项目整体策划流程.docx

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项目整体策划流程

项目整体策划流程

编制：

陈一伟

前言：

目录：

城市篇：

1、城市地理位置：

2、城市行政区域：

3、城市人口情况：

4、城市经济情况：

5、城市产业结构：

6、城市规划结构：

7、城市交通关系：

8、城市发展方向：

市场篇

一、土地情况：

1、前3—5年及未来预计土地出让明细：

2、土地量统计：

3、土地出让区域：

4、土地出让用途：

5、土地出让经济指标分析：

二、政策分析：

1、全国性政策分析及明细：

2、地方性政策分析及明细：

三、房地产市场情况：

1、房地产市场整体情况：

2、房地产开发主要区域：

3、房地产开发物业形态分析：

4、房地产开发体量及指标分析：

5、房地产开发风格分析：

6、房地产开发户型配比分析：

7、房地产开发去化情况：

8、房地产置业客户情况：

9、房地产销售价格分析：

10、交房标准：

11未来房地产发展方向分析：

12个案分析

三、商业地产市场情况：

1、商业地产整体情况：

2、商业地产开发主要区域：

3、商业地产开发商业形态分析：

4、商业地产开发体量及指标分析：

5、商业地产开发风格分析：

6、商业地产业态划分及布置

7、商业地产划分格局分析：

8、商业地产销售政策情况：

9、商业地产招商政策情况：

10、商业地产去化情况分析：

11、商业地产招商情况分析：

12、商业地产置业客户分析：

13、商业地产租赁客户分析：

14、商业地产销售价格分析：

15、商业地产租赁价格分析：

16、交房标准：

17、业地产未来发展空间：

18、业地产个案分析：

四、商业分析：

1、商业总体情况分析：

2、商圈及主要商业街区分布情况：

3、商圈等级分析：

4、商圈及主要商业街区情况分析：

5、商圈及主要商业街区商家分析：

6、重点商家分析：

7、商圈及主要商业街区租金分析：

8、商家扩张计划分析：

五、周边城市商业分析

六、客户需求分析：

（一）、住宅客户需求分析：

1、问卷分数：

2、问卷访问地点：

3、有效问卷分数及无效分数：

4、客户区域：

5、客户职业：

6、客户年龄：

7、客户家庭人口：

8、客户置业目的：

9、客户家庭年收入：

10、客户区域喜好排序：

11、客户置业喜好排序：

12、开发形态：

13、物业形态：

14、景观要求：

15、户型需求：

16、面积需求：

17、单价承受：

18、总价承受：

19、房屋结构需求：

20、层高需求：

21、朝向需求：

22、楼层需求：

23、配套要求：

24、物管需求：

25、物业管理费：

（二）、商业租赁客户需求分析：

1、问卷分数：

2、问卷访问地点：

3、各业态访问数量：

4、客户区域：

5、客户经营业态：

6、客户目前经营面积：

7、年营业额：

8、开店选择区域：

9、开店选择商业形态：

10、开店选择业态：

11、开店需求面积：

12、需求商铺结构：

13、开店需求楼层：

14、开店需求层高：

15、配套要求：

16、租金承受能力

17、管理及服务要求：

（三）、主力商家需求分析：

（四）、商铺置业客户需求分析：

1、问卷分数：

2、问卷访问地点：

3、有效问卷分数及无效分数：

4、客户区域：

5、客户职业：

6、客户年龄：

7、客户置业目的：

8、客户家庭年收入：

9、客户区域喜好排序：

10、客户置业喜好排序：

11、商业类型：

15、面积需求：

16、单价承受：

17、总价承受：

18、商铺结构需求：

19、层高需求：

21、楼层需求：

22、配套要求：

23、管理及服务需求：

24、管理及服务费用承受能力：

项目篇：

1、项目位置分析：

2、土地情况分析：

3、经济技术指标分析：

4、政府要求分析：

5、项目四至：

6、项目周边情况分析：

7、项目周边氛围分析：

8、项目周边交通分析：

9、周围人流动向分析：

10、项目难点分析：

11、难点解决办法建议：

定位篇：

一、项目SWOT分析：

二、有利点梳理：

三、问题点梳理：

四、应对措施：

五、卖点梳理：

六、项目定位：

（一）、项目角色定位

引领者？

挑战者？

跟随者？

（二）、项目总体定位：

（三）、项目主题定位：

（四）、项目功能定位：

（五）、档次定位：

（六）、项目业态定位：

（七）、住宅客户定位：

（八）、商业客户定位：

1、消费者客户定位：

2、商家客户定位：

3、商业置业客户定位：

（七）、产品定位：

1、项目总体量定位：

计算

2、项目住宅总体量定位：

计算

3、项目商业总体量定位：

计算

4、项目总体规划示意图：

5、开发建议：

图片绘制+文字叙述

6、住宅产品建议：

7、商业业态建议：

（由招商部出据进行组合）

（1）、商业业态建议：

（2）、商业业种建议：

（3）、商业品牌建议：

（4）、商业品牌模拟：

8、商业产品建议：

图片+文字叙述

9、商业业态落位：

示意图及百分比

10、商业业种落位：

示意图及百分比

11、主要商业品牌落位及面积：

示意图及面积标注

（七）、商业运营定位：

七、案名建议：

三个案名进行选择，标明我司建议主推案名

营销篇（由销售部出据进行组合）

一、营销遵循原则：

二、导向性原则：

三、总体营销思路：

四、商业营销策略：

1、商业营销思路：

2、商业营销轴线：

3、营销周期：

五、住宅营销策略：

1、住宅营销思路：

2、住宅营销轴线：

3、营销周期：

六、营销阶段划分：

七、营销各阶段政策：

八、营销去化百分比：

九、营销条件说明：

十、营销价格建议：

（项目均价，具体价格表由销售部出具）

招商篇（由招商部出据后进行组合）

一、招商遵循原则：

二、招商思路：

三、招商周期：

七、招商阶段划分：

八、招商各阶段政策：

九、招商去化百分比：

十、招商条件说明：

十一、招商租赁价格建议：

推广篇

一、推广思路：

二、推广轴线：

三、推广计划：

四、商业推广策略：

五、住宅推广策略：

六、推广媒体组合：

七、推广渠道：

八、推广费用预算：

九、推广费用明细：

十、媒体投放安排：

十一、前期合作单位及物料时间安排：