房地产开发项目经济评价 案例.docx
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房地产开发项目经济评价案例
房地产开发项目经济评价案例
房地产开发项目经济评价
1项目概况
1.1项目名称:
汇锦水岸城
1.2项目地块情况
项目地址：
南京市六合区雄州街道彤华街9号
地块的现状：
汇锦水岸城位于六合区南门，小区地理位置优越，东临龙津路，西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。
整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。
苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月，生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生。
周边配套:
项目西北面为幕燕风景区，南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。
1.3项目建设单位南京中澳房地产开发有限公司
法人代表：
邱成双
单位简介：
南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业，现有工程技术人员等各类员工22人。
1.4开发项目主要建设内容
项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活。
项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米－206平米，小区规划地下停车位670个。
1.5项目建设必要性：
雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城”。
雄州街道山清水秀，生态环境极佳。
镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂，景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人，盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。
雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长，获“南京市发展杯”金杯。
综合实力位列南京市20强。
雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11.5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。
汇锦水岸城依托于这些有利的条件，进行项目的开展。
一方面可以改善周边居民的生活环境，另一方面能获得企业的发展。
1.6市政基础设施条件
交通:
中六、玉六、汉六线到南门老车站下车,另外还有多趟六合及乡镇下的公交线路。
自驾方面，从南京主城区出发沿绕城高速公路行驶3.6公里，在东杨坊立交桥从出口离开进入二桥高速公路，沿二桥高速公路行驶20.3公里，直行进入G36。
市政基础设施齐全
超市卖场：
紫晶新天地购物中心,六合商厦,仁和商城（白果路）
金融通讯网点：
中国工商银行六合支行,中国邮政储蓄银行南京市彤华街营业所,中国建设银行泰山路支行,中国农业银行南京朝天街支行,中国银行六合支行,中国工商银行（东方红分理处）,中国银行（长江路支行）,中国银行南京六合支行营业部,中国工商银行泰山路支行,中国建设银行六合支行.
通讯网点：
电信、移动、联通营业点。
医院药店：
南京市六合区人民医院,扬州大学医学院附属六合医院,六合区妇幼保健所,六合安达医院,六合恒安妇科,六合区中医院（长江路）,南京市六合区中医院分院,人民医院超市,六合区中医院门诊部,南京市六合区瑞金门诊部。
教育：
六合实验小学,江苏省六合高级中学（西南门）,泰山路小学,小博士幼儿园（南京市国土资源局六合分局西）,六合区实验初级中学,江苏省六合高级中学（东南门）,雄州镇快乐幼儿园,机关幼儿园,华欧幼儿园,绿豆豆教育棠城西路校区。
1.7可行性研究的目的：
目的是对提出的投资建议、工程项目建设方案或研究课题建议的所有方面。
进行尽可能详细的调查研究和作出鉴定，并对下一阶段是否终止或继续进行研究提出必要的论证。
或者说它的目的是对新建或改建工程项目的主要问题，从技术经济两个方面进行全面、系统的研究分析，并对投产后的经济效果进行预测，以判断它是“行”还是“不行”。
需要说明的是可行性并非最优而是可行，只有在可行的基础上才能进一步求出最优方案。
1.8可行性研究的依据：
①项目建议书（或初步可行性研究报告）及其批复文件。
②国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门的发展规划。
③有关法律、法规和政策。
④有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。
⑤拟建厂（场）址的自然、经济、社会概况等基础资料。
⑥合资、合作项目各方签订的协议书或意向书。
⑦与拟建项目有关的各种市场信息资料或社会公众要求等。
2市场调查与分析
2.1房地产投资环境的调查与分析
一、我国的经济环境：
我国改革已经三十年了。
近三十年来，我国经济持续、快速发展，年均保持9.7%的增长率。
2006年，我国国内生产总值突破20万亿元，成为世界第四大经济体。
伴随着近年来经济的高增长，我国的房地产业也快速发展。
2008年，我国国内生产总值30.067万亿元，比上年增长9％，成为世界上第三大经济体，在国内历史罕见特大自然灾害和国际金融危机双重冲击下，国民经济依然保持了较好较快的发展势头。
2013整体形势是：
中央将继续实施有针对性、灵活性和前瞻性的政策策略，在抑通胀、控物价、稳建设、降风险中，实现社会稳定、经济平稳发展。
法律及相关的政策：
房地产业在我国起步于20世纪80年代中期，应该说是一个新兴的行业，经过20多年尤其是近10年的快速发展，我国房地产业已经成为一个潜力巨大、成长性高的行业。
然而，在快速发展的背景下，我国的房地产市场却始终笼罩着一片阴影，这就是房价过热问题。
特别是2000年以后，我国房地产市场经历了一个前所未有的繁荣阶段，房地产价格快速增长。
从2003年下半年开始，我国政府陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌。
2004年，政府不断推出“系列新政”，有关部门不断酝酿着新的“政策变法”，2005年、2006年两年的调控，房地产价格上涨过快的趋势得到了一定程度的抑制。
2007年中央银行5次加息、8次调高存款准备金率，加大了对保障性住房的管理力度，增加了经适房和廉租房受益群体的覆盖面，增加廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。
但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。
2008年下半年以来，我国的楼市调整政策密集出台。
2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。
2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。
受国八条和密集地方限购细则出台特别是二、线城市限购政策的出台，以及银根紧缩的影响。
2012年5月23日国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。
2012年5月29日，多家媒体亦称从湖南省投资工作座谈会传出信息，当地在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。
2013年国家开始实行完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管等制度。
二、江苏省的经济环境：
改革开放以来，江苏经济社会发展取得了显著成就，1992年起全省GDP连续20年保持两位数增长。
对照本省制订的全面建设小康社会四大类18项25条指标，全省总体上达到省定全面小康指标。
2011年，全省经济在转型升级中保持平稳较快增长。
地区生产总值实现48604.3亿元，增长11%。
其中，第一产业增加值3064.8亿元，增长4%；第二产业增加值25023.8亿元，增长11.7%；第三产业增加值20515.7亿元，增长11.1%。
人均地区生产总值61649元，比上年增加8809元。
财政总收入14129.6亿元，增长20.4%，其中地方一般预算收入5147.9亿元，增长26.2%。
社会消费品零售总额15842.1亿元，增长17.5%，消费成为经济增长的最大拉动力。
全社会固定资产投资26299.4亿元，增长21.5％。
进出口总额5397.6亿美元，增长15.9%。
其中，出口3126.2亿美元，增长15.6%，进口2271.4亿美元，增长16.3%。
全年累计实现外贸顺差854.9亿美元，增长13.8%。
三、南京：
1）城市功能定位：
南京应该做长三角辐射西北部和长江中游的区域经济中心。
南京应发挥仅次于上海的综合带动服务功能，应该具备区域性门户城市、国家门户城市和国际性门户城市的三重门户城市功能。
同时要把把南京建成人文绿都。
2）城市综合实力：
被评为中国城市综合实力“五十强”第五名.南京是中国重要的综合性工业生产基地。
南京是全国四大科研教育中心城市之一，南京被国家9个部委列为中国投资硬环境“四十优”城市之一。
全国科技进步先进城市.目前已成为中国东部地区以电子、汽车、化工为主导产业的综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心。
南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。
南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，拥有现代化的通讯体系。
3）自然条件：
气候：
南京属亚热带季风气候，雨量充沛，年降水1200毫米，四季分明。
地形：
南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽50～70公里，南北两端东西宽约30公里。
南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。
地貌为宁镇山脉的一部分，低山山陵占全市总面积的64.52%。
长江南京段长度约95km；江南有秦淮河，江北有滁河，为南京市境内两条主要的长江支流，其河谷平原为重要农业区。
水面占全市总面积11.4%，平原、洼地占24.08%。
4）城市规划：
以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。
经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。
“一小时经济圈”辐射城市：
扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。
为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打破以新街口为中心的“单核”城市发展布局；
“单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是城东新城区预留了一定的发展空间。
仙林新市区是南京总体规划的“一城三区”之一，是以发展教育个高新技术产业为主，为房地产发展提供了教育等配套优势。
仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的“风水宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。
保利、招商等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。
5）城市基础设施和城市建设：
交通：
1、航空：
南京禄口国际机场位于南京市东南部，江宁县禄口镇，距市区35公里，走机场高速公路，行车45分钟。
2、铁路:
南京是华东地区重要的铁路枢纽。
京沪、宁铜铁路在这里交汇，有南京、南京西、南京南和南京北4个客运站。
从南京始发的列车大部分由南京西站开出。
所有途径南京的列车全部停靠南京站。
南京南站（中华门站）有始发芜湖、铜陵的短途旅客列车，宁铜线上的普快列车也多停靠该站。
京沪铁路沪宁段已实现公交化，从南京到上海的新空调特快城际列车仅需3小时，随到随走。
3、公路:
南京是华东地区最大的公路交通枢纽之一。
南京市有7个长途汽车客运站，分别是长途汽车东站、中央门长途汽车站、汉府街长途客运站、汉中门长途汽车站和下关长途汽车站，有发往省内及省外各地的长途汽车班次。
4、水运:
南京临长江是中国黄金水道——万里长江航线上的最大的内河港口，万吨级轮船可终年通航。
从南京港客运站乘船，既是方便的往来于南京与长江沿岸港口之间，同时也可以从南京开始对长江三峡的游览。
南京每天还有长江客轮往返于重庆、汉口、南京和上海之间。
5、公交车：
南京市内交通便利，现有市区公共电、汽车线路近百条.无论是城内还是城间交通都是十分便利的
南京供水状况：
近几年，随着南京市经济、社会的发展，城市用水需求也不断增加，市自来水公司和江宁区、六合区、浦口区、高淳县、溧水县自来水公司加快了供水设施的建设以及管网的改造，城市供水保障能力得到进一步加强。
南京市自来水公司于2002年起实施北河口水厂30万吨/日扩建工程、北河口老厂完善工程，并改造供水管网近90公里；各区县也纷纷建立了自来水供水系统。
供水事业的发展为全市经济社会发展、群众生活提供了有力地保障。
南京供电状况：
南京的电力供应以就地平衡为主、大电网调节为辅，多电源向本地区电网及广大用户供电。
经过近年的建设，已建成多项输变电工程等一大批中低压配电网工程且已形成主城区220千伏双环网运行，成为国内仅有的几个具有双环网的城市之一。
双环网的形成大大提高了系统调度的灵活性及网络备有容量，提高了整个供电网络的可靠性，确保了南京地区安全、稳定、可靠的供电质量。
环境保护：
1、“环保优先”方针得到有效落实2、污染减排任务顺利完成3、水环境综合治理深入推进4、大气环境综合整治力度进一步加大5、环境基础设施建设不断完善6、生态保护与建设取得积极进展7、农村环境综合整治工作全面开展8、环境监管能力明显提升
2.2房地产市场状况的调查与预测
2013年1-4月，全国房地产市场运行呈现以下特点：
一是“国房景气指数”虽然还未越过景气临界值，但已处适度水平；二是房地产开发投资增速房地产投资增速结束了2012年4月以来持续在15%-18%低位徘徊的状态并反弹至20%以上；三是全国房地产开发企业土地购置面积增速延续了2012年以来的持续负增长态势，但降幅持续收窄。
与此同时，待开发土地面积增速同比大幅下降，企业开发进程有所加快；四是全国商品房销售额和销售面积虽然3、4月份在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期；五是新建商品住宅和二手住宅价格仍然整体上升，但环比涨幅收窄。
2013年第1，2季度，房地产市场景气指数再短暂的快速上升后开始缓慢下落，5月份国房景气指数降至97.26，比2月月回落近1.6个百分点。
在供应方面，预计2013年销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计明年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。
在需求方面，在继续控制投机、投资性买房需求，支持自住型买房需求的背景下，明年房地产需求增速将大体保持平稳，消费增长呈现稳中略升态势，总之，受住行消费结构升级活动主导，明年全社会消费将保持平稳增长，实际增长率预计在11.5%左右。
根据以上我们可以预测2013年房地产的发展局面或许会呈现为：
以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。
南京：
2013年第2季度南京楼市成交12348套，成交面积约139.86万平米。
认购环比2013年1季度上涨65.62%。
南京市房地产市场2012年成交量受调控政策影响，大幅下滑，2013年1季度在价格小幅下调后，成交量大幅度增长。
根据上述信息，我们预测未来短期内，南京市的房地产价格会相对平稳，成交量经过1季度刚性需求的爆发，将进入一个相对稳定期。
3、规划设计方案
表1规划设计方案中的主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量
1
规划建设用地面积
平方米
37409
2
总建筑面积
平方米
91594.81
2.1
住宅
平方米
80201.42
2.2
1层商业用房面积
平方米
8000
2.3
-1层停车场及设备层面积
平方米
3393.39
3
建筑基底面积
平方米
13093
4
建筑密度
%
35
5
±0.00以上部分容积率
%
5
6
绿化率
%
41.28
7
住宅户数
户
647
4项目开发经营周期
2011年1月至2014年1月
5项目投资、运营费用估算
（1）土地费用15000万元
（2）前期工程费
表2前期工程费
序号
名称
金额/万元
1
勘察费
69.5
2
测绘费
50
3
设计费
1000
4
市场调研费
15
5
合计
1134.5
（3）基础设施建设费
表3基础设施建设费
序号
名称
元/平方米
1
供电工程
20
2
供水工程
15
3
供气工程
5
4
排水、排污工程
10
5
道路工程
10
6
路灯工程
10
7
绿化工程
10
8
环卫工程
10
9
通讯工程
20
10
合计
110
（4）建筑安装工程费
表4建筑安装工程费
序号
名称
金额/万元
1
土方及桩基工程费用
2918.45
2
土建工程费用
16714.59
2.1
±0.00以下结构工程费用
4407.73
2.2
±0.00以上结构工程费用
10547.21
2.3
外装饰及精装修
1373.39
3
主要设备费用
4531.2
4
安装工程费用
4531.2
合计
28695.44
（5）公共配套设施建设费
0
（6）开发间接费用
0
（7）管理费用
896.60万元
（8）财务费用
附录2贷款还本付息表
序号
项目
合计
2011
2012
2013
2014
1.1
年初借款累计
0
20000
20000
10000
1.2
借款
20000
0
0
0
1.3
应计利息
585
1170
1170
585
1.4
还本
0
0
10000
10000
1.5
付息
585
1170
1170
585
（9）销售费用
1344.90万元
（10）开发期税费
表5开发期税费估算表
序号
收费项目
依据
数量
收费标准
总额/万元
1
固定资产投资方向调节税
0
2
土地使用税
0
3
新建房屋白蚁防治费
2.3元/平方米
21.07
4
市政公用设施配套费
250元/平方米
2289.87
5
发展新墙体材料专项用费
10元/平方米
91.59
6
人防建设经费
30元/平方米
274.78
7
供电工程贴费
4239千伏安
550元/千伏安
233.15
8
煤气建设费
647户
2000元/户
129.40
9
自来水管网建设费
住宅26元/平方米
238.92
商业用房38元/平方米
10
教育地方附加费
20元/平方米
183.19
合计
3461.97
（11）其他费用
表6其他费用估算表
序号
收费项目
依据
数量/万元
收费标准
总额/万元
1
建设工程标底编制费
建筑安装工程费
0.12%
35.64
2
建设工程标底审核费
+基础设施建设费
0.03%
8.96
3
建设工程招标管理费
0
0
4
建筑工程质量监督费
0.02%
5.97
5
建筑施工安全监督管理费
0.06%
5.52
6
工程监理费
0.60%
55.22
7
临时设施费
300.00
8
研究试验费
150.00
9
环保评估费
100.00
10
工程保险费
150.00
合计
805.80
（12）不可预见费
2241.50万元
（13）经营资金
0
6项目收入估算
（1）销售单价的估算
住宅销售均价8000元/平方米，商业用房销售均价18000元/平方米，车位10万元/个。
（2）可销售面积
住宅80201.42平方米商业用房8000平方米车位670个
（3）销售比例的确定
表7销售比例估算表
2011
2012
2013
2014
住宅
20%
40%
20%
20%
商业用房
40%
20%
20%
20%
停车场车位
60%
20%
20%
（4）销售收入及经营税金的估算
住宅预售部分的款项在主体结构封顶前近30%收取。
营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。
附录6销售收入与经营税金及附加估算表
序号
内容
合计
0
1（2011）
2（2012）
4（2013）
4（2014）
1
销售收入
85261.14
5577.67
45579.01
17052.23
17052.23
1.1
住宅
64161.14
3849.67
34647.01
12832.23
12832.23
1.2
商业用房
14400.00
1728.00
6912.00
2880.00
2880.00
1.3
车位
6700.00
0.00
4020.00
1340.00
1340.00
2
经营税金及附加
4689.33
306.76
2506.85
937.86
937.86
2.1
营业税
4263.03
278.88
2278.95
852.60
852.60
2.2
城市维护建设税
298.41
19.52
159.53
59.68
59.68
2.3
教育费附加
127.89
8.36
68.37
25.58
25.58
7资金筹措计划
附录3投资计划与资金筹措表
序号
内容
合计
0
1（2010）
2（2011）
2（2012）
1
项目总投资
56343.24
15000.00
7131.30
16951.75
16873.93
1.1
开发建设投资
56343.24
15000.00
7131.30
16951.75
16873.93
其中：
不含财务费用
54588.24
15000.00
7131.30
16366.75
15703.93
财务费用
1755.00
585.00
1170.00
1.2
经营资金
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2
资金筹措
56343.24
15000.00
7131.30
16951.75
16873.93
2.1
资本金
20000.00
15000.00
7131.30
-1065.65
-1065.65
2.2
借贷资金
20000.00
20000.00
2.3
预售收入
15956.98
-1982.60
17939.58
附录5项目投资、运营费用估算表
序号
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