亲和源策划方案.docx

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亲和源策划方案

亲和源策划方案

　　篇一：

老年公寓营销策划

　　营销策划（课程设计）报告

　　项目1：

长沙亲和源老年公寓项目策划项目2：

端午节品牌粽子促销方案

　　院系：

管理学院专业：

市场营销班级：

1201班学号：

33学生姓名：

黄小敏导师姓名：

郝树平

　　完成日期：

20XX年6月24日

　　题目一：

长沙亲和源老年公寓项目策划

　　目录

　　一、概要提示

　　二、养老服务项目概念及说明

　　三、市场环境分析

　　四、市场细分与定位

　　五、服务策略与服务设计

　　六、价格策略与设计

　　七、市场拓展策略与设计

　　八、投入与产出分析

　　九、风险控制与管理

　　十、小结

　　一、概要提示

　　人类已步入了老龄社会，老年人的养老问题是一个社会问题，目前已经引起了世界上许多国家的重视。

随着社会经济的发展，人们的生活水平在不断提高，人的寿命也相对延长，人类社会正逐渐向老龄化方向发展。

就全国而言，上海、北京、天津、广州等一些发达城市老年公寓开发较早，很多城市尚处于启动阶段，而在我省商业性的老年公寓开发目前还没有一家。

不少有识之士认为，若政府出台一些相应的优惠政策，鼓励老年住宅市场的开发，一定会吸引许多房地产开发商的投资。

　　本公司对亲和源老年公寓的整体规划设计，是为老年人老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐、老有所为提供的一个崭新的人文环境，让老年人晚年生活的更幸福、更美满。

为适应新世纪老年人生活和学习的需求，本公司采用了国际先进的公寓配套设施和机构，兴建一座现代化的国际老年公寓。

这是湖南省首家社会公益事业规模较大的一个老年公寓项目。

老年公寓占地面积500亩、绿化面积50%、建筑面积20多万平方米。

老年公寓设计采用国际最先进的轻龙骨建筑结构、引进目前最先进的医疗设备及各项附属设备拟建设成为老年福利基地。

　　目前，长沙市已成为超常的老龄化城市。

近几年来，各级政府及社会各界人士为我市的老龄产业做了大量卓有成效的工作。

但由于老龄人口增长过快，解决老年人老有所为、老有所养、老有所医、老有所乐，已经成为亟待解决的社会问题。

目前，长沙市已有的老年公寓（含托老所、敬老院）20多家，但从管理模式上看，大多数老年公寓只是托老所的性质，给老年人的生活空间很小，生活面也很窄，不能满足当代老年人的生活需求。

真正够上规模，上档次的老年公寓没有。

老人们为找不到满意的养老场所而发愁。

　　我公司正是基于社会发展需要和城市老龄化状况，拟投资兴建符合老年人生活居住需要设施完善的老年配套功能公寓，使长沙市的老年公寓硬件上档次，软件上水平。

我们参照国外一些先进的老年人服务管理设施，设计出了老年公寓，为我市老龄产业提供一个崭新的人文环境。

　　二、养老服务项目概念及说明

（一）项目概念

　　养老服务是指为老年人提供必要的生活服务，满足其物质生活和精神生活的基本需求。

老年公寓是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已经远远不能满足社会的发展需要，百姓的传统养老观念也在不断的更新，社会集中养老方式正在逐渐的被人们接受。

大力发展养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能，全方位，综合性的服务是社会发展的必然趋势。

老年公寓与传统的敬老院。

　　福利院不同，不是用来收养无经济的孤寡老人和低收入的家庭送养的老弱病人，不属于国家集体办的社会福利设施。

我们是把老年公寓当做一个服务产品卖给有需求的老人的，不同的老人可以根据自己的经济条件和健康状况选择住房的等级和服务档次。

老年公寓的设施要方便，舒适，安全。

比如防滑地面，防跌扶手，坐式便器，紧急呼救装置等。

老年公寓内还应有各种生活服务，娱乐休闲，医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。

总的来说，老年公寓是一个系统的全面的符合老年人需要的居住社会环境。

（二）项目概况

　　老年公寓占地面积约500亩，总建筑面积20多万平方米，容积率，建筑密度20%，绿化率50%。

老年公寓包括可出售型公寓、管理型公寓和国际交流型公寓，公寓建成后可容纳诸多不同社会地位的老人。

公寓集理疗康复、养老、疗养、学习娱乐、商工贸及民政福利企业为一体，全方位服务于老年人。

公寓的工作人员以精明能干为基本要求，控制在入住老人的20%左右。

老年公寓下设办公管理中心；公寓服务中心；康体娱乐中心；商业开发运行中心、福利医疗保健中心、文化宣传教育中心；老年活动中心；室内体育场馆；老年康复社区；其他配套项目等。

　　◆办公管理中心：

老年公寓的核心管理机构，起着统领全局的重要作用。

负责管理老年公寓市场经济调查、招商引资及所有业务等。

　　◆商业开发运行中心：

包括房地产开发、商业步行街开发、老年服务用品市场开拓等。

◆康体娱乐中心：

包括门球场、球场、乒乓球室、羽毛球馆、壁球馆、高尔夫球场、垂钓场、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。

　　◆福利医疗保健中心：

包括疗养院、医院等。

　　◆文化教育宣传中心：

包括老年大学、文化宣传厅等。

　　◆老年康复社区：

包括九个老年社区，社区采取不同的建筑风格，提供给有不同社会需求的老年人居住。

　　◆公共设施：

供电设施、供水设施、停车场、指路牌和警示牌等。

　　兴建老年公寓这种综合性、多功能的经济实体，有利于在激烈的市场竞争中互补，使房地产业向集团化、多元化经济实体方面转产，使房地产业更具生命力。

这类既有社会效益，又有经济效益的新型老年公寓投资项目，生活环境档次高，收费标准适中，有条件在竞争中占领市场，是我们公司积极地探索和追求的发展目标。

　　三、市场环境分析

（一）人口老龄化呈加速之势。

　　我国老龄人口具有数量大、增长快的特点。

中国已于1999年进入老龄社会．是较早进入老龄社会的发展中国家之一。

20XX年全国第五次人口普查数据显示．我国60岁及以上老年人口和65岁及以上老年人口占总人口比例为10．46％和7．10％，20XX年这两个比例分别达到了13．01％和9．07％。

从20XX年开始我国老龄化进入快速发展阶段，老年人口将年均增加800万至900万人；到2020年，老年人口将达到2．48亿人。

老龄化水平将达到17％。

预计到2050年进入重度老龄化阶段。

老年人口将达4．37亿人。

约占总人口30％。

老年人口的剧增，尤其是高龄老人的增多，使养老问题越来越重。

（二）家庭结构小型化、空巢化。

　　随着社会的发展。

家庭规模呈现出小型化、结构核心化的趋势。

要不了多久，我国将普遍出现“四二一”家庭成员构成，即一对年轻夫妇抚育一个孩子而赡养四位或六位老人（父母、岳父母）。

上世纪90年代初，我国每10个年轻人赡养1个老年人，如今这一比例已经达到3比1。

与此同时，人口高龄化、失能趋势也愈益明显，目前我国80岁及以上高龄人口快速增加。

另外，由于工作流动性的增强（特别是大量的农民进城），致使很多子女家庭无法与父母在一起。

空巢家庭增多，子女难以照顾年老的父母，家庭可以为老年人提供照料的资源越来越少。

未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。

　　篇二：

上海亲和源资料收集

　　上海亲和源老年公寓

　　一“亲和源”老年公寓的概况

　　“亲和源”老年公寓构想于20XX年，组建于20XX年，坐落于上海市南汇区康桥镇，占地面积

　　公顷，建筑面积10万平方米，总投资额近6亿元，委托专业公司进行项目及产业发展的策划和经验丰富的日本GLAnet公司进行规划方案设计，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

　　二、“亲和源”老年公寓的硬件设施

　　社区内配置有高标准无障碍化设计的公寓楼、专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健康会所、配餐中心、老年大学，宽敞的图书馆、文体活动室，舒适的茶憩栈、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫以及和生态型的户外环境，为老年人提供安全舒适的居住环境和活动空间。

为实现“健康、快乐”的老年新生活，实现“代子女尽孝、替父母分忧”，的服务理念，公司引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗等项目的服务，让现代服务业融入到传统的养老业之中，使养老事业在传统意义上实现了质的飞跃。

　　亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接，任凭天公不作美，走在亲和源全天候、泛社区的通道内始终悠悠自得。

住宅楼选上海地区最佳朝向（正南偏东15°左右）排列，迎窗观赏旭日升，倚门享受夕阳红。

住宅楼的背面，历史上官盐运输通道——盐船港，留得“江河不曲水不流”的原本；新建的上海城市外环林带更是绿树成荫、遍地馨香。

公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享用。

居室分为小套、中套、大套三种类型，实用面积由四十五到九十平方米不等，每幢楼层统一设计，统一布局，小巧精致，窗明几净。

室内橱柜床椅、家用冰箱和洗衣机，有线电视、宽带络、电话机，冷暖水二十四小时供应，老人只要带上“随身行李”，就可安上一个舒适的新家。

社区建有智能化总控中心，分别为电视监控系统、无线求助定位系统、室内红外线监控系统、紧急呼叫按钮系统、智能“一卡通”系统、周界报警系统、楼宇自动化控制系统、企业资源计划管理系统等，社区内800多个摄像头和紧急呼叫按钮联（机）,全方位保障了会员的人身和财产安全。

　　三、“亲和源”老年公寓的软件建设

　　“亲和源”社区绝非一般人所熟悉的传统的养老院、福利院，而是一个文明社会用年轻的心态孝敬老年人的场所，是老年人享受自由、悠闲和从容的理想之地。

“亲和源”的主建单位是亲和源

　　股份有限公司，公司在潜力营造全国首创与世界接轨的硬件设施的同时努力在服务软件上下功夫，使“亲情社区，和谐之源”真正成为公司的品牌。

公司推出的服务理念是：

为世间父母分忧,代天下子女尽孝；企业价值理念是：

亲和、善孝、感恩、执着。

“亲和”——要求公司的所有成员都视社区的老人为家人，倡导良好、融洽、简单的人际关系，提倡个人与公司、个人与个人之间坦诚的沟通与合作；领导视下属为合作伙伴，下属认真执行领导的要求。

“善孝”——公司要求每位员工都要发挥自己的特长、力所能及地为老人提供服务，视社区内的老人如同自己家庭里的长辈，逢年过节表达问候，长辈遭遇病灾时要尽力帮助，并可请求公司支持。

“感恩”——公司倡导员工做良好公民，遵守国家法规，珍惜、维护企业形象，不随意表达对企业凝聚力不利的信息，有意见通过适当的渠道坦诚沟通，珍惜企业给予的工作机会和发展空间，自觉完成工作任务，必要时自觉加班加点，因企业实际需要调整工作岗位或工作地点，能积极配合，履行对公司的服务期承诺、保密及竞业限制的承诺；对于其他员工给予的工作支持和生活帮助，提倡养成及时用真诚的语言或文字表达感谢的习惯。

“执着”——公司要求员工对亲和源目标充满信心，遇到困难不沮丧，遇到挫折不互相抱怨；坚持以创新思维开展工作。

　　公司对每幢公寓楼的底层都设有专业对口、训练有素的“管家”，尊重并保护老人的私密、自由，提供最人性化的生活、健康、娱乐领域的照料和服务。

　　亲和源，中国首家老年会员制社区，“亲情社区，和谐之源”。

亲和源股份有限公司打造的品牌。

亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地公顷，10万平方米建筑。

亲和源全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“秘书式”的服务，区别于传统意义上的养老院，亲和源会员制社区是一种创新的养老模式。

首先亲和源是一个向老年人提供终生、全方位养老的高品质、专业型、现代化、多功能的生活社区；其实，亲和源开创了居家养老和机构养老相结合的新颖的社区养老模式；第三，亲和源旨在打造一个集养老硬件和软件服务于一体的全方位、标准化、综合型平台。

成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区，是老年人享受自由、尊严、悠闲和从容，安度晚年的理想家园。

　　亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接，任凭天公不作美，走在亲和源全天候、泛社区的通道内始终悠悠自得。

住宅楼选上海地区最佳朝向（正南偏东15°左右）排列，迎窗观赏旭日升，倚门享受夕阳红。

住宅楼的背面，历史上官盐运输通道——盐船港，留得“江河不曲水不流”的原本；新建的上海城市外环林带更是绿树成荫、遍地馨香。

住宅楼的旁边。

　　康桥第二幼儿园的“小精灵”个个笑容灿烂，活泼可爱；康桥学校的“小精英”个个阳光青春，健康向上

　　与一般养老院不同，所有入住的老人都以户为单位，拥有一个自己的家。

每个老人还配有一个管家，每间房间都装有应急按钮。

管家每周帮助清理房间，每月清理被褥，还有专业的护理人员检查身体。

老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。

居室建筑面积约58到119平方米不等，小巧精致，窗明几净。

室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人只要带上“随身行李”，就可安上一个舒适的新家。

　　总计834套老年公寓共售出120多套非产权公寓。

入住率不高的压力也促使亲和源最终打开“只卖使用权不卖产权”的口子。

　　亲和源不采用传统的销售模式，而是采取会员制。

会员卡分永久卡和终身卡，可继承、转让、回收。

亲和源目前仍剩余58平方米75平方米及120平方米的老年公寓在售。

购买产权房均价2万元/平方米，年费2万元无物业费。

购买会员房则有终身制和永久制两种，终身制各户型价格不同，均价为58万元/套左右，年费2万元。

永久制各户型均为69万元/套，根据户型年费分别为2万元、3万元、6万元。

所有户型均为现房、精装全配。

　　付款方式：

分期支付在08年年底前支付首付，永久卡和终身卡都可以分三年期支付。

分期付款的利率参照公积金贷款的利率。

　　退款和转让：

如果您购买的是B卡（终身卡），在入住未满15年期间，可以享受退款。

退款的计算方式为：

卡费－[卡费÷180（月）×乙方实际居住时间（月）]。

如果您购买的是A卡（永久卡），您的卡可以继承，可以转让，转让价格自定。

您也可按原价委托亲和源在一个月内代为转让。

　　年费：

包括的服务内容有每周预约上门一次家政服务；每两周预约上门收集清洗床单被套一次；物业管理费；每人每年一次全身医疗体检；每人购买一份意外保险；公寓内所有家具家电的保养维修和更换；社区内各类文体设施的使用；管家部提供的其他类免费服务等。

年费中不含一日三餐，水，电，天然气，电话，IPTV，宽带，医疗费用等，只要会员身份不更换，年费永久保持不变。

当会员身份发生更替，新入住会员按入住当时所执行的年费标准开始支付年费。

　　如果房子拆迁，户口能否迁入亲和源？

：

对于上海本地户口的会员是可以的。

亲和源开设一个集体户口，如果需要，可以把户口落入亲和源。

　　可以短期体验入住。

亲和源社区对老年朋友提供从一天期至一年期的各种短期入住方式，费用不等，欢迎大家前来体验。

短期入住的会员可以享受跟永久会员相同的服务标准。

　　亲和源整合了国际一流的专业服务机构，向老年人提供高品质的专业养老服务。

比如。

　　亲和源社区物业由美国著名的爱玛客公司提供服务，配餐中心由法国索迪斯经营，护理医院由曙光医院管理，康体会所由香港美格菲提供服务——上述机构在专业领域都享有极高的知名度。

　　由“亲和源”引起的思考

　　我国早在20XX年就已步入了老龄化国家行列，特别是上海，60岁以上的老年人口

　　已经达到300多万，占上海总人口的20%以上，老龄化水平居全国之最，人口的老龄化给经济社会的发展带来了压力，但同时也给经济社会的发展带来了契机，而如何处理养老产业与经济发展的关系是一个值得深思的问题，应该说养老产业既是一个新兴的十分有希望的产业，无论是老龄人口的急速增长，还是失能或半失能人群的庞大基数；无论是提供服务的亲情传递还是新增就业岗位的社会意义，都预示着养老产业的未来前景，但养老产业又是一个薄利型的承担一定风险的产业。

因为从事养老产业必须具备两大基本品质：

其一，对养老产业的投资必须是健康的、有益的、符合社会需求的投资；其二，养老产业提供的服务必须是一种真正意义上的亲情传递，必须体现奉献精神，由于产业链内涵的不断扩张以及市场规模和消费份额的十分巨大，这就预示着从事这项事业所隐含的风险。

　　一、“亲和源”的可鉴之处

　　1、亲切的服务理念“亲和源”提出的“代天下子女尽孝，为世间父母分忧”的服务理念并贯穿于亲和、善孝、感恩、执着之中，给住在社区的老人以最高层次的贴心、关爱，让所有的会员感觉是至尊的、安全的、健康的，他们仍然是社会的中心。

　　2、完备的服务设施

　　“亲和源”具有高水准的完备的服务设施，八大保安系统打造了社区的科技智能化。

　　一切为老人着想，一切以老人为前提，将居家养老与机构养老的优点融合为一体，颠覆已有的传统的养老模式，给老人以充分的尊严和自由，把老人从传统的养老模式中解放出来。

老人在这里，打开门是外面的自由世界，关起门是自己的私密空间，既有家的亲

　　切温馨，又有机构的专业照料。

　　3、新颖的运营模式“亲和源”融合公益特性和感恩文化，以推动和发展中国老年产业为己任，颠覆原有的养老产业运营模式，探索以会员制为主要形式的全新的运营模式，这种模式在国外乃至台湾、香港会都已经是很成熟了，但是我们国家却是很不成熟，由于信用制度的不健全，人们常常担心买了会员卡会投资商会不会逃掉？

另外在法律方面，我们的国家没有这方面的法律规定，这种模式的合法性有待于法律的进一步肯定，所以，“亲和源”审时度势，以会员制为主要形式的全新的运营模式体现了投资者的高瞻远瞩和宏大胆识。

　　4、亲切的套餐式服务

　　凡入住“亲和源”的会员均会享有套餐式的服务，即如果你是会员，那么你在社区内的所有活动均为免费，另外你还可以携带两位不能自理的老人住进颐养园，其费用仅为护理费用，床位费和住房费可以免除。

　　二、“亲和源”引发的思考

　　1、软件建设应该进一步完善

　　“亲和源”虽然也着力于软件建设，可是透过其现象不难发现他们的软件服务还是有待于进一步完善的，在很多方面需要进一步的深化和细化，比如，他们的管家式管理，并没有形成相关的采单，这容易造成客户没有方向，管家没有头绪。

应该制作成详细的相关采单，包括具体的目标和要求、相关的价格和标准，并通过络或电视荧屏让入住会员家喻户晓，住户只要点击采单就便知道需要何种服务，并在规定时间内服务到位。

　　2、会员制应该进一步保障会员制模式在我们中国虽然属于创新，属于探索的模式，可是，没有得到法律的保障，为了提高公司的信用程度，是否在可能的情况下与相关知名的保险公司合作，将会员卡收取的一部分作为财产保险和生存保险金放到保险公司，这样既保障了入住会员的生命财产安全，又避免了投资者的运营风险。

　　3、设施布局应该进一步合理

　　“亲和源”虽然有完备的硬件设施，但在布局上尚欠合理。

本人认为，既然是养老公寓就是以老人为本，一切的设计为老人着想，所以有些设施诸如综合会所、医院、食堂等应趋于相对中间的位置，真正让老人感觉方便、亲切、贴心。

总之，养老产业是一种公共的需求，也是一种社会尽孝的体现，更是企业在完成财富积累之后履行自己社会职责的一项举措。

然而，作为经济浪潮中的主角，企业得