房产项目整体推广策划方案.docx

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房产项目整体推广策划方案

房产项目整体推广策划方案

XXXXX项目整体推广策划方案

第一部分:

市场分析

一、项目基本情况

二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析

三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析

四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析

五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势

六、主要竞争项目及楼盘分析

第二部分:

SWOT分析

一、项目优势

二、项目劣势

三、项目机会

四、项目威胁

第三部分:

项目定位策略

一、目标客户群说明

二、项目品牌定位策略

三、楼盘品质定位策略

四、物业定位策略

五、推广定位策略

第四部分:

项目营销推广

一、项目现场包装

二、建设步骤建议

三、广告推广策略

第五部分:

项目销售策略

第六部分:

宣传推广计划

第一阶段:

品牌推广

第二阶段:

楼盘品质塑造

第三阶段:

营造销售氛围

第七部分:

媒体广告

一、整合传播策略

二、媒体组织和规划策略

三、具体实施措施

后记

第一部分:

市场分析

一、项目基本情况:

”南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后,在高新区开发的又一大型品质社区。

项目占地400亩,总建筑面积70多万平方米,分七个组团进行开发。

”南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南,南方香榭里以北,毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。

经过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道,可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区,同时,石桥铺高新区城区配套,给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。

”南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。

居住在享受城市的便利与畅通之余,更能投入到上风上水的自然美景之中。

项目地处高新区城市最高点,既有着山城的高地田园风貌,空气清新,又可远眺歌乐山、南山,山色氤氲蔚然,居住其间心旷神怡。

当前,该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建,进入正式施工建设阶段,项目将于年内正式开盘,并开始推广和营销。

二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析:

由于本项目属于低密度、高品质花园洋房,项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。

从当前重庆地区房地产中高端市场的情况来看,今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目,相对去年同期,增长幅度很大。

不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点,当前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。

在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个,不少项目在房交会上的表现都异常活跃,因此能够预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。

同时,根据相关媒体所进行的市场调研来看,当前本地区相应市场的成交量也异常的活跃,体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。

三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析

●高撇脂营销、推广策略风行

由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同,本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略,即采取高投入、高溢价的推广策略,在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段,对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广,以达到先声夺人、取得市场领先的目的。

●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流

从当前中高端房地产项目媒体发布和推广的趋势来看,大规模报版广告投放的趋势依然存在,但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试经过电视、广播电台进行广告推广,热播电视剧的片花广告、黄金时段的房地产广告的投放量在半年内有了大幅度的提升。

四、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势

●单一品质诉求难以支持购买理由

消费者对中高端房地产置业的诉求也更为多元化,如建筑外立面风格、社区环境景观美学特征、成熟物业、品质物业等美学精神层面需求、舒适度需求已经成为越来越多中高消费者和投资人群关注的焦点。

●整体规划大型社区价值被受关注

更多具备一定规模、整体规划的大型高尚综合社区项目逐步成为市场主流,造城的趋势越来越为相当多数开发商所认可。

项目整体规模越来越大,数百亩、上千亩的大盘,完整成熟城市社区、大配套概念已经为市场发展所接受。

今年以来推出的奥林匹克花园、长青湖、建工未来城等项目已经表现出在这方面强劲的市场潜力。

诉求项目的多层次价值诠释,成功的功能定位、推广定位、物业定位,赋予项目更高综合品质,吸引消费者关注,越来越成为市场发展的主流。

五、主要竞争楼盘分析:

1、区位性竞争项目

（主要针对邻近区域如:

大渡口、高新区、九龙坡区同品质、相似规模项目）

●金科绿韵康城（总占地200亩）

物业类别:

花园洋房

装修状况:

毛坯

建筑类别:

高层、小高层

物业地址:

九龙坡高新区九龙园区（九龙坡公、检、法旁）

占地面积:

130000平方米建筑面积:

350000平方米

容积率:

2.89绿化率:

42.15%

总户数:

2178停车位:

1089位

开发商:

金科集团·重庆华协置业有限公司

项目定位:

”纯自然的品质生活”的高尚生态社区。

优势概念诉求:

绿韵康城开启居住5D-HOUSE全新标准

项目特点优势:

6米挑高阳台、宽户型

主要广告推广媒体:

大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、

整合推广策略评估:

借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力,经过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注,利用阶段性报纸广告的发布告知项目信息,借助不同推广媒体的各自优势,实现项目知名度的迅速提升,在开盘前充分储备客户,实现项目成功营销。

●天骄美茵河谷（总占地1400亩）

物业类别:

高尚住宅

装修状况:

毛坯

建筑类别:

多层、别墅

物业地址:

九龙坡石桥铺高新区高庙科技新区

开发商:

中城联置业

售楼处地址:

九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区

容积率:

2.50绿化率:

37.40%

项目特点优势:

异国风情、德国风格建筑特色、强调环境品质

主要广告推广媒体:

报纸广告发布、主题推广活动、电视广告

整合推广策略评估:

经过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注,利用阶段性报纸广告的发布告知项目信息,强调循序渐进的推广策略,注重针对性的广告媒体投放,力求以品质制胜,由于项目体量大、开发周期长,因此长期的市场推广战略成为其整合的关键。

●晋愉绿岛（总占地亩）

晋愉绿岛地处重庆市大渡口区西部,双山社区南区,整个南区用地为121.9公顷,南区东面靠陈庹路与大渡口新区,西南毗邻九龙坡区城市规划道路,以双山路与北区相连。

整个地形原生自然,呈向心型三角型走势,双山、坦克山脉络由北至南蜿蜒伸展,起伏变化,双山山峰不但为区域内的空间制高点,同时也是联系南北两区的地理中心。

双山两块住宅用地面积约20.8万平方米,拟规划建设住宅2995户,容纳人口约1万人,本住宅区以多层及高层住宅为主,而且辅以一定数量的联排低密度住宅,以满足不同的消费群体的需求。

项目经济指标:

一期总用地面积:

208081平方米

不计容积率总建筑面积:

402619.17平方米

建筑容积率:

1.93建筑密度:

26.2%

绿地率:

38.7%总户数:

2995户

停车位:

地上110辆地下1295辆

项目特点优势:

低密度、高品质

主要广告推广媒体:

少量报纸广告发布

整合推广策略评估:

当前该项目尚处于前期筹备、整理阶段,尚无其它广告发布和推广活动,因此暂时难以对其推广策略进行评估。

2、规模性竞争楼盘

●重庆奥林匹克花园（总占地3753亩）

物业类别:

高尚住宅

装修状况:

毛坯

建筑类别:

花园洋房

物业地址:

渝北北部新区金山大道、机场路交汇处（经开区管委会旁）

交通状况:

交三条城市主干道围合（210国道、金开大道、金山大道）,距龙头车火车站1公里,离解放碑6公里,即将建设的轻轨三号线从旁经过

开发商:

重庆奥林匹克花园置业有限公司

容积率:

1.20建筑面积:

2500000平方米

总户数:

0绿化率:

55%

楼层状况:

940套,其中808套花园洋房,122套连排别墅,10套独立别墅

周边配套:

内部配套:

攀岩墙、壁球馆、体操馆、羽毛球馆.....强大运动、休闲、健康配套中、小学:

泛教育模式:

三位一体的立体教育商场。

商业配套,一站式居家生活

建材设备:

通讯:

智能化系统,ADSL和IP两种宽带接入方式

项目定位:

　　在充分理解城市发展与重庆奥林匹克花园总体规划的基础上,重庆奥园在定位上强调项目与城市的关系,突出项目在城市鲜明、独一无二的城市新功能中心定位,以区别于城市已形成的和正在规划中传统的商务区、居住区。

重庆奥园以居住、运动、教育、商业等部分组成,是人文生活、城市与自然、高品质健康居住和谐共生,可持续发展的综合区域,最终成为重庆市的新功能中心。

一座大型山水奥运城,将加速北部新区乃至整个重庆的国际化进程。

主要广告推广媒体:

大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、

整合推广策略评估:

依托奥运主题造势,借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力,经过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注,利用大规模、持续的报纸广告发布告知项目信息、造成项目品牌影响力和知名度,借助不同推广媒体的各自优势,实现项目知名度的迅速提升,在开盘前充分储备客户,实现项目成功营销。

●金科天湖美镇（总用地:

850亩）

物业类别:

高尚住宅装修状况:

毛坯

建筑类别:

花园洋房、别墅

物业地址:

渝北北部新区金开大道1号

交通状况:

金科天湖美镇北部新区金开大道1号,三条城市主干道围合（210国道、金开大道、金山大道）,距龙头车火车站1公里,离解放碑6公里,即将建设的轻轨三号线从旁经过.美镇规划以水为灵魂,以溪为”绿轴”,以湖为基点,成中国麒麟状。

整个水系自北而南,或由东向西形成多个半岛,由于水的蜿蜒曲折,水面的宽窄多变。

开发商:

金科集团·重庆东成物业发展有限公司

开盘时间:

-9-19入住时间:

-5-31

开工日期:

-3-1竣工日期:

-5-31

占地面积:

560000平方米建筑面积:

400000平方米

容积率:

1.20绿化率:

43.20%总户数:

约户楼层状况:

4层

项目定位:

金科天湖美镇位于北部新区金开大道1号,占地面积约850亩,其中拥有一面积蓄100亩左右的天然湖泊,另有一占地面积约250亩的运动主题公园。

项目背靠群山,三面临水,拥有良好的自然山水资源。

显赫的区域优势,地处重庆显赫人居版块。

主要广告推广媒体:

持续电视广告推广、报纸广告发布、

整合推广策略评估:

借助持续的电视广告推广充分展现开发商实力、造成项目品牌影响力和知名度,表现项目核心优势,经过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注,利用阶段性的报纸广告发布告知项目信息。

借助不同推广媒体的各自优势,实现项目知名度的迅速提升,在开盘前充分储备客户,实现项目成功营销。

●建工未来城（占地面积约1300亩）

物业类别:

高尚住宅

装修状况:

毛坯

物业地址:

渝北北部新区金开大道1666号

交通状况:

建工·未来城位于重庆北部新区金开大道1666号,占地面积约1300亩,体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩,自然水体约50亩,总建筑面积约80万平方米。

开发商:

建工集团

占地面积:

880000平方米建筑面积:

800000平方米

项目定位:

”建工·未来城”位于重庆北部新区金开大道1666号,占地面积约1300亩,体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩,自然水体约50亩,总建筑面积约80万平方米。

项目南部、北部及东部为丘陵高地,西部为山沟低地和南山湖,形成别致的”聚宝盆”地形风貌。

项目属亚热带温润季风气候