龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引.docx

龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引.docx

《龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引

龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引

目录

一、了解规划情况

二、了解是否符合拆除重建规定条件

三、确定项目实施方式及自行拟定城市更新单元范围

四、更新单元计划申报材料的准备工作

五、征集改造意愿

六、确定计划申报主体

七、申报更新单元计划

八、配合主管部门核查土地、建筑物

九、编制城市更新单元规划

十、配合制定城市更新单元实施方案

十一、形成实施主体的指导方案

十二、收购及搬迁补偿安置工作

十三、拆除工作

十四、确认改造实施主体

十五、申请办理房地产证注销

十六、申请建设用地审批，办理土地出让手续

十七、项目建设、安置房分房

十八、房地产预售和规划验收

为规范龙岗区基层集体经济组织在拆除重建类城市更新项目（简称“城市更新项目”）中的工作，维护城市更新活动的正常秩序，促进经济和社会的可持续发展，根据《深圳市城市更新办法》（简称“《办法》”）及相关法律、法规的规定，结合本区实际，制定本工作指引。

本工作指引所表述的“龙岗区基层集体经济组织”是指城市化过程中，具有独立法人资格的原农村集体经济组织的继受单位。

一、了解规划情况

区基层集体经济组织上报辖区的街道办事处，向区规划国土部门了解拟更新改造区域涉及的城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、法定图则、本区域范围内规划变更及相关政策情况，根据已批准的城市更新单元专项规划及规划变更情况，分析本区域是否在法定图则的城市更新单元的区域划定范围中，是否需要自行拟定城市更新单元；区基层集体经济组织可根据规划情况，必要时咨询相关的规划专家和法律专业人士，逐步形成更新改造诉求，为下一步申报城市更新单元规划制定计划（以下简称“更新单元计划”）和城市更新单元规划编制做好前期准备。

已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。

二、了解是否符合拆除重建规定条件

经过对拟更新改造区域内的规划情况了解后，区基层集体经济组织应当根据《办法》第二条第二款规定，分析该区域是否符合实施拆除重建类城市更新的规定条件。

因该项工作专业化程度较高，区基层集体经济组织如具备相关的专业技术人员，可自行开展调查工作，也可根据拟更新改造区域具体情况、调查事项的专业技术要求，委托调查、鉴定机构进行调查、鉴定工作，由调查、鉴定机构出具书面的调查报告、鉴定报告，报告应以客观详实的调查内容、数据及结果等为依据，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断并将调查事项上报辖区街道办事处。

（一）法定图则已将该区域划定为城市更新单元的，该区域视为符合拆除重建规定。

（二）未划入城市更新单元的特定城市建成区具有以下情形之一的，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，符合申请以拆除重建方式实施城市更新情形的，并自行拟订城市更新单元：

1、城市基础设施、公共服务设施严重不足，亟需完善，即按照规划需要在拟更新改造区域内落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目，而该区域内城市基础设施、公共服务设施不符合该项要求的情形。

2、环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

区基层集体经济组织可委托环保机构对拟更新改造区域的环境情况进行调查，调查内容包括但不限于：

空气质量、水质量、房屋容积率、居民楼楼距、密度、生活垃圾的处理、工厂生产经营范围、污染物排放情况、工业废气物、污染物的排放情况等。

针对调查所取得的数据，分析拟更新改造区域环境污染情况，确认是否符合该项条件。

3、危房集中，或建筑质量有其他严重安全隐患的。

区基层集体经济组织可委托有资质的房屋安全鉴定机构对拟更新改造区域房屋质量进行鉴定，房屋安全鉴定机构应根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）规定，鉴定拟更新改造区域危房房屋集中，或者建筑质量有其他严重隐患，并将D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患房屋的栋数、建筑面积、占区域总栋数比例、占区域总建筑面积比例进行列表分析。

若区域内涉及一级危房的，由房屋安全鉴定机构申请质检部门鉴定，并由质检部门出具鉴定认定书。

4、消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

区基层集体经济组织可委托专业的消防安全检测机构对拟更新改造区域消防情况进行调查，对区域整体及每栋建筑物消防情况进行认定，包括但不限于排查建筑物消防通道、消防登高面等是否符合消防安全规范，建筑物的消防验收情况，尤其是对没有办理房屋产权证书、没有进行生产经营性活动的房屋的消防验收情况，确认存在严重消防隐患的情形。

 5、存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

区基层集体经济组织可申请排水监测站或排水检测部门对拟更新改造区域排水管渠安全情况进行监测，鉴定区域存在经常性水浸，排水管渠淤积有毒有害气体的情形，或经相关部门鉴定拟更新改造区域存在其他重大安全隐患的。

6、所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。

区基层集体经济组织可委托专业规划设计机构根据该区域规划情况，分析区域规划功能定位是否发生重大调整，确认现有土地用途、土地利用效率与规划功能不一致，影响城市规划实施的情形。

7、属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。

区基层集体经济组织可委托专业产业规划机构对拟更新改造区域内产业情况进行排查，确认符合本项情形的生产经营单位数量及该部分生产经营单位占本区域单位比例。

8、其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

区基层集体经济组织可委托专业规划设计机构实施该项调查。

三、确定项目实施方式及自行拟定城市更新单元范围

（一）确定项目实施方式

确定项目实施方式应当报经辖区街道办事处审批，是否同意在拟更新改造区域内实施拆除重建类城市更新项目。

辖区街道办事处根据拟更新改造区域的土地性质及公共基础设施、市政设施的要求，综合审查区基层集体经济组织的申请。

对于城中村外的区域的工作，由于区基层集体经济组织对该区域享有的权利的限制，在确定自行实施项目时，区基层集体经济组织不能代表拟更新改造区域内其他土地使用权人及地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人（以下简称“业主”）的意见，应当征求业主的意见；确定以合作方式实施项目的，不能承诺完成其他权利人的改造意愿达成、收购及搬迁补偿协议签订等工作，只能负责相关的配合协助工作。

1、区基层集体经济组织自行实施

自改一般是指土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人依靠自我资金、自行组织承担改造主体投入实施改造的方式。

符合以下条件的，建议区基层集体经济组织选择自改的方式实施拆除重建类城市更新项目：

（1）项目用地的土地使用权人为区基层集体经济组织，或土地使用权人为区基层集体经济组织的区域用地占绝大部分；

（2）区域范围内集体经济组织的物业占据绝大多数，外来建设私宅情况较少；

（3）自有资金充足；

（4）拥有旧改、房地产开发人才。

2、合作实施

合作改造是指在土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人以外引入市场主体实施改造的方式。

城中村[1]改造项目中，区基层集体经济组织不具有通过自改方式实施项目条件的，建议其利用自己的资源优势，可以通过招标、协商等方式引入市场主体作为合作方实施项目，区基层集体经济组织可根据具体情况，在申报城市更新单元规划制定计划的前期工作开始时便引进市场主体，签订城市跟新单元规划制定计划申报委托协议（以下简称“申报委托协议”），申报委托协议包含以下内容（具体内容见《城市更新单元规划制定计划申报委托协议（建议稿）》）：

（1）            项目区域及现状；

（2）            改造目标、建设意向；

（3）            项目委托期限；

（4）            委托内容：

（5）            甲方权利义务；

（6）            乙方权利义务；

（7）            违约责任；

（8）            其他；

（9）附件。

区基层集体经济组织应选择综合实力强、项目经验丰富且社会信誉好的市场主体委托申报城市更新项目的更新单元计划。

在城市更新单元规划经审批后，经过招投标程序，确定中标合作方，区基层集体经济组织与中标合作方签订改造合作协议书（以下简称“合作协议”）。

改造合作协议书应包括以下内容（具体内容见《城市更新改造项目合作协议书（建议稿）》）：

（1）项目更新范围及现状；

（2）项目改造期限；

（3）合作方式；

（4）房地产收购搬迁补偿安置原则；

（5）甲方权利义务；

（6）乙方权利义务；

（7）违约责任；

（8）其他；

（9）附件。

（二）初步确定实施主体

通过合作方式实施的，区基层集体经济组织应考虑实施主体的形成，区基层集体经济组织应注意到更新单元计划的申报主体不一定就是改造实施主体，实施合作方必须通过招投标的方式确定。

因此应注意在申报委托协议中明确前期报批及其他准备工作的负责方及报酬，在合作协议中中明确项目实施主体以及项目利益分配方案。

（三）自行拟定城市更新单元范围

1、经调查、鉴定后，属于可以申请以拆除重建方式实施城市更新范畴的，且没有被划入城市更新单元的，区基层集体经济组织或市场主体（委托协议确定该项工作的负责方）委托专业的规划设计机构拟订城市更新单元范围，制定城市更新单元范围图，城市更新单元范围拟订应符合《办法》及《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（以下简称“《申报指引》”）等法律法规政策关于划定城市更新单元范围的要求。

自行拟定的城市更新单元范围应报主管部门审批。

2、拟订拆除范围边界，城市更新单元内拟拆除范围的边界应符合《办法》及《申报指引》规定，并报主管部门批准。

3、城市更新单元范围内，涉及支路以上等级城市道路拆迁建设的，计划申报主体应提供区政府（管委会）关于规划道路拆迁实施的相关意见，保证相对应的道路建设与更新项目同步实施。

四、更新单元计划申报材料的准备工作

区基层集体经济组织决定委托申报更新单元计划的，可根据前期准备工作的难度，城市更新范围的广度，区域内建筑的数量等实际情况，考虑在更新单元计划申报材料准备阶段时引进市场主体，共同完成申报的前期工作，所需费用由双方自行协商解决。

（一）权属确认工作

1、确认拟更新改造区域土地权属情况。

未征转用地的，原村股份合作公司应出具相应的权属证明文件；已被征转的，土地使用权人应出具土地征收协议以及土地使用权出让合同；

2、街道、社区、居委会应当积极配合区基层集体经济组织开展房屋权属确认工作。

（1）区基层集体经济组织、社区及居委会、市场主体（通过合作方式实施改造的，应列入市场主体）成立项目领导小组（简称“领导小组”），设立专门的渠道（如专人定点、网络、电话等）收集相关信息，确保确权工作的准确性； 

（2）领导小组做好权属确认工作的动员活动及宣传工作，如通过电视屏幕上播放滚动条；社区两侧、天桥等位置悬挂横幅；领导小组工作人员到入户宣传讲解，派发测绘入场通知书等等，造就有利于确权工作顺利展开的氛围；

（3）组织业主填写拟搬迁房屋的申报人基本情况调查表。

基本情况调查表包括房地产位置、房地产证类型、房地产证号、证载建筑面积、实测建筑面积、证载房屋用途、房屋现状用途、营业执照注册号、税务登记证号、其他证件及编号、房屋建成时间、加、扩、改建部分的时间、权利人身份信息、其他共有权人情况、承租人情况、房屋抵押、查封情况；

（4）居委会对申报人身份、房屋建成时间等出具证明；

（5）申报人基本情况调查表转送各部门审查相关信息，包括：

派出所核实申报人户籍状况及其家庭成员状况；民政局核实申报人婚姻状况；规划国土部门核实《房地产证》、《房屋所有权证》的真实性；工商行政管理部门核实营业执照的有效性；税务部门核实纳税情况是否属实，纳税证明是否真实有效；

（6）区基层集体经济组织采取在本社区工作站张贴、登报等方式公示权属确认情况，公示期不低于15天，公示期间，申报人可以向项目确权领导小组提起异议，领导小组对存在异议的进行核实并予以书面回复，加盖公章；

（7）如项目通过合作方式实施的，区基层集体经济组织应将收集的产权资料、租赁合同等移交一份给市场主体。

（二）调查测绘工作

区基层集体经济组织或市场主体应委托有资质的测绘进行测绘工作，并出具测绘报告，测绘工作包括：

1、确定拟更新改造区域的面积、拟搬迁的用地面积、拟搬迁建筑面积；

2、确定建筑密度、对拟更新改造区域范围内每一建筑单体进行现场拍照、确定建筑物数量、平面位置、编号、楼层、结构、已使用年限，建筑质量；

3、确认是否有文物保护单位，是否有一级危房建筑，如有一级危房的，应通知委托方向质检部门申报确认，由质检部门提供一级危房认定书予以确认；

4、测绘公司根据《申报指引》的相关规定结合测绘结果，制作现状权属图及建筑物信息图；

5、结合《申报指引》中地块现状详细信息一览表中的内容，测绘公司对市政基础设施（包括内涝、给水工程、污水工程、雨水工程、管道工程、电力）、公共服务设施（包括文化、体育、教育、医疗、其他）及环卫设施（包括公共厕所、垃圾转运站、垃圾回收站）的现状进行摸底调查，并结合已调查的内容，按照《申报指引》的要求，制作地块现状详细信息一览表。

（三）其他准备工作

1、对拟更新改造区域范围内的治安情况进行调查，向公安部门搜集最近三年的该区域的年均治安案件数；

2、区基层集体经济组织加强城市更新项目地块管理，如项目范围内出现违法抢建现象，区基层集体经济组织了解情况后，应制止业主的违建行为，如有合作方的，应通知合作方，并同时报相关部门依法处理；

3、法定图则已将拟更新改造区域划定为城市更新单元，区基层集体经济组织委托专业规划设计机构对申报区域的用地功能、开发强度等城市更新诉求进行分析，确保用于城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%；确保城市更新单元符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求；各项城市更新诉求符合法定图则和其他上层次规划要求。

4、除政府收回、收购情形以外的旧居住区申请纳入城市更新单元规划制定计划的，应提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案，并提供经济可行性研究等相关材料。

五、征集改造意愿

（一）拟定城市更新项目方案征求意见稿

为确保权利主体了解拟实施城市更新项目的基本情况，区基层集体经济组织可制定城市更新项目方案书，委托申报更新单元计划的，市场主体应参与方案制定工作。

城市更新项目方案征求意见稿应包括以下内容：

1、项目所在地建设及规划现状（基本现状调查，建设规模，新旧程度，产业情况、分布、规模）；

2、成立专门的组织机构或项目公司运作城市更新项目

3、项目资金来源及计划安排；

4、城市更新理由（是否符合拆除重建类城市更新条件及要求）、实施城市更新计划及目标，建设规划远景；

5、其他内容。

（二）召开股东代表大会

区基层集体经济组织主持召开股东代表大会，现场派发城市更新项目方案征求意见稿并进行解释说明，以征求股东的意见，经修改后最终确定城市更新项目方案书，以方案书征求股东的改造意愿。

经过大会讨论后，同意申请城市更新改造的股东在《改造意愿书》上签名。

（三）《改造意愿书》内容

《改造意愿书》应包括股东代表大会举行时间、参加的股东人数、未参加的股东人数、拟更新改造的范围、城市更新项目方案书内容，将改造意愿达成情况作为附件。

（四）意愿达成条件

1、城市更新单元内用地属城中村、旧屋村[2]或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的[3]，权利主体的城市更新意愿须经区基层集体经济组织的股东代表大会表决同意进行城市更新，股东代表大会应有代表股份总数不低于2/3股东出席，方可举行，该项表决由出席会议的股东所持表决权的2/3以上通过；或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意申请拆除重建，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

2、城市更新单元内用地属其他情形的，区基层集体经济组织建议召开业主大会，现场派发城市更新项目方案书，并进行解释说明，以征求拟更新改造区域范围内业主的改造意愿。

经过大会讨论后，同意的业主在《改造意愿书》上签名，并提供身份证及其所有的地上建筑物、构筑物或者附着物的权属证明材料复印件。

城市更新单元范围内权利主体的改造意愿须满足以下条件之一：

（1）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块[4]，按一栋建筑物所有权人的数量的不同情况，分别处理：

①建筑物为单一主体所有的，该主体同意进行城市更新；

②建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意进行城市更新；

③建筑物为商品房，区分所有的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

（2）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上一款规定的地块总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

（五）《改造意愿书》报区城市更新职能部门审核确认

城市更新单元范围内权利主体达成改造意愿的，由区基层集体经济组织将《改造意愿书》及证明材料等附件报区城市更新职能部门审核确认改造意愿达成比例。

（六）城市更新项目方案书应报街道及区主管部门的审批，审批通过后，区基层集体可进入更新单元计划申报程序。

六、确定计划申报主体

计划申报主体指向区城市更新职能部门申请将拟更新改造区域纳入更新单元制定计划的一方，与改造实施主体不是同一个概念，故计划申报主体与其合作方（如有）必须明确：

计划申报主体并不必然成为改造实施主体，不能以已成为计划申报主体为由要求确认为改造实施主体。

（一）权利主体自行申报

1、申报城市更新单元内权利主体单一的，由权利主体申报。

2、属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域申报更新单元计划的，由区基层集体经济组织进行申报。

区基层集体经济组织按照本工作指引第五条主持召开股东代表大会征集权利主体改造意愿时，可一并要求股东对区基层集体经济组织作为申报主体这一内容进行表决，提交股东代表大会表决文件。

3、占用未完成征、转地补偿手续用地的，由区基层集体经济组织进行申报，或由相关权利人共同委托的权利人中单一个人或法人企业代为申报。

区基层集体经济组织按照本工作指引第五条主持召开股东代表大会征集权利主体改造意愿时，可一并要求股东对区基层集体经济组织作为申报主体这一内容进行表决，提交股东达标大会表决文件。

4、城市更新单元范围包含城中村及其他区域的，多个权利主体共同委托单一个人或法人企业代为申报：

区基层集体经济组织按照本工作指引第五条主持召开股东代表大会或业主大会征集权利主体改造意愿时，可一并要求权利主体出具《授权委托书》，授权区基层集体经济组织作为计划申报主体进行申报。

（二）权利主体委托市场主体申报

1、委托申报更新单元计划的，区基层集体经济组织与市场主体签订申报委托协议，在股东代表大会达成改造意愿后，区基层集体经济组织作为计划申报主体出具《授权委托书》，委托市场主体申报更新单元计划。

2、城市更新单元范围包含城中村及其他区域的，通过股东代表大会及业主大会通过，同意委托市场主体进行申报，统一出具《授权委托书》。

七、申报更新单元计划

申报主体按照《申报指引》要求，备齐以下申报材料，经辖区街道办同意后向区城市更新职能部门提出申请：

1、申报表：

包括《      年城市更新单元规划制定计划申报表》（附件1）和《地块现状详细信息一览表》（附件2），可在市规划和国土资源委员会官方网站上（）进行下载。

申报表须同时提供书面文件和电子文件；

2、申报主体的身份证明材料，包括区基层集体经济组织工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）、组织机构代码证、法定代表人或负责人身份证明。

区基层集体经济组织委托市场主体进行申报的，应提供授权委托书、市场主体工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）、组织机构代码证、法定代表人或负责人身份证明；

3、图纸：

更新单元范围图、地块现状详细信息一览表及建筑物信息图；

4、照片：

更新单元范围内每一建筑单体的近期实物照片的电子文件。

照片上须附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。

此外，申报主体应尽可能提供相关信息照片；

5、《更新意愿汇总表》、改造意愿书及附件；

6、针对拟更新改造区域建设现状的调查报告、鉴定报告。

更新单元范围内涉及一级危房的，需提供质检部门认定书；

7、认为需要提供的其他材料。

八、配合主管部门核查土地、建筑物

更新单元计划经市政府批准后，计划申报主体将以下资料报送主管部门申请对城市更新单元范围内的土地性质、权属、功能、面积及建筑物性质、面积进行核查、汇总：

土地使用权出让合同、用地批复、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、房地产证、权利人身份证明材料、业主填写拟搬迁房屋的权利人基本情况调查表、相关部门的核查证明资料。

根据主管部门的要求，城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，尽快按照要求加以完善。

九、编制城市更新单元规划

计划申报主体应委托具有相应资质的规划编制机构，结合主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划草案，确定实施分期安排计划。

土地及建筑物核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。

逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新调出计划。

（一）城市更新单元规划的编制原则

1、优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；

2、充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡；

3、研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地；

4、鼓励增加公共用地、提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度、节约集约利用土地；

5、推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，促进低碳绿色更新。

（二）城市更新单元规划内容

1、城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

2、城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；

3、城市更新单元内城市设计指引；

4、其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

（三）城市更新单元规划草案确定程序

1、规划编制机构完成城市更新单元规划草案后，应将草案提交给区基层集体经济组织审查规划草案内容，确保规划草案符合本项目建设意向；如项目引进市场主体进行合作改造的，区基层集体经济组织应与市场主体进行协商，共同确定规划内容。

2、草案编制完成后，区基层集体经济组织及其聘请的规划编制机构应配合区城市更新职能部门参加协调会议，如项目引进市场主体进行合作改造的，市场主体可以参加协调会议，对城市更新单元规划草案提供技术咨询。

3、规划编制机构针对协调会议中提出的意见对草案进行修改，草案修改后须经区基层集体经济组织同意，如项目引进市场主体进行合作改造的，修改意见应报市场主体同意，报主管部门审查。

十、制定城市更新单元实施方案

城市更新单元规划经批准后，区基层集体经济组织或市场主体制定更新单元的实施方案。

更新单元实施方案应当