案被执行人已出售但未过户房屋能否排除法院强制执行.docx

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案被执行人已出售但未过户房屋能否排除法院强制执行

本案被执行人已出售但未过户房屋能否排除法院强制执行

【裁判要旨】

被执行人已将其所有的房屋出售，但未办理过户登记，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的房屋出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但第三人确无过错的，可以排除法院的强制执行。

【案情】

原告：

陈民。

被告：

张一（系李根兰丈夫）。

被告：

张海（系李根兰儿子）。

被告：

张天（系李根兰儿子）。

被告：

张芸（系李根兰女儿）。

被告：

张荣（系李根兰女儿）。

被告：

A市B房地产开发有限公司（以下简称B公司）。

陈民因与B公司存在借款纠纷，于2008年7月2日申请徐州仲裁委员会仲裁。

陈民在仲裁申请中称：

2004年，B公司向其借款10万元，2007年8月14日其与B公司达成协议，由其补缴75000元，B公司将C县D小区5号楼202室房屋一套抵借款，后又调整为C县D小区5号楼303室，现因没有取得上述房屋，请求B公司返还欠款175000元。

徐州仲裁委员会作出调解书，B公司于本调解书送达后10日内一次性向陈民支付欠款175000元。

由于B公司未履行调解书，陈民向江苏省A市中级人民法院申请强制执行，该院遂查封C县D小区5号楼2单元202室房屋（即涉案房屋）。

李根兰于2008年9月25日提出执行异议，认为该房屋是B公司用于抵偿杨某承建的5号楼工程款的房屋，李根兰已于2004年5月11日从杨某处以16.8万元的价格购买，房款两清，并居住至今，系合法取得，请求撤销对该房屋的查封。

2009年1月7日，江苏省A市中级人民法院作出（2008）徐法执异自第0028号民事裁定书，裁定李根兰执行异议成立，解除对涉案房屋的查封。

2009年1月30日，陈民以李根兰、B公司为被告向法院提起本案诉讼，请求确认涉案房屋归B公司所有并请求对涉案房屋许可执行。

C县D公司系B公司于2001年底开始开发建设，杨某系该工程若干施工队之一的队长，负责D小区4、5号楼的施工。

2003年9月12日杨某担任D小区工程项目部经理，时任该公司法定代表人王敏永委托其履行D小区的开发管理、销售等权利，至2005年6月14日杨某不再任职。

由于B公司在建设D小区期间一直未向各施工队拨付工程款，而是采取以预拨房屋给施工队的形式算作拨付工程款，B公司向杨某预拨了46套房屋。

包括涉案房屋在内的C县D小区5号楼的大部分房屋现已有人居住，但该楼至今未经竣工验收。

【审判】

一、二审法院认为：

陈民基于仲裁调解书申请法院对涉案房屋强制执行，案外人李根兰提起执行异议，在原审法院裁定李根兰执行异议成立后，陈民为实现债权，向原审法院提出许可执行之诉。

本案的核心是涉案房屋是否能排除法院的强制执行。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：

"被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结"。

本案中，李根兰与B公司签订的涉案房屋买卖合同，落款时间为2004年5月11日。

根据杨某与B公司一致陈述，涉案房屋系杨某出卖售予李根兰。

而根据B公司及其法定代表人王永广书面授权，2003年9月12日起至2005年6月14日期间，杨某有权代表B公司销售涉案房屋。

因此，杨某以B公司名义与李根兰签订涉案房屋买卖合同对B公司发生法律效力。

况且，2004年5月11日，李根兰与B公司签订《商品房买卖合同》以后，B公司向李根兰出具了168000元的"收款收据"（第二联收款联）。

陈民和B公司虽提出，该"收款收据"上"客户名称"处"李根兰"三字有涂改痕迹，对证据真实性有异议，但B公司对该"收款收据"上B公司财务专用章及其法定代表人王永广签名的真实性予以确认，B公司应进一步举证由其公司出具的"收款收据"不是出具给李根兰的。

在陈民和B公司均不能举证否认该"收款收据"非出具给李根兰的情况下，对该"收款收据"的真实性予以确认。

陈民和B公司虽提出《商品房买卖合同》中单价、总金额、房号、建筑面积均有涂改，但由于B公司对该《商品房买卖合同》上B公司公章及其法定代表人王永广签名的真实性予以确认，且"收款收据"载明的时间、金额与该《商品房买卖合同》上载明的时间、总金额相互吻合。

因此，在B公司无足够证据证明该《商品房买卖合同》虚假的情况下，本院对该《商品房买卖合同》的真实性亦予以确认。

综合以上事实，可以认定B公司将涉案房屋出售给李根兰且李根兰已支付全部价款。

同时，C县自来水公司"收费信息查询列表"能够证明，李根兰至少于2007年开始占有涉案房屋，陈民、B公司主张李根兰系强行占有涉案房屋，但均未举证证明，本院不予采信。

对于涉案房屋未过户至李根兰的原因，B公司在二审中陈述，包括涉案房屋在内，所涉小区因未竣工验收，未办理初始登记手续。

因此，可以认定李根兰对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。

综上，法院依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，认定涉案房屋不予执行。

关于陈民请求确认涉案房屋归B公司所有的诉讼主张。

法院认为，各方当事人对涉案房屋尚不具备办理过户登记条件无法过户，目前归B公司所有的事实并无争议。

陈民作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，而非特定的涉案房屋，且根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，在B公司有所有权的前提下，李根兰仍有权要求对涉案房屋停止执行。

因此，判决涉案房屋归B公司所有对陈民而言，没有诉的利益。

因此，对陈民请求确认涉案房屋归B公司所有的诉讼主张不予支持。

遂判决驳回陈民的诉讼请求。

【评析】

前述案例所涉核心问题是被执行人已出售但尚未过户的房屋能否排除法院的强制执行。

这个涉及到对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的理解。

我们在执行实践中经常遇到这样的问题，被执行人将其财产卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续，甚至第三人又将该财产卖给他人，也没有办理过户登记手续，依然登记在被执行人名下，这种情况下能否执行该财产？

第十七条规定重点明确了三个条件：

一是第三人支付了全部价款；二是第三人已经实际占有了该财产；三是第三人对未过户登记无过错。

笔者认为，应当从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，适用过错原则。

一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度。

虽然对目前有关管理部门登记的性质尚有很大争议，究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了，但是可以认为这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。

因此我们应当坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则，而且目前的物权法草案在不动产物权登记上采纳了实质主义的登记体例。

在这个原则下，辅以第三人过错原则。

这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，一律按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。

如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。

现在我们再来看执行异议之诉。

执行异议之诉，是一种实体上正当性保障的救济方法，有债务人异议之诉和案外人异议之诉（即第三人异议之诉）之分。

前者是指债务人对于执行依据所载的执行债权，主张有足以排除法院强制执行的事由，而请求法院作出该执行依据不得执行的判决；后者是指案外第三人就执行标的物有足以排除强制执行的权力而请求法院作出该特定标的物不得执行的判决。

本文所分析的执行异议之诉，特指新《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条所规定的第三人异议之诉。

结合前述案例，笔者试分析一下执行异议之诉中合同的认定的判明以及从执行异议之诉的不足谈其与执行程序、审判程序的衔接。

一、执行异议之诉中合同的认定与判明。

执行异议之诉审理过程中，不可避免的会涉及到合同。

该合同的相对人往往是被执行人与第三人，那么在执行异议审理过程中，合同的认定与判明如何？

如何确定权属？

值得我们思考。

笔者认为，由于执行异议之诉的本质还是对当事人合法权利的保护（该类案件所特指的是第三人合法权利的保护问题）。

那么对于合同的效力我们应当适用《合同法》的相关规定，对合同的有效、无效、可撤销等法定情形进行全面的审查。

对于合同效力有瑕疵或是无效的，当然可以排除执行异议之诉的正当性，我们在审理过程中可以驳回第三人异议。

可是在合同有效的前提下，我们是否必须依据合同效力迳行判决，还是考虑到第三人异议之诉的诉之利益作出判决呢？

一种观点认为，应当依据合同效力判决，因为涉案合同是请求权的基础，以前述案件为例，如果马守侠与B公司之间无商品房销售合同关系，那么其执行异议之诉则无从谈起。

基于买卖关系，马守侠实际取得的涉案房屋的所有权，因此涉案房屋的所有权应当归马守侠。

因此法院才能支持其执行异议之诉。

另一种观点认为，第三人异议之诉，无需考虑涉案房屋的所有权，换言之，根据物权法的规定，不动产权利的取得是适用登记生效主义，马守侠虽支付了房屋对价并实际占有了涉案房屋，但因其未办理过户登记，那么从法律意义上讲，该房屋的所有权仍不能确定为其所有。

如若以此推断，依据合同效力判决，确认房屋所有权归属，则与物权法之精神相悖。

故在第三人异议之诉中，我们仅需从第三人异议之诉的成立条件，以前述案例为例，法院仅需审查是否符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形即可。

对执行标的物的权属，则不应过多的提及，毕竟本案仅是第三人异议之诉，而非确认所有权之诉。

笔者同意第二种观点。

二、现阶段执行异议之诉与执行程序、审判程序的衔接。

国新民事诉讼法关于执行异议诉讼制度设计上的不够完善，影响了各级法院和权利人对新法的理解和使用，急待最高人民法院司法解释的出台。

作为全面修订民事诉讼法和出台强制执行法之前的过渡措施，最高人民法院应尽快出台司法解释以解决上述缺陷和不足。

笔者认为第三人执行异议之诉程序应从以下几个方面加以完善，使之与现有执行程序、审判程序进行有效衔接。

1、规范案外人执行异议之诉案件受理条件。

我们应明确规定案件受理条件，主要是主体方面的条件，包括：

（1）原告必须是与本案执行标的有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

（2）异议之诉的被告主体可以是债权人也可以是债务人;其他应符合民事诉讼法第一百零八条规定的起诉条件。

2、设立执行审查裁决机构和明确案外人执行异议之诉的管辖。

根据新《民事诉讼法》第二百零五条第三款的规定，人民法院执行局应设立执行实施、执行审查裁决和综合协调三个内设机构，真正实行执行实施权和执行审查裁决权分离，赋予执行审查裁决机构对执行程序中执行异议的审查和裁决权。

对事实清楚，简单明了的执行异议，可由裁决法官独任并书面进行审理;对重大案件或者案情复杂的执行异议，应由裁决法官组成合议庭公开听证审查，有特殊情况在15日内不能审查完毕的，由本院院长批准延长。

对案外人执行异议之诉，应规定由执行法院专属管辖，由独立于执行局之外的审判业务庭，依照民事审判程序审判，实行二审终审制度。

3、明确法院执行审查裁决机构的告知义务。

法院执行审查裁决机构自收到书面异议之日起十五日内审查，发现理由不成立的，裁定驳回，在驳回执行异议的同时，法院执行审查裁决机构必须明确告知案外人另行起诉的权利及法定的起诉期限，释明逾期的法律后果。

4、增加恶意诉讼的成本、强化法律责任 。

司法实践中，为防止当事人、第三人为规避执行恶意诉讼，加大执行成本，影响执行效率。

笔者建议，对利用执行异议进行恶意诉讼的，除裁决其承担败诉责任外，还应当同时承担妨害执行的其他法律责任，包括追究其刑事责任，实行双重惩罚。

不过，应当严格认定恶意诉讼标准，把恶意诉讼与因证据不足而败诉等情形区别开来，确保惩罚措施的使用准确无误。

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