金科股份发展战略规划纲要.docx
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金科股份发展战略规划纲要
金科地产集团股份有限公司
发展战略规划纲要
（2017-2020）
重要内容提示：
1、金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”或“公
司”）于2017年5月24日换届选举产生第十届董事会。
为了坚定发
展战略，清晰发展思路，明确奋斗目标，根据房地产市场的发展趋势，
结合当前宏观经济形势和公司经营情况，公司第十届董事会第二次会
议审议通过了《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》。
2、本规划中涉及的任何未来发展计划、目标等前瞻性的陈述及
预期，均系公司根据现阶段情况而制定的发展战略及计划目标，该等
陈述及预期均不构成公司对投资者的任何承诺，敬请投资者注意投资
风险。
3、鉴于国际国内宏观经济环境、国家宏观经济及房地产调控政
策、房地产产业政策、市场环境与形势、公司经营情况等会不断变化，
公司存在实现不了发展战略及计划目标的可能，也存在根据市场形势
以及实际经营和发展需要对本规划及计划目标作出相应调整的可能，
相关风险详见本规划公告中的风险提示，敬请投资者注意投资风险。
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一、规划纲要制定的背景
1、行业分析
房地产作为国家经济发展的重要产业，一定时期内其支柱产业的
地位不会发生重大变化，依然会保持平稳、健康发展。
经过大力实施
中央提出的新型城镇化战略，我国常住人口城镇化率这几年有所提高，
由2011年末的51%左右提升到截止2016年末的57%左右。
据《国家
新型城镇化规划（2014－2020年）》制定的发展目标，到2020年我国
常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，
这意味着房地产行业仍有较大的发展空间。
从长远来看，如果要达到
发达国家常住人口城镇化率80%的平均水平，我国房地产行业还有更
大的发展空间。
根据国家统计局统计，2016年全国商品房销售额
117,627亿元，同比增长34.8%；全国商品房销售面积157,349万平
方米，同比增长22.5%。
在当前房地产竞争格局下，行业集中度持续攀升已成确定的趋势。
根据克而瑞研究报告显示，2014年、2015年、2016年TOP10入榜房
企的销售金额集中度分别16.92%、17.05%、18.35%1，每年均有不同
程度的上升，行业集中度越来越高。
尤其在土地资源越来越有限，获
取难度和成本不断提升的情况下，具有品牌优势、布局优势、资源优
势、开发能力等优势的龙头上市房企更能够脱颖而出，中小房企的发
展和生存难度将逐渐增加，大量中小房地产企业被收购重组或被迫退
出房地产市场。
1数据来源于克而瑞研究中心的《2016年中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布。
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大型房地产企业的发展速度越来越快。
2016年，销售金额超3000
亿元的房地产企业达3家，超千亿的房地产企业高达12家。
根据克
而瑞《2016年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示，从销售金
额来看，TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157
亿元，同比升51%；其中，TOP20提升最快，由2015年的358亿元跨
越至647亿元，同比大幅提升了81%。
根据公司对标杆企业的年度报
告披露的数据统计分析显示（具体见表1），10家标杆企业2016年的
销售金额较2015年平均增长75.90%，增长最高的高达120.83%。
表1：
标杆企业2016年签约销售分析
签约销售额销售面积
序
号
证券代码证券简称
（亿元）
2015年2016年2015年2016年
13333.HK中国恒大2,0133,7342,5514,46985.44%
2000002.SZ万科A2,6153,6482,0672,76539.51%
32007.HK碧桂园1,4023,0882,1533,747120.35%
41918.HK融创中国6821,506350758120.83%
5600340.SH华夏幸福7241,20377195366.30%
6600383.SH金地集团6171,00644665863.05%
70960.HK龙湖地产54588142560261.61%
8601155.SH新城控股319651346575103.76%
90884.HK
旭辉控股
集团
30253020629275.44%
10002146.SZ荣盛发展30951248360265.77%
平均9531,6769801,54275.90%
注：
以上数据均来自于各公司公告及年报。
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2017年1-5月，根据公司对标杆企业公告及第三方机构数据分
析显示（具体见表2），10家标杆企业今年前5月仍保持着快速增长的
势头，平均同比增长高达83.49%。
表2：
标杆企业2017年1-5月签约销售分析
签约销售额销售面积
序
号
证券代码证券简称
（亿元）
2016年2017年
（万平方米）销售额同
2016年2017年比增长率
1-5月1-5月1-5月1-5月
13333.HK中国恒大1,1221,8211,2411,87062.24%
2000002.SZ万科A1,4772,2811,0831,52054.43%
32007.HK碧桂园9552,4421,2082,727155.73%
41918.HK融创中国46183322244680.84%
5600340.SH华夏幸福41060235433246.83%
6600383.SH金地集团34351823328551.04%
70960.HK龙湖地产302758203490150.83%
8601155.SH新城控股21041221029796.46%
90884.HK
旭辉控股
集团
23138113320365.06%
10002146.SZ荣盛发展113272171278139.42%
平均5621,03250684583.49%
注：
以上数据分别来源于华创证券、亿翰智库的相关报告及相关公司公告。
综上所述，我国房地产行业未来仍有较大的发展空间，但行业集
中度越来越高并快速提升，房地产企业必须快速做大规模，增强实力，
唯有如此才能在行业中拥有一席之地。
2、公司情况分析
（1）管理能力分析
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截止2017年5月，公司所辖四大区域公司，管理24家城市公司
及多家房地产相关产业公司。
截止2016年末，公司资产总额高达1092
亿元，在职员工12000人。
在管理难度不断加大的同时，公司一直注
重精细化管理，努力践行“精集团、强区域、做实城市”的管理理念；
构建了科学严谨的内控体系和财务管理体系；具有良好的产品创新能
力和成本控制能力；积极推动企业内部管理创新和企业文化再造；建
立了较完善的人力资源管理制度，培养了一批忠诚的、经验丰富的管
理团队，设计了较完善的短期、中期、长期的激励体系。
（2）运营能力分析
2016年,公司房地产全年新开工面积约568万平米，竣工面积约
715万平米，结算面积约498万平米，年末在建项目72个，在建面积约
1155万平米，全年实现签约销售金额约为341亿元（含非地产板块，
以下均为同口径），同比增长43%；销售面积499万平方米，同比增长
50%。
2017年1-5月2,公司实现签约销售金额约210亿元，同比增长111%；
销售面积约296万平方米，同比增长约98%。
在公司销售规模不断增长
的基础上，公司一直坚持经营企业就是经营客户的理念，凭借品质铸
造品牌的信誉，不断拓宽经营思路、挖掘经营潜力，努力提升经营质
效，已积累了较成熟的房地产开发运营经验；拥有一支深谙房地产经
营发展之道的管理团队；赢得了高度的商业信誉和良好的行业口碑。
（3）发展能力分析
经过公司近20年努力，公司已从一家区域性地产公司发展到进驻
2公司1-5月的相关数据系公司初步统计，可能与定期报告披露数据存在差异，该数据仅供参考。
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全国15个省（市）的全国性地产公司,形成了重庆、华东、华北和中
西部的区域发展格局，开发项目遍布重庆、北京、成都、苏州、南京、
合肥、郑州、武汉、天津等主要一二线城市，产品覆盖刚性居住需求
及改善性居住需求的全产品系列。
截止2016年末，土地储备约1850
万平方米。
近年来，公司先后与多家大中型房地产公司开展合资合作。
为了追求基业长青，公司在优化城市布局的同时也在加快城市布局，
继续推动合资合作的同时加大对房地产公司及项目的收购兼并力度，
进一步提高公司的发展能力。
（4）融资能力分析
公司自借壳上市以来，先后实施了非公开发行股票、公开发行公
司债券、非公开发行公司债券、物业收入资产证券化、购房尾款资产
证券化等资本市场融资。
公司的资信情况良好，与工商银行、农业银
行、中信银行、渤海银行等各大银行都保持长期战略合作关系，获大
公国际资信评估有限公司AA+的主体信用评级，系国家级守合同重信
用企业。
截止2016末，公司共获得银行授信额度667.09亿元，其中
已用授信额度为199.89亿元，剩余授信额度为467.2亿元。
公司具
备成功抓住资本市场融资窗口，创新设计资本市场融资模式，持续发
力资本市场融资的综合融资能力。
综上，公司具有成熟的管理体系和良好的管理基础；拥有经验丰
富的管理团队；具备房地产经营管理、运营、发展和融资等方面的核
心能力；融资渠道通畅；合作伙伴关系融洽；品牌影响力较强；具有
了较强的房地产开发和运营能力。
公司也认识到，与标杆房地产公司
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相比，公司在管理效率、人才引进培养、运营质效、市场判断、销售
能力、融资能力及资金使用效率等方面仍然存在较大提升空间。
外部市场环境的迅速变化，对于公司而言犹如逆水行舟、不进则
退。
为此，公司须紧跟行业发展趋势，调整发展战略，努力实现公司
跨越式发展，提高公司竞争地位，实现公司持续健康发展。
二、发展战略及目标规划
根据国家宏观经济形势和行业发展趋势，公司将加快升级转型步
伐，依托房地产和服务，积极发展现代服务业，以“地产+社区综合
服务”连接用户，打造优质生活方式，做中国一流的“美好生活服务
商”。
在地产业务方面，一是加大创新力度，继续做强住宅地产。
一方
面通过聚焦用户需求，加快产品迭代。
另一方面适当调整业务布局和
产品结构，巩固公司现有优势，保证规模和业绩稳步提升，为升级转
型提供基础保障。
二是产业地产要实现“地产+产业”的双向联动，
结合大健康产业、科技产业、教育产业、文旅产业，进行多主题复合
式深耕开发，充分发挥房地产企业开发建设领域的优势。
三是商业地
产力争成为“社区商业运营及服务旗手”。
聚焦社区运营，实现提升
社区品质、营造社区便捷和引领社区繁荣三大功能，打造社区商业配
套系统。
在社区综合服务方面，将传统的物业管理升级为“社区生活服务
商”。
一方面有质量地快速拓展物业服务管理面积，构建系统技术平
台，实现用户大数据分析能力的跃升。
另一方面加强增值服务的发展，
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引入高质量的合作方共建社区服务生态圈，并在社区教育、社区健康、
社区金融、社区电商等部分领域进行重度垂直发展，进一步服务好用
户，提升收益能力。
其他业务板块将围绕“地产+社区综合服务”的总体发展战略和
市场环境及公司经营实际，进一步提升盈利能力和市场竞争力，与地
产板块形成协同效应。
公司将加快发展步伐，实现跨越式发展，提高市场竞争力，结合
2016年以来公司以及标杆企业增长态势，在2017年至2020年期间，
公司计划各年度力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、
1100亿元、1500亿元，并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。
三、主要战略措施
1、区域布局上，加快以聚焦城市群为导向的全国性布局。
过去几年，公司围绕“三圈一带”的城市布局，以重庆为重心进
行了适度扩张。
截止2017年5月末，公司进入了华东、华北和中西
部区域的多个城市，包括华东区域的南京、苏州、无锡、合肥、济南、
青岛等，华北区域的北京、天津、石家庄，中西部区域的成都、长沙、
西安、武汉、郑州、南宁、昆明等。
但是，截止2016年末，公司在
上述城市的市场占用率除重庆区域达4%以外，其余城市的平均占有
率均有很大提升空间。
公司未来将继续深耕已进入城市，将做大规模
占比作为对城市公司的重要要求。
未来，公司将大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核
心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群；重点发展以上海
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为核心的长三角城市群、以广深为核心的粤港澳大湾区城市群和以北
京为核心的京津冀城市群；积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群
等。
同时结合城市群内城市的不同能级，聚焦发展一二线城市，大力
发展中心城市，选择性进入优质三四线城市。
城市深耕战略要求公司
以城市群为主战场，坚持打阵地战，力争在所进入城市的区域市场具
有较高的品牌影响力、良好的社会形象、较高的市场占有率和领先的
运营管理水平。
2、发展模式上，将从过往的“侧重于内生式增长”向“内生式
增长与外延式增长并重”的发展方式转变。
过去，公司更多是采取内生式拿地开发模式。
在聚焦城市群的区
域布局目标下，公司会继续加大招拍挂参与力度，并积极开展一二级
联动开发，介入旧城改造、棚户区改造，保持稳健的内生式发展。
未
来，公司还将采取更开放、更多元的合作模式实现规模的快速提升，
并将合作拓展机制常态化。
合作模式包括：
在核心一二线城市，以公
司层级的股权收购，项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取
项目，加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率；在中心城市，
通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。
对未进入
的区域，还可通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式，建立进入区
域市场的通道；在优质的三四线城市积极参与招拍挂，并利用公司在
产品、开发、销售和资金上的专业优势，通过收并购、合资合作、小
股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作机制，通
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过品牌、技术输出，扩大开发规模和品牌影响力。
3、经营导向上，围绕低成本高周转提升运营能力。
公司将不断总结形成的管理经验，加强内部体系建设，构建基于
低成本高周转的运营能力，包括广泛的战略合作能力、产品研发储备
能力、高效融资上账能力、土地信息提前获取能力、关键岗位人才储
备能力等综合水平。
重点通过“强营销保回款”和“标准化保生产”
两大抓手，实现拿地快、建设快、去化快的经营效果，加快资金的高
周转，通过规模提升增加公司利润。
营销能力上，通过竞争机制倡导
“能者上，上者赢”的竞争氛围，通过全员提成机制调动营销各条线
积极性，建设一支能打硬仗、成果速成的营销团队。
通过内外部联动
和数据化分析构建多渠道、全链条客户导向的大行销模式。
4、机制保障上，以高激励为引擎打造高水平、高战斗力、高责
任心的专业团队。
为了实现公司跨越式发展目标，公司将不断优化管控模式，建立
健全管理机制，完善短期、中期、长期薪酬体系，形成极具竞争力和
特色的激励机制，充分调动全体员工尤其是一线业务团队的主动性和
积极性。
公司激励机制将围绕“聚焦项目、突出重点、权责对等”的
基本原则，实施富有竞争力的营销刺激方案，完善项目跟投和超额利
润分配机制，继续实施股权激励计划等体制机制，通过高收入高激励
的方式引入关键管理人员。
加强房地产投资能力，提高发展决策效率，
让能力强、有担当、敢打敢拼的人得到充分激励，主动为公司创造更
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多价值。
5、资金保障上，对外创新融资模式，对内加强资金管理。
公司将充分发挥上市公司平台的融资优势，通过配股、定向增发
等方式扩大资本金规模，引入重要战略投资者，获取竞争的优质资产
和核心能力。
公司将采取多渠道融资方式，在维护及做大现有银行、
信托等传统间接融资渠道的基础上，创新多元化融资手段，通过金融
创新盘活资产、发挥金融杠杆作用。
加强内部资金的管理，做好项目
资金的预算，盘活闲置资金，提高资金使用效益。
四、主要风险提示
1、政策变化风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，并且作为典型的
资源依赖型行业，受政府宏观政策的影响较大。
2016年3季度以来，
中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，各省市陆续出台限购、
限贷政策及相关金融政策，引导和促进房地产行业持续、稳定、健康
的发展，将对房地产开发企业的经营与发展产生直接的影响。
如果公
司不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利
影响。
2、宏观经济、行业周期性波动的风险
房地产行业与宏观经济之间存在较大关联性，公司收入主要来源
于房地产开发，受宏观经济发展周期的影响较大。
一般而言，在宏观
经济周期的上升阶段，房地产业的投资前景和市场需求都将看好，房
地产价格及成交量上涨；反之，则会出现市场需求萎缩，房地产价格
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及成交量相应下跌，经营风险增大，投资收益下降。
因此，公司能否
针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，并针对宏观经济与行
业发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行为，将
在相当程度上影响着公司的业绩。
3、市场竞争的风险
由于房地产行业壁垒较低，且行业市场巨大，国内拥有资金、土
地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的非地产企业、境外地
产基金均积极介入国内房地产市场，行业竞争日趋激烈。
同时，经过
多轮房地产调控之后，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品
品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。
此外市场竞
争加剧还会导致对土地需求的增加，土地获取成本的上升以及经营成
本的增加，同时可能导致商品房供给阶段性过剩、销售价格阶段性下
降，进而对公司业务和经营业绩造成不利影响。
4、土地价格波动的风险
房地产的主要开发成本为土地成本，土地成本的价格波动将直接
影响房地产企业的开发成本。
近年来土地价格普遍上涨，在一定程度
上推动了房价的上涨。
虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗
风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取及开发项
目的成本，加大项目开发经营风险。
5、项目开发风险
房地产项目的开发周期长，投资金额大，涉及的合作单位较多，
需要接受国土、住建、规划、消防、环保等多个政府部门的审批和监
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管，并受到市场环境等因素的影响。
公司的整个项目开发流程包括土
地获取、项目设计、建设规划、施工建设、销售及市场推广、交付及
售后服务等多个环节，每个环节均会受到不同外部因素的影响。
尽管
公司具备丰富的房地产开发经验和较强的项目开发能力，但若外部环
境发生变化，或者某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出
台新的规定、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理或
组织不力等，均可能直接或间接导致项目开发周期延长、成本上升，
造成项目预期经营目标难以实现。
近几年来，国家陆续出台了针对土
地交易、户型规划，以及办理施工证、销售许可证等方面更为严格的
审批要求，由此可能导致公司房地产开发及销售周期延长，进而增加
开发成本和开发风险，并对公司经营业绩产生负面影响。
6、经营管理风险
公司在经营过程中，面临土地价格上涨、项目开发建设及销售环
节存在的客观因素，将导致房地产项目盈利空间缩小等经营风险，公
司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公司的经
营业绩产生一定影响。
另外，近年来公司业务不断拓展，经营规模不
断扩大。
经营规模的扩大和经营区域的拓展对公司的管理能力、决策
效率和风险防范等提出了更高的要求。
如果公司在管理体系、制度建
设、人力资源保障和风险控制等方面不能适应经营规模扩大的需要，
公司将面临一定的管理风险。
7、资产负债率较高的风险
作为资金密集型的行业，房地产企业负债率普遍偏高。
若房地产
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市场或者金融市场发生重大波动，公司资金来源保障不足，将直接影
响公司按期偿还相关债务。
随着业务的发展，公司融资需求及规模将
不断增加，若公司未来负债水平不能保持在合理的范围内，偿债压力
持续增加，进一步融资空间也将受到限制，从而影响公司经营发展。
8、开发成本支出较大的风险
公司为了增强自身在行业中的竞争优势，未来几年将保持较大的
成本支出规模。
若项目投资失败，将会对公司的未来收益产出较大影
响。
另一方面，公司从事的行业资金需求量较大，建设周期长。
虽然
目前公司外部融资环境畅通，与多家银行保持良好的合作关系，银行
的授信态度积极，且公司目前取得的授信额度能够满足现阶段的需求，
未来取得的新增授信的确定性也较高，但如果未来宏观经济形势进一
步恶化或者信贷政策进一步收紧，可能使公司无法获得足够的资金进
行项目建设，从而对公司的拓展计划或者发展前景造成不利影响。
9、其他不确定因素
房地产企业开发周期长，监管环节多，受宏观环境影响较大，故
公司在实际经营过程中还可能发生其他不确定因素，敬请投资者注意
投资风险。
公司战略规划的贯彻落实，需要公司全体股东的大力支持和所有
员工共同努力。
为此，公司将加强协调联动，统一思想，统筹推进，
逐层落实规划相关工作，有计划、有步骤地推动规划实现。
公司还将
加强战略规划的评估，根据内外部环境变化不断优化调整，保证规划
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与时俱进，切实发挥战略规划的引领作用。
总之，公司将积极推动上
述发展战略及计划目标的实施，快速做大公司规模，做强公司实力，
实现公司经营业绩更快更好地增长，创造更大的公司价值，更好地回
报全体股东，更好履行社会责任。
金科地产集团股份有限公司
董事会
二○一七年六月十四日
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