强制履行租赁合同.docx

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强制履行租赁合同

强制履行租赁合同

篇一：

融资租赁合同有什么强制执行力

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融资租赁合同有什么强制执行力核心内容：

融资租赁关系是出租人作为买受人与出卖人确立买卖关系，购买承租人指定的标的物，提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的债权债务关系。

融资租赁合同的强制执行力主要从以下三个方面把握：

一是融资租赁关系与公证强制执行；二是附担保的融资租赁合同与公证强制执行；三是房屋租赁关系与公证强制执行，下面由法律快车小编为您简单介绍。

一、融资租赁关系与公证强制执行

所谓融资租赁关系，是指出租人作为买受人与出卖人确立买卖关系，购买承租人指定的标的物，提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的债权债务关系。

融资租赁关系一般涉及两个合同关系和三方当事人，前者包括买卖合同关系和具有融资性质的租赁合同关系；后者包括出租人（买受人）、承租人、供货商（出卖人）。

它既不同于单纯的买卖合同，也不同于传统的租赁合同，而是由一组法律文件组成的独立的合同形式。

融资租赁关系是由承租人与出租人（买受人）签订的具有融资性质的租赁合同，随后（买受人）出租人与依该租赁合同而确定的供货商（出卖人）签订买卖合同，购买依该租赁合同确定的产品，然后由供货商（出卖人）向承租人交付该产品。

在这一法律关系中，租赁合同及买卖合同是相互关联的，但单从合同形式而言，上述这两个合同又是相互独立的。

上述买卖合同的特别之处仅在于，该买卖合同的标的物是根据另一租赁合同而确定的，该买卖合同交付形式一般都是由该合同中的买受人指定交付给另一租赁合同中的承租人，仅此而已。

在办理赋予融资租赁合同强制执行效力时，融资租赁合同中的供应商必须约定明确、唯一并且存在；出租物品应当有数量、型号（规格）、技术性能、检验方法等的详细约定，总之应确保出租物在种类物的前提下具有不可替代性；其次是确认租赁期限届满时租赁物的归属、租赁期限、每期租金的金额、币种等。

《中华人民共和国合同法》第二百四十八条中有特别规定“承租人应当按照约定支付租金。

承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

”。

鉴于承租方的违约通常是出于已无资金来给付到期租金，若出

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租方选择“要求支付全部租金”，则有可能陷入无休止的“扯皮”之中，故出租方一般会选择“解除合同，收回租赁物”。

在公证实务中应注意的是，应当在合同中让出租方对于何为申请强制执行对象作出事先选择，确认当强制执行开始后是执行全部租金，还是强制收回租赁物，或是由权利人对二者进行选择。

二、附担保的融资租赁合同与公证强制执行

根据赋予租赁合同强制执行效力公证的相关规定，附担保的租赁合同是不可以申请强制执行的，这一规定的立法意图笔者还不甚明了，但我们必须注意的是，融资租赁合同中承租人所应交付的租金，其性质并不等同于租赁合同中承租人应交付的租金，它不是承租人使用租赁物的对价，而是出租人向承租人提供融资的对价。

出租人通过收取租金而收回其向出卖人购买租赁物所已经支付的价款。

此时，我们是否也可以说该合同是具有租赁性质的融资合同呢？

而在一般融资合同中，出借人向借款人要求提供担保是十分常见的。

所以，就上述强制执行的范围而言，若若融资租赁合同的出租人选择“要求支付全部租金”，即使该合同有配套的担保协议或担保人，该合同还是可以被赋予强制执行效力的，因为该笔租金是融资性质的，强制执行并不涉及租赁物，这种情况下是否可以视为，租赁的相关内容已从一个融资合同中被“剔除”出去了，换言之，鉴于融资租赁合同的特殊性质，即使附有担保是否也可以赋予强制执行效力。

三、房屋租赁关系与公证强制执行

房屋租赁关系是双务法律关系，其中主要的权利义务关系为出租人向承租人给付特定房屋及相关配套设施，承租方负有向出租人给付使用对价的义务。

房屋租赁合同的特殊性在于，出租人往往先履行了主要义务，承租人对出租人后履行给付义务。

所以，在承租人对出租人单方负有给付义务时，租金即可视为可以申请强制执行的对象。

但在现实生活中，当承租人出现合同中约定的违约情况时，出租人往往会选择解除合同，并要求承租人限时搬离租赁的房屋。

故出租人对给付租金的申请强制执行并不是最看重的，申请强制承租人搬迁才是出租人首选的减损方式。

从法理上看，承租人在单方违约，且出租人行使解除权的情况下，有向出租人返还租赁物的义务，同时，承租人也有向出租人给付至出租人解除合同时应给付的租金的义务，承租人的上述两项义务均是单务的、给付型的。

在笔者看来，出租人若已经在租赁合同中进行了

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告知，并以相关条款将上述两项给付内容纳入到强制执行范围中，当承租人出现合同中约定的违约情况后，出租人是可以向公证机构对上述两项给付义务申请强制执行的，与法不悖。

需要注意的是，房屋使用权的给付与普通的动产给付有一定区别，与承租人的人身权有涉，就目前我国《民事诉讼法》而言，有关人身权、人格权义务履行的请求大多没有被纳入强制执行的范围。

再者，就建立和谐社会的政策取向而论，强制承租人搬迁也缺少可操作性。

所以，现在公证实务中的操作，通常是仅仅执行承租人应付的租金，但如何维护出租人的房屋使用权，特别是当出租人依合同约定行使了单方解除权后，出租人与承租人之间为何种法律关系等。

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篇二：

融资租赁合同有什么强制执行力

融资租赁合同有什么强制执行力核心内容：

融资租赁关系是出租人作为买受人与出卖人确立买卖关系，购买承租人指定的标的物，提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的债权债务关系。

融资租赁合同的强制执行力主要从以下三个方面把握：

一是融资租赁关系与公证强制执行；二是附担保的融资租赁合同与公证强制执行；三是房屋租赁关系与公证强制执行，下面由法律快车小编为您简单介绍。

一、融资租赁关系与公证强制执行

所谓融资租赁关系，是指出租人作为买受人与出卖人确立买卖关系，购买承租人指定的标的物，提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的债权债务关系。

融资租赁关系一般涉及两个合同关系和三方当事人，前者包括买卖合同关系和具有融资性质的租赁合同关系；后者包括出租人（买受人）、承租人、供货商（出卖人）。

它既不同于单纯的买卖合同，也不同于传统的租赁合同，而是由一组法律文件组成的独立的合同形式。

融资租赁关系是由承租人与出租人（买受人）签订的具有融资性质的租赁合同，随后（买受人）出租人与依该租赁合同而确定的供货商（出卖人）签订买卖合同，购买依该租赁合同确定的产品，然后由供货商（出卖人）向承租人交付该产品。

在这一法律关系中，租赁合同及买卖合同是相互关联的，但单从合同形式而言，上述这两个合同又是相互独立的。

上述买卖合同的特别之处仅在于，该买卖合同的标的物是根据另一租赁合同而确定的，该买卖合同交付形式一般都是由该合同中的买受人指定交付给另一租赁合同中的承租人，仅此而已。

在办理赋予融资租赁合同强制执行效力时，融资租赁合同中的供应商必须约定明确、唯一并且存在；出租物品应当有数量、型号（规格）、技术性能、检验方法等的详细约定，总之应确保出租物在种类物的前提下具有不可替代性；其次是确认租赁期限届满时租赁物的归属、租赁期限、每期租金的金额、币种等。

《中华人民共和国合同法》第二百四十八条中有特别规定“承租人应当按照约定支付租金。

承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

”。

鉴于承租方的违约通常是出于已无资金来给付到期租金，若出

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租方选择“要求支付全部租金”，则有可能陷入无休止的“扯皮”之中，故出租方一般会选择“解除合同，收回租赁物”。

在公证实务中应注意的是，应当在合同中让出租方对于何为申请强制执行对象作出事先选择，确认当强制执行开始后是执行全部租金，还是强制收回租赁物，或是由权利人对二者进行选择。

二、附担保的融资租赁合同与公证强制执行

根据赋予租赁合同强制执行效力公证的相关规定，附担保的租赁合同是不可以申请强制执行的，这一规定的立法意图笔者还不甚明了，但我们必须注意的是，融资租赁合同中承租人所应交付的租金，其性质并不等同于租赁合同中承租人应交付的租金，它不是承租人使用租赁物的对价，而是出租人向承租人提供融资的对价。

出租人通过收取租金而收回其向出卖人购买租赁物所已经支付的价款。

此时，我们是否也可以说该合同是具有租赁性质的融资合同呢？

而在一般融资合同中，出借人向借款人要求提供担保是十分常见的。

所以，就上述强制执行的范围而言，若若融资租赁合同的出租人选择“要求支付全部租金”，即使该合同有配套的担保协议或担保人，该合同还是可以被赋予强制执行效力的，因为该笔租金是融资性质的，强制执行并不涉及租赁物，这种情况下是否可以视为，租赁的相关内容已从一个融资合同中被“剔除”出去了，换言之，鉴于融资租赁合同的特殊性质，即使附有担保是否也可以赋予强制执行效力。

三、房屋租赁关系与公证强制执行

房屋租赁关系是双务法律关系，其中主要的权利义务关系为出租人向承租人给付特定房屋及相关配套设施，承租方负有向出租人给付使用对价的义务。

房屋租赁合同的特殊性在于，出租人往往先履行了主要义务，承租人对出租人后履行给付义务。

所以，在承租人对出租人单方负有给付义务时，租金即可视为可以申请强制执行的对象。

但在现实生活中，当承租人出现合同中约定的违约情况时，出租人往往会选择解除合同，并要求承租人限时搬离租赁的房屋。

故出租人对给付租金的申请强制执行并不是最看重的，申请强制承租人搬迁才是出租人首选的减损方式。

从法理上看，承租人在单方违约，且出租人行使解除权的情况下，有向出租人返还租赁物的义务，同时，承租人也有向出租人给付至出租人解除合同时应给付的租金的义务，承租人的上述两项义务均是单务的、给付型的。

在笔者看来，出租人若已经在租赁合同中进行了

有法律问题，上法律快车/retype/zoom/97286099e009581b6bd9ebe7?

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告知，并以相关条款将上述两项给付内容纳入到强制执行范围中，当承租人出现合同中约定的违约情况后，出租人是可以向公证机构对上述两项给付义务申请强制执行的，与法不悖。

需要注意的是，房屋使用权的给付与普通的动产给付有一定区别，与承租人的人身权有涉，就目前我国《民事诉讼法》而言，有关人身权、人格权义务履行的请求大多没有被纳入强制执行的范围。

再者，就建立和谐社会的政策取向而论，强制承租人搬迁也缺少可操作性。

所以，现在公证实务中的操作，通常是仅仅执行承租人应付的租金，但如何维护出租人的房屋使用权，特别是当出租人依合同约定行使了单方解除权后，出租人与承租人之间为何种法律关系等。

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篇三：

若干强制性规定之于租赁合同的效力

若干强制性规定与租赁合同之效力

发布日期：

20XX-09-15文章来源：

互联网

一、问题的提出

甲、乙签订一份《厂房租赁合同》，约定乙方租赁甲方厂房用于开办来料加工企业，租期五年。

五年之后，因乙方未按照合同约定履行租金给付义务，甲方起诉至法院。

乙方以该厂房未按照建筑法和消防法的相关规定办理施工许可证、竣工验收合格证以及消防验收合格证等理由主张该租赁合同违反法律的强制性规定而无效。

上述乙方所述的强制性规定，主要有建筑法第七条关于建筑工程开工前建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证的规定；第六十一条第二款关于建筑工程竣工后未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定；消防法第十条关于建设工程未经消防验收或者经验收不合格的，不得投入使用的规定。

实务中，此类案件数量众多，违反此类规定是否导致租赁合同无效，值得探讨。

二、对无效说的分析与评论

无效说认为，上述诸条法律规范都属于强制性规范，出租人违反此类强制性规范属于合同法第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，因此，租赁合同应当无效，此其一。

其二，涉案房屋未办理相关许可证或合格证，属于非法建筑，因此，标的物违法，合同无效。

其三，从社会效果考虑，此类租赁合同往往涉及到大量员工的住宿问题，存在消防、建筑安全方面的隐患。

如果判定其有效，则会潜在地鼓励类似的出租人不办理相关的许可证和合格证而出租房屋，从而增加重大安全事故发生的可能性，因此应当判定其无效。

对于无效说，笔者认为未臻妥当，评论如下：

第一，“强制性规定”是指不允许当事人约定排除的规定。

其又可分为命令当事人为一定行为的强制性规定和禁止当事人为一定行为的禁止性规定。

从规范的功能分析，强制性规定又可分为效力性的强制性规范和取缔性的强制性规范。

台湾学者史尚宽认为：

“前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。

”由此，违反效力性的强制性规范，合同方为无效，而违反取缔性的强制性规范，合同效力一般不受影响。

可见，至少在理论上，违反强制性规定的合同并非都无效，而是需要区别对待。

第二，从我国现行法来看，合同法第五十二条关于无效合同类型的规定，相较于民法通则来说，其范围明显缩小。

因此，严格限制无效合同的范围，促进交易、减少社会成本是该规定的立法目的。

另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》

第九条关于严格限制批准、登记成为合同的生效要件、第十条关于严格限制超越经营范围的合同被认定为无效合同的规定都说明立法上对合同的有效要件之范围和无效合同的范围尽量限制的立法思路。

当然，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条关于缺乏相应资质、借用资质或者违反招投标的规定的建设工程施工合同认定为无效的规定，也说明，即便此类合同违反了相关的强制性规定，在法律后果上则按照“无效合同、有效对待”来处理，并非严格按照无效合同对待（第二条说明，即使认定合同无效，也应当支持适当履行合同的承包人的工程价款请求权，而这明显超出了不当得利的返还范围）。

上述规定说明，法官在判断违反强制规定的合同效力时，应当慎之又慎。

第三，无效说所主张的“标的物违法”之理由，难以苟同。

例如在商品房预售合同中，在建房屋肯定尚未取得验收合格证、消防验收合格证等，甚至在房屋建成以后也未必能够取得相关证明，何以不认定此类合同因“标的物违法”而无效而仅判定购房人有违约请求权、合同解除权？

厚此而薄彼，难以符合“相同事物相同对待”的形式正义理念。

第四，从立法目的考量，建筑法和消防法的相关强制性规定之目的，在于保证建筑工程的质量和安全以及预防火灾和减少火灾危害。

此类规定所规制的对象是建设活动本身，根据这些强制规定，承担此类义务的是建设单位，因此，其规范对象是租赁合同的出租人而非双方当事人。

如果认定租赁合同无效，则不当扩大了此类强制规定的调整范围，此其一。

其二，如果认定租赁合同无效，并不能促使出租人及时地履行相关义务，因为法院无权直接要求当事人办理上述许可证和合格证（笔者就见到过同一出租人将一幢无证厂房先后出租给多个承租人、且都先后因未办理相关证件导致承租人损失的案例）。

相反，在很多案例中，当事人约定了出租房屋的目的（办厂），同时约定了具有惩罚性质的违约金。

后因出租人未办理相关证件导致承租人不能实现合同目的（例如办理工商登记），如果不宣告合同无效，承租人可以根据合同请求其承担违约金责任，这样反倒促使出租人及时办理相关手续，履行相关安全义务，更有利于实现上述强制规定的立法目的。

另外，对于虽未办理相关证件但事实上符合相关强制规定的安全标准和消防标准的出租人，宣告合同无效也往往有失公平。

其三，实现上述强制规定的立法目的的主要职权在于监管机关，判定合同无效在一定程度上导致了司法权的不当扩张。

三、理论基础与路径选择

综上可知，对于本案，需要重新认识相关强制规定与租赁合同效力之间的关系。

就合同的效力而言，无论是英美法系国家还是大陆法系国家，违反强制规定的合同并不都是无效。

大陆法系国家的理论和实践都普遍认为，并非所有的违反强制规定的合同都是无效的，要根据该合同所违反的法律的立法目的来判断。

在英美法上，只有在制定法明确规定不

得强制执行或者反对执行此类合同条款的公共政策确实超过了执行该合同的利益的情况下，法官才会作出不强制执行该合同条款的判决。

以上述理论依据为基础，笔者认为，类似的租赁合同总体上应当承认其有效，其原因除了本文第二部分所阐述的以外，还有：

第一，建筑法对违反第七条的行为、消防法对违反第十条的行为分别规定了相应的行政处罚措施（建筑法第六十四条、消防法第四十条）。

这说明，该强制规定着重强调此类行为违反了某些事实行为价值，应受到禁止，所以，在性质上，此类规定属于取缔性强制规范，违反它们应不影响合同的效力。

第二，准确而言，是出租人的建房行为违反了上述规定，出租人与承租人签订租赁合同的行为以及租赁合同的内容本身并不违反强制规定，亦即，出租人的不当行为与租赁合同条款本身之间联系的直接性较弱。

第三，从现实的案例来看，此类合同产生纠纷的原因往往是由于承租方拖欠租金所引起。

法院在确认合同无效后，往往会参照合同约定的租金判决要求承租人返还不当得利（判决中往往用“房屋使用费”等字眼），实际上仍然是“无效按有效”处理。

综合考虑不当得利的返还规则、我国法上的合同无效的法律后果，为法律的安定性计，不如承认合同有效更符合法律体系内部的一致性。

结合案例，笔者认为应当区别以下情况分别对待：

第一，在合同签订后交付租赁物前或者租赁物已经交付、部分履行的，承租人因出租人未办理消防验收等手续而无法办理工商登记的，承租人起诉要求出租人办理相关手续（继续履行）、解除合同或者请求出租人承担违约责任，应予支持；相反，如出租人欲以合同无效为理由收回租赁物，不应支持，应判决其继续履行，完成相关验收手续等强制法规的义务是继续履行的构成部分。

第二，在部分履行场合，如出租人以承租人未按约定给付租金为理由请求承担违约责任，而承租人以同时履行抗辩权或先履行抗辩权要求出租人履行相关验收义务，法院应作如下处理：

首先，无论当事人是否约定房屋应办理相关验收手续，法院应当将当事人的租赁合同解释为出租人负有办理相关验收等手续的义务（合同解释的合法性假设）；其次，如当事人未约定先后履行顺序或者约定先交房后付租金，法院则应支持承租人的抗辩；再次，如果当事人约定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金从而产生纠纷的，应认定承租人在行使先履行抗辩权（就剩余部分租金

而言，履行顺序应为先交房后付剩余租金），从而间接促使出租人履行相关义务；最后，如果承租人未给付足额租金，出租人也未办理相关验收手续，则应判定双方违约，在结果上减轻承租人的违约责任，同时间接促使出租人履行相关验收义务。

第三，在租赁期间届满后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起诉，承租人以房屋未办理相关验收手续为理由抗辩的，应当判定承租人继续履行给付义务。

但是，考虑到消防法、建筑法等法律立法目的的实现，可以同时认定出租人也存在违约行为，从而在结果上减轻承租人的违约责任，间接促使上述法律立法目的的实现。

最高人民法院姜强