龙凤山庄建设工程项目可行性研究报告.docx
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龙凤山庄建设工程项目可行性研究报告
龙凤山庄建设工程项目可行性研究报告
目录
第一章总论
一、项目概述
（一）项目名称：
东晨.龙凤山庄建设工程
（二）承办单位：
江苏东晨置业有限公司萧县分公司
（三）建设地点：
圣泉路以西，一中和葡萄酒厂以北，凤山酒店以东，凤山以南。
（四）项目性质：
新建
（五）项目法人代表：
陈鸿
（六）项目建设规模：
总占地面积178476平方米（270.4.亩）。
其中主建用地35602平方米，公建用地4112平方米，小区内道路用地22818平方米，绿化用地38156平方米，小区内贯穿一条市政道路占地38420平方米。
总建筑面积：
325483平方米，其中：
住宅287347平方米，商业54000平方米，公建5800平方米。
项目总投资6.8亿元。
（七）项目建设期：
3年（2011年——2014年）。
（八）可研编制单位：
（九）可行性研究报告编制依据及范围
1、编制依据
（1）《萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划》
（2）《安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要》
（3）《萧县城区开发总体规划》
（4）《萧县土地利用总体规划》
（5）宿州市定额站《宿州定额信息》2010年第三季度
（6）《民用建筑设计规范》；
（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；
（8）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》；
（9）萧县土地利用总体规划；
（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料；萧县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。
2、编制范围
本项目建议书的研究范围包括：
（1）项目提出的背景及建设的必要性
（2）项目选址与建设环境条件
（3）项目建设规模与主要建设内容
（4）项目总体布局方案
（5）工程技术方案
（6）环境保护、安全卫生、消防和节能
（7）项目运营和实施计划
（8）投资估算与资金筹措
（9）效益分析
（10）项目建议书结论与建议
二、项目单位简介
江苏东晨置业有限公司是2009年成立的房地产开发有限责任制企业，公司注册资金为3000万元人民币，开发资质为暂定二级资质。
公司只要经营范围有：
许可经营项目，房地产开发经营。
一般经营项目：
物业管理，建筑工程装饰、装修，园林绿化。
2010年4月来萧县投资开发东晨·龙凤山庄小区在萧县工商局注册成立江苏东晨置业有限公司萧县分公司。
分公司下设有工程部、营销部、财务部和综合部。
分公司通过政府招投，取得萧县凤山石榴园区域开发权，并和县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，按合同规定交纳了土地出让金。
江苏东晨置业有限公司萧县分公司的经营宗旨是：
认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策及有关法规、法规，坚持社会主义市场经济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进萧县经济又好又快发展。
分公司现有在册职工24人，其中：
中级职称14人，初级职称8人，公司主要负责人多年从事建筑设计、工程施工、经营管理和市场营销，有丰富的经验。
公司总经理谢晓阳工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。
三、项目主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
一
建设规模
１
建筑面积
平方米
325483
其中：
住宅
平方米
287347
配套公建
平方米
5800
商业用房
平方米
54000
2
住宅套数
套数
3583
3
居住人口
人
10749
4
总占地面积
平方米
178476
5
可规划用地面积
平方米
178476
6
建筑容积率
1.50
7
绿化率
%
33
8
建筑密度
%
30
二
项目总投资
亿
6.8
三
投资利润率
%
27.5
四
投资利税率
%
33.7
四、项目年能耗
该项目主要能耗为：
水、电、汽。
该项目主正常年份年耗水85.86万吨、耗电48.69万度、耗汽151.7万吨。
第二章项目的可行性和必要性
一、项目的可行性
萧县地处安徽北部，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。
城区绝大多数是平房。
人均住房面积只有19平方米。
城区居民改善居住条件和居住环境的愿望强烈，随着城市化进程的加快，乡镇居民为子女读书、改善人居环境的需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。
近几年来随着经济的发展，城乡居民通过外出打工和特有的防腐产业等途径，收入也持续快速增长。
2010年银行存款达52亿元，位居安徽省县级城市第三，保险位居全省县级第一。
具有一定的购买力基础。
项目地处县城北部，属寸土寸金地段，该项目建设对提高县城的城市品位，改善人居环境，促进该区域经济、文化、社会发展具有重要意义。
二、项目的必要性
（一）改善人文、自然环境
随着萧县国民经济发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是商业房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。
它对拉动萧县国民经济的增长起到至关重要的作用。
随着居民生活的提高，人们对住房、商铺的需求不仅仅满足于有一个基本的居住、经商的条件。
人们更加重视居住、经商的质量，居住、经商的环境（包括室内环境和室外环境）该项目的建设目标就是要建造高品位适合居民居住、经营商务的优雅美好的用房。
江苏东晨置业公司萧县分公司商业、居住开发建设工程的建设不但可以为萧县白领、工商人士、公务员、居民提供高质量的商住房；新颖别致建筑造型、通透景观和生态的绿化环境满足人们对优质用房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。
由于该项目地处行政中心、商业中心，将会吸引附近大批工商业户、工作人员、公务员前来购置居住。
（二）提供大量的就业机会
除此之外，由于该项目的建设，将带来大量的就业机会。
项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、餐饮服务等第三产业带来无限商机。
项目建成后，为保持良好的室内外环境，必须大量人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。
可见本项目的建设将给社会提供大量的就业机会。
（三）项目地段、环境优越
1、地段环境优越
本项目位于萧县县城北部的核心地段，这里山清水秀，环境优美，已确定作为萧县城市北部未来发展的主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花园的定位。
龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺、西靠虎山、东临萧县师范学校、面对萧县一中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内的零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。
第三章需求分析与营销策略
一、需求分析
（一）萧县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来，加大了项目区住房的刚性需求。
近年来，随着皖北经济一体化的深入推进，萧县县作为徐州都市圈的卫星城市，发展优势、投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。
另外萧县拥有得天独厚的区位、交通、产业、人文等优势条件，发展的空间十分广阔。
而工业园区建设日益完善，食品、机械加工、陶瓷、合成革等制造产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。
此外，萧县的投资成本相对较低，投资环境日益改善。
这些都使得萧县在承接产业转移方面具有较强的优势。
随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，萧县将会承接越来越多的、来自南方发达地区的产业转移，届时将会有更多的企业业主、管理层、专业技术等人员在萧县长期工作和生活。
因此，他们非常有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。
（二）城乡居民经济收入的持续增长，农民进城买房已成时尚。
由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在萧县投资置业的人员为主。
近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。
财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。
领导阶层、企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向120平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已成时尚。
随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。
（三）为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。
萧县县城现有私立中学5所，在校生30000多人，90%是农村学生；私立学前教育20余所，在校生10000多人，80%是农村学生；龙城镇四关小学，在校生6000多人，40%是农村学生。
绝大多数农村学生家长准备在县城购房。
因此，萧县县城房源缺口较大。
80平方—100平方米房源是他们的首选。
（四）区位优势带动了萧县房地产用地发展。
萧县县城仅距徐州25公里，徐州市目前房价是萧县房价近3倍，不少徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大的发展空间。
据此估算萧县房源目前尚有20000套需求。
二、营销策略
当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。
因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。
（一）价格策略
在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。
好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。
本项目采用“低开高走”的价格策略。
采用该策略有以下优势：
1、低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。
2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。
3、迎合了消费者买涨不买跌的心理。
根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。
具体实施策略如下：
销售初期：
在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。
措施如下：
1、以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；
2、对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；
3、财购房者采用签名活动、买房送物活动；
4、保证购房者不满意可退房。
（二）促销策略
好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。
广告：
在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。
销售准备期与初销期：
在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。
广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。
项目强销期：
这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。
这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。
销售持续期：
由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。
销售结案期：
房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。
因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。
（三）人员促销
选取有经验有能力的促销人员，措施如下：
在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段；
在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。
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