扬州产业园项目概况及项目经济测算.docx
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扬州产业园项目概况及项目经济测算
扬州产业园项目概况及经济效果评估
一、扬州产业园项目概况
1、2011年扬州写字楼市场状况
（1）供求关系状况
⏹2011年上半年度,市区办公用房市场整体供求比为1:
0.83，供应大于需求；
⏹2011年度月度供求关系中，除1、4月外，其它用度均小于1。
（2）受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调，供应市场谨慎，2011年市区办公用房供应量大跌。
⏹2011年上半年，市区办公用房市场累计供应面积9.86万㎡，同比减少42.47%；
⏹从月度供应来看，除1月度外，其它各月供应量都较小，都在2万㎡以下，1月度单月供应量达6.44万㎡，占上半年供应总量的74.72%。
从区域供应结构上来看，西区占比98.17%，北区和老城区无新增供应。
（3）存量分析：
即将上市的办公存量主要分布在西区，需近两年销售去化周期
依据一个项目1000平米月度（市场一般单个项目月度成交500-700平米）去化速度计算，市场月均去化约9000平米，即将上市的存量需要近2年时间去化周期
所属板块
东区
南区
西区
北区
老城区
合计
存量（万㎡）
5.95
-
13.35
-
1.17
20.47
（4）成交分析：
2011年上半年调控持续深入，办公市场波及相对较少，部分购买力流向商办，同比销售仍有下滑。
⏹2011年上半年度，市区办公用房市场累计成交面积8.22万㎡，同比下跌了42.64%;
⏹区域成交的主力仍是供应主力的西区板块
（5）成交价格分析：
2011年上半年度办公用房价格总体走高，同比涨幅16.44%
⏹2011年上半年度，市区办公用房市场成交价格6529元/㎡，同比上涨了16.44%；
⏹2011年上半年度，北区板块在各区域成交价格走势中最为平稳，月度间成交价格差为637元/㎡，而成交价格波动最大是西区板块。
2、项目总体概况及定位
产业园项目用地150亩，占地面积约10万㎡，容积率为2.5，总建筑面积约30万平米，扬州市都市高科技产业园项目立足于南京都市圈和上海经济圈，凭借宝能集团在珠三角区域开发经营产业孵化基地积累的丰富经验和珍贵的产业资源，整合资金、技术、信息、人才等元素，投资开发高端都市型生态科技园，着力打造开放式生态化的办公环境，全面导入技术服务、金融服务、中介服务、外包服务等高科技信息技术平台和研发实验室、电子信息、软件开发、文化创意、新材料、新能源等创新型高新产业，旨在打造一个融科技研发、展示、交易、信息交流、金融服务为一体的具有国际化标准的多功能、现代化的都市生态型科技园，打造具有科技型、总部型、孵化型特征的现代都市高科技产业高地，形成区域性的研发技术中心、产品展示交易中心和人才培训中心，在为企业提供创业基地的同时，也为企业提供现代化的信息和配套服务，吸引积聚一批成长性较好的科技型、创意型优秀企业入驻，通过与政府联手共同创造一流的综合研发及营商环境，支持入园企业发展壮大，将该园区打造成扬州市培育登陆我国资本市场中小板、创业板企业后备团队、先锋团队的摇篮，助推扬州市高新中小企业发展，繁荣扬州市场经济。
二、首期启动项目经济效果评估
（一）首期启动项目开发经营理念
项目占地150亩，总建筑面积30万平米，容积率2.5,物业类型科研大厦、多功能产业大厦、工业品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服务中心。
项目分两期开发。
（1）项目分期开发指标
序号
项目
合计
第一期
第二期
建筑面积（万平米）
建筑面积（万平米）
1
科研大厦
8
4.0
4.0
2
多功能产业大厦
4
2.0
2.0
3
工业品展示交易中心
6
6.0
4
SOHO
3
1.5
1.5
5
人才公寓
5
3.0
2.0
6
公共服务中心
4
0.0
4.0
7
合计
30
16.5
13.5
规划经济指标
总占地
10
10.0
计容积率建筑面积
30
16.5
13.5
容积率
2.5
3.0
（2）经营开发方案
销售物业
面积（万㎡）
总面积
（万㎡）
比例
持有物业
面积（万㎡）
总面积
（万㎡）
比例
科研大厦
3
8
38%
科研大厦
5
8
63%
SOHO
3
3
100%
工业品展示交易中心
6
6
100%
人才公寓
5
5
100%
多功能产业大厦
4
4
100%
公共服务中心
2
4
50%
公共服务中心
2
4
50%
合计
13
17
科研大厦：
销售3万平米，第一年销售均价5000元/平米，第二、三年销售均价为6000元/平为；
SOHO：
3万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；
人才公寓：
5万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；
产业大厦（商业）：
销售2万平米，销售均价为8000元/平米；
公共服务中心：
50%销售，销售周期2.5年，销售均价8000元/平米。
工业品展交易中心：
6万平米，全部持有，计算经营期为20年（包含前两年建设期），培育期租金以每年5%递增；
产业大厦：
持有2万平米，运营期租金以每五年10%递增；计算经营期20年。
（二）项目财务评价
1、项目开发成本及费用估算
（1）土地成本：
3885万元（含契税）
（2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）：
71952万元
（3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用）：
10843万元；其中财务费用以全部的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按15%计算。
（4）投资总额合计：
86680万元
2、销售收入及税收估算
依据销售物业测算项目销售收入合计79700万元。
（1）销售营业税费：
4933万元；
（2）土地增值税：
9423万元
（3）所得税：
7303万元
（4）销售物业投资净利润：
21910万元，投资利润率为60.64%。
（5）销售物业财务内部收益率33.5%，静态回收期为3年，盈亏平衡点为55.3%
3、持有物业经营收入估算
（1）静态年均净利润：
6307万元；
（2）静态年均上缴税收：
4813万元
（3）静态年均投资净利润率：
14.01%
附：
首期启动300亩地块投资财务评价
项目经济技术指标
序号
项目
合计
第一期
第二期
建筑面积（万平米）
建筑面积（万平米）
1
科研大厦
8
4.0
4.0
2
多功能产业大厦
4
2.0
2.0
3
工业品展示交易中心
6
6.0
4
SOHO
3
1.5
1.5
5
人才公寓
5
3.0
2.0
6
公共服务中心
4
0.0
4.0
7
合计
30
16.5
13.5
规划经济指标
总占地
10
10.0
计容积率建筑面积
30
16.5
13.5
容积率
2.5
3.0
建安成本估算
序号
项目
投资额
（万元）
第一期
第二期
建筑面积
（万平）
综合单位成本
（元/平）
小计
（万元）
建筑面积
（万平）
综合单位成本
（元/平）
小计
（万元）
1
科研大厦
27627
4
3453
13813
4
3453
13813
2
多功能产业大厦
11094
2
2774
5547
2
2774
5547
3
工业品产品展示交易中心
16641
6
2774
16641
4
SOHO
8292
1.5
2764
4146
1.5
2764
4146
5
人才公寓
11932
3
2386
7159
2
2386
4773
6
公共服务中心
11094
2774
4
2774
11094
7
合计
86680
16.5
47307
13.5
28279
项目投资估算
序号
项目
合计
科研大厦
多功能产业大厦
工业品产品展示交易中心
SOHO
人才公寓
公共服务中心
建筑面积（万平米）
30
8
4
6
3
5
4
一
土地成本估算（含契税）
3885
1036
518
777
389
648
518
1
土地价款估算（含城市配套费及基础设施费）
3750
1000
500
750
375
625
500
楼面地价
125
125
125
125
125
125
125
2
土地交易契税（3%）
113
30
15
23
11
19
15
3
土地交易费（0.6%）
23
6
3
5
2
4
3
二
建设成本估算
71952
23248
9464
14196
6450
9130
9464
2.1
建安工程估算（含装修）
60900
20000
8000
12000
5400
7500
8000
单位造价（含装修）
2500
2000
2000
1800
1500
2000
2.2
前期工程费（5%）
3045
1000
400
600
270
375
400
2.3
基础设施费及园林绿化（200元/平）
6000
1600
800
1200
600
1000
800
2.4
开发期间税费（建筑工程的8%）
4872
1600
640
960
432
600
640
2.5
不可预见费（3%）
1743
648
264
396
180
255
264
三
开发管理费用
10843
3343
1112
1668
1453
2154
1112
1
管理费用（3%）
2275
729
299
449
205
293
299
2
销售费用（销售收入的3.5%）
2230
609
641
980
3
财务费用（贷款利率7.5%）
6339
2005
813
1219
608
881
813
四
投资总额
86680
27627
11094
16641
8292
11932
11094
销售物业收入估算表单位：
万元
序号
项目
合计
2013第三季度
2013第四季度
2014第一季度
2014第二季度
2014第三季度
2014第四季度
2015第一季度
2015第二季度
2015第三季度
2015第四季度
一
科研大厦
1
销售均价
5000
5000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
6000
2
销售面积（万平米）
3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
3
销售收入（万元）
17400
1500
1500
1800
1800
1800
1800
1800
1800
1800
1800
二
SOHO
1
销售均价
5500
5500
6000
6000
6000
6000
6500
6500
6500
6500
2
销售面积（万平米）
3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
0.3
3
销售收入（万元）
18300
1650
1650
1800
1800
1800
1800
1950
1950
1950
1950
三
人才公寓
1
销售均价
5000
5000
5500
5500
5500
5500
6000
6000
6000
6000
2
销售面积（万平米）
5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
3
销售收入（万元）
28000
2500
2500
2750
2750
2750
2750
3000
3000
3000
3000
四
公共服务中心（商业）
1
销售均价
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
2
销售面积（万平米）
2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
3
销售收入（万元）
16000
1600
1600
1600
1600
1600
1600
1600
1600
1600
1600
五
合计
79700
7250
7250
7950
7950
7950
7950
8350
8350
8350
8350
项目每期开工建设一年半后即主体建筑完工，开始预售
销售物业项目损益表
序号
项目
开发经营期限
合计
2013第三季度
2013第四季度
2014第一季度
2014第二季度
2014第三季度
2014第四季度
2015第一季度
2015第二季度
2015第三季度
2015第四季度
1
销售物业收入
79700
7250
7250
7950
7950
7950
7950
8350
8350
8350
8350
2.1
开发成本及费用
36131
3613
3613
3613
3613
3613
3613
3613
3613
3613
3613
3
营业税金及附加
4933
449
449
492
492
492
492
517
517
517
517
3.1
土地增值税
9423
740
740
937
937
937
937
1049
1049
1049
1049
4
利润总额
29213
2448
2448
2908
2908
2908
2908
3171
3171
3171
3171
5
弥补亏损
6
所得税
7303
612
612
727
727
727
727
793
793
793
793
7
税后利润
21910
1836
1836
2181
2181
2181
2181
2378
2378
2378
2378
投资净利润
21909.7
上缴各项税费合计
21659.5
投资净利润率
60.64%
项目持有物业经营收入估算表单位：
万元
序号
项目
建设期
经营期
2年
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
一
工业品展示交易中心
1
租金月租金收入
80
84
88
93
97
102
107
113
118
124
130
137
144
151
158
166
175
183
2
可供出租面积（万平米）
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
出租率
50%
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
3
运营成本及费用
576
605
699
400
455
515
579
324
362
402
422
443
465
489
513
539
566
594
5
租金净收入（万元）
2304
2419
2794
3601
4096
4631
5210
6160
6872
7640
8022
8423
8844
9286
9751
10238
10750
11288
二
产业大厦
1
租金月租金收入
30
30
30
30
30
40
40
40
40
40
50
50
50
50
50
60
60
60
2
可供出租面积（万平米）
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
出租率
50%
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
3
运营成本及费用
72
72
79
86
94
134
144
154
163
173
216
216
216
216
216
259
259
259
5
租金净收入（万元）
288
288
317
346
374
538
576
614
653
691
864
864
864
864
864
1037
1037
1037
三
科研大厦
1
平均月租金收入
60
60
60
60
60
80
80
80
80
80
100
100
100
100
100
110
110
110
2
出租面积
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
出租率
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
85%
85%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
运营成本及费用
360
396
432
468
504
720
768
816
816
816
1080
1080
1080
1080
1080
1188
1188
1188
5
租金净收入（万元）
1440
1584
1728
1872
2016
2880
3072
3264
3264
3264
4320
4320
4320
4320
4320
4752
4752
4752
四
公共服务中心
1
平均月租金收入
30
30
30
30
30
40
40
40
40
40
50
50
50
50
50
60
60
60
2
出租面积
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
3
出租率
50%
60%
70%
80%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
4
运营成本及费用
0
86
101
115
130
173
173
173
173
173
216
216
216
216
216
259
259
259
5
租金净收入（万元）
0
346
403
461
518
691
691
691
691
691
864
864
864
864
864
1037
1037
1037
五
经营净收入合计
4032
4637
5242
6279
7005
8740
9549
10729
11480
12286
14070
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