法院。
记者今天获悉，通州法院一审判决：
新政的出台属于无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化，解除合同后开发商应该还钱。
据了解，新政出台后购房官司不断，该案为本市首个判例判开发商退赔，对本市其他法院的类似案件的审理起到重要的判例效应。
双方态度原告：
贷款不成定金没了
刘先生诉称，2010年4月17日，他与一家房地产开发公司签订商品房认购书，认购其开发的通州区某小区的一套房屋，建筑面积为88平方米，房款总价223万余元。
刘先生采取按揭贷款方式购买，当日支付定金5万元和预付款5万元。
此后因新政策出台，限制第三套购房贷款，致使刘先生无力购买该楼房。
2010年4月，刘先生与开发商联系要求解除合同，退还定金和预付款，但对方至今仍未退款。
为此，刘先生诉至法院。
被告：
买家已经严重违约
开发商辩称：
刘先生的诉讼请求没有事实合法律上的依据。
他没有按照约定交齐首付款，现在单方要求解除合同、退还款项已经构成严重违约，无权要求返还定金。
现行房地产政策对于他按照约定履行义务并没有任何影响，他以此为自己违约行为辩解不能成立。
法院断案买房人不构成违约行为
法院查明，合同约定，；刘先生应当于签订认购书当日，付齐房屋总价款50%的首付款。
而就在当天，国务院出台新政，规定对于贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
商品房住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
2010年4月30日，北京市人民政府发布通知，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。
通州法院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
本案中，新政导致刘先生无法通过贷款方式购房的事实，属于无法预见且不可归则于双方当事人。
合同解除后，双方并无实际损失发生，刘先生要求退还定金及首付款的诉讼请求理由正当、证据充分，法院予以支持。
法院认为，在发生导致合同无法继续履行的情势变更事由后，刘先生暂时中止继续履行合同的行为并不构成违约。
国家房贷新政出台，算不算不可抗力或情势变更
作者陈晓华
因近期房价虚高，民众购房投机仍不断，为使房地产经济健康发展，国家出台了一系列政策，对房价进行调空。
政策的出台使房价得到了暂时遏制，但同时“退房潮”和“违约潮”也同时大量涌现，很多纠纷也就会产生。
那么相信很多人想知道如何利用房贷新政合理合法退房，这就是本文要分析的问题。
一、近期房地产市场房贷新政
1、国务院：
2010年14日，召开了国务院常务会议，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。
房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2、北京银监局:
要求各家银行严格实行二手房贷款先抵押后放款制度，严禁向非住宅项目发放个贷，防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。
在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人性房贷享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。
3、此后4月17日出台了国十条，对以上的会议精神进行了肯定。
各大行纷纷响应。
从以下表可以看出房代新政对购房者的影响：
总价为120万、评估价为100万的房产首套、二套房新旧政策对比
贷款年限
购房情况
政策执行
首付
首付款（万元）
贷款额（万元）
利率
月供（元）
总还款利息（元）
20年
首套房
旧政策
20%
40
80
4.158%
4914.71
379529.30
新政策
30%
50
70
4.158%
4300.37
332088.14
首套房新旧政策差额
10%
10
-10
无
-614.34
-47441.16
二套房
旧政策
40%
60
60
6.53%
4484.04
476170.14
新政策
50%
70
50
6.53%
3736.7
396808.45
二套房新旧政策差额
10%
10
-10
无
-747.34
-79361.69
说明：
以一套总价为120万，评估价为100的房产为例：
?
1、首套房：
新政实施后，购房人要多支付10万元首付，由于贷款额降低，借款人每月可少还614.34元月供，总还款利息节省47441.16元；
2、二套房：
新政实施后，购房人要多支付10万元首付。
由于贷款额降低，贷款每月可少还747.34元，总还款利息节省79361.69元。
本表格由伟嘉安捷提供
案例：
以东、南、西、北四环附近100平米的中高档二手商品房为例计算，利率按照5年期及以上的5.94%*1.1=6.53%为基准。
利率七折
利率1.1倍
1.1倍利率与7折差
房屋总价
评估值
首付
贷款
月供
利息和
月供
利息总和
月供差
利息总和差
东四环
260
208
156
104
6390
493653
7772
825362
1382
331708
南四环
230
184
138
92
5653
436693
6876
730128
1223
293435
西四环
250
200
150
100
6144
474667
7473
793618
1329
318951
北四环
240
192
144
96
5899
455679
7174
761872
1276
306192
结论：
二手房评估值的50%作为首付款，即首付款金额达到房屋成交价格的60%左右。
如案例所示250万左右总价的房产首付基本围绕在150万左右，首付款比例大幅提升，对于购买二套及以上房产的影响明显。
（数据来源：
北京中原三级市场研究部，仅供参考）
二、因房贷新政导致房屋买卖合同纠纷增多，购房者能否以此解除合同，终止合同继续履行？
1、是否能将房贷新政作为不可抗力予以解除合同？
因房贷新政导致购房者首付比例增加和持有成本的增加，使购房者纷纷以国家政策有变为由退房或者解约，导致新商品房和二手房买卖合同纠纷一时增多。
那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢？
我国《合同法》规定不可抗力可以免责，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要发生不可抗力使合同不能履行或者不能实现合同目的，双方都可以解除合同，且不需向对方承担任何责任。
那么什么是不可抗力呢？
所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
构成不可抗力必须具备以下要件：
A.不可预见的偶然性。
不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。
当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。
但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件；B.不可控制的客观性。
不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。
债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。
不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。
根据司法实践，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：
一是由自然原因引起的自然现象，如：
火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如 ：
战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。
一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。
然而，这次国家对房地产出台的新政旨在打压过高的房价，抑制投机炒房活动带来的不利影响，不是不可预见的因素，也不具有偶然性。
理由是：
一、过去，2007年出台过类似的调控政策；二、房价虚高到了泡沫阶段，已经高到了全国人们喊打的地步了，作为投资或者普通购房者理应该预见到国家可能有严厉调控房地产市场政策出台，且国家相关部门一再先期强调将遏制房价过快上涨，特别是春节前后一段时间，但是很多投资者或者购房者并没有在乎国家的这个打压房价的迹象，仍大量进行投机活动或者高位购置房产，显然是有所预见但是轻信市场仍还会大涨。
所以本律师认为本次国家对房地产出台的新政不能作为购房者不可抗力解约的法定理由，但是不排除可以作为情势重大变更，予以变更合同，甚至解除合同。
2、是否能将房贷新政作为情势重大变更予以解除合同？
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
（二）第二十六条的规定，所谓“情势重大变更”是指：
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
由于发生该种重大变化，将使双方继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
结合本次调整，虽然这种政策的调整是可以预见的，但是由于具体出台什么政策，是无法预知的，且难以以正常的商业风险来衡量，所以如果双方贷款约定条件和首付款约定确实受到影响，以房贷新政作为情势重大变化用来解除合同的理由是通得过去的，司法实践也会考虑到当前的经济情势的变化和政策的变动从公平、公正和社会公共利益的角度来衡量和判断是否适用情势重大变更原则。
（结论）
目前最易受到二套房贷新政影响的是期房市场。
比起二手房交易，期房成交从签约到办理贷款间隔在1至2个月，估计会出现大量购房人以“政策调整是不可抗力”为由，单方面决定终止履行购房合同，由此导致开发商与购房人之间发生纠纷。
此类纠纷以三类人居多：
一是个体从业者或者私营企业主，他们虽然收入很高但并不稳定，一旦经营不善很有可能无法按月还款；二是并不具备充分购房条件的年轻人，出于急于结婚或者担心房价继续上涨等因素而提前买房，由于没有了“家底”，有的还有大量外债，也容易失去还款能力；三是抵押了房产进行其他投资（炒股票等）失败的，以及贷款炒房失败的。
一旦发生这样的纠纷可以直接找律师寻求帮助。
升级会员 