物业管理处终总结与业主委员会工作总结两.docx

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物业管理处终总结与业主委员会工作总结两

物业管理处2018年终总结与业主委员会2019年工作总结两篇

物业管理处2018年终总结

　　光阴似箭，日月如梭。

2018年已经成为历史，然而，这一年，XX物业XX管理处始终定位为“热忱创新亲善高效专业”的工作理念为业主服务。

下面跟着小编一起，回顾一下2018年物业工作情况。

　　客户服务

　　一、日常事务：

及时跟进处理住户反映的问题，联合各部门对走火楼梯业主丢弃物品进行集中清理;

　　二、维修服务：

对公共区域及住户家中工程遗留问题，跟进处理，做好回访工作;

　　三、垃圾分类：

协助太和市政及居委会在小区进行垃圾分类宣传及实施;

　　四、光伏发电：

2016年至2017年小区光伏发电收益公示及设备保养;

　　五、自来水抄表到户：

完成A、B、C、D、E栋自来水抄表到户工作，协助自来水公司签订自来水银行划扣手续;

　　六、节日装饰：

重大节日向业户表达关心和问候;

　　七、社区文化：

XX物业公司今年举行了“浓情端午粽香东湖”及“2018XX迎中秋文艺晚会”社区文化活动;

　　八、开展学习：

组织员工前往行业内部及兄弟公司学习。

　　工程维修服务

　　一、严格落实水池清洗保养计划：

每年两次水池清洗消毒作业，切实保障客户日常生活用水安全，同时公布水质检测报告结果并接受监督。

　　二、严格落实电梯等设备保养计划：

每月两次的电梯保养，每年一次电梯年审，高压维保等事宜，保障小区公共设施设备正常运行;

　　三、设备巡查：

定期对园区水泵房配电房等设备房巡检，并以优质标准全面打造XX标准化设备房。

　　秩序维护服务

　　一、精心编排岗位，做好安全防范：

强化人防、技防措施，新增五处高清摄像头。

积极配合辖区派出所工作，并当场抓获犯罪嫌疑人两名;

　　二、消防安全管理：

监督消防维保，排查消防器材，讲解消防知识，增强员工防火意识;

　　三、车辆管理：

车场道闸升级自动识别系统，拆除机械车位，清理车库废旧自行车，方便业主停车;

　　四、团队建设：

加强对安防员进行技能训练及考核，提高服务水平;

　　环境管理服务

　　一、空置房及排水系统的保洁：

定时清理空置房天面、天井、路面排水沟、地库排水沟的卫生，减少渗水、水浸现象;

　　二、日常保洁服务：

清洗大堂、楼层、高位玻璃雨棚、路面、水景，营造一个干净、舒适的居住环境;

　　三、绿化养护管理：

加强小区园林绿化改造及升级，提升住户居住环境;

　　四、四害消杀工作：

按时对小区公共部位进行四害消杀。

在登革热高发期，积极配合防疫工作;

　　五、做好台防汛应急预案：

2018年9月“山竹”来袭，管理处根据应急预案开展工作，成功有效的降低“山竹”造成的损害。

台风过后，为了尽快恢复小区面貌，物业员工又全力以赴进行了灾后重建，以最快的速度还业主一个舒适温馨的家园;

　　2019年，站在历史的新起点，XX物业人定不忘初心，砥砺前行。

值此新春佳节来临之际，XX物业全体工作人员向尊敬的各位业主拜年啦!

恭祝您和您的家人新春愉快!

阖家欢乐!

工作顺利!

身体健康!

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业主委员会2019年工作总结

　　2019年1月20日XX第一届业主委员会成立，一年时间过去了。

回顾这一年来业委会的工作，有很多值得总结的地方。

我们做了哪些工作，起到了什么样的效果，业委会委员是怎么看待我们的工作成绩和困惑，经过讨论，就有了下面的一些总结和体会。

请广大业主知晓，并请提出建设性的宝贵意见。

业主委员会2019年工作总结

　　一、建立业委会和小区楼道长的组织架构

　　本届业委会成立之初，委员们来自各个苑区，大家都有一种为小区的美好奉献一份力量的愿望，委员们互相也不是很熟悉，如果要开展工作，必须是一个团队。

而且本届业委会是小区第一届业委会，业主们对我们抱着很大的希望。

我们是从一张白纸开始的。

万事开头难，业委会经过集体讨论达成共识，

（一）通过了业委会委员分工，分为清点财产、安全保卫、宣传、小区文明建设、经营性收入管理等几个主线，分别和物业有关职能部门对接。

（二）组织了各苑区楼道长的推选工作，截止2019年10月份，7个苑区共推选出楼道长近百名，并分别召开了楼道长会议，各楼道基本建立了楼道的微信群。

　　二、建立建立业委会工作制度

（一）业委会通过学习《XX业主大会议事规则》、《XX业主大会管理规约》、《杭州市物业管理条例》，制定了《XX业主委员会工作制度》、《XX业主委员会2019年工作目标和计划》、《XX业主委员会财务管理制度》、《业委会印章管理制度》、《业委会工作流程》等内部管理制度，并公示广大业主，接受业主监督。

（二）建立了业委会公众号，2019年共发布各类公告、通知191篇。

　　三、清点各类公共财产，做到心中有数。

抓好经营性收入，为小区建设助力。

（一）通过几个月的时间，对小区各类图纸、设备设施、对小区每栋楼的楼道、景观、路灯、路面、生活水泵以及其他财产的进行清点，清点的结果如下：

　　1、本小区一共138部电梯，电梯除了查看维修记录、保养记录外，每一部电梯都进行了检查，在检查过程中发现的问题，召开专题会议，督促维保公司、物业加强管理。

在电梯清点过程中发现的问题为：

物业公司签订的电梯维保合同为一家单位，作业员工3人，根本无法做到15天检查一次的维保要求，电梯没有做到一梯一档管理，维修作业记录混乱。

业委会要求物业公司对138部不同型号的电梯实施原厂维保。

　　2、消防设备，监控设备一直没有接到物业的书面通知，也不清楚是否经过了相关专业部门验收。

　　3、对于清点财产中因维护不当或者到达使用年限的设备设施，景观、路灯、围墙、水泵等有部分物业已经在业委会的要求下进行了维修，水景基本修复，其他进度不快，费用无法落实。

（二）截止2019年6月30日，小区物业经营用房已经全部移交清楚，并全部出租完毕（荷塘轩会所租期至2019年8月，目前空置）。

每平方的租金从去年0.8元，根据楼层和用房性质，目前每平方为1.30-1.50元。

并挖掘潜力，将润泽园一栋整体打包出租，每年增加收入80余万元，用增加的部分收入改建扩建位于流霞苑的500多平方米的业主活动室。

　　（三）要求物业公司规范小区地面停车收费，从2019年4月份起，逐步进行车辆登记工作，4-6月份根据物业统计共收到停车费35万多元。

但是从停车收费开始，有物业工作人员私自用其个人支付宝二维码收取停车费，为此，业委会调取了车辆识别系统的报表，并要求物业根据委托收款协议清算停车收入。

　　（四）、电梯广告正在和有关单位洽谈中，快递柜等场地占用费的合同正在逐步改签合同主体。

　　在业委会的努力下，小区的公共性收益，多年来第一次有了结余。

　　四、与物业服务中心建立联动机制，有问题及时沟通督促解决。

　　1、小区景观河从2017年开始就逐渐被污染，业委会成立后，经过不断的投诉、协商，成立了专门的河道治理专题小组，物业终于安排资金进行了清淤工作，同时督促物业清理了多年未清理的小区内的格栅井，降低了小区污水管的水位。

　　2、高层的消防系统很多都处于瘫痪状态，被政府有关部门点名批评。

业委会一方面及时向有关部门反映问题，一方面多次与物业现场查看，邀请有消防系统专业知识的业主出主意想办法，督促物业尽快解决。

　　3、流霞苑门禁系统自交付起就没有投入使用，业委会多次在联席会议上提出整改要求，并多次联系余杭住建局，寻求解决方案。

　　4、车辆识别系统、人行摆闸投入使用后，多次督促物业加强管理，但是效果不明显。

沿街商铺整治、路灯、小区景观等，多次会议讨论、现场查看，但是整治效果不好。

　　5、业委会自成立以来，每月至少召开一次全体会议、一次与物业的联席会议，出具关于消防、电梯、流霞苑门禁系统、停车管理、景观河污染治理、停车收费等工作联系函24份，督促物业工作的工单30余份，各类会议纪要40多个，发动业主对各苑区的问题进行统计汇总，共10大项：

（1）、小区乱停车问题，每个苑区都存在，业主反映强烈。

（2）、小区安全问题，消防安全，保安巡逻、管理停车、门禁系统启用和管理，电瓶车充电等问题;负一楼公共区域的管理问题。

　　（3）、小区商铺占道经营，乱搭乱建问题。

　　（4）、小区保洁工作规范问题

　　（5）、绿化缺失维护问题

　　（6）、公共收益的公开和使用

　　（7）、物业对问题处理的响应速度和处理过程没有闭环。

　　（8）、房屋质量问题和设计缺陷需要解决。

　　（9）、高层电梯质量问题，经常有故障。

　　（10）、涉及业主自身的问题：

高层抛物、邻里关系、小区养狗和遛狗问题。

上述9项已专题发函给物业公司要求进行整改。

　　五、重视小区文化建设，和谐邻里关系。

　　一、在小区文化建设中，业委会倡导规范停车、文明养狗、爱护家园绿植，不违章搭建等，在业委会公众号里开辟了“不文明行为曝光台”，请广大业主督促。

　　二、9月份业委会组织了一次中秋晚会;举办了“竹海有童声”小歌手比赛;小区有了“XX之歌”、“竹水谣”原创歌曲。

有三个苑区成功举办了邻里节。

　　三、小区的陪漂舞蹈队、陪漂合唱团、春风里舞蹈队、俏夕阳舞蹈队、钓鱼协会、乒乓球协会都在业委会进行了登记，业委会协调活动场地，让小区业主的业余生活更丰富多彩。

　　六、组织召开2019年第一届业主大会，表决物业企业的选聘工作。

（一）2019年10月份启动业主大会的准备工作，通过推荐、现场考察，确定了招标代理公司、业主大会会务公司，并公告全体业主。

（二）根据本小区的具体情况，在闲林街道、方家山社区的指导和下，对提交业主大会表决的的表决事项、物业服务合同、物业服务标准等，业委会多次内部讨论，召开业主座谈会、楼道长会议听取意见，并组织业主大会进行物业管理公司的选聘工作。

　　经过2个月的紧张工作，2019年第一届业主大会表决票的发放率达85.60%，回收票67.98%，并通过了公开选聘物业服务企业的方案。

　　综上所述，以上这些工作在没有业委会的情况下，单凭单个业主是根本无法完成的，有业委会和没有业委会差别就在这里。

但是业委会也不是万能的，工作也不是一帆风顺的，以上这么多的工作靠委员们用业余时间，靠智慧、靠业主的支持和帮助。

在总结工作的同时，我们感到最困惑的是：

　　一、由于前期物业合同的约定不详细，对于物业公司工作的检查督促没有依据，业委会一方面向政府有关部门反映，一方面对物业公司进行督促、沟通。

但是收效不大。

有一些业主平时不关心小区的公共事务，自己遇到问题就责怪业委会，有业主把业委会当做保姆，本该物业职责范围内的工作，也找业委会解决，如果业委会做不到，就确定业委会不作为。

更有甚者，2019年业主大会表决结果公示后，就有人软硬兼施，要业委会委员辞职，甚至有陌生人闯入业委会委员家中进行威胁，上演的闹剧堪称经典。

　　二、我们都是业主，怀着对小区更加美好的向往，舍弃了自己的休息时间，为小区做一些工作，所有的工作流程都是在国家有关规定，业主大会议事规则和管理规约的框架内进行，但是我们小区有5000户，人口一万多人，方案总有照顾不到的地方，我们希望听到建设性的意见，而不是谩骂、攻击、威胁、造谣。

有一些质疑实际上很难操作，大家都被弄的很无奈。

但是不管怎么样，我们认为，只要对小区有利的事情，业委会是一定要坚持的。

　　有个别业主甚至认为，业委会就是捞钱，捞好处，没有证据就在公开场合传播，这种说法严重挫伤业委会委员们的工作积极性，为此，本届业委会在公众号发出一篇《关于恶意中伤业委会的郑重声明》。

　　三、小区的停车管理问题，一直是一个困扰物业、业委会、业主的大问题，一直没有得到很好的解决，其中地下车位的争议，也不是业委会能够左右的。

　　四、根据《XX业主大会议事规则》相关规定，选聘物业不是业委会说了算的，业委会有责任组织选聘工作。

选聘物业应该是一个系统工程，需要专业公司进行操作。

2019年第一次业主大会已经结束，并有了表决结果，接下来的工作是公开选聘物业服务企业，期间有很多工作需要做，并且按照公开透明的原则进行公示，根据公开招标的结果，3家以上的物业服务企业提交业主大会投票决定，业委会根据业主大会的决定，代表全体业主与中标的物业服务企业签订合同，还需要在选聘阶段做到平稳过渡，对交接工作进行监督。

如此系统庞大的工作量，作为第一届业主委员会，是一种考验，做的好与不好，关乎小区5000户业主，是否做得公开透明，把符合我们小区实际情况的物业服务企业选择好，是我们目前最关注的。

　　这一年来，有苦有累，有取得成绩的快乐，有被人误解的痛苦，但是值得欣慰的是，业委会内部更加团结，工作有目标有计划有步骤有谋略，还团结了一批热心小区公益的业主，有老人有年轻人，他们在业委会有困难的时候给予帮助，有困惑的时候给予鼓励，热心公益的业主也越来越多，很多工作按照业委会的计划一步一步的向前推进。

　　业委会的工作很繁杂，每一件事都要考虑周到，考虑各类不同诉求的业主的利益，加上业委会委员们都有自己的工作和家务，很多事情推进并不是想象中那么容易，那么快，业主们请理解。

　　2020年的主要工作：

　　第一、继续做好经营性收益的收取、2019年公共收益的清算。

　　第二、组织物业选聘工作，根据进度做好物业选聘的准备工作、招标文件的制定和公示、2020年业主大会的准备工作。

　　第三、督促物业做好选聘物业期间的基础服务工作，继续做好公共财产清点以及移交工作。

　　第四、业主重点关注的电梯、消防、监控、停车、绿化、保洁等问题，继续督促物业公司做好相关工作。