中级经济师考试 房地产专业 专家押题及答案解析AA 内部资料 严防泄露.docx

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中级经济师考试房地产专业专家押题及答案解析AA内部资料严防泄露

2011年中级经济师考试房地产专业专家押题及答案解析

【内部资料严防泄露】

一、单项选择题（共60题，每题l分。

每题的备选项中，只有l个最符合题意）

1.下列关于区位的说法中，错误的是（）。

A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

[答案]B

[解析]区位的历史性：

地理环境的变化引起区位的历史变迁。

书第2页。

2.某城市位于东经ll6°23′，北纬39°54′，该经纬度反映的是该城市的（）。

A.自然地理区位

B.经济区位

C.社会区位

D.天文区位

[答案]C

[解析]天文区位。

书第1页。

3.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（）。

A.需求门槛

B.中心性

C.中心地职能

D.商品销售范围

[答案]A

[解析]需求门槛。

书第6页。

4.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（）。

A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

[答案]C

页。

12消费者对未来的预期。

书第]解析[

5.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（）。

A.级差地租I

B.级差地租Ⅱ

C.绝对地租

D.垄断地租

[答案]B

[解析]级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。

书第16页。

6.从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（）四个阶段。

A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

B.相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散

C.绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散

D.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

[答案]D

[解析]城市发展演变的四个阶段。

书第19页。

7.可以依法征收房地产的主体是（）。

A.个人

B.企业

C.农民集体

D.国家

[答案]D

[解析]房地产征收的概念。

书第24页。

8.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。

A.所有权

B.使用权

C.继承权

D.通行权

[答案]A

[解析]集体所有的土地征收的概念。

书第24页。

9.关于征收与征用区别的说法，错误的是（）。

A.征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要

B.征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿

征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意C.

D.征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权

[答案]C

[解析]征收与征用的区别。

书第26页。

10.关于集体土地征收补偿安置的说法，错误的是（）。

A.并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费

B.地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费

C.征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿

D.征地补偿、安置方案经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施

[答案]C

[解析]征地补偿费用标准。

书第30页。

11.工业建设用地是指（）。

A.用于农业生产和建设之外的一切工程建设所需占用的土地

B.用于进行工业项目或者为其配套的其它工程设施所需使用的土地

C.用于解决城乡人民物资生活需要及其配套设施建设所需使用的土地

D.文教区用地、公共设施及其道路设施用地

[答案]B

[解析]建设用地的分类。

书第36页。

12.下列用地中，使用权出让最高年限为40年的是（）。

A.体育场馆用地

B.城乡超级市场用地

C.综合用地

D.住宅用地

[答案]B

[解析]建设用地使用权出让的特征。

书第39-40页。

13.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（）。

A.投标人的名称和地址

B.投标人的资格要求

C.投标保证金

D.确定中标人的标准和方法

[答案]A

[解析]招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定。

书第40页。

14.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（）。

A.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行

B.协议出让价格不得低于协议出让最低价

C.协议出让价格不得低于协议出让底价

D.协议出让底价不得低于协议出让最低价

[答案]A

[解析]协议出让方式的最低价。

书第43页。

15.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（）。

A.其土地使用权出让金随之相应调整

B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整

C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整

D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定

[答案]A

[解析]建设用地使用权出让合同的变更。

书第45-46页。

16.下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（）。

A.互换的标的物必须都是建设用地使用权

B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权

C.互换后的建设用地使用权人不发生变化

D.互换的建设用地使用权应当是等值的

[答案]B

[解析]建设用地使用权转让的方式。

书第49页。

17.建设用地使用权抵押时，（）。

A.其地上建筑物及其他附着物不随之抵押

B.其地上建筑物及其他附着物随之抵押

C.其地上建筑物随之抵押，其他附着物不随之抵押

D.其地上建筑物不随之抵押，其他附着物随之抵押

[答案]B

[解析]建设用地使用权抵押权的设定。

书第52页。

18.处分抵押的土地使用权所得的金额，应首先支付的费用是（）。

A.偿还抵押权人的债权本息及其支付违约金

B.抵押的建设用地使用权应缴纳的税费

C.处分抵押的建设用地使用权的费用

D.该宗建设用地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金

C

]答案[

[解析]抵押建设用地使用权处分的受偿。

书第54页。

19.房地产市场调研应遵循客观性与（）原则。

A.科学性

B.局部性

C.主观性

D.统一性

[答案]A

[解析]房地产市场调研的原则。

书第61页。

20.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（）。

A.主体

B.动力

C.保障

D.结果

[答案]B

[解析]房地产市场需求的三要素。

书第64页。

21.房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（）调研。

A.消费行为

B.消费环境

C.消费群体

D.消费能力

[答案]A

[解析]房地产市场需求调研的主要内容。

书第64页。

22.房地产市场竞争情况的调研主要包括竞争企业和（D）两方面内容。

A.组织

B.个人

C.机构

D.产品

[答案]

[解析]房地产市场竞争者调研。

书第65页。

23.（）是消费者群体分类的基本变量。

A.人口

B.地理

心理C.

D.行为

[答案]A

[解析]房地产市场细分的依据。

书第85-86页。

24.房地产细分市场可行性评估包括（）。

A.细分市场的可衡量性

B.细分市场的增长性

C细分市场的可盈利性

D.细分市场的可进入性

[答案]C

[解析]房地产细分市场可行性评估。

书第87-88页。

25.消费目的通常不包括（）。

A.自用

B.公用

C.他用

D.投资置业

[答案]B

[解析]房地产客户需求特征的分析。

书第89-90页。

26.（）是房地产开发项目产品定位的基础。

A.市场化原则

B.持续性原则

C.差异化原则

D.前瞻性原则

[答案]A

[解析]房地产开发项目产品定位的原则。

书第93页。

27.项目处于知名学校附近，可以进行（）定位。

A.学习类级学生公寓类

B.生态居住类

C.商业及商业服务类

D.居住类和生活服务类

[答案]A

[解析]确定产品定位的方案。

书第95页。

28.按照作用划分的房地产开发项目策划报告类别包括（）、开发项目实施策划报告和开发项目运营策划报告。

开发项目决策策划报告A.

B.投资策划报告

C.广告策划报告

D.全程策划报告

[答案]A

[解析]按照作用划分的房地产开发项目策划报告类别。

书第95-96页。

29.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是（）。

A.成本利润率

B.销售利润率

C.利息备付率

D.内部收益率

[答案]D

[解析]房地产投资项目经济评价指标体系。

书第124页。

30.下列不属于房地产投资项目经济评价的静态指标的是（）。

A.投资利润率

B.资本金利润率

C.财务内部收益率

D.成本利润率

[答案]C

[解析]财务内部收益率的概念。

书第125页。

31.考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考试资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（）。

A.总比动态投资回收期长

B.有时比动态投资回收期长

C.总比动态投资回收期短

D.与动态投资回收期相等

[答案]C

[解析]静态投资回收期的计算。

书第127-128页。

32.下列关于房地产投资项目盈亏平衡分析的说法中，正确的是（）

A.盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对其产品产量、成本、税金互相关系的分析，判断投资项目对市场供给变化适应能力的一种不确定性分析方法

B.盈亏平衡分析与量本利分析是两种不同的不确定性分析方法

C.盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，但单位产品的变动成本是固定不变的

单位产品的变动成盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，D.

本也是同理

[答案]C

[解析]盈亏平衡分析的概念。

书131-132页。

33.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（）的临界数值。

A.由可行变不不可行

B.由低风险变高风险

C.由敏感性弱变敏感性强

D.由盈利变不盈利

[答案]A

[解析]单因素敏感性分析方法的步骤。

书第136-138页。

34.对房地产投资者危害最大的一种风险是（）。

A.政策风险

B.政治风险

C.市场供求风险

D.资本价值风险

[答案]B

[解析]房地产投资系统风险的内容。

书140页。

35.某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价500万元、200万元、160万元的3个店铺供其选择。

该投资者可选择的投资方案是（）个。

A.1

B.2

C.3

D.4

[答案]D

[解析]独立方案的概念。

书147页。

36.下列方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是（）

A.在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全依存，任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化

B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件按，（如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制），则只能从中选择一部分方案实施

C.在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受

D.在若干备选方案中，选择其中一个方案，其他方案就必然被淘汰

[答案]C

页。

147互补方案的概念。

书]解析[

37.甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有△IRR（乙-甲）>Ic，△IRR（丙-乙）Ic，则各方案从优到劣的排列顺序是（）。

A.甲、乙、丙

B.乙、丙、甲

C.丙、乙、甲

D.乙、甲、丙

[答案]B

[解析]差额投资内部收益率法的概念。

书第150页。

38.下列内容中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是（）。

A.项目的主要经济指标结果

B.可行性研究的结论

C.项目的基本情况

D.项目经济指标的测算过程

[答案]D

[解析]房地产投资项目可行性研究报告的结构。

书154-156页。

39.工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的（）。

A.承包合同

B.一次性任务

C.管理工作

D.施工过程

[答案]B

[解析]房地产开发项目的含义。

书第159页。

40.邀请招标的承包商数量最少为（）。

A.1

B.2

C.3

D.4

[答案]C

[解析]房地产开发项目邀请招标。

书第167页。

41.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用（）合同。

A.成本加利润

B.成本加酬金

单价C.

D.总价

[答案]D

[解析]可选择的合同类型。

书第172页。

42.下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括（）。

A.司法措施

B.组织措施

C.经济措施

D.技术措施

[答案]A

[解析]房地产开发项目投资控制的概念。

书第176页。

43.供热与供冷系统的最低保修期是（）。

A.1个采暖期、供冷期

B.2个采暖期、供冷期

C.3个采暖期、供冷期

D.5个采暖期、供冷期

[答案]B

[解析]房地产开发项目质量保修。

书第185-186页。

44.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期是（）。

A.1年

B.2年

C.5年

D.15年

[答案]C

[解析]房地产开发项目质量保修。

书第185-186页。

45.房地产委托代理合同签订以后紧接着进行的工作是（）。

A.委托方提交有关资料

B.代理方进行营销企划

C.代理方进行租售准备

D.委托人与代理人进行项目结算

[答案]A

[解析]商品房销售代理的工作流程。

书第192-193页。

。

）基于效用原理的房地产定价方法是（46.

A.成本导向定价法

B.需求导向定价法

C.竞争导向定价法

D.比较定价法

[答案]B

[解析]房地产定价的基本方法。

书第195-196页。

47.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（）

A.调整楼宇基价

B.提高前期付款的比例

C.增大楼层之间的差价

D.增大朝向之间的差价

[答案]B

[解析]房地产定价策略。

书第197-198页。

48.房地产公共关系促销的实质是（）。

A.通过给予顾客优惠促进销售

B.通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售

C.在扩大企业影响的基础上促进销售

D.在完成销售目标的同时履行有关社会责任

[答案]C

[解析]公共关系推广的含义。

书第208页。

49.某地区房地产交易中卖方、买房应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）

A.323

B.275

C.273

D.258

[答案]B

[解析]交易情况修正。

书第212-213页。

50.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。

该套住房的正常成交价格为（）元/平方米。

A.1455.00

B.1456.31

C.1545.00

D.1546.39

[答案]B

[解析]交易情况修正。

书第212-213页。

51.某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元／m2取得的，建筑安装工程费为2000元／m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50％。

目前重新取得该用地的楼面地价为3000元／m2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为（）元／m2。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

[答案]D

[解析]成本法的基本公式。

书第218-219页。

52.某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。

该幢住宅的这种价值损失属于（）

A.物质折旧

B.功能折旧

C.有形损耗

D.经济折旧

[答案]D

[解析]建筑物折旧的求取。

书第221-223页。

53.业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（）。

A.业主大会定期会议

B.业主大会临时会议

C.首次业主大会会议

D.业主委员会会议

[答案]C

[解析]业主委员会的职责。

书第241页。

54.制定物业管理规约的主体是（）。

A.全体业主

B.业主委员会

C.社区居委会

D.物业建设单位

[答案]A

页。

245管理规约的概念。

书第]解析[

55.在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这体现了物业管理招投标的（）原则。

A.公开

B.公平

C.公正

D.诚实信用

[答案]D

[解析]物业管理招投标的原则。

书第249-250页。

56.下列选项中，不属于物业服务合同的主要内容的是（）。

A.特约服务

B.专项维修资金的管理与使用

C.物业管理用房

D.双方的权利义务

[答案]A

[解析]物业服务合同的主要内容。

书第254-255页。

57.在房地产抵押货款关系中，提供抵押房地产的一方，称为（）。

A.货款人

B.借款人

C.抵押人

D.抵押权人

[答案]C

[解析]房地产抵押贷款概述。

书第266页。

58.某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6％，贷款期限为l5年，采用等本金还款方式，则第l0个月的付款额最接近（）元。

A.3915

B.4220

C.5139

D.5153

[答案]D

[解析]等额还款抵押贷款中每月还款的构成。

书第278页。

59.住房公积金贷款在本质上是一种（）。

A.委托贷款

B.信用贷款

基金贷款C.

D.信托贷款

[答案]A

[解析]公积金个人住房贷款的含义。

书第280-281页。

60.下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是（）。

A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性

B.房地产信托投资具有较高的收益性

C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性

D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性

[答案]D

[解析]房地产信托的特点。

书第283页。

二、多项选择题（共20题，每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）

61.按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。

下列区位中，属于社会区位的有（）。

A.历史区位

B.经济区位

C.文化区位

D.政治区位

E.空间区位

[答案]BCD

[解析]社会区位。

书第1页。

62.形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。

A.消费者有购买房地产的意愿

B.消费者能够承受并支付得起房地产价格

C.城市经济高速发展

D.人口急剧增长

E.房地产供给大于房地产需求

[答案]AB

[解析]需求和需要的异同。

书第11页。

63.房地产征收征用的情形有（）。

A.国防和外交

B.公共利益的需要

商业房地产开发C.

D.商品房开发

E.抢险、救灾等紧急需要

[答案]ABE

[解析]房地产征收征用的情形。

书24页。

64.公共利益的界定不包括（）。

A.国防和外交的需要

B.基础设施建设的需要

C.商业房地产开发的需要

D.公共事业的需要

E.旧城区改建的需要

[答案]C

[解析]公共利益的界定。

书26页。

65.国有建设用地使用权有偿使用的形式有（）

A.出让

B.作价入股

C.租赁

D.划拨

E.抵押

[答案]ABC

[解析]国有建设用地使用权有偿使用的形式。

书第39、46、47页。

66.国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（）。

A.适用范围不同

B.出让金形成方式不同

C.最低价确定的原则不同

D.协议出让无需公布出让计划

E.出让主体不同

[答案]ABC

[解析]协议出让和招标拍卖挂牌出让的区别。

书第44页。

67.通过划拨方式取得的建设用地使用权办理了（）手续后可以进行抵押。

A.调整规划用途

B.补签出让合同

C.补交土地使用权出让金了

D.领取国有土地使用证

经领导批准E.

[答案]BCD

[解析]建设用地使用权抵押权的设定。

书第52页。

68.社会文化环境主要包括（）

A.基础设施情况

B.居民的生活习惯

C.宗教信仰、社会风俗

D.家庭人口规模机构成

E.房地产税收政策

[答案]BCD

[解析]房地产市场社会文化环境调研。

书第64页。

69.房地产市场调研报告中不能使用（）等含糊词语。

A.可能

B.大概

C.也许

D.应当

E.尽管

[答案]ABC

[解析]房地产市场调研报告的写作要求。

书第79-80页。

70.房地产市场细分的依据通常不包括（）。

A.人口

B.地理

C.学历

D.行为

E.信仰

[答案]CE

[解析]房地产市场细分的依据。

书第85-86页。

71.下列资金中属于房地产投资的资金构成有（）。

A.企业自有资金

B.预售收入

C.信贷融资

D.债券融资

E.在建工程

[答案]ABCD

页。

102房地产投资的资金构成。

书第]解析[

72.不确定性分析不包括（）。

A.盈亏平衡分析

B.敏感性分析

C.需求分析

D.供给分析

E.风险分析

[答案]CD

[解析]不确定性分析的基本内容。

书第131、135、138页。

73.下列关于敏感性分析的表述中，正确的有（）

A.项目对某种不确定因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变化幅度（通常是列表表示）

B.敏感性分析可以判定不确定因素在什么范围内变化能是投资项目的经济效益情况为最好，在什么范围变化时，投资项目的经济效益情况最差等这类