转让房地产收入审核要点0313155820.docx

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转让房地产收入审核要点0313155820

房地产开发企业转让房地产收入审核要点

〔.应税收入的审核：

包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2.法定扣除项目金额的审核要点：

（1）取得土地使用权所支付的金额

包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3%~5%计算征收，在此项目

中扣除；印花税计入“管理费用”中，在第三项“房地产开发费用”中扣除）

审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况。

扣除项目金额二扣除项目的总金额x（转让土地使用权的面积+受让土地使

用权的总面积）

（2）房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、

公共配套设施费、开发间接费用等。

审核时注意：

1这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本”，而是按税法要求计算的，如果房地产开发企业将贷款的利息计入了“房地产开发成本”，则应剔除，计入下一项“房地产开发费用”。

2如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情

况，不视同销售，

要注意按比例分摊计算出售部分的房地产

3公共配套设施费注意在各期进行分摊

（3）房地产开发费用

审核时要注意，这里的“房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上的“财务费用、管理费用、销售费用”，不是按照纳税人实际发生的费用扣除的。

具体扣除规定如下：

①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：

允许扣除的房地产开发费用二利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%以内（注：

利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

a利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

b：

超过贷款期限的利息不允许扣除。

c加罚的利息不允许扣除。

d:

计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

考试看具体条件。

②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构贷款证明的:

允许扣除的房地产开发费用二（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10%以内。

a：

利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除。

b:

计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

考试看具体

条件。

（4）与转让房地产有关的税金

包括营业税（全额）、城建税、教育费附加。

印花税：

房地产开发企业缴纳的印花税列入“管理费用”，已经在“房地产

开发费用”项目中计算扣除了，不再单独扣除。

（5）财政部确定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）X20%。

3.计算增值额

增值额二收入额—扣除项目金额。

4.计算增值率

增值率二增值额/扣除项目金额Xio。

％。

5.确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。

注意优惠政策：

建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和

20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

6.依据适用税率计算应纳税额

应纳税额二增值额X适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数

7.账务处理

房地产开发企业销售开发产品应缴纳的土地增值税应当计入“营业税金及附加”。

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费―应交土地增值税

土地增值税的计算及归纳、揭示要点

土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。

为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。

笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下。

一、虚构合作开发建房模式避税

（财税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：

“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征

收土地增值税”。

某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地

转让方签定合作建房协议。

这从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。

这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。

二、项目转让方式避税

目前流行的地产公司收购方案是：

先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。

对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。

三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入

例如，某项目销售商铺8420〃，销售均价18600元/川.其中：

低价销售5150川，9200元/〃。

这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

四、销售收入不做申报纳税

由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。

五、房地产交换不确认收入

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。

交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。

六、项目工程建安成本偏高

如某市2007年商品房建安造价标准为1540元/川，某公司实际建安成本3610元/川，差异额2070元/川，差异率134.41%如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。

七、股权投资取得土地根据评估价值入账

某房地产公司以股权投资方式取得一块土地根据评估价值7870万元，全部

记入地价成本，而付清地价款仅为3150万元，开发项目的土地成本未按照历史

成本及实际发生的成本确认扣除（市场公允价值+取得土地相关税费）。

通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。

从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。

交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。

因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。

不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。

八、代收费用计入扣除项目加计扣除

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。

如果代收费

用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相

应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除

的基数。

如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。

首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形决定是

否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。

九、虚列公共配套设施支出

企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。

十、扩大开发项目成本费用

1.虚开材料发票。

如购置建筑材料1500余万元列入装修费用。

一是供货合

同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房

条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符。

2.以预算发包价格计入工程成本。

3.虚开建安发票，房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。

不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。

卜一、整层车库列入公共配套设施扣除

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

比如某项目一层建成

36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。

十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：

“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。

房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。

”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。

十三、拖延清算时间递延纳税

部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空自，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。

十四、商铺自营自用逃避纳税

将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

如果产权末发生转移，不征收土地增值税。

十五、未按预征率足额缴纳土地增值税

各地税务机关会根据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率，如深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：

普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%,其他类型房产为2%,对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明确规定。

部分房地产企业不及时按调整后的预征率足额缴纳土地增值税。

十六、利息支出一律计入扣除项目

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。

在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。

首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府•其

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次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。

十八、公共设施的成本费用全额扣除

部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文

体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发[2009]31号）的规定：

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

十九、利用关联方交易进行利润转移。

目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，女口：

建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。

二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款

建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。

待税款清算结束后双方再将余额进行分配。

二十一、小结

对房企现行土地增值税偷、漏、避税手段归纳和揭示，其目的是进行先期税负风险提示，根据操作实务得到预先防止，协助企业与相关机构进行沟通，及时采取应对措施，化解项目先期税负险，有效解决商业目的与税务目的之间的分歧。

房地产开发企业应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收优惠政策和分析研判税法的漏洞、不足，合理选择会计处理技术，应对税务机关的例行检查和税款清算。

在充分理解税收政策的同时，进行必要，合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。