成本项目和开支范围.docx
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成本项目和开支范围
成本项目和开支范围
（1）开发成本项目分为：
——土地征用及拆迁补偿费；
——前期工程费；
——建筑安装工程费；
——基础设施建设费；
——公共配套设施费；
——开发间接费（开发公司没有二级管理机构则无此项目）。
（2）成本开支范围
房地产开发成本科目分类表
成本科目
主要包含内容
一
土地获得价款
1
政府地价及市政配套费
土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用费、土地变更用途和超面积补交的地价等。
2
合作款项
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3
红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通信等建造费、管线铺设费、接口补偿费
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地质勘察费、沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等。
规划设计费
规划费:
方案招标费\规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。
产品研究开发
材料及施工费
2
报建费
报批报建费
1、项目报批报建费：
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
2、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、拆迁管理费、招投标管理费等。
增容费
水、电、煤气增容费、双电源高可靠性费
3
三通一平费
临时道路
施工用的临时道路设计、建造费用
临时用电
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
临时用水
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
场地平整
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
4
临时设施费
临时围墙
围墙、围栏设计、制造、装饰费用。
临时办公室
租金、建造及其装饰费用。
临时场地占用费
施工用临时占道费、临时借用空地租赁
临时围板
临时围板的设计、建造、装饰费用
三
主体建筑工程费
1
基础造价
土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水
2
土建工程
主体结构、外墙抹灰、公共部位内普通抹灰、室内毛胚抹灰。
3
门窗工程
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
4
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用
5
户内精装修
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
四
主体安装工程费
1
室内水、电、气
室内给排水
·给排水
自来水、排水
·直饮水系统
·热水系统
室内燃气
储气站土建、设备、室外管线、室内管线。
室内电气工程
楼梯及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。
2
设备及安装
通风空调系统
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
电梯供货及安装
发电机供货及安装
发电机供货、安装、机房降噪
消防系统
含消防水、电、防排烟
·水消防系统
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统
·电消防系统
烟感、温感、报警、消防广播
·气体灭火系统
·防排烟工程
人防设备及安装
密闭门、气体过滤装置
3
弱电系统
居家防盗系统
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮
对讲系统
包括可视及非可视对讲
三表远抄
水、电、气远程抄表
有线电视
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
电话
主体内外布线及终端插座
宽带网
主体内外布线及终端插座
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
室外给水系统
小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火
雨污水系统
2
室外燃气系统
3
室外电气及高低压设备
储气站土建、设备、室外管线。
高低压配电设备及安装
供电所到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备
室外强电管道及电缆敷设
室外强电总平线路部分
室外弱电管道埋设
用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井
4
室外智能化系统
停车管理系统
露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统
小区闭路监控
摄像头、显示屏及电气系统安装
周界红外防越
红外对扫
小区门禁系统
电子巡更系统
电子公告屏
六
园林环境工程费
1
绿化建设费
公共绿化、组团宅向绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
2
建筑小品
雕塑、水景、环廊、假山。
3
道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、土方回填等。
车行道
广场、人行道
4
围墙建造费
永久围墙、围栏及大门
5
室外照明
室外灯光照明工程
6
室外前景音乐
7
室外零星设施
儿童游乐设施、老年康体设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅
七
配套设施费
1
游泳池
建造成本及配套资产购置
2
业主会所
建造成本及配套资产购置
3
幼儿园
建造成本及配套资产购置
4
学校
建造成本及配套资产购置
5
网球场
6
设备用房
配电房、水泵房土建及装修费
7
车道建造费
建造成本及配套资产购置
8
……
八
开发间接费用
1
工程管理费
工程监理费
支付聘请的项目或工程建立单位的费用
预结算编审费
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费
施工合同外奖金
赶工奖、进度奖
工程质量监督费
建设主管部门的质监费
城建档案存档费用
安全监督费
建设主管部门的质监费
工程保险费
2
营销设施建设费
广告设施及发布费
车站广告、路牌广告
现场发装费
彩旗、气球、条幅、花架、花篮
接待厅装修装饰费
设计、工程、装饰等
样板间
包括样板间的设计、装修、家具、饰品以及维持清洁、保安、维修费等。
主体外搭设的样板间还包括建造费用。
主体内样板间销售后回收的设计、装饰、家具、家私等费用。
销售模型费
售楼沙盘、户型模型等。
其他
3
资本利息化
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇总损失、减去利息。
4
物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入往前投入的物业管理
九
期间费用
目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见《费用核算办法》
1
管理费用
人工费用
行政费用
财产费用
其它
2
销售费用
详见《费用核算办法》
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等
展销费
展位费、布置费、制作费
促销活动费
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等
宣传资料及礼品费
售楼书、各种礼品
现场销售器具费
饮水机、家私
销售人工费
工资、资金、补贴等
看楼交通费
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
客户会费用
销售代理及佣金
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金
中介策划及咨询费
支付中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
总产权登记费
政府收费
分户产权转移登记费
政府收费
房屋交易费
政府收费
其他
注：
部分承包项目有甲供材料的，在其分项下另列一项。
如:
通风空调系统
空调设备及安装、空调管道系统
甲供设备
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