城市商业综合体运营管理方案.docx
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城市商业综合体运营管理方案
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1.城市综合体简介及发展历史
1.1城市综合体概念
城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
通常，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
大多数城市综合体项目具备了现代城市的基本功能，因此有时也被称为“城中之城”。
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。
城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。
尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
a.商务
商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。
一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
b.商业
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。
零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。
能够充分满足各类阶层的消费需求。
c.居住
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。
城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
d.酒店
酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
纵观世界各地不同风格的城市综合体项目，它们具有以下显著特征:
a.超大尺度空间
城市综合体通常与城市规模相匹配，也与现代化城市干道相联系的，因而体量较大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，这与室外的巨形空间和尺度协调，同时也使得项目具有功能多样性的特点。
b.三维交通链接
通过地下层、地面层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间自然衔接起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、公交等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一个三维的交通枢纽。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
c.现代化的城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
d.高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
e.地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。
如超五星级高层酒店，甲级5A写字楼。
这即符合了地方政府树立形象标杆的要求，又起到了引领潮流的作用。
另外，从功能业态这个方面，城市综合体被称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。
这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。
在此体系下有两种价值表现形式：
a.外在表现为强大的资本吸附磁场效应
众所周知，城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。
对于可销售的住宅、公寓、写字楼以及LOFT、攀HOUSE可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量；商业、酒店的租金回报和经营回报，平衡现金流速；随着持续运营的市场培育带来的人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将彰显；乘数效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现；城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
因此，城市综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。
b.内在表现为强大的商业价值洼地效应
城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。
内在的和谐发展，价值的再造和共生都将形成强大的洼地效应。
城市综合体都会引进世界500强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。
按照国际经验，一个面积在50万平方米左右的城市综合体，至少需要20万种以上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。
同时，对都心型城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市中心及周边县市80%的地区。
同时业态规划方面以购物、餐饮、娱乐、休闲、会展、金融、文化、艺术功能为特色的城市综合体，完善的业态组合与规划将与众多商家产生的共鸣。
这样才具有强大的规模效应和集聚效应，才具有城市综合体的消费联动效应，城市综合体经济才能形成，商业价值洼地效应才能全部彰显。
1.2城市综合体产生的背景
城市综合体的产生主要是在上世纪20年代，首先由美国在城市再开发当中由于要平衡土地各个方面的利用，不能把一个建筑只给一家，所以在一块地里面几个业主共同平衡这个利益的时候，就出现了建造一种新的可能性，就是把单体建筑从单一功能设计中解脱出来，从而能够综合性的设计出一个区域的总体规划建筑。
平衡土地者所有之间的利益，这是城市综合体最初产生的动机。
原本是平衡土地各方利益的一种建筑，最终到今天发展成为一个专题，作为一个城市主流开发的综合建筑体系，对最初设计师和开发商来说都是意想不到的一件事情。
同时，由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活现代都市人需要一个集方便性、快捷性、经济性于一体的生活，工作环境，于是城市综合体便应运而生。
如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。
因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。
而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。
从政府层面来看，建设城市综合体，对加快城市商业产业升级换代；规避商业的无序竞争；提升城市居民的生活状态；扩大城市居民的消费需求；释放存量、扩大增量就业岗位；开拓税源；带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张都会做出突出的贡献，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。
毋庸置疑，一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者。
1.3城市综合体发展历史
城市综合体的发展大致可以分为以下几个阶段：
a.1950-1980年
第二次时间大战后，人们向往安定和平的生活环境，对物质生活的享受众望所归，各种类型的购物中心应运而生，在这个时期，购物中心几乎就是城市综合体的同名词。
当时最重要的一个发展趋势应该说北美的城市文化是一个汽车文化，所以在当时一切为了汽车而发展。
主要发展就是汽车带动的高速公路。
高速公路使人们生活和工作不一定在一个地方，就是把工作、购物和娱乐这几个板块的功能通过高速公路拉得很远。
由此购物形态也进行了一场“革命”。
原来下了楼就有菜市场这种旧的传统文化随着汽车文化的引入也改变了。
这种购物功能更多是围绕汽车、围绕高速公路的交叉口、围绕高速公路便捷到达的地方成了大型购物中心的所选地。
所以传统的购物模式发生了第一次的“革命”。
由此这一年代的购物中心被称为“功能性购物”。
解决平时都很忙，一周开车到郊外，把所需要的东西一次性买到位，回家放到冰箱里。
这就是初期功能性购物的一个模式。
这种模式发展了很多年，从50年代、60年代，甚至70年代一直在强调“大盒子购物”，它的建筑模式也是首层最大限度地铺开，方便大量的地面停车。
就是从高速公路下来马上停好车马上到百货中心，里面有所需要的各种东西。
其实，中国目前正处于这个模式。
见证的标准就是快、便捷、停放方便。
这是当时的衡量标准。
由于它在郊区，成本也低，所以它卖的商品也是大型的批发式。
所以像沃尔玛这样很多美国大企业都是兴起于这一时代。
对于第一阶段的纯功能的城市综合体模式，就开始了一种变革和质疑。
变革之一，就是商业购物行为不是单纯的一种功能性的，就是人们买了东西并不一定马上就走，是不是可以看个电影，是不是坐下来喝杯咖啡等等。
生活不再是单一的购物行为。
因此，人们对购物中心这样类型的城市综合体提出了更高的要求。
b.1980-2000
随着石油危机的到来，人们进行了一个反思，到了70年代80年代初就开始思考很多问题。
伴随着城市综合体的发展，规划师、建筑师也在对城市建设做了反思，反思城市综合体是不是就是要具备建筑功能的，是不是需要更多的休闲生活？
比如以前下了楼就是小店铺，可以和店主聊两句。
这种生活，很值得怀念。
所以80年代初就兴起了所谓的“回归都市”。
在城市规划界叫“新都市主义”。
为什么叫“新都市主义”？
因为它的核心是都市主义，都市主义指的是欧洲的体验，欧洲这种老的格局，就是楼上是住，楼下是小市场，就是可以不依赖汽车就可以解决生活的日常需要。
同时，这种购物行为也被认为是一种娱乐行为，比如去个花店、去个超市。
因此，从80年代，“返归都市生活”成为城市综合体一个大主题。
这个主题一直延续到2000年。
这个运动有很多分支，在这里一方面是对已有的功能性购物中心进行改造。
第二个方向，就是发觉已有的都市里的文化来营造休闲是的城市综合体。
第一方面，改造的方式有很多，比如加入巨型的影院系列，就是来这里购物人们可以看一天电影。
再加入吃喝玩等等。
还有娱乐、文化、教育等等很多缺失的东西都和购物行为叠加起来。
所以在80年代这十几年的过程里大多数城市综合体都是由已有的单一功能的购物中心改造而成。
这其中有一个很经典的案例：
加拿大有一个叫“冬天的Mall”，有60平米的建筑面积。
因为这个地方很寒冷，冬天零下30几度，外面很冷，户外活动很少。
所以这个大Mall里面包罗万象，比如有两个星级酒店，人可以在这里面不出门，直接这个酒店连着购物中心。
购物中心里面有一个水下世界。
这个大Mall，人们在里面要逛到所有的店需要三天。
所以很多公司购物中心就打包，把周围两小时到三小时坐飞机的客户群全部打包作为一个旅行。
就是消费者可以来这里渡周末，这样就吸引了很多人。
第二个方面，就是创造新的休闲商业。
这个浪潮是从最早美国的“渔人码头”。
因为当时美国很多历史文化街区，在北美这个地方，它的很多历史古迹是工业古迹。
原来像这样的工业码头、工业厂房，就像北京的“798”，就是类似这样的一些工业古迹或者仓储古迹被利用起来。
像渔人码头，就是洛杉矶的一个工业古迹，它变成了商业街。
它甚至成为了旧金山一个世界闻名的旅游景点。
类似的案例还有：
比如波士顿的QUICYMARKET，其也被改造成了非常有名的休闲娱乐中心。
休闲娱乐有一个很著名的农贸市场，它像购物中心一样，有统一的柜台、统一的照明，非常干净，有专业的物业管理。
所以逛这里面的人群是高档人群了，因为这里的东西很贵。
而且来这里的人可以在这里吃饭、听爵士乐、看表演等等一系列的休闲活动，而且很多餐厅都在这里。
到了温暖的夏季，这里又成为了全美非常著名的旅游目的地。
c.2000-至今（朝着交通便捷的方向发展）
进入2000年，人们对购物，休闲，娱乐等便捷性要求越来越高，便捷的交通是新兴城市综合体项目必备条件，因此交通枢纽，地铁上盖城市综合体项目成为这一时段的主流。
例如，香港沙田新城市广场是全港最具人气，集购物、娱乐、饮食于一身的新城市广场，亦是新鸿基地产的旗舰商场，占地２０万平米的商场，由一期、三期及中央广场组成，连同商业大厦及帝都商场，名列全港三大购物商场之一。
集购物与娱乐于一身的新城市广场，无论是时装饰物、美容化妆、钟表钻饰、影音电器、生活百货、美食佳肴均一应俱全。
还有很多为儿童特设的游乐和餐饮场所。
350家商场店铺是零售店铺，另外再加上50家特色食肆，每天的人流量有30万。
该项目位于沙田火车站上盖，最大的特点就是交通非常方便，搭乘东铁线至沙田站便可方便到达。
该项目本身很接近罗湖关口，从罗湖来到这里要20分钟左右。
该项目特色就是，面积比较大，所以各行各业的零售业都会有，各行业特别的零售做了一个特色零售层。
除了时装、餐饮之外，还有例如内地游客十分喜欢的珠宝首饰，该项目就设置了一条金行街，也有专卖化妆品的化妆品街，另外还有专卖数码影音的数码影音层。
另外，如龙华路项目，即将动工的莘庄地铁上盖项目，上海西站，新加坡的来福士城，上海人民广场的来福士广场，日本的东京中城，泉花园，大阪难波城，六本木，香港九龙站城市航站楼。
这些新型的城市综合体项目都非常成功，都是当地的地标性项目，具有引领时尚的作用，这完全得益于它们都能和交通枢纽或地铁无缝衔接，为人们购物提供了最为便捷的条件。
2.城市综合体--策划
2.1市场调研
a.日本六本木项目
六本木新城位于东京港区六本木，是目前日本最高水平的城区改建项目。
它由写字楼、酒店、住宅楼等１０幢建筑组成，占地１１．６公顷，总建筑面积７６万平方米。
新城里有美术馆、图书馆、学术报告厅、露天演出广场等众多文化娱乐设施。
自从２００３年４月开业以来，六本木新城人气很旺，被称为“城中城”、“立体城”、“艺术城”，无可争议地成为东京新地标。
步入新城，满目皆绿，“空中花园”参差不齐，从高楼层层向下铺展，几乎每一座高楼的顶层、几乎所有高楼之间的空地，都有绿色植被覆盖。
午休时，写字楼里的白领“解放”了，他们就在楼层的庭园，在榉树下、花草旁的餐桌上用餐聊天。
建筑物的外墙也很好看，平面的、弧面的、斜面的，丰富的立面和线条透着浓浓的现代味。
六本木新城的道路多坡道，高高低低，曲折有致。
漫步其间，享受一片清新宁静的天地。
在新城最高楼——森大厦的第５３层有“森美术馆”，参观者络绎不绝。
它何以广受赞誉，因为它满足了一种社会需求：
那些居住在郊外，奔波于路途的上班族，渴望住进类似的“城中城”，这样集办公、居住、学习、休闲、购物于一体，充满自然和艺术情趣的“立体城”和“艺术城”中。
1.项目简介：
东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站下车就可到达。
长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。
其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。
日本森大厦株式会社一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，该公司出资兴建了上海森茂国际大厦，是其在海外进行正式投资的重要项目之一。
森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的“上海环球金融中心”大厦。
2.总体规划设计特点：
在六本木项目中，开发商将城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。
在总体布局上，酒店与购物中心形成统一综合体
美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。
在设计中，JERDE非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间。
实践证明，JERDE的设计思想是成熟的，很多游客停留一天还没有单调的感觉。
六本木购物中心的外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与大阪难波城有类似之处。
露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。
通过舞台活动，让顾客参与互动，空中庭院绿化空间，也是让顾客可以参与的公共空间。
水晶岛的设计也突出了强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。
购物中心内部的中庭设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。
中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。
中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭方便找到自己喜欢的商店。
由六本木新城前露天广场和66广场组成的公共活动空间，经常举办营销及文化活动。
交通方面，顾客可以乘坐地铁、公共汽车，也可以开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。
六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。
地铁直接连通六本木新城B1F。
绿化与园林是城市综合体的必需的配套设施，空中花园与地上园林相互结合。
六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了业主的可参与性，人们在春天开始播种，为大城市带来清新的田园景观。
城市综合体的公共艺术作品不仅点缀了空间，而且提升了城市艺术品位。
3.业态组合与动线特点：
商业与旅游观光相结合，整个业态组合考虑了顾客的多种需求，顾客参观购物一天也不觉单调。
六本木新城业态组合是：
都市会展中心+学术中心+影城+酒店+住宅+购物中心；
顾客动线与景观变化相结合，有意识吸引顾客在六本木新城停留更多时间。
不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层。
由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便地进入自己喜欢的空间。
4.商品陈列与VMD特点：
200间以上的商店与餐厅毗邻接踵，商店荟萃了世界各地的名牌，餐饮也是将世界风味集成在一起。
每个商店的都具有自己的特色，人们可以一边游览一边享受购物和美食之欢愉。
5.室内装饰与导示系统特点：
室内墙壁多采用仿石材装饰，有些柱子采用不锈钢金属装饰，电梯内部采用木材高档装饰，用料丰富，施工非常精细。
顶棚和入口空间采用钢架造型，营造丰富的视觉感受。
水幕墙上部采用玻璃装饰，与周围的黄色柱子形成明显对比。
另外，六本木新城设有完备的导示系统，非常清晰、具体。
6.营运管理：
六本木新城具有全年的营销推广计划，总是提前公布下月的活动计划，以吸引公众参与。
在最初开业的5天里面，整个访问人士超过了200万，而且森株式会社开放六本木新城这么一个事件，在整个周末，就是2003年4月26日，27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面。
该项目最瞩目的是高高在上的六本木新城森大厦（MoriTower），这幢楼高五十四层、高度达海拔二百七十米的大楼，以「身型」计算，只较海拔三百米高的东京铁塔略为逊色，现时已堪称东京建筑物的龙头，雄视八方。
位于六本木新城森大厦五十二楼的观光台（CityView），从底层乘高速电梯直达，只需四十二秒。
走出电梯，便是高十一米的巨大环形玻璃窗，可让游客三百六十度观赏东京市景色，感觉犹如空中漫步。
到此一游的最佳时分是「人约黄昏后」的傍晚，落日光线跟迭迭云彩构成一流景观，使人再三回味。
逛累了，可在五十一楼的museumcafe稍事休息，cafe的营业时间由早上十时至凌晨四时，与六本木不夜城的本色100%吻合。
其中，六本木地区的开发及六本木新城的建成是“创造力新都会”风潮下的一次伟大实践，其成就令业内人士惊叹。
日本城市专家认为，在改变传统东京的平面密集城市构造方式之外，六本木新城的贡献还在于——自从拥有了摩天大楼，高层建筑群街区以来，从曼哈顿到香港岛，它们莫不以非常刚性的钢筋水泥形态出现，而同样垂直密集构成的六本木改变了这一切，它的垂直密集只是为了给公共空间的活力提供足够多的土地空间。
这些空间正好就是它最大的社区商业号召力。
项目策划人森大厦（MoriBuilding）公司的森稔社长的措辞也许让人感觉迂回，他说“城市既是剧场又是舞台”。
这里随处可以体现这一理念的设施，整个街道如同一个巨大的媒体。
六本木新城拥有可以永久居住的住宅区、也有能短暂住宿的五星饭店，更是各国商品名店、与知名餐饮的聚集地。
电影院、俱乐部、图书馆、邮局、超级市场、美术馆与瞭望台等，所有客户能想到的，可以满足生活需求的各项机能，全都属于六本木新城的规划范畴。
甚至在这繁华的都会区，还保有江户时代的日式花园——毛利庭院与百年老树，在住宅的顶楼，还能看到属于农村的田地。
表面上看来，六本木新城只是一个垂直式的庭园都市，实际上它企图改变城市的既定构造，希冀打造出一个具有文化与灵魂的新生命——一个“城市中的城市”。
这是一种生活型态的变革，六本木新城以垂直庭园的方式节省空间与时间，生活在新城里，能同时满足住宿、工作、购物、休闲娱乐、艺术、学习与知识等身心灵层面的需求，而这样的生活型态，本身就已经是一种新文化了。
在49米高度的屋顶平台上是一个开阔的屋顶花园，除了节省空间、利于环保之外，最重要的是能让都市人放松心情。
而为了落实艺术即是生活的宗旨，六本木新都里随处可见路旁的装置艺术品，从最醒目的大楼地标——大蜘蛛雕塑开始向外扩张，一直到公园里机器人梁柱、雕塑坐椅等，是新文化艺术美化心灵的重要体现。
由其为人熟知的大蜘蛛雕塑“Maman”是美国女艺术家路易斯·布尔乔亚（LouiseBourgeois）的大型雕塑作品，以蜘蛛为形象主题，高度为10米，森稔社长说这件作品是“因特网时代城市的象征”。
对建造六本木新城的设计师们来说，这里的每个细节都有巧妙的构思，而艺术也早就融进了日常生活里面。
从建筑上来看，整个新城由来自世界各地的多位设计师共同完成，每栋大楼、每个区域均有不同的风格，如欧洲风格的室内商业街、东方风味的餐饮娱乐区、已有400年历史的日式毛利花园，而六本木新城的中心建筑森大厦与一旁的朝日电视台，则是高科技的风格。
六本木新城的象征是森大厦由美国KPF建筑设计师事务所的威廉·佩德森（WilliamPederson）主持设计，地上54层、地下6层，总建筑面积为379,451平方米，高238米。
森大厦的1-7楼为百货区，8-48楼为拥有无柱构造的宽阔空间的办公区，49-53楼由两个向观光者开放的展望台、一个森美术馆、一个六本木新城会员俱乐部（RoppongiHillsClub）及一个公共的图书中心组成，统称为森大厦艺术中心。
艺术中心由GluckmanMaynerArchitects设计，美术馆、观景台、会员制俱乐部和学术设施浑然一体，是世界上无以伦比的巨型综合文化城。
森美术馆以“人类的共同主题”为主题，凡与人类生活有关的人、事、物，无论是现在、过去或未来，不管是用哪一种方法加以呈现，不论种类、型式与领域，只要能让人有所启发，就能够在美术馆展出。
共3,000平方米的面积被划分为9个展览空间，平均每3个月更换一次主题。
为了搬运方便，大多数美术馆通常都建于较低的楼层，而这次“森之塔”则将之搬到了大厦的高层，强调其独特魅力——“世界上最接近天空的美术馆”。
美术馆最特别的地方，在于参观时间直至24:
00，时间符合六本木新城给人的一贯思考逻辑：
艺术是无时无刻、无声无息的融合在日常作息中。
六本木新城半露天的大型广场HillsArena带有巨型雨篷遮顶，是由几根钢铁柱子支撑起的一个圆形顶棚。
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