项目整体策划方案.docx

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项目整体策划方案

项目整体策划方案

【篇一：

xx项目总体策划方案】

xxx项目总体策划方案

第一部分：

项目市场调查报告

一、调查说明

（一）调查目的

确定xxx项目区域概况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议和构想。

（二）调查内容

1、某市经济发展状况2、本项目周边区域状况调查3、同类竞争性项目调查4、区域消费者调查（三）调查方法

搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法（四）调查范围

以xxx为中心，周边约1公里的区域。

具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。

（五）样本量

1、商场/超市：

8个2、写字楼：

6个

3、目标客户（问卷）：

350份

（六）调查时间：

2004年5月25日~6月9日（七）研究方法：

定性分析与定量分析相结合

二、本项目经济环境分析

（一）2003年某市整体经济发展状况

2003年，某市国民经济快速发展。

经初步核算，全市gdp达到1367.8亿元，比上年增长14.5%。

第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。

三次产业的比例为7.7：

43.8：

48.5。

人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长13.2%。

同时，某市物价水平平稳回升。

居民消费价格总水平比上年下降0.1%，降幅明显缩小。

其中：

食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%～3.6%；衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%～4.3%。

工业品出厂价格上升3.2%；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。

经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：

经济结构调整步伐不快；外向经济依然薄弱；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提高等。

（二）某市商业发展状况

2003年，某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。

其中：

批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。

按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；集体经济零售额78亿元，增长5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。

连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。

限额以上批零贸易业（指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额500万元以上的企业）商品销售额586亿元，增长37.2%，连锁商店商品销售总额131亿元，增长37.7%。

（三）某市居民生活状况与分析

至2003年底，某市常住总人口582.6万人，比上年增长1.3%。

全市人口出生率9.43?

，死亡率7.35?

，自然增长率2.08?

，机械增长率14.2%，其中市

区净迁入人口8.5万人，增长1.4倍。

全市男女性比例为102：

100。

2003年在岗职工工资总额126.4亿元，比上年增长12.8%；在岗职工平均工资16232元，增长12.8%。

其中：

中央属单位在岗职工平均工资22394元，增长17.2%；省属单位在岗职工平均工资20498元，增长14.1%；市级单位在岗职工平均工资14860元，增长11.0%；县及县以下单位在岗职工平均工资12488元，增长13.1%。

2003年，城市市区居民人均可支配收入为11013元，增长9.1%；人均消费性支出8395元，增长7.4%。

农民人均纯收入3619.3元，增长7.9%；人均生活费支出2316.2元，增长8.5%。

城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。

城市恩格尔系数31.1%，农村恩格尔系数38.9%，分别比上年减少1.8和0.9个百分点。

（四）结论

某市近年来，经济持续快速发展，商品市场繁荣兴旺，人民的生活水平不断提高，居民购买力不断增强。

这为本项目的开发提供了良好的大环境。

三、本项目周边环境分析

（一）街区功能描述

经过实地调查统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有各种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。

从绝对数量上分析，区域内商业场所的数量相对较少。

由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出，加上该区域内人民商场、xxx商场的营业状况每况愈下，商业中心逐步转移到泉城路区域。

以xxx商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成的商业带，成为某市的亚商业圈。

同时，区域内金融机构和商务场所的迅速发展，使得人流、物流、资金流都在此集中。

因此，该区域的商业中心地位正在下降，而作为中心商务区（cbd）的地位正在上升。

（二）区域人文环境分析

（四）道路交通系统

（五）结论

本区域道路干支交错，可直达城市的各个区域，交通较为便利；区域环境状况一般，现代化的建筑与老建筑相互交错；居民素质较高，购买力较强；有较好的商业基础，具备成为中央商务区的条件。

因此，该区域比较符合本项目的条件。

四、区域市场现状判断

（一）本区域商圈范围界定

本区域商圈范围可以向东、向北和向南延伸，东面可与人防地下商城、人民商场相连接，南面可以接上经七路的繁华地段，北面可以连通到火车站。

本区域商圈的范围基本上就是以经四路东段为主，以人民商场和xxx商场为两端，辐射周围区域的。

【篇二：

项目整体推广策划方案（完整版）】

项目整体推广策划方案

第一部分：

市场分析

一、项目基本情况：

二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析：

由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。

从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。

不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场

的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。

在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。

同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。

三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：

●高撇脂营销、推广策略风行

由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。

●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流

从目前中高端房地产项目媒体发布和推广的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电台进行广告推广，热播电视剧的片花广告、黄金时段的房地产广告的投放量在半年内有了大幅度的提升。

四、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势：

●单一品质诉求难以支持购买理由

消费者对中高端房地产置业的诉求也更为多元化，如建筑外立面风格、社区环境景观美学特征、成熟物业、品质物业等美学精神层面需求、舒适度需求已经成为越来越多中高消费者和投资人群关注的焦点。

●整体规划大型社区价值被受关注

更多具备一定规模、整体规划的大型高尚综合社区项目逐步成为市场主流，造城的趋势越来越为相当多数开发商所认可。

项目整体规模越来越大，数百亩、上千亩的大盘，完整成熟城市社区、大配套概念已经为市场发展所接受。

今年以来推出的奥林匹克花园、长青湖、建工未来城等项目已经表现出在这方面强劲的市场潜力。

诉求项目的多层次价值诠释，成功的功能定位、推广定位、物业定位，赋予项目更高综合品质，吸引消费者关注，越来越成为市场发展的主流。

五、主要竞争楼盘分析：

1、区位性竞争项目

（主要针对邻近区域如：

大渡口、高新区、九龙坡区同品质、相似规模项目）

●金科绿韵康城（总占地200亩）

物业类别：

花园洋房

装修状况：

毛坯

建筑类别：

高层、小高层

物业地址：

九龙坡高新区九龙园区（九龙坡公、检、法旁）

占地面积：

130000平方米建筑面积：

350000平方米

容积率：

2.89绿化率：

42.15%

总户数：

2178停车位：

1089位

项目定位：

“纯自然的品质生活”的高尚生态社区。

优势概念诉求：

绿韵康城开启居住5d-house全新标准

项目特点优势：

6米挑高阳台、宽户型

主要广告推广媒体：

大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、

整合推广策略评估：

借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告的发布告知项目信息，借助不同推广媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现项目成功营销。

●天骄美茵河谷（总占地1400亩）

物业类别：

高尚住宅

装修状况：

毛坯

建筑类别：

多层、别墅

物业地址：

九龙坡石桥铺高新区高庙科技新区

开发商：

中城联置业

售楼处地址：

九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区

容积率：

2.50绿化率：

37.40%

项目特点优势：

异国风情、德国风格建筑特色、强调环境品质

主要广告推广媒体：

报纸广告发布、主题推广活动、电视广告

整合推广策略评估：

通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告的发布告知项目信息，强调循序渐进的推广策略，注重针对性的广告媒体投放，力求以品质制胜，由于项目体

量大、开发周期长，因此长期的市场推广战略成为其整合的关键。

2、规模性竞争楼盘

●重庆奥林匹克花园（总占地3753亩）

物业类别：

高尚住宅

装修状况：

毛坯

建筑类别：

花园洋房

物业地址：

渝北北部新区金山大道、机场路交汇处（经开区管委会旁）

交通状况：

交三条城市主干道围合（210国道、金开大道、金山大道），距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过

开发商：

重庆奥林匹克花园置业有限公司

容积率：

1.20建筑面积：

2500000平方米

总户数：

20000绿化率：

55%

楼层状况：

940套,其中808套花园洋房,122套连排别墅,10套独立别墅

周边配套:

内部配套：

攀岩墙、壁球馆、体操馆、羽毛球馆.....强大运动、休闲、健康配套中、小学：

泛教育模式：

三位一体的立体教育商场。

商业配套，一站式居家生活

建材设备:

通讯：

智能化系统，adsl和ip两种宽带接入方式

项目定位：

在充分理解城市发展与重庆奥林匹克花园总体规划的基础上，重庆奥园在定位上强调项目与城市的关系，突出项目在城市鲜明、独一无二的城市新功能中心定位，以区别于城市已形成的和正在规划中传统的商务区、居住区。

重庆奥园以居住、运动、教育、商业等部分组成，

【篇三：

锦州项目整体策划方案】

本公司与贵公司就外贸*铭座项目的代理销售具有合作意向，为了让贵公司对本公司的基本情况、销售模式、管理模式、销售执行等各个方面能有比较深入的了

解，本案将从以下几个方面加以阐述：

企业介绍

项目分析策划方案

项目定位及推广策划

项目定价策划方案

项目开盘活动策划方案

产品及物管建议

企业介绍

华鑫鸿业公司是以房地产销售代理、房地产信息咨询、营销策划为主要经营项目的房地产服务性企业，公司的主营项目为房地产销售代理。

华鑫鸿业公司分别成立了沈阳和锦州分公司。

是一家充满朝气，富于创新的现代企业，。

在房产中介

代理中升起的一颗新星。

公司自进入房地产市场以来，引进了先进的关系营销模式，即一对一的行销方式，以行销的终极销售形式替代传统的坐销形式，将销售的效果最大化，另外，公司结合国情，摸索出一套对中国房地产行业之有效的营销策略及管理模式，不断的创造出惊人的业绩，在地产销售代理中独树一帜，树立了良好的口碑。

用和我们合作过的开发商的话讲：

销售是房地产开发项目成功的关键，搞开发必须找银行，

找到银行不如找市场，找到我们就等于找到了银行加市场。

公司从成立之初即制定了立足拓展北方市场的发展战略。

从2005年开始，先后参与沈阳、长春、吉林、营口、锦州市等多个项目的销售代理，公司员工现已发展100多人，专业销售人员超过80人。

至此，公司所有同仁秉承“抱团打天下”

的团队精神，通过不懈的努力，让公司更加的壮大逐渐走向成熟。

第一部分：

华鑫鸿业的经营方式：

全程服务商

一、华鑫鸿业的服务架构

二、我们的服务内容：

（1）房地产项目发展顾问：

我们将以量化的分析、科学的判断，为开发商的土地及开发项目提供广泛而专业

的意见。

（2）房地产项目产品策划：

我们为开发商解决项目开发的核心问题，确定项目的外立面、户型配比、户型面积、平面布置、户型特色等产品的细节，最终设计出真正符合市场需求的产品。

（3）房地产项目营销策划：

我们为项目制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。

（4）房地产项目销售执行

我们的销售执行力，是开发商资金回笼最强有力的保障。

（5）房地产项目售后服务：

售后服务是项目品牌的延续，我们以诚待人，本着对客户负责的态度，积极、热

情地为业主服务，真正让业主感受到始终不变的态度。

第二部分：

华鑫鸿业历程

华鑫鸿业公司自2005年进入房产市场以来，摸索出一套对中国房产行之有效的营销策略及管理模式，不断的创造出惊人的业绩。

曾经成功的参与策划和销售过

的楼盘有：

2004年4月沈阳怡然雅居

2004年8月万丽城

2004年9月丁香湖畔新城

2005年5月沈阳市三博大厦

2006年5月抚顺市千鑫花园

2006年12月松原市松海明珠

2006年12月沈阳市前进花园

2007年4月松原市福地居

2007年5月长春市东门商业市场

2007年8月长春市红大嘉园

2008年7月沈阳市北苑绿州

2008年8月营口市兴隆家园

2008年12月沈阳市长安家园

2009年5月沈阳市北陵家园

2009年8月沈阳市馨丽康城

2009年9月沈阳市爱国家园

2010年12月沈阳市玉麟家园

2011年5月营口永安家园

2011年8月营口清河湾

2012年8月锦州市春天花园

2012年9月锦州义县东方明珠

2012年12月锦州市天宝华府

2013年1月锦州市天赐良缘

2013年3月沈阳市东郡华府

公司自成立以来一直本着“新情合作、粉碎自私、铁的纪律”的企业理念和“声音一致、方向一致、步调一致”的企业经营理念形成了一支有着军事化的精干队伍，并以此立足于为客户提供满意的项目和产品服务，至今为止成功运作过十多

个项目。

公司创业之初便整合了数位地产营销界专业人士的加盟，并结合其自身的各大企业运营的国内最先进房地产经营理念和中国房地产市场的实际情况，独创了一套非常适合中国房地产市场的、行之有效的与一般代理公司完全不同的营销策略及完善的管理模式。

在公司多年的成长中，不断经过改进和自我完善，公司会继续开拓创新、稳健经营，不断提高和发展房地产策划、营销代理两大主业，为将华

鑫鸿业公司发展成为房地产营销专家而努力。

华鑫鸿业企业精神：

做事，先做人

新情合作、粉碎自私、铁的纪律

华鑫鸿业的核心价值观：

保证公司声音一致、方向一致、步调一致

第三部分：

华鑫鸿业组织模式

一、华鑫鸿业人才机制

经过公司创始人多年总结国内外先进的公司运营理念，目前我公司现已建立了具有良好的企业内部竞争体制、晋升体制和完善的公司发展体制。

具有典型意义的

主要为以下两个方面。

员工参股制

在21世纪人才竞争的年代，人才是企业发展最核心的支柱，是决定一个企业良性发展、快速发展的重要因素。

但往往国内很多大中型企业发展到一定周期后，

至使企业发展速度减缓甚至停滞不前的原因，就是因为对人才的运用和激励体系不够完善而导致失败。

基于对国内各大企业及国外先进管理运营体系的多年研究

总结，形成了一套独特的人员整合体系——员工参股制。

员工参股制是指公司运营某一房地产项目的同时，会综合评价项目运营的难易程度，并按照难易度的不同，项目经理所参股份也从30%—70%不等，同时也就意

味着公司收益也就是剩余的30%—70%之间。

这种参股制的实施有其固有的优势：

1、激励员工内部竞争力，有利于公司人才潜力的激发。

2、对于参股的项目经理属于自己的事业，对于自己的事业他将会不遗余力的做

到最好。

3、人才的不断积累，会使企业核心竞争力增加，更易于市场的运作。

末位淘汰制

末位淘汰制是企业良性

发展的保障，是企业取精废糟的过程，保证企业内部的人才永远保持行业内的优良性，并在整体市场中个有一定的竞争力，同时也是企业

内部员工竞争机制的一个表现。

运作方式：

对于公司最新合作项，公司人员备配主要选择70%“老员工”+30%“新员工”。

对于我们公司而言，新员工的标准一定是没有做过任何相关房地产专业的工作，而非所谓有经验的“空降兵”拿来就用。

在新项目运营的过程中，公司会在一定时期内对其严加培训，最终可以达到一个专业的“置业顾问”的标准时，公司会在最初70%的老员工中末位淘汰掉40%，同时也就意味着剩余的30%将会是公司日后发展的骨干力量，是公司不惜任何代价也要留住的人才，也就是公司的股

东。

二、华鑫鸿业运作机制

☆打破几个人售一个楼盘，甚至十几个楼盘的旧模式，组织几十个人甚至上百人

的销售队伍；