红卫豆腐社片区危旧房改造工程项目可行性研究报告书.docx
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红卫豆腐社片区危旧房改造工程项目可行性研究报告书
红卫豆腐社片区危旧房改造
项
目
申
请
报
告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1申报单位：
十堰海龙置业有限公司
1.1.2项目申报单位概况
十堰海龙置业有限公司成立于2011年3月23日，地处湖北省十堰市张湾区公园路50号，注册资本1000万元，登记注册类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售。
十堰海龙置业有限公司与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极贯彻执行党的方针政策和国家法律法规，执行股东代表大会的决议和决定，响应十堰市政府关于推进城市棚户区改造的号召，积极参与车城西路红卫豆腐社区危旧房改造，为城市建设做贡献。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
十堰市车城西路红卫豆腐社区危旧房改造项目
1.2.2项目实施计划
本项目计划于2014年12月底前完成立项、征地拆迁、勘察设计等前期准备工作，2015年7月完成报建及招标工作并开工建设，本项目建设期约24个月，预计2017年7月底工程竣工。
1.2.3项目建设地址
本项目建设地址位于车成西路东侧红卫豆腐社片区，总占地面积31902平方米，其中拆迁建筑面积19800㎡，还建建筑面积29700㎡。
1.2.4建设规模
本项目计划建设4栋高层建筑，总建筑面积为135561m2，其中地上建筑面积111561m2，地下部分建筑面积为24000m2。
高层住宅建筑面积85161m2（包括还建3万㎡），商业建筑面积26400m2。
建筑物技术指标表
序号
工程名称
单位
建筑面积
备注
1
总建筑面积
m2
135561
地上11561㎡
1.1
住宅建筑面积
m2
85161
二梯四户
1.2
商业建筑面积
m2
26400
底商10000m2
1.3
地下建筑面积
m2
24000
800个车位
2
居住户数
户
768
3
居住人数
人
2304
按3人/户计算
4
总建筑密度
%
30
5
容积率
3.5
6
绿化率
%
30
1.2.5总体建筑设计方案
本项目计划建设4栋27层建筑，沿车城西路依次排开，4-27层为高层住宅，层高3m，每栋2个单元，一梯4户，共768户；地上1-3层为商业裙楼，层高4.5米，另建三层地下室，功能为车库、地下超市、高低压配电间、发电机房、消防水池、泵房、生活水箱、热交换站及其他。
建筑结构形式采用框支剪力墙，建筑风格采用现代artdeco建筑风格。
1.2.6投资估算
经估算，本项目建设投入总资金32000万元，其投资构成见下表。
项目建设投资估算汇总表
序号
项目名称
估算价值（万元）
占开发投资比例
一
工程费用
19600
61.25%
二
工程建设其他费用
8400
26.25%
三
基本预备费
1400
4.38%
四
建设管理费
600
1.88%
五
销售费用
1200
3.75%
六
建设期利息
800
2.5%
合计
32000
100.00%
1.2.7资金筹措方案
该项目资金来源于四个渠道：
（1）自有资金6400万元，约占总投资的20%；
（2）还建房冲抵土地款5600万元，约占总投资的17.5%；
（3）预售款反投资10000万元，约占总投资的31.25%；
（4）银行借款10000万元，约占总投资的31.25%。
1.2.8盈利模式及财务分析
本项目采用租售并举的盈利模式，除还建部分外，高层住宅、地下车位、底层商业均用于销售，2-3层用于出租。
本项目可期实现主营业收入为53860万元，上交税收总额为9260万元，可期实现利润总额为11600万元。
投资利润率为35.16%，项目经济效益良好。
1.2.9报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国环境保护法》
4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》
5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、《建设部关于推进棚户区改造工作的指导意见》
7、《财政部关于棚户区改造项目有关税收优惠政策的》
8、《湖北省城市房地产开发经营管理规定》
9、《湖北省产业发展指导目录》（2006年本）
10、《湖北省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》
11、《湖北省关于进一步加强住房保障工作的意见》
12、《湖北省城市房屋拆迁管理办法》
13、《十堰市国民经济和社会发展第十二五年规划纲要》
14、《十堰市城市棚户区改造项目计划及情况汇总》
15、《十堰市城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》
16、《十堰市城区棚户区（危旧房）改造专项规划》
17、红卫豆腐社片区危旧房改造项目征收补偿方案
18、国家有关技术规范、规程和规定
19、项目承办单位提供的相关资料。
第二章发展规划及产业政策分析
2.1发展规划分析
2.1.1符合国家社会和经济发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》明确规定：
“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
”在城镇改造方面“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极推进城镇化的同时，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步推进新农村建设。
建设中要在政府引导、群众自愿的前提下，按照节约土地、设施配套、节能环保、突出特色的原则，因地制宜，做好乡村建设规划，引导农民合理建设住宅，逐步改善农民生产生活条件。
”
该项目属“城中村”改造项目，符合现代新农村建设要求，有利于发展经济，改善环境，提高土地利用率，推进城镇化进程。
因此，项目的建设符合国家社会和经济发展规划。
2.1.2符合湖北省经济社会发展规划
《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：
“加快农村城镇化进程，建设社会主义新农村，是统筹城乡协调发展，构建和谐社会，实现全面建设小康社会宏伟目标的关键所在。
坚持以工促农、以城带乡、城乡统筹的原则，完善统筹城乡的政策支撑体系，壮大县域经济，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，让更多的农民享受到现代城市文明。
推进农民居住生活社区化。
按照社区建设模式，遵循反映地方特色、体现文化内涵、保护生态环境的原则，以布局合理、设施配套、环境整洁、村貌优美为目标，编制棚户区改造专项规划，纳入当地经济和社会发展总体规划，建立多元化的资金投入机制，确保规划稳步实施。
鼓励有条件的社区通过整合、联合，科学规划，引入外力，以加快开发带动社区发展，支持城郊农村加快旧村改造，集约利用土地，以城镇新城区建设带动农村社区发展，走新农村建设多元化发展道路。
力争到2020年，大中城市的城乡结合部农村实现农民居住生活社区化，50%以上农村建成环境友好、生活富庶、舒适的生态村。
”
湖北省人民政府提出：
“在当前城市化进程加快、旧城改造任务重、房屋拆迁量较大的情况下，要着重加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置用房。
实施对旧住宅小区的综合整治。
各城市政府要有计划地对旧住宅小区实施综合整治，科学规划和合理确定整治改造规模。
各级要广辟融资渠道，积极探索市场化运作模式，加快整治改造步伐。
各市、县要结合当地实际，抓紧制定改造规划，精心设计改造方案，有计划、有组织地搞好旧住宅区改造工作，完善基础配套设施，绿化美化居住环境，切实提高城市居民生活质量。
”
该项目的建设有利于加快湖北省旧城改造的步伐，实现农村居民的居住生活社区化，让更多的农民享受到现代城市文明，同时可腾空大量土地，解决经济发展中的建设用地困难。
因此，该项目的建设符合湖北省发展规划。
2.1.3符合十堰市发展规划
《十堰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：
“实行投资主体多元化，按照市场供求，适度开发房地产。
建立多层次的住房供应体系，重点建设经济适用房，适当发展中高档商用住房。
《十堰城区城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》提出：
“在前几年“城中村”改造的基础上，采取行政推动和市场化运作相结合的方式，利用5至7年的时间，逐步对新一轮城市规划区内的村居进行开发改造。
对一些规模较小的村居实行一次性的整体改造；对一些规模较大的村居实施滚动开发改造，分期实施；对少数有条件合并安置的村居采取整体搬迁、异地安置的方式进行开发改造。
通过试点带路，逐步把城中村建设成为管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际和谐的新社区。
”
该项目的建设，有利于加快十堰市旧城改造的进程，改善十堰市城市面貌，提高十堰市居民的生活质量，与十堰市城市的发展相协调。
因此，该项目的建设符合十堰市的发展规划。
本项目与建设生态十堰的规划思想一致，十堰市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加快工业化、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动各项社会事业发展。
根据国家产业政策和未来走向，结合我市实际情况，未来15年我市招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业。
因此该项目应加大在这些方面的工作力度，以争取上级更多的优惠政策和扶持资金。
2.2产业政策分析
住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。
一是因为建筑业是国家的支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业的主干，在国民经济中具有重要的地位和作用。
二是住宅作为生活必须品，没有任何家庭可以离开它。
三是一国经济增长有许多拉动因素，住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性，从多方面拉动经济增长。
20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是在“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。
今后几十年，随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，人口的持续增长将不断创造新的住房需求。
住宅建设质量、需求的不断提高，也将日益成为推动总需求增长的重要因素，继续发挥对国民经济的推动作用。
党的十六届五中全会提出“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字方针，既明确了我国新农村建设长期奋斗的目标，也道出了新农村建设的深刻内涵，同时又提供了新农村建设的发展途径。
其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的重要表现。
该项目的开发符合十政发[2012]154号文件规定的棚改政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，危旧房改造实现住宅建设小区化、小区规模化。
随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。
旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。
加快旧城改造，将棚户区危旧房改造纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。
本项目有利于满足拆迁居民对住宅的需求，符合国家加快住宅产业发展及推进城市棚户区改造的产业政策。
2.3行业准入分析
项目申报单位十堰市海龙置业有限公司具备房地产开发资质，不具备建筑施工资质，具体工程实施可通过招标等方式委托给具有资质的建筑公司。
按照十堰市城市建设的要求，必须从根本上解决目前城中村形象差、环境滞后、居民住宅标准较低和生活质量不高的现状。
该项目的建设符合国家相关产业政策和十堰市城市总体规划，符合现代棚户区危旧房改造建设的要求，将使红卫豆腐社片区统一规划，合理改造开发，彻底改变社区道路弯曲不畅，生活环境差等状况，有利于改善居民的生活环境、居住条件，加快该社区向城市化生活方式的转变，并可腾空大量土地，建设普通商品住房、地下车库及商业配套设施，对于改善十堰投资环境，美化市容市貌，促进城市化进程等都具有积极的意义。
因此，该项目的建设无论从建设单位的资质还是项目内容等各项指标都符合国家关于住宅产业的准入标准。
第三章房地产市场走势预测
3.1全国房地产市场形势预测
2014年的房地产行业将是政策导向下的执行年。
在各级政府大力推进棚户区危旧房及经济适用房建设的大背景下，2014年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。
在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。
3.1.1房地产开发投资增速将放缓
在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2014年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。
控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。
在这种背景下，我们预计2014年房地产开发投资增速可能会放缓到10%以内。
3.1.2住房供应结构调整，普通住房和经济适用房供应将增多
房地产调控中对住房供应结构提出了具体的标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。
2014年的住房供应结构继续调整，随着棚户区改造的大力推进，普通住房和经济适用房供应将增多，高端商品住房的投资和供给受到限制。
3.1.3土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争
国务院专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。
此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对地方管理改革的决心，这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。
从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。
预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。
另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。
对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。
总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。
3.1.42014年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素
从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是2014年政府宏观调控的主要目标之一。
从房地产供给的一些先行指标来看，2014年的实际供应量增长有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2014年住房供求差距将进一步缩小，二房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。
关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2014年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。
3.2十堰市房地产市场走势分析
2014年对十堰楼市来说，是第一个短兵相接的时代。
从大营销上来看，十多个综合体之间比定位、拼资源，房地产市场真正进入了“大盘时代”。
由于区域供应量过大，周边客户早已饱和，大多数综合体的客户群也都由周边转向了全市，楼盘间比区域优势、比价格、比配套、比商业资源、比营销方式、比渠道渗透，比谁做得最细致、最人性化，百家争鸣、百花齐放，共同推进十堰楼市的进步和发展。
十堰市2013年-2014年房地产成交数据汇总
序号
均价
套数
面积
月份
1
5157.38元/㎡
1270套
133540.32㎡
2013-01
2
5213.37元/㎡
493套
48553.35㎡
2013-02
3
5294.14元/㎡
1270套
130548.93㎡
2013-03
4
5238.06元/㎡
1177套
121855.47㎡
2013-04
5
5894.06元/㎡
1309套
136347.75㎡
2013-05
6
5325.76元/㎡
954套
100120.45㎡
2013-06
7
5430.94元/㎡
1084套
112357.46㎡
2013-07
8
5286.79元/㎡
814套
83332.86㎡
2013-08
9
5482.18元/㎡
866套
87952.23㎡
2013-09
10
5412.22元/㎡
985套
100761.49㎡
2013-10
11
5307.54元/㎡
965套
98330.38㎡
2013-11
12
5614.61元/㎡
873套
88643.56㎡
2013-12
13
5337.30元/㎡
571套
58375.28㎡
2014-01
14
5321.26元/㎡
493套
48054.69㎡
2014-02
15
5315.48元/㎡
1047套
102866.86㎡
2014-03
16
4904.01元/㎡
1008套
100000.91㎡
2014-04
17
4621.39元/㎡
1306套
132111.02㎡
2014-05
18
5007.71元/㎡
765套
79031.07㎡
2014-06
19
4654.08元/㎡
1072套
125584.47㎡
2014-07
20
5107.39元/㎡
850套
88608.35㎡
2014-08
根据市场的反馈信息来看，刚需住宅的销量占据市场主导地位，十堰楼市在经历了2012年复苏、2013年繁荣之后，2014年十堰楼市基本处于“稳中有降”，从2013-2014年的成交形势分析，十堰住宅房价还有下行空间，尤其是棚户区危旧房改造及经济适用房建设进一步加强，将牵引商品住宅房价继续下行。
商业地产今年前景大好，商铺的价位不会下降。
车位的价格将继续保持稳定增长。
2014年9月备案房源751套，成交均价5071元/㎡，基本映证了这种趋势。
以下是9月楼市十堰城区各主要楼盘成交本案数据。
第四章项目背景与建设的必要性
4.1项目政策背景
2014年8月4日，国务院办公厅对外发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划未来三年棚户区改造工作。
2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。
然而，目前棚改的进度与改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比，还有较大差距；棚改中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。
此次发布的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》要求各地区要在摸清底数的基础上，抓紧编制完善2015—2017年棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。
在选点布局上，棚改安置房不再是独立的区域，也被纳入新型城镇化的整体布局。
《通知》要求市、县人民政府应结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局。
要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用，提高城镇建设用地效率。
棚改配套设施首次被要求与棚改安置住房同步报批。
过去，棚改安置住房与配套设施被要求同步规划、同步施工、同步交付使用。
此次《通知》增加了“同步报批”的环节，为优化棚改布局、防止“安置房晒太阳”，增加了制度保障。
同时，《通知》也首次明确了棚改安置住房小区的具体配建项目和建设标准，应遵循《城市居住区规划设计规范》要求，标准更具体清晰，操作性更强。
棚改住房安置还将首次尝试探索共有产权的方式。
过去，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。
对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，是以租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。
棚户区改造任务重、链条长，需要发改、国土、住建、财政、金融、农垦、林业等多个部门协同推进。
为了提高工作效率，我国将建立棚改的行政审批快速通道。
根据《通知》，市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门要共同建立棚户区改造项目行政审批快速通道，简化审批程序，提高工作效率，改善服务方式，对符合相关规定的项目，限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。
《通知》还要求开展已入住安置住房质量安全检查。
市、县人民政府要加强对已入住棚户区改造安置住房质量安全状况的检查，重点是建成入住时间较长的安置住房，对有安全隐患的要督促整改、消除隐患，确保居住安全。
棚改不是简单的“上楼”，也是棚户区居民市民化的过程，必须有完善的社区公共服务为依托。
目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。
建筑密度很大，商业开发价值较低，实施改造很难实现资金就地平衡，属于难啃的“硬骨头”。
今年470万套棚改的投资规模上万亿元，仅靠财政支持，缺口较大。
未来将在落实财税支持政策的同时，将进一步发挥开发性金融在棚改中的作用。
国家开发银行已成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。
纳入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行的贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。
同时也鼓励商业银行等金融机构，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。
《通知》还要求推进企业债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；适当放宽企业债券发行条件，支持企业发债用于棚户区改造。
支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。
《通知》要求地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚改用地的年度供应计划，并将棚改和配套设施年度建设任务落实到地块。
市、县规划部门应及时会同国土资源部门，严格依据经批准的控制性详细规划，确定棚户区改造区域全部拟供应宗地的开发强度、套型建筑面积等规划条件。
4.2湖北省棚户区改造的基本情况
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