金科天湖美镇销讲资料.docx

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金科天湖美镇销讲资料

金科•天湖美镇销讲资料

目录

一、金科集团公司简介

二、金科天湖美镇地理位置

三、政府总体规划

四、项目概况

五、小镇开发１０大标准

六、天湖美镇产品设计综述

七、卖点提炼

八、天湖美镇户型特点

九、天湖美镇花园洋房交房配置标准

十、周边现有交通配套

十一、教育配套

十二、物业管理

十三、房价及付款方式

十四、按揭银行

十五、相关费用及按揭所需资料

十六、市场竞争楼盘的分析

一、金科集团公司简介

重庆市金科实业集团有限公司成立于一九九八年五月二十一日，是一家以房地产开发为主，经营范围涉及酒店经营、物业管理的大型企业集团。

金科集团已经通过了ISO9001---2000国际质量认证，现为重庆市房地产商会副会长单位。

集团以金科集团有限公司为母公司，下设好来聚房产、弘景房产、华南房产、东成房产、博展房产、资产经营公司、金科物业管理有限公司七个子公司，总资产12亿元。

截止2003年底，集团累计开发面积100多万平方，土地储备近2000亩。

金科集团坚持“做好每个细节，创造美好家园”的开发理念，成功开发了金科花园、丽苑、香江家园、天籁城•美社、中华坊、紫园和金砂水岸，另有宏富大夏、邱家大厦、宏泰大厦、白天鹅大厦等。

其中金科•中华坊荣获中国名盘，金科金砂水岸荣获中国十大水景名盘，金科花园、金科丽苑先后获得重庆市第二届十佳住宅小区优秀设计奖、重庆市首届明星楼盘、重庆市第三届十佳住宅小区等荣誉称号；金科集团荣获重庆市房地产开发企业５０强第四名、重庆市诚信交易房地产企业５０佳第六名等称号。

二、金科天湖美镇地理位置及特征

金科天湖美镇位于北部新区高新园经开大道人和段，属于高新园人和组团，地块面向人和立交，北接机场高速路。

毗邻已开发成熟的“富人区”新牌坊。

距天籁城美社约1000米。

重庆金科·天湖美镇项目用地位于重庆北部新区高新园，南临渝中半岛，北靠国际空港区，西接嘉陵江边，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚数桥相连，东临长江寸滩港区

该用地面积约305352.6㎡，地块东西宽约550m，南北长约1000米，呈不规则形状，用地内高差较大，总体北高南低，西高东低。

用地内有3座山丘，最高处绝对标高359m，最低处绝对标高322m，高差37m。

用地由规划市政路分为南北两区，南区用地约208483㎡，北区用地约96869㎡。

地块东、南、西三面被六一水库环绕，水库约90亩，用地隔水库西面为大型生态公园，水库东、南面紧临金开大道（人和至机场的高速路），用地南区东、北紧临市政道路，北区四周均为市政道路

三、政府总体规划

重庆北部新区位于重庆主城区，幅员面积136.6平方公里，是主城中难得的一块开发区。

规划总建设用地91.73平方公里，总人口65万。

由七个组团构成，呈多中心、组团式布局结构。

各组团之间由生态林地、公园绿地间隔。

总体上划分为北部新区高新园和北部新区经开园。

北部新区是以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。

在北部新区的七个组团中仅有人和组团、鸳鸯组团和礼嘉组团规划有开发居住区并且是高档社区；本项目位于人和组团为规划中的中心商务服务区。

北部新区定位主要功能：

商务中心、客运枢纽、光电产业、高档住宅区。

四、项目概况

金科天湖镇是金科集团2004年的巅峰巨作，总占地面积850余亩，其中用于小区建筑部分占地500余亩，公园部分占地约250亩，天然湖泊部分占地约100亩。

小区背靠万亩群山，南藏约3000亩北部植物园。

北面一线比邻规划中的棕榈泉花园、龙湖·蓝湖郡、保利集团项目、中体奥林匹克花园等。

在地块的南面还将拟建一个国际医院。

小镇耗巨资聘请名师巨匠强强联手，有机结合区域自然与人文，首次运用了金科多年来精心研发的花园洋房第三代产品，产品源于空间的研究即生活的研究，再次完美展现“院”、“错”、“退”、“露”的生活哲学空间；别墅类吸取各大名家之精华，山水湖泊近在咫尺，高尚生活完美演绎；高层类环绕约一万多方的超大中厅花园，气派、尊贵让人与建筑得到升华。

花园洋房、别墅、高层和谐打造一个充满传统居住情结而又洋溢着现代居住文明的近40万平方米人文大宅社区。

项目开盘时间：

约2004年7月底

广告语：

一城山色半城湖

（1）建筑形态：

第三代花园洋房完美版，连排、独立别墅，部分高层

主要技术经济指标：

（略）

停车位别墅类按照1：

2配置；花园洋房类按照1：

1.5配置；高层按照1：

0.8配置。

（2）参建单位

建筑设计单位：

深圳筑博建筑设计研究院

园林景观设计单位：

加拿大润丰国际

施工单位：

监理单位：

附：

一、深圳市筑博工程设计有限公司介绍

深圳市筑博工程设计有限公司是经国家建设部批准成立的深圳市属企业，成立于一九九六年三月，具有独立的法人资格，是一家具有从事民用、工业建筑工程设计及相应的工程咨询和装饰设计甲级资质的设计机构。

经过多年来的拼搏努力，筑博已经走在了深圳市建筑设计行业的最前列。

主要设计师：

杨为众常务副总经理、国家一级注册建筑师高级工程师

作品介绍

·万科金域蓝湾

·仙泉山庄

项目用地包括一片较陡的坡地及一片缓坡，地形较为复杂，给设计带来了许多难点。

设计时进行了大量的场地分析和研究，考虑到山地建筑的特殊性，本方案的所有户型均根据其地形度身定造。

户型分为一梯二户，联排式别墅和独院式别墅，每一户均有极佳的朝向和景观，充分利用地形的起伏，将前户屋顶作为花园。

把山景引入到小区中，使得小区中处处背山景，住户无时无刻不有种身在此山中的感觉。

从小区主入口到每一栋建筑，步移景异，随着视点的不断提高，最终会有种一览众山小的感觉。

·沈阳万科金色家园

·成都万科三期

·金地·上海格林春晓

该项目以TOWNHOUSE和联排、双拼别墅为主，包括会所和少量商业。

方案以强调人与自然的和谐、人与之间的交流为主题，提出了“新里弄，新水乡”的规划概念，希望建造出与自然融为一体的住宅。

而不是炫耀自己，凌驾于环境之上的所谓的“贵族别墅”。

·武汉万科四季花城

·武汉金地南湖新城

——源自欧洲的水岸小镇生活

（3）规划设计理念

本项目定位为拥有良好自然山水资源的低容积率的高档文化健康社区。

阳光、湖面、森林的自然条件激发出设计的创造力。

我们的设计从与自然合谐统一又根据不同的功能需求的相对独立的氛围开始，营造出独特的山、水、人的小镇风情。

创造出既有城市文化和精神的自由、开放性，又有自然、生态和恬静的生活空间。

我们在规划设计中遵循以下原则：

·保留用地的地势地貌特征，最大限度地利用地形及周边环境资源，将用地进行简化和整理，来适应大规模开发；根据地貌特征和环境资源来规划不同的产品，不同的容量和密度。

·小区中优先考虑公共空间，小区的公共利益应大于私人利益。

·在交通组织上不是简单意义上的人车分流，在规划中应建立的是安全的步行系统和多功能复合的车行系统。

·小区的基本构成元素是界面清晰的小组团的邻里结构。

·利用自然地貌特征的景观绿化系统，绿化景观轴作为中心绿脉联系各组团的绿地

五、小镇开发１０大标准

一）规划超前化

1.以创造更高层次的生活模式为出发点。

2.以提高、扩充现行规划设计标准，充分满足未来的生活和发展需求为根本。

3.以有机结合区域人文与自然，创造生态和谐人居为追求。

4.尊重城市的历史和文化，承认建筑是城市有机组成部分和城市更新的重要组成部分。

二）户型合理化

1.空间尺度舒适，注重居住者的使用需求和生理需求；

2.结构合理、房无凸柱，主要活动空间隐梁隐柱，视觉空间完整，

3.功能布局科学，洁污、动静等区域明显。

三）建筑艺术化

1.建筑追求美学，注重给人以美的享受，充分体现建筑的个性和形韵。

2.遵循国际建协《北京宪章》关于“文化是历史的积淀，它存留于建筑间，融汇在生活里，对城市的营造和市民行为具有潜移默化的影响，是城市和建筑的灵魂”之原则，倡导追求经得起历史考验的建筑艺术。

四）质量标准化

1.工程、设计技术指标充分符合国家颁发的有关标准。

2.精心、精致、精确，做到安全、舒适、提高健康生活的标准;

五）建材环保化

1.建筑材料适应时代潮流，符合环保标准，避免对环境、人体的危害。

2.积极采用新设备、新技术、科学合理设计，减少对资源的浪费，充分循环利用资源。

六）配套完善化

1.服从政府在教育、生活等各方面的市政配套要求，严格按城市规划要求进行开发。

2.理解健康宜家生活需求，筹划多层次的、不同规模的商业性服务网点，建立多个公平、良性、具有竞争活力的生活商业环境;

3.建立小镇社区服务中心，为业主提供更贴近、更自然、更舒适的生活服务。

七）服务酒店化

1.物业管理强化其行业标准性管理内容，如环境、治安、卫生及房屋、小区设施的维护和更新。

2.满足个性化服务需求，针对业主在物质和精神方面的需要，细化服务内容，建立公平、健康、开放的服务体系。

八）环境公园化

1.融合工作和生活的对立，在居住环境的建设中，努力实现高标准园林化。

2.展望未来，提出居住环境公园化，使“天湖美镇”成为环境优美、休养身性、激发人生理想之地。

九）生活科技化

1.自觉运用成熟的现代科学技术来释放居民多层次生活空间，运用成熟的技术手段服务社区、家庭和个人。

2.提倡科技的生活化、人性化。

十）社区人性化

1.高度弘扬"建筑以人为本"的理念，通过理想的住宅设计实现对人的终身关怀。

2.努力营造社区整体文化的，满足居住者的心里需求。

3.提供足够的硬件设施，启动社会各行业健康、公开地服务于小区，创造安全、优雅、舒适而又充满活力的人居社区。

六、天湖美镇产品设计综述

区域划分

·将用地以市政路分为南北两区，并将两区的建筑与规划风格设计为以自然、现代为主的南区和以传统民居为特色的北区。

·利用原有地形地貌，保留自然山势，将地块内景观资源最丰富的用地规划为别墅区。

·经过整理地形，在用地南区中部规划小区的主要产品花园洋房，并以绿化带将该区与别墅区自然分开，既便于分区管理，又相互融合为一体，花园洋房以组团为基本元素。

·用地北区规划为以传统民居为特色的花园洋房，通过对传统民居街坊的研究，通过对邻里组团及中心绿脉水景的规划，以建筑单体的设计创造出浓厚的传统邻里街坊的生活情趣。

·南区在东北角与市政道路紧密结合处规划带有底层商业的高层，高层建筑沿街布置，形成较大的中心花园，同时也丰富了小区的轮廓线并形成较整齐的城市界面。

·南区主入口设于小区最南端、东侧和北侧，一条主要的景观路连接小区的各主要组团，组团绿化也与景观路相连，同时花园洋房组团呈现射形布局，与道路形成合谐的一体。

·位于别墅区与花园洋房之间的绿化轴与高层区的中心花园相连，形

成南区的主要绿化系统，同时结合用地周边的水体，共同组成丰富自

然的小区景观。

·南区的西北角设有别墅区的专用出入口，与花园洋房等区相区别，方便别墅区的管理。

·别墅区建筑依山而建，形态自然，与地形充分结合使别墅有丰富的景观和生态环境，不同风格的建筑单体也丰富了别墅区的建筑形象。

·南区花园洋房根据地形、位置的不同分为10个组团，各组团围绕中心绿地布置，并于组团之间形成丰富的绿地景观，既加强组团的邻里交往，又加强了公共绿化的组团渗透，创造个性化居住空间。

·北区在北端与市政路相连处设主入口，主入口东侧设商业街，主入口通过建筑群体的导向性，引导人流向中心绿地，并通过水景及建筑组团间的公共空间使北区的绿脉向内延伸。

·小区的花园洋房同样以组团为核心，各组团与中心绿地相连，并在组团中设步行系统，步行系统与组团绿化紧密联系，创造出安静、舒适的组团邻里环境。

·幼儿园设于北区的东南角，用地独立，有独立的车行道路与临时停车场，既方便使用，又与小区紧密联系。

建筑设计

·花园洋房是小区的主要产品，以组团为基本单元的花园洋房分为建筑风格迥异的南、北两区。

·南区花园洋房强调建筑退台的特点，以简洁、现代为主要特征，在建筑的形体材料和色彩上与自然相融合，并强调建筑材料的对比，用仿木的暖色调与金属、玻璃等对此，形成风格清新、宜人的小尺度的居住建筑。

·小区花园洋房以居民风格作为设计元素，通过坡屋顶马头墙、花窗以及清砖、白墙灰瓦等突出传统生活环境的意境。

·南区高层建筑以现代风格为主，强调简洁流畅的线条及建筑的整体性，并突出现代的材料和现代的构造技术，同时注重建筑的整体空间关系。

·北区小高层在造型上以简洁为主，但在材料的运用上注重与传统民居形式的花园洋房相呼应，使建筑既能体现简洁的现代风格，又能体现传统的内含。

·别墅的建筑内格与所处的自然地形紧密结合，利用高差将别墅设计为2层半的退台设计与自然地形相吻合，在建筑风格上，除了自然材料的现代风格外，较传统的新西班牙式的地中海风格也为别墅区增添了一道亮丽的风景。

·小区的公共建筑也根据所处的不同区域和不同地形地貌设计为不同风格的建筑和空间形式。

·南区高层下部的商业街延续高层建筑简略、明快、流畅的设计风格，并结合广场绿化，形成活泼的外向型商业空间。

·南区的水岸商业街与水岸地形紧密结合，通过平台、踏步使人的活动延伸至水面，同时在建筑风格上也以简洁清新的风格为主，体现现代化城市生活的基调。

·小区的商业街以传统民居为主要风格，但不是简单的模仿，而是在材料运用与细部处理上与花园洋房的建筑风格相协调呼应，同时着重表现作为商业街的建筑性格和应有的气氛。

·幼儿园因为所处北区，在建筑风格上也注意与花园洋房的主格调传统民居相协调，但着重表现幼儿园本身的建筑性格，在色彩的运用和细部处理上都表现出幼儿园的健康活泼的氛围。

七、卖点提炼

（1）综合卖点

小镇占地850余亩。

靠山、藏水，呈现出都市后院之洞天府地。

区域远眺草泊散布，山脉蜿蜒，内则人文崇尚，繁华与宁静诗意共存，高华锋芒不显自露。

小镇规划以水为灵魂，以溪为“绿轴”，以湖为基点，成中国麒麟状。

整个水系自北而南，或由东向西形成多个半岛，由于水的蜿蜒曲折，水面的宽窄多变，使水系的布置形成多棱形和生动感，宽可行舟，窄如细流。

 临水处设亲水平台，镇内多处又以极具水质、水感的喷水池为终结，让居住感受到“半岛”和“临水”的亲切。

在多个半岛形成的“图腾”状中，曲折回绕形成多个水湾，或至屋前，或现于宅后，“弯”处置景，或假山片石，或竹林几株，或坡草斜枝，或小品依立。

整个人工水系，以水的深浅映出不同的水面色彩，深处蓝绿互映，浅处顽石见底，部分建筑底层架空透绿，室外的台阶和绿草坡道，宅前屋后的半公共绿色造景，以及整个小区的绿色分布与“水湾”“水景”相互衬托，波光、倒影、建筑融为一体。

 核心绿地则如大师勃朗设计的位于德比郡的切兹沃斯花园那样，大片随坡起伏的草地是园子的主体，一直延伸主到建筑物的墙根。

园子的中心，常常有大片的水面，岸边青青的草坡缓缓地斜入水中，形成自然弯曲的湖岸。

水岸交接处，茂密的草丛随风摇曳。

小镇拥有一湖一园，未来的湖泊将清澈逶迤。

公园林深茂密，二者面积高

达24余万平方米，湖可泛舟垂钓，林可闲庭信步。

可观湖波荡漾，可闻鸟语花香，亦可临湖品茗。

公园内上百种休闲运动模式隐于林中：

高尔夫、网球场，羽毛球，攀岩、游泳，室内室外，亦趣亦动。

水中有镇、镇中有溪。

林木抱镇，镇中藏林。

平时的小镇，金色的阳光穿过舒卷的白云，把碧绿的大地照耀得时明时暗。

阳光下，小镇时而一片辉煌，时而一片朦胧，那角楼、斜屋、回廊、以及在其间游走的行人，一切都变得如梦幻一般。

遥望小镇，象一片荫郁之中安静的传说天街；近看却又是一座特大的天然公园：

靓丽而优美的建筑，茵茵如织的草坪，浓密的森林，碧波荡漾的湖泊，随钟声飘远的白云，无不给人以无限的遐想。

（二）核心卖点

项目主题：

靠山、藏水、养生HOUSE（令我们恒久眷恋和无限回味的，一

定是心中最初的那一片风景……）

组团主题：

1）第三代花园洋房

2）重庆首家花园民居大宅

3）观山、观水、观天下

4）靠山、藏水、原生大宅

支持卖点：

1）水岸小镇：

湖泊盘绕，溪流错落，水中有镇、镇中有溪。

2）森林小镇：

背靠万亩群山，南藏约２３万平方米森林公园，林木抱镇，镇中藏林。

3）健康小镇：

主题森林公园约数十种运动模式：

网球场，羽毛球，攀岩、游泳，室内室外，亦趣亦动。

健康，从运动开始。

4）休闲小镇：

湖可泛舟垂钓，林可信步闲庭。

可观湖波荡漾，可闻鸟语花香，可临湖品茗，可话家长里短。

休闲，一切随意。

5）崇尚小镇：

区域人杰地灵，小镇藏龙卧虎。

亲山、亲水、亲地、一切亲近自然。

高尚，天生拥有。

6）品牌小镇：

名师匠心独具，品牌开发商颠峰巨作，区域潜力无限，身份从小镇开始。

7）教育小镇：

可入读特色幼儿园，可进重庆巴蜀名校。

疼爱他（她），从优秀教育开始。

8）宜家小镇：

配备银行、超市、农贸市场、洗染店、茶楼、餐饮、酒吧等。

便利，不假外求。

八、天湖美镇花园洋房交房配置标准

九、天湖美镇户型特点

Ａ．花园洋房建筑面积从120平方米-------220平方米，建筑层数为3+1，

顶层为跃层，其余层为错层。

花园洋房是小区的主要产品，以组团为基本单元的花园洋房分为建筑风格迥异的南、北两区。

南区花园洋房强调建筑退台的特点，以简洁、现代为主要特征，在建筑的形体材料和色彩上与自然相融合，并强调建筑材料的对比，用仿木的暖色调与金属、玻璃等对比，形成风格清新、宜人的小尺度的居住建筑。

北区花园洋房以居民风格作为设计元素，通过坡屋顶马头墙、花窗以及清砖、白墙灰瓦等突出传统生活环境的意境。

Ｂ．别墅类（包括独立别墅、联排别墅、双拼别墅）面积从250平方米

------800平方米。

别墅的建筑内格与所处的自然地形紧密结合，利用高差将别墅设计为2层半的退台设计与自然地形相吻合，在建筑风格上，除了自然材料的现代风格外，较传统的新西班牙式的地中海风格也为别墅区增添了一道亮丽的风景。

别墅区建筑依山而建，形态自然，与地形充分结合使别墅有丰富的景观和生态环境，不同风格的建筑单体也丰富了别墅区的建筑形象。

Ｃ．高层部分面积从100平方米------200平方米。

南区高层建筑以现代风

格为主，强调简洁流畅的线条及建筑的整体性，并突出现代的材料和现代的构造技术，同时注重建筑的整体空间关系；北区小高层在造型上以简洁为主，但在材料的运用上注重与传统民居形式的花园洋房相呼应，使建筑既能体现简洁的现代风格，又能体现传统的内含

十、周边现有交通配套

机场高速路、渝长高速路、渝合高速路呈“Ｕ”型分布；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站集聚人数居西部前列；西南最大的电信交换枢纽落户南缘。

优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件赋予了重庆北部新区明显的区位优势。

另外，市政府还将建立大容量的城市轨道交通系统，在主城区内布设五条轨道交通线路，线路总长119公里，其中五号线就由童家院子经冉家坝、高家花园大桥、杨公桥、上桥至中梁山，线路长22公里。

轨道交通线网密度为每平方米0.36公里。

这一举措将大大改善该地区的交通状况

十一、教育配套

为保证未来业主子女得到最好的教育，金科•天湖美镇与巴蜀中学达成共识，业主子女可享受原滋原味的巴蜀学校教育，享受全程名校教育，保证业主子女在成长中起步就领先一步。

十二、物业管理

金科天湖美镇由金科集团物业管理公司管理，2000年10月金科物管被重

庆市评为一级物管企业，以人性化的全新物管模式，倡导“物管无小事”和“细微之处见物管差别”的特色物业管理。

（1）物业管理服务项目：

1、公共设备及装备的运行安装和状况保持；

2、房屋公共部位的修理；

3、小区治安、秩序及消防管理；

4、代收、缴水、电、气费；

5、24小时保安巡逻；

6、小区绿化的护养；

7、代订、送报刊杂志；

8、家政服务；

（2）、物管费的收取标准：

金科物管公司被评为重庆市一级物业管理单位，因此，金科天湖美镇将严格

按照江北区物价局核定的金科天籁城物业管理收费标准执行。

初步定为：

（3）大修基金、三通费的有关规定和收费标准：

一个物业管理区域有两个及两个以上的产权人的，应当建立物业公共部

位，公用设备维修基金。

维修基金属全体业主所有，专项用于物业公用部位、公用设备、设施保修期满后的大、中修和更新改造，因数额巨大，日常管理收费无法负担，因此以基金的形式事先提取。

维修基金的使用分为以下几个方面：

1）业主委员会成立前，由房管局代管；

2）业主委员会成立后，经同意后交物业管理企业代管，并定期接受业主委员会的检查、监督；3）物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后应当办理帐户转移手续；4）维修基金专款专用；5）业主转让房屋产权时，其大修基金不退还，随房一同过户；6）各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督、维修基金的管理和使用。

四通费定为元/户。

大修基金分为：

非电梯住宅按总房款的2%收取，电梯住宅一、二楼按总房款的2%收取，三楼以上按总房款的3%收取。

十三、房价及付款方式

十四、按揭银行

十五、相关费用及按揭所需资料

（一）税费（按当时国家规定的有关政策）

（1）按成交价计税费

（2）住宅：

所有权登记费元/套（买方）。

契税.%（买方），

合同印花税%（买卖双方各）

（二）按揭费用（按国家规定的相关政策）

1、保险费

2、抵押登记费：

元

3、借款印花税：

4、公证费：

%

（三）买受人办理预购商品房合同登记应提交的手续；

1、重庆市商品房买卖合同（一式份）

2、身份证（复印件）

3、付款凭证（复印件）

4、房屋共有人申请表

5、重庆市房地产交易合同登记申请表

（四）买受人办理房屋按揭贷款应签署和提供以下资料（以销售支持部最终文件为准）

1、房屋产权共有人身份证

2、重庆市房地产交易合同登记表

3、个人住房贷款申请审批表

4、个人购房借款合同（一式四份）

5、重庆市预购商品房抵押贷款合同（一式四份）

6、委托转帐付款授权书

7、委托使用牡丹卡帐户代缴个人住房借款声明

8、个人住房保险投保单（一式二份）

9、个人购房贷款借款凭证（一式六份）

10、个人住房贷款借款人谈话记录

11、房屋产权共用人授权书

12、房屋产权共用人户口复印件

十六、市场竞争楼盘的分析