公共设施设备管理方案.docx

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公共设施设备管理方案

汇杰广场工程项目管理方案

一、汇杰广场主要设备情况

（1）变配电系统

采用10KV双回路电源，低压母联控制双电源切换。

高压真空开关，四台1600KVA干式变压器。

中控室配备应急照明蓄电池（200AH、6组），供电时间不低于1小时。

（2）电梯系统

客用电梯台数：

六台品牌：

日本富士达，

梯速；2.5m/s层高：

B2~26层

货梯台数：

两台品牌：

迅达

梯速：

2.5m/s层高：

B2~27层

（3）中央空调系统

冷热机组：

8台品牌：

意大利克莱门特

型号SRAN/HT2404（328Kw）

单冷机组：

1台品牌：

意大利克莱门特

型号BE/SRAT/B-2702

组合式空气处理机（新风机组）：

8台品牌：

麦克维尔

型号MOM916H

空调循环水泵11台

（4）.给排水，污水处理设备系统

生活水泵：

2台（一主一备）品牌：

上海连成

型号：

Y225M-1功率：

45Kw

配备ABB软启动控制柜。

污水处理采用曝气氧化式。

过滤沉淀（一级，二级）—调节池—曝气机氧化—排污、排水、PLC控制流程。

（5）网络通信、有线电视系统

网络通讯接入到弱电机房、弱电井。

由光纤配架、配线机架综合布线到用户。

有线电视信号接入到弱电井。

（6）消防系统

消防栓水泵：

2台品牌：

上海连成

型号：

Y280M-4功率：

110Kw

喷淋水泵：

2台功率：

90Kw

消防主机、火灾报警、联动控制装置设置在中控室

（7）安全监控系统

东大鼎新系统,有119个左右监控点。

（8）应急广播和背景音乐系统

配合消防、监控主机。

（9）门禁系统

部分由业主自理。

（10）会议多媒体和KTV包间

24F、25F会议室多媒体、音响服务。

KTV多功能厅点歌、调音服务。

（11）停车场管理系统

电动道闸控制系统、停车管理收费系统。

（12）公共照明维修

（13）开水炉、公共卫生间设备维修

（14）公寓楼物业管理

公共设施设备的维修保养

（15）公共区域的装修

二、现有工程项目的组织架构

（1）编制14人

经理（产业）1人

副主管1人

主管（待遇、）1人

员工11人分布如下：

配电值班工（四班三到）4人

维修工（综合维修、运行）（强电、弱电、中央空调、管道、综合维修、仓库管理万能工）7人

三、2010年能耗费汇总（对方未提供报表）

（1）水

（2）电

四、2011年各项维修、维保、各项检测费汇总：

专项维保费汇总:

（1）电梯维保

（2）中央空调维保98000元

（3）空调循环水质处理

（4）安全监控系统维保（弱电系统）15000元

（5）消防系统维保48000元

（6）停车场管理系统维保4000元

（7）立体停车设备维保（二年）76440元

（8）公寓化粪池清掏承包合同2800元

外请维修费汇总：

（1）公寓单元电控门委托维修1500元

（2）4号梯井防水施工10000元

设备各项检测费汇总

（1）电梯年检费

（2）配电设备电气预防性试验费30000元

五、2010年物资材料费汇总

（一）目前工程项目现状和存在的问题

1员工的情绪波动大，对薪酬待遇不满，工作积极不高。

原因：

现有的薪资待遇和结构不合理，目前社会上甲级写字楼工程人员的薪资待遇和结构由如下部分组成：

基本工资+技能工资+工龄工资+绩效考核，平均工资约2000-3000元。

建议适当提高一个的薪资水平，提高员工的积极性。

2、管理团队没有合力，向心力。

原因：

对工程技术人员的建议要给以信任、尊重，对他们从事工作任务给以荣誉

感。

大家才能团结默契，共同协作。

3、对上级指令执行力不够，工作效率缓慢。

原因：

缺乏严格的考核制度，现有绩效考核制度不合理，做得好，做的不好一样。

4、对客服务缺乏主动性，影响了整个汇杰广场物业服务的品质。

原因：

没有有效的激励机制调动不了员工积极性，考核不利造成工作态度懈怠。

5机构设置不利于管理

应设立专人值班调度，项目主管现场巡查、督导。

6干好、干坏，干多、干少一样。

员工岗和管理岗之间工资没有什么差别或差别很小，员工和员工之间工资没有差别，吃“大锅饭”现象普遍。

7能耗控制措施不到位

没有有效的能耗考核、奖励制度。

造成员工没有责任心。

8应有鼓励员工创新意识和责任心奖励机制

对成绩突出在工作上有创新意识取得经济效益的员工应预奖励。

对发现重大隐患，并与及时解决的应预奖励。

（二）今后努力的方向和整改的措施。

（1）日常维修制度不够建立健全，管理出现漏洞，导致服务不及时，影响服务质量

（最近发生在停车场道闸口设备故障案例，是维修制度不够规范典型案例。

）

（2）楼层空调温度没有严格巡检、监控措施，直接影响服务质量、及浪费能源。

（对设备的管理不能只是保障运行，还要优化设备设施的性能，提供人性化，

提升服务的品质。

）

（3）配电房高低压室环境温度较高、通风差，设备存在安全隐患。

（鼓励员工创新意识，利用现有资源技术改造。

）

（4）早上上班人员流量高峰时，乘梯人员拥挤，待梯时间长，不够人性化，影响服务品质。

二改进管理措施如下：

（1）建立健全日常维修制度，并严格执行。

保证服务的及时性，提高服务质量。

工程部设置工程调度，加强日常维修统计、未完成维修统计记录，填写工程部日报表，项目主管及时了解未完成维修的原因，在每日协调会向项目经理通报，并和相关部门协调，使维修结果处于受控状态。

日常维修制度：

1设备使用部门报修到工程调度。

2工程调度进行维修单收发登记。

3维修工完成维修后由报修部门签字确认、维修人签字，对当日未完成维修写明未完成原因。

4调度每日进行维修统计、未完成维修统计。

5项目主管根据当日维修统计、未完成维修情况统计，并在每日协调会上将未完成维修通报项目部经理。

6调度对未完成的维修项目进行全程跟进，直至完成时，消除未完成项目的记录。

（2）严格执行公共区域环境温度定时巡检、监测制度，保证服务质量，能耗成本的精益控制。

中央空调能耗占广场能耗的60~70%左右，日常需加强公共区域环境温度的监测控制，制定公共区域环境温度巡检表。

严格按温度控制规范要求控制温度，保证对客服务的质量、但供冷温度过低，供热温度过高，都会造成客人不适及能耗浪费，我们可以在过道、公共区域场所等处设置贴纸式温度计，便于巡检人员随时了解环境温度，及时调整控制风机。

保持适宜环境温度，保证对客服务质量，及成本的精益控制。

（3）鼓励员工创新意识，通过技术改造、消除设备安全隐患

配电房高低压室环境温度较高，通风差，不利于变压器等设备的运行，存在设备安全隐患、需加强降温通风措施。

建议将地下室2楼中央空调的冷凝水收集，通过安装管道、循环泵、风机盘管。

改善配电房的环境温度。

（4）优化设备设施性能、提升服务品质。

广场配置6部富士达电梯，与甲级写字楼要求，每部客梯服务面积不超过5000平米，等候时间不超过40秒有一定差距。

上班人员高峰时段，一楼电梯间人聚集的较多，待梯时间长，每天需要专人控梯。

建议查询电梯使用功能资料，和购买电梯时要求的功能项目。

启用乘梯高峰繁忙时段返回智能功能。

改善早晨乘梯拥堵情况，已提升我们的服务品质。

三、新编工程项目组岗位设置及责、权、利范围

（1）新编岗位设置15人分布如下:

在定岗定员时，我们争取在满足工作需求与服务能力的情况下，打破人员安排刚性化、维修工种的单一化，通过对员工有计划、有目的的长期培训，提高员工综合维修能力、及团队合作精神。

逐步降低人员成本同时提高员工的收入。

（2）岗位责、权、利

工程项目主管岗位职责

（1）工程项目主管直接对项目部负责，对项目组所有员工全权调配，对领班、行使考核权，并报项目部备案，对领班的人选，任免提出建议，报项目部批准后实施。

对于项目组员工劳动合同续签，在征求多方意见的基础上，提出建议，报项目部批准后，由责任部门实施。

附：

对领班考核权限500元、员工200元。

（2）负责组织开展所有工程设备的维修、养护、运行、管理工作。

（3）负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务、安全培训，指导本组员工工作。

（4）审阅各设备系统运行记录、工程部日报表、未完成维修统计表、能耗统计及其它报表。

（5）协助完成项目部所交办的各项工作。

工程调度（领班）岗位职责

（1）工程值班调度直接对项目主管负责，及时做好维修单收发、登记，随时安排并了解维修完成的情况。

对于因客观条件限制当天不能完成的维修，在向项目主管汇报后，填写未完成维修记录，并跟踪至最终完成。

。

（2）负责每日水、电能耗数据的统计，随时了解广场各系统设备的运行情况，如有异常，及时通知有关人员前去检查，并向项目主管汇报。

（3）根据收集到各班组的数据，在下班前认真填写工程部日报表。

领班（空调管道、综合维修）岗位职责

（1）在项目主管领导下，管理班组的员工和所辖设备，对员工行使考核建议权限200元，报项目主管同意后实施。

（2）制订并执行所辖系统设备保养计划。

（3）定期和班组员工的进行业务、安全知识交流。

（4）负责下发本班组员工各项工作指令，并检查完成情况，定期对本班组进行考核，并报项目主管。

（5）定期填写本班组物资材料采购计划。

（6）负责建立所辖系统设备台账及各类图纸和资料的收集。

（7）负责中央空调运行管理，协调外包维保工作。

领班（强弱电维修、电梯、配电、、综合维修）岗位职责

（1）在项目主管领导下，管理本班组的员工和所辖设备,对员工行使考核建议权限200元，报项目主管同意后实施。

（2）制订并执行所辖系统的设备保养计划。

（3）定期和班组员工的进行业务、安全知识交流。

（4）负责下发员工各项工作指令，并检查完成情况，定期对本班组进行考核，并报项目主管。

（5）定期填写本班组物资材料采购计划。

（6）负责建立所辖系统设备台账及各类图纸和资料的收集。

（7）负责电梯安全检查，及维保协调工作。

配电值班工岗位职责

1、定时巡视配电室高、低压设备的运行情况，认真填写各种巡视记录，交接班记录。

2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电

室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。

3、员工必须严格执行供电局颁发的各项规章、制度。

4、熟悉系统设备的运行方式，主要设备的性能、掌握故障处理方法。

5、保证机房内的环境卫生，做好防鼠、防火工作。

空调管道工岗位职责

1、胜任岗位工作，服从领班的领导，听从领班的调配。

2、工作中自觉遵守岗点制定的各项规章制度，操作规程。

服从上级的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。

3、负责给排水、污水处理设备、风机房及各种管道的正常运行与维修保养工作。

4、做好中央空调运行、监护工作，认真填写巡检记录表，设备运行记录。

发现问题及时处理汇报。

强弱电维修岗位职责

1胜任岗位工作，、服从领班的领导，听从领班的调配。

2、工作中自觉遵守岗点制定的各项规章制度，操作规程。

服从上级的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。

3、负责消防控制、安全监控设备维护、所有强弱电系统的维修，公共区域的照明、数字会议服务、停车场闸道、收费系统、网络通信

4、认真填写各项设备巡检记录表，设备运行记录。

发现问题及时处理汇报。

三、设施设备管理

汇杰广场是一座甲级写字楼，在硬件设备上，大楼整体应用了多项国际领先技术，富士达品牌电梯、意大利克莱门特品牌中央空调、自动消防报警系统、近300个自动管理车位系统等，所配备的设施设备比较齐备，基础良好。

我们将在现有的管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念。

开展施设备的维修保养和运行管理工作。

（1）设施设备维护保养和运行管理

广场设施设备的运行和维修保养是物业管理的一项长期的工作。

首先我们要完善工程部岗位职责，设备设施运行管理制度，建立详细的设备设施台帐，建立设备管理标示牌，在日常管理中对重要设备设施做到有专人负责管理操作。

同时对设备设施厂家的售后服务建立联系。

制订年度保养计划、月保养计划，周保养计划，并督促各班组严格实施。

我们将设施设备的维修保养分三个层面推进：

一以保证设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修。

二以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期计划性保养（包括大、中修）。

三以提升设备设施性能、服务品质为目的的设施设备的技术改造。

（2）能耗的管理

我们将能源管理成为广场成本控制的重点，每日统计水、电能耗数据，了解能耗使用是否异常。

每月开展能耗使用情况分析，对当月能耗控制的成绩和不足提出改进措施，并组织实施。

对空调、照明等重点耗能设备制定合理可行的的运行方案，通过采取各种有效管理手段，最大限度的控制能耗。

（3）注重员工业务知识的培训

在设备实施的管理中，更加注重员工的培训工作，通过提高员工的整体素质，来提高设备的管理水平。

在新员工入职培训中，重点介绍主要设备设施的结构、水箱阀门、给排水管、阀门的位置、电气回路、控制开关位置、消防设施的结构、楼层喷淋水阀、排水阀位置及它们操作方法的培训工作，工程部给安保部等人员交差培训，这样在紧急情况下才不至于慌乱，做到心中有数把事故的影响减到最小。

对重要设备操作方法的专项培训。

一是采用部门培训，设立员工培训员，让对某项设备有着丰富经验的师傅对其他员工培训，相互学习，共同进步的方法，让每一个员工都可以发挥自己的专长。

二是选派优秀员工到设备厂家进行专业培训来提高设备管理水平。

如专业性强的中央空调、消防控制主机等。

（4）加强安全教育、制定突发事件应急处理预案

加强员工的安全宣传教育，充分认识安全工作的重要性，做好安全防范工作，切实保障汇杰广场业主生命财产安全。

制定各机房安全防范制度，重要岗点专人负责制，每月组织一次安全隐患的自查工作及整改措施。

针对现有设施设备存在的缺陷和可能对以后设备运行不利的安全隐患要记录在案。

并制定突发事件应急处理预案。

要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于提高员工队伍的整体素质，人的因素决定一切。

只有对员工队伍素质从严把关,制定有效用人机制，各项激励机制，调动员工工作积极性，严格执行各项考核制度，岗位责任制度。

同时要加强员工的各项培训工作，通过我们的不懈努力建立一支高素质的员工队伍。