A1包物业服务.docx
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A1包物业服务
A1包、物业服务
一、供应商资格要求
1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定。
2、供应商的资质要求：
具备一级物业服务企业资质
二、项目需求
山东中医药大学物业项目需求
技术要求及说明
第一部分：
保洁服务
一、服务范围
序号
工程名称
建筑面积
（㎡）
1
行政办公楼
14000
2
博物馆
4700
3
实验楼
45277
4
体育馆
7000
5
校医院（含润园）
3046
6
动物实验楼
4300
7
后勤服务楼
1900
8
体育场看台
3303
9
大学生孵化基地（二餐地下）
3087
10
大学生孵化基地（二教地下）
1718
11
图书馆及连廊
42000
12
1#教学楼
19424
13
2#教学楼
21142
14
大学生活动中心（原游泳池）
8185
合计
179082
二、服务要求
选用高素质作业人员，注重人员形象的教育；
着装整齐，服务语言规范化；
用高效的设备、工具进行作业，确保环境干净、整洁。
三、服务注意事项
日常大面积保洁工作根据采购人需求，由中标人合理安排。
日常办公时间以保洁员巡查保洁为主，减少对师生工作和学习的影响。
学生较多的区域注意随时保持整洁。
洗手间是最易忽略却最能反映物业形象的地方，保洁员将每半小时进行一次清理，为使用人创造舒适便利之环境。
各保洁岗负责各自区域的垃圾收集，放于指定地点，定时清运。
四、服务标准
总体要求：
目视无明显污迹，感觉清新舒畅；触及无灰尘感；无遗留死角。
定时巡查清洁；
建筑墙面、高出地面的各类立面、台面无明显污渍、灰尘；
卫生间、标识牌等部位定时清洁，无污点，无异味，触摸无灰尘。
Ø垃圾箱、垃圾筒等储放垃圾的位置定时清理、清洗，保证清洁、无异味、无蚊蝇
飞舞。
Ø沟渠、背角位置定时巡视、清理，定期清洗，保证无积水、无垃圾、无异味。
Ø各类灯、箱、饰物目视无污渍、灰尘。
Ø卫生间、垃圾箱（筒）、沟渠、暗潮部位以及绿化带等易产生蚊蝇部位定期进行
全面消杀，杜绝四害滋生。
Ø大风、下雨后及时清理现场，无积水、杂物残留。
（行政办公楼、实验楼、博物馆、体育馆、教学楼等楼内公共部分）
清洁项目
项目分类
清洁方式
日常清洁
至少清洁频率
清洁标准
玻璃
镀膜
定期保洁
定期清洗
随时保洁
无蜘蛛网、无灰尘、
无污迹、无指印
透明
3米以下
为低位
铝板
随时保洁
定期清洗
每周清洁2次
无蜘蛛网、无灰尘、
无污迹、无指印、无
腐蚀
马赛克
每周清洁1次
墙布
墙纸
每周清洁1次
涂料
玻璃
随时保洁
木板
随时保洁
定期上家
私蜡
每周清洁1次
每月上家私蜡1次
瓷砖
随时保洁
定期清洗
每周清洁1次
天花板
风口
定期保洁
4-10月每月1次，其它
每2月1次
无蜘蛛网、无灰尘、
无污迹、无指印
烟感器外壳
每半年清洁1次
灯罩
每季度1次
喇叭出口
指示牌
定期保洁
每月擦抹2次
无灰尘、无污迹
门
木材
日常保洁
每天擦抹2次或视污染
程度而定、每月上家
私蜡1次
无灰尘、无污迹、无
胶剂
防火
日常保洁
每天擦抹2次或视污染
程度而定
玻璃
无灰尘、无污迹、无
胶剂、无指印
不锈钢
日常保
洁，定期
上保养剂
每天擦抹2次或视污染
程度而定，每周上不
锈钢护理剂1次
窗台
红木
日常保
洁，定期
上家私蜡
每天擦抹2次或视污染
程度而定、每周上家
私蜡1次
无灰尘、无污迹、无
胶剂
不锈钢
日常保
洁，定期
上保养剂
每天擦抹2次或视污染
程度而定，每周上不
锈钢护理剂1次
铝板
日常保洁
每天擦抹2次或视污染
程度而定
消防器材
消防栓
日常保洁
每天擦抹2次或视污染
程度而定
无灰尘、无污迹、无
胶剂
报警器
接待台
大理石
日常保洁
每天擦抹2次或视污染
程度而定
无灰尘、无污迹、无
胶剂
木材
日常保
洁，定期
打家私蜡
每天擦抹2次或视污染
程度而定、每月上家
私蜡1次
家私
沙发
日常保
洁，定期
上家私蜡
每天擦抹2次或视污染
程度而定、每周上家
私蜡1次
无灰尘、无污迹、无
胶剂
茶几
日常保洁
每天擦抹2次或视污染
程度而定
电器
无灰尘、无污迹
地毯、地垫
日常保洁
定期保养
每天吸尘2次、每月清
洗1次或视污染程度而
定
无灰尘、无污迹、无
泥沙、无虫、无异味
地面
木地板
日常清洁
计划养护
大堂：
拖地2次，推尘
1次/小时；
办公区：
拖地、推尘
各1次/日；
卫生间、茶水间：
拖
地1次/日、冲洗2次/
日；
外围：
清扫1-2次/
日、冲洗2次/周；
无灰尘、无污迹、防
滑、光亮
毛石
花岗石
水磨石
人造大理石
天然大理石
瓷砖
日常保洁
胶地板
日常保洁
计划养护
油漆地面
水泥
楼梯
扶手
日常清洁
每周擦抹2次、每周上
家私蜡2次
无灰尘、无污迹、光
滑
栏杆
台阶
每天拖地2次、清扫2
次
无灰尘、无污迹、无
泥沙
电源盒、地脚线、屏风
日常清洁
每天擦抹2次或视污染
程度而定
无灰尘、无污迹、无
胶剂
桌椅、文件柜、窗帘、
座椅
日常清洁
每天擦抹1-2次或视污
染程度而定
无灰尘、无污迹、柔
软、光亮
会议桌、讲台
日常清洁
每天擦抹1-2次或视污
染程度而定
无灰尘、无污迹、摆
放整齐、无垃圾、杂
物
电脑、键盘及教具设施
日常保洁
每天擦抹1次或视污染
程度而定
无灰尘、无污迹
烟灰桶
日常清洁
每天清洁数次、巡视
数次
无污垢、无痰剂、烟
头不超过10支
垃圾篓
日常清洁
每天倒垃圾1次，巡视
数次
存放量不超过2/3，
无虫子、无异味
饮水机、热水器
日常清洁
每天擦抹1-2次
无灰尘、水渍，无污
迹、无积水
洗手盆
不锈钢
日常清洁
每天擦抹2次、每半小
无灰尘、水渍，无污
陶瓷
时巡视1次
迹、无积水
不锈钢垃圾桶
日常清洁
每天倒垃圾2次、巡视
数次，垃圾桶清洗1次
存放量不超过2/3，
无虫子、无异味、垃
圾桶无污渍、无痰渍
隔板、烘干机
日常清洁
每天擦抹1-2次
无灰尘、无尘渍、无
锈迹、无污渍
纸盒
日常清洁
每天擦抹1-2次
无灰尘、无尘渍、无
锈迹
镜面、台面
日常清洁
每天清洁4次、每半小
时巡视一次
无灰尘、无污迹、无
积水、无头发、无手
印
水池、小便池、厕位
日常清洁
一小时清洁1次、上班
时间每半小时巡视1
次、每天清洗1次
无灰尘、无污迹、无
头发、无污垢、无便
迹、无异味、无报
纸、无香口胶
电梯
电梯门
日常清洁
每小时保洁1次、每周
上2次不锈钢油
无灰尘、无手指印、
无花纹、光亮
轿箱
按钮
每天擦抹数次
无灰尘、无污渍、无
手指印
轨道
每天清洁1-2次
无灰尘、无污渍、无
垃圾、有光泽
五、保洁作业操作规范
1.生活垃圾清运要求：
Ø按照采购人要求进行生活垃圾的分流。
Ø注意下列垃圾禁止直接倒入垃圾筒内：
没有窗口装盛的流质垃圾；用户扔弃的大
件垃圾；一次能把垃圾筒装满的垃圾；清洁沙井内的垃圾；其他不宜装进垃圾筒
内的垃圾。
2.垃圾筒的清理清运程序：
Ø巡回收取垃圾筒内的垃圾，每天至少清理三次，保证垃圾筒内呈半空状态。
Ø回收垃圾筒内垃圾时，应先将垃圾筒内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新
的垃圾袋。
Ø铺放垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm折贴在垃圾箱外沿，再盖紧
垃圾筒盖。
Ø将垃圾运送到垃圾中转站存放。
Ø有回收利用价值的垃圾应拣出分类存放。
第二部分：
设备设施维护维修
一、管理要求
1.制订钢管桁架、砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
2.定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。
3.编制详细的、符合采购人物业和济南地区气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。
4.严格制定维修养护工作时间，在不影响学校教学和休息的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。
5.严格做好房屋结构及公用设施的检查维修养护工作，确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。
6.严格做好房屋公共部分的检查维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。
7.以养护为目的，以维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题立即处理，消除隐患。
8.确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料的环保性能。
二、房屋本体和公用设施维修养护标准
校区房屋本体和公用设施维修养护的标准是：
保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%。
三、房屋本体及公用设施维修养护范围
在充分分析采购人建筑特点及功能结构的基础上，确立房屋本体检查维修养护范围：
承重结构部位（包括基础、梁、柱、板、屋顶等）、房屋的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、公共内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面等部位的维
修和养护。
序
号
项目
时间
间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
半年
一
1．检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降；
2．检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
每季
一
1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，了解有无发现
白蚁，检查公共部位有无白蚁。
每年
一
1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总
量情况。
2
承
重
结
构
梁
每季
一
1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
1．检查整体结构性能是否完好。
板
每季
一
1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
1．检查整体结构性能是否完好。
柱
每季
一
1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
1．检查整体结构性能是否完好。
承重墙
每季
一
1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
每年
一
1．检查整体结构性能是否完好。
金
属
构
件
每季
一
1．检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每半
年
一
1．对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。
每年
一
1．聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，
评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属
结构整体承载能力（费用由采购人承担）。
备注
1．加强台风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支
撑体系的适时检测；
2．加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属
结构和支撑体系的检测维护工作；
3．在台风暴雨后加强对金属结构的检查，根据
检查的结果进行必要的维护。
备注：
对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损
坏，委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理（费用由采购人承担）。
3
非承重墙
每月
一
1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺
陷。
每年
一
1．检查墙体结构性能是否完好。
4
屋
面
防水涂
层、采
光玻璃
每周
一
1．清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁；
2．检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通；
3．检查屋面有无积水；
4．检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱
边，发现异常即时修复；
5．检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏
及时修复；
6．发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及
时修复或更换；
7．检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补
焊。
每月
一
1．对不锈钢避雷网上不锈钢油漆。
每季
一
1．油漆圆钢避雷网。
3-1房屋本体维修养护计划：
每年
一
1．检修屋面防水层；
2．检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；
3．检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。
备注
每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水
层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密
封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
5
楼地面
每季
一
1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂；
2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现
问题及时处理；
3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料；
4．对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理；
5．对木地板打蜡。
每年
一
1．检查楼地面结构功能的完好性。
6
楼梯
每半
年
一
1．检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；
2．补换损坏的地砖；
3．修复空鼓的地砖。
每年
一
1．油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网；
2．对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
7
公共通道
每周
一
1．检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现
异常及时修复；
2．公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异
常随时处理；
3．检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完
好。
发现异常及时处理。
每半
年
一
1．检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；
2．补换损坏、空鼓的地砖。
每年
一
1．油漆扶手、金属支架和护栏网；
2．对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
8
内
墙
面
涂料、
石土质
块材
每月
一
1．修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分；
2．处理内墙面变色现象；
3．处理内墙面局部渗漏；
4．更换破损的石土质块材。
每季
一
1．处理内墙面大面积渗漏。
每年
一
1．雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵
入。
9
外
墙
面
喷涂饰
面、玻
璃
每周
一
1．修补面砖、涂料等饰面破损、脱落部分；
2．更换破损的外墙饰面玻璃；
3．清洗外墙饰面人为造成的污染部分。
每半
年
一
1．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状
况；
2．处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构
件。
每年
一
1．雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵
入；
2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以
防止渗漏面积扩大。
根据需要
暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁
好门窗。
10
吊顶
每周
一
1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修
补。
每月
一
1．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发
现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
11
门窗
每月
一
1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变
和腐朽；
2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油；
3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
每半
年
一
1．更换门窗的磨损部件。
3-2供配电系统管理计划
项
目
时
间
次
数
内容
高
压
环
网
柜
每
周
一
1．检查外观是否完好、运行有无噪声；
2．检查指示灯是否完好；
3．备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确；
4．清理外部灰尘。
每
年
一
1．检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常；
2．检测接地电阻（应符合规定要求）；
3．检查电源接线装置，并紧固螺丝；
4．自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变
压
器
每
周
一
1．检查外观是否完好，有无异常响声；
2．检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常；
3．变压器电压、电流是否在额定范围内。
每
年
一
1．检测接地电阻，各接线装置紧固；
2．检测变压器线圈绝缘电阻；
3．紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固；
4．清理灰尘。
配电
柜、动
力柜、
控制柜
每
天
一
1．清洁卫生；
2．检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声
响；
3．检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象；
4．检查开关是否在正确位置，标识是否清楚；
5．检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求；
6．检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
半
年
一
1．紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头；
2．若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
一
年
一
1．重复上述检查；
2．检测接地电阻；
3．测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
照明器
具
每天
一
1．清洁卫生；
2．检查外观是否完好，有无异常响声；
3．检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
每月
一
1．重复上述内容；
2．调整亮度，节约能源；
4．更换过热配件，避免短路现象；
5．根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开停时间。
供电线
路
每周
一
1．清洁卫生；
2．检查敷设环境有无积水、杂物；
3．供电电缆标识是否清晰、脱落。
每
月
一
1．重复上述内容；
2．检查线路有无过热现象；
3．检查进出线路接线装置是否完好。
每年
一
1．重复上述内容；
2．检测线路绝缘电阻；
3．金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
3-3电梯设备清洁管理计划
项
目
时间
次
数
内容
电
梯
设
备
每天
一
1．清洁卫生；
2．轿厢照明是否正常；
3．控制盘指示层、指示灯是否正常。
每周
一
1．检查轿厢照明及风扇。
每半月
一
1．检查井道、轿顶照明、检查井底卫生。
特别提示：
该项内容中电梯维护保养服务和检测将由专业单位负责。
本次招标不包含此次
内容，物业公司仅负责电梯本身的卫生保洁及出现问题后及时沟通汇报。
4、给排水系统管理计划
项目
时间
次数
内容
生活
泵、等
各种水
泵
生活
泵、等
各种水
泵
生活
泵、等
各种水
泵
每
天
一
1．机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘；
2．每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及
水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味；
3．检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘
根螺栓；
4．检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常；
5．检查水位深度指示是否清晰；
6．发现故障及故障隐患及时处理．
每
月
一
1．重复上述检查；
2．生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录；
3．注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
每
年
一
1．电机、泵体轴承清洗加润滑油，如有异常声响，则更换同型号格轴承。
2．泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆；
3．检测电机接地电阻；
4．检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换；
5．更换磨损的水泵轴衬套；
6．性能测试。
水
箱
水
池
每
周
一
1．检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。
2．打开排污阀排污；
3．检查进水浮球阀并作手动进水试验；
4．观察水质情况，检测水的PH值和含氯量；
5．水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
水
箱
、
水
池
每
月
一
重复上述内容。
第三部分：
人员数量及其他要求
人员数量≥49人。
一、人员配置：
管理人员1人，工程维修4人（高、低压电工各1人需按规定持证上岗，
综合维修工2人），保洁36人，传达室8人，共计49人
二、人员要求：
1.项目经理要求：
大专以上学历，年龄30-50岁，2个以上同类项目经历。
2.保洁：
年龄55岁以下。
3.传达室管理：
年龄60岁以下。
说明：
1.保洁工作范围为各楼内公共区域、洗手间等；
2.工程维修工作范围为各楼内公共区域及其他区域的小型维修等，维修耗材均由采购人承担。
3.保洁耗材及维修用小型工器具均由中标人承担。
4.院区内雨污水管道维护、疏通均不包含此次招标内。
5.化粪池清掏、垃圾运输不包含此次招标内。
6.寒暑假按照40天计算，保洁人员减至16人；按照测算16人40天总费用。
7.传达室人员24小时值班，按照学校要求有关规定执行。
8.中标人要积极配合采购人按上级爱卫部门的布置开展爱国卫生运动，配合搞好环境卫生、除“四害”的卫生防疫工作，采购人不另行支付服务费用。
9.采购人如举行大型会议、迎接上级单位检查和其他评估等重大活动，中标人应组织人力配合采购人搞好相关卫生保洁、环境清扫等工作，采购人不另行支付服务费用。
10.动物实验楼岗位，根据实验管理处工作推进要求，适时调整人员。
11.按照采购人教室管理中心的工作职责和工作范围，中标人要全部满足。
三、技术要求
注：
以上加“_________”部分为★条款内容，如不满足，按无效报价处理。
四、投标保证金
1、投标保证金数额：
人民币贰万贰仟圆整（￥22000.00）。
2、投标保证金交纳采用下列形式之一：
银行本票、银行汇票、担保函。
报价保证金为电汇形式的，汇款单上须注明采购项目编号、包号。
若交款人名称与投标人名称不一致，投标人须出具加盖公章的书面材料，退款时，款项退至投标人帐户。
收款单位：
山东省省级机关政府采购中心
开户银行：
建行济南市高新支行黄金时代分理处
银行帐号：
37001618819059099999
大额联行号：
105451001046
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