东方商厦购物广场委托经营管理合同.docx
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东方商厦购物广场委托经营管理合同
“东方商厦”委托经营管理合同
甲方：
法定地址：
法定代表人：
联系电话：
传真：
乙方：
王辉
法定地址：
法定代表人：
王辉
联系电话：
传真：
甲乙双方本着平等协商的原则，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就“东方商厦”项目委托经营管理事宜，经友好协商，达成如下条款：
一、项目
“东方商厦”项目，位于新将北路华山公园对面，项目总面积约平方米。
若“东方商厦”名称发生变化，不影响本合同执行。
甲方委托乙方对该项目进行商业经营管理，乙方愿意接受委托。
二、项目实施原则：
全程合作：
从招商阶段及后期的商业经营管理阶段由乙方全程规划和实施。
团队组建以及管理：
三、经营管理顾问的主要工作内容、合作期限和管理费用：
（一）合作内容:
招商阶段由商业经营公司公司全程负责，包括市场调研，招商策略的制定、招商对象的选择及招商执行。
开业最初的3个月为开业调整期阶段，调整、修正各运营环节中的偏差，协调商户，测算各项运营指标。
乙方履行项目商业经营管理公司的各项经营管理职能，努力实现经甲、乙双方共同确认的各项经营指标。
乙方履行“制定公司发展计划”并组织实施公司章程所赋予的职权
（二）合作期限：
双方约定合作期限为3年，从年月日（预计开业之日起计）至年月日止。
（三）人员配置：
乙方根据项目体量设立公司组织架构包括但不限于：
营运总经理、人事及培训专员、招商负责人、营运负责人，甲乙双方确认合作意向后7日内，乙方出各部门职能内容，以及负责当地招聘的各部门相关人员。
拟定各公司薪资框架。
（四）合作方式：
开业前的合作方式：
招商阶段由甲方全程委托乙方，包括市场调研、招商策略的制定、招商对象的选择及招商执行，并且所有工作内容需有详细的文字报表呈报甲方负责人，乙方严格按照拟定时间计划完成招商相关工作任务，甲乙双方确认合作意向后7日内，乙方根据甲方提供的工作计划（附件一）出工作计划内容。
开业后乙方负责甲方完成商场五年营运测算
一、第一年营业收入预测（2907.92万元其中租金收入112.68万元）
第一年营业收入测算资料见下表。
一楼：
2013年（楼梯口等公用部分做特卖）
类别
面积（m2）
租金单价（元/m2）
租金（万元）
品牌数（个）
平均销售
（万元/年）
总销售
（万元）
扣率
毛利
（万元）
日化
500
6
36
216
18%
38.88
黄金珠宝
300
3
72
216
14%
30.24
特卖
800
10
24
288
20%
57.6
合计
720
126.72
二楼：
2013年
类别
面积（m2）
租金单价（元/m2）
租金（万元）
品牌数（个）
平均销售
（万元/年）
总销售
（万元）
扣率
毛利
（万元）
女内
200
3
24
72
18%
12.96
少女装
600
8
36
288
18%
51.84
淑女装
800
10
42
420
18%
75.6
女杂
180
3
24
72
18%
12.96
女子SP
200
60
1.2
1
9.16
女鞋
800
10
42
420
18%
75.6
皮具
200
3
36
108
20%
21.6
合计
14.4
1380
250.56
三楼：
2013年
类别
面积（m2）
租金单价（元/m2）
租金（万元）
品牌数（个）
平均销售
（万元/年）
总销售
（万元）
扣率
毛利
（万元）
男正装
400
7
33.6
235
17%
39.95
男士休闲
600
9
30
270
17%
45.9
男内衣
100
2
31
64
18%
11.52
男士用品
80
1
43.
43
20%
8.6
男鞋
300
6
26
156
16%
24.96
运动休闲
200
3
48
144
11%
15.84
合计
916
146.77
四楼：
2013年
类别
面积（m2）
租金单价（元/m2）
租金（万元）
品牌数（个）
平均销售
（万元/年）
总销售
（万元）
扣率
毛利
（万元）
童装童玩
700
12
21
252
20%
50.4
电玩城
900
30
2.7
5.4
合计
32.4
252
55.8
五楼：
2013年
类别
面积（m2）
租金单价（元/m2）
租金（万元）
品牌数（个）
平均销售
（万元/年）
总销售
（万元）
扣率
毛利
（万元）
3D电影
1200
27
3.24
7.2
美食城
500
50
2.25
16.2
合计
65.88
23.4
将乐东方商厦一至五楼总合计：
面积：
8000平总销售2736不含租金：
2；毛利：
612.41
平均扣率17%。
二、营业税金预测（104.401584）税费由商家出财务代扣或可以租赁的形式形成定税
1、营业税：
112.68租金收入×5%=5.63
2、增值税：
515.21联营毛利×17%=87.5857
3、城建税：
93.2157（营业税额+增值税额）×7%=6.525099
4、教育费附加：
93.2157（营业税额+增值税额）×5%=4.660785
三、费用预测（万元）
1、人员工资（125.28万元）
在部门设置和定员定编基础上，人员编制约在46人左右，2012年-2013工资总额125.28万元，2013年-2017年每年递增5%，
2、福利费（17.5392万元）
按年工资总额的14%计提。
3、推广（广告）费（60万元）
2012年-2013年60万元，
4、品牌补贴（80万元）
2012年90万元，2013年-2017年每年30万，
5、水电费（72万元）
2012年-2013年每年万元，考虑物价上升因素，每五年递增10%。
6、办公费（12万元）
7、通讯费（3万元）
8、差旅费（12万元）
9、招待费（18万）
10、收银系统费用（50万）
9、其他（6万元）
10、房租成本8000平X22X12=1760000
11、一楼大门租金（24万）
开业后的合作方式：
采取全程托管的方式
1、甲方将已开业之场地委托给乙方负责经营和管理，经营责任由乙方承担。
2、乙方承接该项目的经营责任后，负责将该项目的所得租金交付给甲方，并保证每年完成的租金收益数额不低于双方约定的“租金保底线”。
3、甲方行使财务监督和检查权。
（五）租金保底线
租金保底线是双方约定的乙方完成租金收益的最低标准。
双方根据现预计租金情况原则约定：
总经营面积约平方米，每年的租金金额约万元人民币（基准数）。
考虑到实际招租情况和乙方在开始经营初期的出租率可能较低的现实，双方约定：
乙方每年实现的最低租金收益以金汇广场租金基准数的百分比计算，从第一年（年）到第三年（年）分别不低于基准数的：
90%，95%，100%。
（六）乙方管理费用取得的数额
甲方应向乙方支付三年共计480万元（肆佰捌拾万元）委托管理费用，本合同生效之日起五（5）个工作日内，由甲方一次性存入双方监控的账户。
（七）租金和管理费用的管理和兑现
1、管理费用
根据双方共同商议的三年委托管理费用，商业经营管理公司开始介入招商后，甲方需一次支付招商费用50万元人民币（伍拾万元）;开业前三个月开始，甲方需每月支付商业经营公司员工工资等各项费用共计10万元人民币（壹拾万元）;商业经营公司其他所需费用由乙方事先作出费用预算并报甲方审批同意后，甲方需在三（3）个工作日内支付。
2、租金费用
乙方所收租金必须存入双方监控的账户，每年的租金收入在双方结算之前，任何一方不得支取。
每年的1月1日---1月10日为双方的结算时期。
双方在此期间内结清上一年的租金收入并将租金收益全部划入甲方账户。
3．其他约定
如乙方每年实现的租金收益高于租金保底线的，高出保底线租金部分的50%作为乙方奖励由当期核算时一次性支付给乙方;如乙方每年实现的租金收益低于租金保底线的，将扣除相应委托管理费用10%。
四、甲方的其他权利和义务：
1、甲方有监督乙方的操作规程的权利。
发现乙方有违规、违法行为的有权要求乙方改正。
2、甲方有权拥有合同项下所有方案的原始资料，乙方不得向第三方披露或许可使用该资料，乙方也不得在其他项目中使用。
3、甲方享有乙方根据本合同提供的方案、设计、制作及相关衍生产品的著作权。
4、本项目所产生的用于项目的广告印刷、制作、发布、市场推广的费用，均由甲方承担（包括开业前及项目开业运营中）。
乙方应当事先作出项目计划及预算并报甲方审查同意，由甲方执行。
未经甲方同意支出的费用由乙方承担。
5、甲方为乙方提供办公室、配置各类必备办公用品（包括但不仅限于台式电脑、宽带网、电话、复印机等），相关办公费用由甲方承担。
6、甲方有按约定准时支付乙方合同费用的义务。
五、乙方的其他权利和义务：
1、乙方应严格按《东方商厦租赁合同》约定在权限内开展招商及经营工作，不得向客户作出非法承诺、欺诈客户，不得擅自与经营商户签订与《东方商厦租赁合同》所规定的相矛盾的条款。
开幕前，乙方发布任何广告宣传及承诺都应得到甲方签字确认后才能发布，并保证广告内容的合法性。
若由于乙方工作失误导致客户产生歧义或纠纷的一切后果由乙方承担责任。
2、乙方有权按合同约定取得约定薪资收入。
3、乙方有拒绝甲方提出不合理要求（指超出合约条款）的权利；
4、在招商经营的过程中，乙方与商户签署的任何合同都应得到甲方备案登记，否则合同签署无效。
5、乙方应如期完成本合同所列的各项服务项目
6、对甲方各种商业设施的购置提供参考建议；
7、乙方在合约期内应及时提出合约履行过程中所出现的各种问题的解决方案。
8、乙方有义务为甲方提供管理咨询。
六、违约责任：
（一）甲方中途单方解除合同的，须向乙方支付违约金10万元人民币。
（二）乙方以任何方式单方终止本合同的，须向甲方支付违约金10万元人民币。
七、其他条款
1、开业后根据本合同的主要合项作原则双方可以在补充相关细则后形成新的托管合同，合同双方的主体调整为：
甲方可以业主身份，乙方可以在项目地的经营管理公司身份重新签订。
但新订合同的内容不得与本合同约定的内容相悖且不能因乙方在项目地的经营管理公司签订合同而免除乙方因本合同而承担的义务。
2、甲方指定专人签收文件。
双方合作过程中如有超出本合约之内容需要确认的均可以备忘录形式确认，对双方均有约束力。
3、本合同出现争议，双方协商解决，协商不成的，诉诸法律解决。
4、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
5、本合同自双方签字盖章之日起开始生效。
6、本合同未尽事宜，由双方友好协商签署补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。
甲方：
乙方：
法人代表：
法人代表：
委托代理人：
委托代理人：
年月日年月日
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