房地产项目投资分析编制要点(模板).docx

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《房地产项目投资分析》编制要点（模板）

解美川2008、06、15

一、项目概况：

1、开发单位

2、项目背景

3、项目地理位置及现状

4、项目建设内容和规模

5、项目周边配套设施情况

6、项目主要技术经济指标（包括规划设计及财务指标）

二、投资环境及市场分析：

1、项目投资环境分析：

（1）、社会政治环境：

1）、社会秩序

2）、社会服务:

①硬件②态度③效率

3）、社会信用

4）、社会制度:

①决策民主性②管理透明度

③行政效率④廉洁性

（2）、文化环境：

1）、风俗习惯

2）、价值观念

3）教育水准

（3）、法律环境：

1）、法规完备性

2）、法治稳定性

3）、执法公正性

（4）、经济环境：

1）、宏观经济:

①、国民经济

②、居民消费：

a、居民收入b、存款余额c、消费总额

③、经济政策

2）市场环境

①市场吸纳量

②市场供应量

③市场购买力

④市场价格

⑤竞争状况：

a、同类楼宇分布及规模b、楼盘特点、主要户型面积和套数c、同类楼宇入市时间d、项目其他方面的竞争对手

3）财务环境

①资金（筹、贷）②成本③利润

4）资源环境

①土地②水资源③能源及二次能源④原材料⑤人力

（5）、自然环境

1）、地理区位：

按商圈论：

20分钟10公里，40分钟20公里，60分钟30公里分析。

①项目与商业中心的距离

②项目与文化中心、医院、学校的距离

③项目与车站、机场等交通枢纽的距离

2）、地质地貌、自然风光（地形地质、园林、植被、山川湖泊状况）

3）、区域气候（气温、湿度、主导风向情况）

（6）、基础设施

1）、道路、交通

2）、电力、电信

3）、给排水市政管网

4）、其他能源状况

2、项目优、劣势分析：

按照SWOT矩阵分析法：

内部环境的优势和劣势，外部环境的机会和威胁进行组合分析。

（1）、项目区位及基础设施分析

（2）、项目生态环境分析

（3）、项目建筑规划设计分析

（4）、楼盘销售模式和价格分析

三、项目建设方案及规划设计说明：

1、建设方案说明

2、规划设计目标和指标说明（比如：

项目建筑规划指标满足示范小区指标，项目三新三节高科技的含量，规划布局和环境特色等）

3、建设方式及进度安排

（1）、具体的建设方式

（2）、进度计划安排（以网络图加说明编制）

四、项目效益和财务分析：

1、经济效益分析：

（1）、投资估算及成本分析（编制项目投资估算表）

（2）、收益分析：

1）、销售单价的确定2）、销售收入分期的比例确定（表格）3）、销售收入计划表4）、投资使用计划及资金筹措表5）、利润计算（税率取值，税表，损益表）6）、收益分析：

①财务内部收益率（现金流量表）②财务净现值③投资利润率。

（3）、风险分析：

1）、盈亏平衡点（盈亏平衡表）

2）、盈亏平衡点分析

3）、敏感性分析：

①、售价变动敏感性分析

②、投资变动敏感性分析。

③、建设周期敏感性分析

2、环境效益分析：

从项目规划设计理念，建筑设计手法，建成后的建筑环境氛围，以及生态绿化景观对区域环境质量的提升等方面，阐述取得的环境效益。

3、社会效益分析：

描述项目建成后对提高居民生活质量，提升带动周边城建水平，改善城市形象等方面的社会效益。

五、项目投资分析结论与建议：

在对上述项目投资的经济效益、环境效益、社会效益综合分析评估后，得出结论提出建议。

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