鸿坤金融谷部分产品定位及设计建议.docx

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鸿坤金融谷部分产品定位及设计建议

鸿坤金融谷

12-16号楼部分产品定位及设计建议

一、总平面图

金融谷自持部分，初步拟定建设三类产品：

大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。

布局充分利用南侧部分的各自优势，南侧的独栋办公区在充分接受南面采光的同时，不遮挡北侧已建成的部分；位于西侧的SOHO办公区，依托国际露营公园的大氧吧特点和绿树环绕的视觉效果，为居住、办公提供最佳的体验，位于东南角的大独栋办公，利用该部分的两侧临路和展示性佳的特点，以高品质写字楼为项目的形象加分。

附图一：

三种产品平面布局分布：

（1）项目产品整体分类，具体指标如下：

产品分类表单位：

平米

产品

占地面积

占比

建筑面积

占比

建筑密度

层数

soho办公

12212

40.82%

40300

40%

30%

11

小独栋产品

14105

47.15%

35262.5

35%

50%

5

大独栋产品

3598

12.03%

25187.5

25%

70%

11

注：

上表所示建筑面积及占地面积均为估算值，反映大致情况，不做测算依据，建筑密度以图一所示红线内区域为基础推算。

二、针对定位的三类产品：

大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。

深化定位说明如下：

第一部分：

大独栋办公说明：

从产品形式上建议与已有产品形成错位，避免竞争，同时后期开发时，园区已具备比较成熟条件，可以吸引更高端客户入驻，同时先期入驻客户会有一定的升级需求，同时，集中型高品质写字楼更易获得资本市场青睐，后期环境成熟后REITS操作更易，综上，选择品质感强的写字楼产品作为发展方向。

办公立项的项目在后期销售过程中能否按层打散销售，对目前的产品定位工作起到至关重要的影响。

通过向市建委、大兴建委及测绘单位的口头咨询，办公立项单层内可以分割销售，前提是事先测绘确定好最小单元，报批后不可以再拆分修改。

（1）客户及功能定位：

金融谷定位为金融企业总部及中后台部门客户，为满足金融行业对形象的较高要求，和一部分适应高品质高附加服务的集中式办公企业的办公需求，同时也利用地块西南角优良的展示性，作为地块的形象地标，提升项目品质感。

（2）总体设计要求

1、建筑设计：

高品质地标建筑，金融双子塔

建筑外观建议以体现品质感和现代气息的全幕墙形式，同时作为地标建筑，外形设计要有一定的亮点部分。

同时平面布局上，避免空间浪费造成的使用率低和建筑密度过大造成的建筑形态呆板，建议以双子塔及三塔等形式布置，底部以裙楼连接，在保障功能的同时又有机的将商业配套和办公部分产生隔离。

建筑平面布置应以方正、使用率高的产品平面形式，提高空间利用率，同时标准层控制在1300-1800之间，避免单层面积过大或过小导致使用率降低，同时也便于后期分割使用

标准层参考-双子星

标准层参考-银泰中心

2、配套建议：

交流与价值展示的空间

园区公共配套承载的最重要功能之一便是交流，尤其在行业发展、环境不断变化的当下，交流的作用尤为重要，所以在商务配套设置尤其在意交流功能。

同时，快速发展企业需要展示自己的空间，同时大型成熟企业也需要展示空间来彰显自己的地位。

配套打造会议培训中心需具备300~1000人开会的会议中心或多功能中心，作为价值交流和展示的载体，将裙楼的二层作为会议服务区。

同时可联合大堂部分设置多功能展厅，外租展览使用。

配套商业：

在办公楼首层及地下一层，部分房间设计为商业配套用房。

功能为小型餐厅、咖啡厅、便利店、营业厅。

3、园林景观建议：

简洁明快，凸显商务氛围

办公楼前的公共空间，要满足开阔，简单的设计特点，以契合写字楼的商务氛围，建议在西南角建筑前设置硬质铺装广场和水景雕塑，广场中点缀少量绿化乔木及草皮，增加空间丰富度，局部附加低成本易养护的低矮树种及草皮。

在适当区域布置人行道，可以让人方便的进入绿地区乘凉。

局部位置设置座椅及垃圾桶及景观小品。

4、建筑指标

地上建筑面积25000平米。

楼层：

地上11层

单栋单层面积：

1300-1800平米

层高：

首层大堂挑空5.4米，其他层3.9米

停车位：

1:

0.7,（万平米70个车位）约175个

如有燃气接入条件，建议接入燃气

荷载：

甲级标准

第二部分：

小独栋办公产品说明：

1、客户及功能定位：

本区域的产品定位为满足中小企业办公需要，目标客户群为金融投资、互联网电子商务、文化创意类企业或企业培训服务后平台。

建议以两种形式结合布置，一种以组团式布置，组团由4栋办公楼组成围合式布局，一种以联排形式布置，2-4户独栋为一组。

在划分小面积的基础上最大程度的利用空间，总体布置15-18个小独栋产品，主力产品每栋面积为1500~3000平米，单层300-450平米，紧凑布置。

同时可在排布条件允许的前提下，布置3-5个单层面积在700-900平的中型独栋产品，单层销售。

2、总体设计要求

定位为简约、时尚的现代化庭院办公区。

组团、联排体内单体间外立面风格统一并略有变化，风格新颖，并考虑与一期产品的呼应。

整体风格应保持统一，组团内的景观园林应突出生态、绿色办公的主题，并强调功能性。

利用尽可能的设计方式，将赠送面积、采光等方面合理布置。

1组团式布置示意

2联排布置示意

3、户型功能建议

3平面参考-天骥智谷-

4平面参考-经略天则

整体平面空间应尽量布置方正，避免锐角房间。

每个布置的房间应尽量有窗，尽量多赠送面积。

楼座功能分布：

地下部分：

库房、设备房、物业管理用房（休息室）、餐厅及厨房、停车库、人防（平时停车）。

首层：

层高5.4米。

前台大堂接待区（有条件的设计2层挑空）包括：

水牌摆放位置，前台接待位置、贵宾休息区及LOGO墙。

值班室、开敞办公区、复印打印（或吸烟室）、公用卫生间。

靠近中央十字花独栋办公楼区域首层及地下一层一侧，可规划设计为商业配套用房。

功能为小型餐厅、咖啡厅、便利店、美容健身中心。

标准层：

层高3.9米。

大开敞办公区、会议室、财务办公室、中层经理区、公用卫生间。

设计可赋予创新，有特色。

如局部设计错层、跃层处理，阳光顶棚会议室。

力求空间形式的多变，标准层部分有条件可设计室内绿化长廊，空中平台等。

顶层：

层高3.9米。

董事长办公室（带秘书室、私用卫生间套间），总经理办公室（带秘书室、私用卫生间套间），贵宾会议室，空中露台。

4、建筑指标

地上建筑面积35263平米。

楼层：

地上4-6层

单栋单层面积：

300-500平米

层高：

首层5.4米，其他层3.9米

停车位：

1:

0.7,（万平米70个车位）约245个

如有燃气接入条件，建议接入燃气

荷载：

甲级标准

第三部分：

SOHO办公产品说明：

1、客户及功能定位：

基于上述情况，并鉴于项目所在城市边缘区，紧邻国际露营公园大氧吧，有较好的自然生态资源，SOHO类办公将定位于平层会所、平层双拼、平层办公及个人工作室的最终使用用途。

定位青年活力社区，客户锁定为以居住刚需、改善型客户、投资型客户、小型创意公司、电子商务公司及个人工作室的使用者。

2、总体设计要求：

5建筑风格示意

6建筑风格示意

soho办公地块的建筑是现代的，拥有良好的城市界面及天际线美感，并充满设计感和创新元素的风格一致的建筑组群，但它也绝非是前卫和异类的，另外需与小独栋产品呼应，保持整体园区风格的一致。

在楼体形式上，由多栋小高层组成，底层可由裙房连接，小高层的形式强调简洁、通透，多开窗，但期望通过形状、色彩、造型等的设计，体现出时尚创新的特质。

力求通过新颖而不异类的设计手法，塑造从外观看起来介于办公楼和传统酒店式公寓之间的建筑，并且，它们是有机的整体。

主力层平面为400平米和双400平米双拼形态：

7平层800双拼双户户型示意

8平层400单户户型示意

单层平面400平米左右的产品定位为平层会所，360度观景的实用和舒适均好户型，户内包含活动区、会客区、中西厨房、餐厅、收藏陈列区、休憩区、客房（带卫生间套间）、佣人房、设备间及公用卫生间等。

设计中井道、管线、公共区域需布置合理，同时设计时应尽量考虑通过设计手段，增加露台及赠送面积空间，利于后期销售。

9MOMA户型参考

10平层两户平面图（会所使用）

11平层两户户内效果：

（个人工作室）

12会所布置效果

单层面积800平米左右的产品定位为soho办公楼，每层2户，主力户型在400平米左右。

每个户型都应该满足居住要求，实用和舒适的均好户型。

在景观好的楼座位置或顶层可考虑平层别墅、平层会所，作为楼王销售。

A、盘古大观平层别墅户型

3、功能配套

本类产品地上、地下功能与办公商务楼基本相同，标准层高为3.5米，顶层可适度提高。

使用功能方面：

地下部分：

（1）商业（一面采光的地下空间）及商务服务配套设施

（2）设备房、物业管理用房；

（3）停车库、人防（平时停车）

地上部分

（1）首层：

层高4米，功能包括：

✧前台大堂：

前台接待位置、休息区（摆放沙发、茶几等）、信箱、ATM

✧商业商务服务配套、公用卫生间等（地块靠近低密度办公区位置需配置服务配套）

（2）标准层：

居住，层高3.5米，要求户型实用，具备居住功能。

（3）顶层：

居住，层高4米

裙楼：

1、餐饮配套尽量在首层设置，其他配套在首层和地下一层综合考虑；

2、地下一层配套应有采光面；

3、配套建议集中设置在干道周边与其它地块相邻位置，这样可以有效扩大服务范围。

4、配套商业主要以餐饮、社区服务、商务服务为主。

SOHO类办公区配套功能及配套总面积建议参见下表：

项目

单位面积建议（m²）

个数

总面积建议

商务餐厅

400-800

3

1600

快餐

100-200

2

300

茶馆/咖啡吧/酒吧/书吧

150-300

2

450

Ktv/spa养生

300-400

2

800

票务中心、花店

70-100

1

100

邮局/快递/打字复印社

150-200

2

400

便利店

200-300

2

600

干洗店

100-150

1

150

美容美发

200-300

2

600

合计

5000

4、建筑指标

地上建筑面积40300平米。

楼层：

限高45米布置

单栋单层面积：

400平米

层高：

首层4米，其他层3.5米

停车位：

1:

0.7,（万平米70个车位）约280个

如有燃气接入条件，建议接入燃气

荷载：

甲级标准