庐山西海国家养老养生中心项目可研.docx

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庐山西海国家养老养生中心项目可研

庐山西海国际养老（养生）中心项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称及建设单位

项目名称：

庐山西海国际养老（养生）中心项目

建设性质：

新建

建设单位：

XXXXXXXX有限公司

成立时间：

2010年5月12日

注册资本：

4998万美元

实收资本：

1000万美元

项目选址：

XX县新宁镇黄塅村雷公源

1.2项目可行性研究编制的原则、依据和范围

1、编制原则

（1）合法性原则；

（2）社会、生态、经济综合效益原则；

（3）实事求是、科学性原则；

（4）实用性、可操作性原则。

2、编制依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；

（2）《建设工程勘察质量管理办法》（中华人民共和国建设部令第163号）；

（3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（4）《中华人民共和国老年人权益保障法》

（5）《社会保障“十二五”规划纲要》

（6）《中国老龄事业发展“十二五”规划》

（7）《XX省老龄事业发展“十二五”规划》

（8）《XX省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

（9）《XX县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

（10）XX省人民政府《关于加快发展养老服务业的实施意见的通知》（赣府厅发[2006]42号）；

（11）《旅游规划通则》；

（12）《旅游规划管理办法》；

（13《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）；

（14）《XX省旅游业发展“十二五”规划纲要》；

（15）《九江市旅游发展总体规划》；

（16）《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（17）《XX县旅游业发展规划》（2008-2025）；

（18）《XX县县城总体规范》（2007-2020）

（19）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；

（20）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（21）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；

（22）国家有关投资项目管理及可行性研究方面的法律、法规、方法与参数等；

（23）项目其他有关材料。

3、编制范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，经过对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、工程方案设计、节能方案、环境保护、质量保证、劳动保护和消防、项目招标方案、实施进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。

1.3项目概况

1、项目名称

庐山西海国际养老（养生）中心项目

2、拟建地点

项目位于XX县新宁镇黄塅村雷公源,用地400亩

3、项目提出的理由

（1）加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。

目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。

预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。

（2）加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。

长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。

家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

（3）加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。

目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。

由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。

（4）加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。

庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。

据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

（5）项目的建设以养老养生为主题元素，依托庐山西海地区良好的生态环境，进一步拉动，促进XX县旅游产业的发展。

4、建设期限

项目建设的时间期限为2012年12月至2016年11月，建设期为4年，详见施工进度表。

5、建设内容及规模

主要是为老年人提供集体居住，并具有相对完整的配套服务设施。

养老院专为接待自理老人或综合接待自理老人、介助老人、介护老人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。

主要建设内容：

功能型养老公寓区、文体活动区、商务休闲区、教学培训区、医疗保健区及办公生活区等配套设施。

项目总用地面积266668平方米（合约400亩），规划总建筑面积132500平方米，容积率0.5，建筑密度24.91%，绿化率45%。

详细见主要经济指标表:

主要经济技术指标表

序号

项目

单位

数量

备注

1

总用地面积

㎡

266668.00

400亩

2

建筑总占地面积

㎡

66416.67

3

总建筑面积

㎡

132500.00

3.1

功能型养老公寓区

㎡

62000.00

其中

酒店式养老公寓

㎡

22000.00

10栋3层

休闲型养老公寓

㎡

20000.00

9栋3层

度假型养老公寓

㎡

20000.00

9栋3层

3.2

文体活动区

㎡

23500.00

其中

室内游泳馆

㎡

2500.00

室内健身房

㎡

3000.00

艺术展示厅

㎡

18000.00

3.3

商务休闲区

㎡

16000.00

其中

书店

㎡

2000.00

2层

商务酒店

㎡

8000.00

6层

沿街商铺

㎡

6000.00

3.4

教学培训区

㎡

8500.00

其中

老年大学

㎡

6000.00

2层

SPA

㎡

500.00

2层

老年会所

㎡

2000.00

3层

3.5

医疗保健区

㎡

15000.00

其中

医院

㎡

5000.00

2层

康复型养老公寓

㎡

10000.00

5栋3层

3.6

办公生活区

㎡

7500.00

其中

世纪大厦

㎡

3500.00

6层

员工宿舍

㎡

1200.00

6层

辅助用房

㎡

2800.00

1层

4

绿化面积

㎡

120000.60

5

容积率

0.50

6

建筑密度

%

24.91

7

绿地率

%

45

8

停车位

个

600

9

建筑耐久年限

年

50

10

建筑结构安全等级

级

二

11

耐火等级

级

二

12

建筑结构

框架、砖混

13

建筑抗震设防烈度

度

六

6、项目总投资与资金筹措方式

本项目总投资为人民币41454.50万元整，结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要来源为企业自筹及经营回款具体情况详见下文投资估算与资金筹措章节。

7.财务指标

指标名称

单位

数值

备注

财务基准收益率

%

8

项目投资财务内部收益率（所得税后）

%

13.64

项目投资财务净现值（所得税后）

万元

2931.67

投资回收期（含建设期/所得税后）

期

8.79

总投资收益率（达产期）

%

23.20

资本金财务内部收益率

%

13.64

资本金净利润率（达产期）

%

17.40

盈亏平衡点

%

44.83

项目总投资

%

41454.50

流动资金

万元

4441.55

达产期销售或营业收入

万元

7429.00

达产期年营业税金及附加

万元

401.17

达产期总成本

万元

3200.09

达产期年经营成本

万元

2475.17

达产期年利润总额

万元

3827.75

达产期年所得税

万元

956.94

1.4项目研究结论及建议

通过对项目工程建设条件、建设必要性、建设规模、工程设计方案、实施计划、投资估算与资金来源等进行了综合性的研究和论证。

通过各章节的论述，庐山西海国际养老（养生）中心项目的建设是极其必要、切实可行的。

工程的实施将改善九江市XX县养老服务设施条件，对构建和谐九江有巨大的推动作用。

项目建设是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的。

建议在有条件的情况下，市政管线与配套道路建设同步实施，以避免反复开挖路面，造成不必要的投资浪费。

本报告报出后，建议建设单位尽快组织实施项目前期工作，尽早获得有关部门的批复及支持，尽早开工。

与相关配套建设应有计划地组织实施，使工程发挥更大地效益。

本项目应积极争取项目建设相关部门的大力支持，争取更多的政策支持，迅速落实项目建设资金，尽可能在相关建设税费方面得到最大幅度的减免。

建议项目抓紧重建项目实施，在条件允许的情况下尽量缩短建设周期，使该项目早日正常使用。

在实施过程中精打细算，做好项目管理工作，力争达到投资省、质量好、见效快的投资效果。

第二章项目建设的背景及必要性

2.1项目建设的背景

1、社会背景

随着我国经济的发展和实行的独生子女政策以及人口流动、就业等因素的影响，出现了家庭规模“小型化”、家庭结构“简单化”、“人口流动化”等社会现象，已普遍造成家庭养老人力资源的不足及养老功能的弱化，出现了越来越多的“空巢家庭”，此外，家庭养老的传统观念也在发生改变，社会养老方式则应运而生，与家庭养老相比较，“社会养老”模式可通过把老人集中到各种养老院“集体”养老，解决家庭养老人力资源不足的矛盾，养老形式逐步向社会化转化，将是我国未来养老形式发展的一个趋势。

1）我省已进入人口老龄化加速发展阶段

“十二五”时期,我省人口老龄化形势十分严峻。

一是老年人口发展速度快。

据第六次人口普查，我省60岁以上老年人口510万，占全省总人口11.44%。

预计到2015年，全省60岁以上老年人将超过650万，每年净增30多万。

二是高龄老人逐年增多。

第六次人口普查时，全省80岁以上高龄老人约58.5万，占老年人总数11.47%，预计到2015年将达到75万。

随着人口平均寿命的延长，高龄化程度将逐年加重。

三是空巢化趋势日趋突出。

全省共有家庭户1150万户，家庭户规模为3.67人，比2000年减少了0.09人。

随着第一代独生子女父母进入老年，空巢老年人将进一步增多，社会养老服务供需矛盾更加突出。

四是老龄化发展水平不平衡。

人口密度较高、生育率较低的地区，人口老龄化程度相对较高。

随着城镇化速度加快，农村劳动力转移和大量青壮年外出务工，农村老龄化水平高于城镇，农村养老问题将越来越突出。

“十二五”时期，是我省经济社会发展的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老龄战略规划体系、社会养老保障体系、老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系、老年群众工作体系建设，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，加强老龄工作，促进老龄事业与经济社会协调发展。

总体上看，我省人口老龄化的加速发展，与工业化、城镇化、现代化相伴随，与城乡差异、区域差异、收入差异扩大相重叠，与经济转型、社会转型和文化转型相交织，给应对人口老龄化工作增加了新难度，也提供了新条件。

2）传统养老面临现实压力，老年人养老逐渐向养老院转移

据人口统计资料显示，我市大部分家庭是一对夫妇一个孩的三口之家，传统家庭养老将会形成“一对夫妇、赡养四个老人、生一个孩子”的“421”家庭结构，养老能力将明显减弱。

一些家庭子女成人后，因工作婚姻等原因离开家乡，将会形成一部分空巢家庭，这部分老人养老问题后顾之忧更大。

另外，随着社会的发展，人们的“不在家养老就是子女不孝的观念”正在淡化，加之，老人与子女在思想观念、生活习惯等方面的差异，随着经济收入的增加和住房条件的改善，老人与已婚子女分居已相当普遍。

随着老龄化社会的不断发展，如何养老成为社会关注热点。

随着城乡经济的不断发展，城市化进程进一步加快，社会保障体系不断完善，公益性老年中心、私人化老年人护养院、乡镇敬老院等养老场所不断增多，为解决老年人养老问题提供了有力保障。

老年人有自己的生活方式，需要自己的生活空间。

将家中老人送进养老场所，不但能够减轻家庭生活负担，还能避免两代人共同生活带来的尴尬，这样做，既能为老人提供一个良好的生活空间，又能使他们的精神生活有所依托，对老人、对家庭都是有益的。

3）家庭因素催生养老产业的产生和发展

从人口年龄结构来看，九江已步入人口老龄化行列。

随着人口老龄化步伐的加快和人口计划生育政策的继续实施，今后2-4-8式结构的家庭将会不断增多，一对年青夫妇照顾2个或4个甚至8个老年人的状况也会很普遍。

因此，现在和将来照顾老年人的生活问题将是社会面临的一个重要问题，也是社会养老事业发展的重要时期和大好时期，而作为社会的特殊群体，更应得到更多的关怀，充分保障三无人员、五保老人的合法权益。

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。

城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进养老院，在经济上没有太大的负担。

随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所接受。

为了给子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部分步入老龄化的人群已经有主动进入养老院安度晚年的意识。

4）人口流动现状加大居家养老困难 

社会经济的发展，加快了人口流动，中青年人离开父母到异地或国外求学、谋职、寻求各类发展机会己司空见惯，“空巢”家庭也逐渐增多，这种情况下，作为儿女会考虑让老人选择入住有专业护理服务和每天有丰富的精神文化活动进养老院。

项目建设为当地居家者提供充足的养老环境，为专业护理服务和每天有丰富的精神文化活动进养老院。

2、文化背景

尊老爱幼是中华民族的传统美德，是中国社会的主流文化，广大老年人都具有落叶归根的想法，家庭观念比较浓厚。

因此，弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年，让所有孤儿等困难弱势群体都能享受家庭的温暖，是当前社会倍受关注的焦点。

2.2项目建设的必要性

1、本项目的实施有利于推广养生养老度假新模式

本项目依托庐山西海优美的湖光山色资源和人文资源，通过开发，使该项目成为“具有康复、益寿功能型旅游休闲度假养老社区”，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务项目，将会向全国推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。

社区的“康复型养老中心”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名保健医生和现任保健专家，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务。

其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全。

本项目推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；社区将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；社区的环境及文化氛围。

区别于其他的老年服务机构，这里采用托庐山西海优美的湖光山色资源和人文资源，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地。

2、本项目的建设有利于养老工作专业化，更能提高养老质量的需要

养老服务看似是一个门槛低的职业，其实不然。

当然，要有充分社会工作者加入这个行列，各高校、高职也要负起提供一批优秀的年轻养老服务者的责任。

国内已经有一些高职学校推出了养老护理专业，但是总体上还是有很长的发展之路要走。

在这方面，其实可以借鉴美国、日本等国家的管理经验和技术标准，在有条件的高校设立专门的养老护理专业，培养中高级研究和管理人才的同时，将养老服务技能培训纳入城乡就业再就业培训体系，建立专业性强的培训基地，强化职业技能资格鉴定。

逐步提高从业人员工资水平，落实养老保险、医疗保险等社会保障待遇。

我国老龄化、高龄化的快速到来，核家庭化的趋势，意味着传统的家庭养老模式已不能满足老人对照料需求的连续性、即时性要求。

社会工作者在老人照顾这一问题上应该发挥更加积极的作用，随着时间的进步，不断地根据时代的需要做好纽带的作用，充分利用专业化的水平，促进养老事业的发展，使得老人不仅能老有所养，而且能够老有所学、老有所为、老有所乐。

3、本项目的实施有利于加快社会养老事业发展

社会养老事业的建设不能跟上社会发展的需要，同时现有的当地养老院床位不足、功能不健全，一定程度上也制约了当地社会养老事业发展的推进。

庐山西海国际养老（养生）中心项目的建设，将能较好地促进当地社会养老事业的发展，实现收养、收治、服务功能的全面完善，亮化美化生活环境，切实解决当地老人养老工作，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。

庐山西海国际养老（养生）中心项目的建设，将作为一所规模较大的综合性社会养老机构，在社会保障体系中发挥较为重要的作用。

4、本项目实施是有利于推进XX省养老工作，解决养老问题   

2011年3月30日，在XX省老龄委第八次全体会议中熊副省长指出，“十一五”时期，XX省老龄工作和老龄事业得到了稳步推进，主要成绩有六个方面：

一是养老保障水平逐年提高。

二是社会养老服务体系建设稳步推进。

三是老年维权和优待工作得到加强。

四是老年人精神文化生活日益丰富。

五是老龄政策体系不断完善。

六是老龄工作运行机制基本形成。

针对“十二五”时期老龄工作基本任务，熊盛文强调，要充分认识未来五年XX省人口老龄化发展的基本态势，预测到2015年，XX省60岁以上老年人将达到700多万，80岁以上高龄老人将增到75万人。

由于人口老龄化、高龄化、空巢化日益加剧，将给XX养老保障、养老服务、家庭赡养等方面带来巨大压力。

熊盛文要求，“十二五”时期老龄工作要认真按照回良玉副总理在全国老龄委第十三次全体会议上提出的要着力推进“六个体系”建设，即老龄战略对策体系、老龄服务体系、老年经济供养体系、老年健康支持体系、老年宜居环境体系和老龄工作体系。

熊盛文提出，要结合XX实际通过“五个加强”来达到“五个着力提高”。

一是加强前瞻性战略研究，着力提高我省人口老龄化的应对能力。

二是加强养老保障工作，着力提高老年人的幸福指数。

三是加强服务机构和平台建设，着力提高社会养老服务水平。

力争到“十二五”期末，全省新增日间照料床位和机构养老床位12万张，建设城市社区居家养老服务中心1500个、农村社区居家养老服务中心4500个。

四是加强基层老龄工作，着力提高老年群体的生活质量。

五是加强老年维权和宣传工作，着力提高敬老爱老社会效益。

本项目的实施是按照XX省老龄委第八次全体会议的指示来完成的，进一步推进XX省养老工作，解决养老问题。

5、是XX县政府招商引资的体现，促进招商引资工作的推进

通过对1—9月份以来57个招商单位工作情况及全县招工工作进行总结，研究下步工作措施，确保完成全年目标任务。

一要进一步提高认识，以坚决的态度抓招商。

有项目才有财源，有项目才有后劲，有项目才有产业，有项目才有工业化，没有项目一切无从谈起。

因此，必须始终坚定不移地把招商引资上项目作为重中之重来抓。

面对招商引资日趋“白热化”的竞争态势，要争得XX应有的地位，就必须在招商引资上劈开“华山一条路”，要始终不移抓招商；要完成县十三次党代会确定的目标，必须坚定不移抓招商。

XXXXXXXX有限公司由总部位于英属维尔京群岛的世纪集团有限公司注册成立，另外项目建成后，本项目的养生酒店、养老中心等将会以出租的形式出租给有相关管理、经营经验的企业、公司经营。

此举不但对外省相关企业是进入中国是一个契机，对于XX同样是一个发展经济、提升XX县知名度的机会。

第三章建设内容与建设规模

3.1市场分析

1、异地养老养生发展现状

异地养生养老是最时尚的养生养老方式随着人们生活水平的提高，养老方式已从过去的居家养老、社区照料、机构养老等逐步向旅游养生养老、候鸟式养生养老等多元化方向发展。

南“飞”过冬，北“漂”避暑，养生养老的同时还能旅游度假——如今，这种异地养生养老的新模式逐渐被越来越多的老年人所接受。

走近异地养生养老相关调查报告显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.34亿，并以每年3.2%的速度急剧增长。

养老——原是人们茶余饭后的闲聊话题，现在却成为亟待解决的“社会问题”。

目前，在我国的老年人中，悄然兴起了“异地养生养老”热，有很多走在时代前端的老年人已经亲身体验了异地养生养老。

与此同时，“异地养生养老”这种养生养老模式开始受到来自网络、电视、报纸、杂志、广播等主要媒体的关注。

异地养生养老，就是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养生养老方式。

其实质是“移地”养生养老，包括旅游度假养生养老、回原籍养生养老等许多方式。

闲暇为老年人特有，老年人希望通过旅游观光来丰富自己的休闲生活，提高健康水平。

发展异地休闲养生养老服务，可以帮助家住北方的老年人冬天到南方小住避寒，又可以帮助家住南方的老年人夏天到北方小住旅游避暑。

因此，异地养生养老方式正逐渐被越来越多的老年人所接受，成为最时尚的养生养老方式。

专家认为，异地养生养老在我国已具备了可行性：

一是由于人们思想观念的转变，许多老人产生了“趁身体还可以，到外面走走看看”的愿望；二是随着人们生活水平的提高，一些老人或子女具备了一定的经济能力和异地养生养老消费能力；三是各地养生养老机构的数量及规模、服务水平及设施都有了显著的提高，能够为老人提供较好的异地养生养老服务。

异地养生养老有了定点单位去年8月31日，民政部、中国老龄委、国家旅游局、中国社工协会在北京钓鱼台国宾馆，为30家全国首批异地养生养老定点单位颁发了相关证书。

第一批授牌的30家单位分布在各大、中城市及旅游胜地，是经过单位申报、考察评审而产生的，既有公布也有民营。

定点异地养生养老单位的硬件设施、管理水平以及服务人员的素质等方面都有严格的要求。

这些养老院、福利院或老年中心必须有一定的规模，床位数在100张以上，具有一定的接待条件，而且卫生条件要好，康复娱乐设施齐备，服务质量高，具备一定的医疗条件。

同时，养生养老机构要交通便利，附近要有医疗院所，便于紧急救诊。

另外周边环境较好，要有观赏旅游景点。

2、异地养生养老形式多样

1）异地疗养型

指一些身体健康状况欠佳但可以远行的老年人，到环境优美、气候适宜地区的养老院或疗养院进行疗养的一种异地养生养老方式，如有哮喘病的老年人可以到气候始终温暖如春的云南去疗养。

此种方式适合所有老年人尤其是体弱或有慢性病者。

2）候鸟式安居型

是指冬天到南方过冬，夏天到北方避暑的一种异地养生养老方式，适合所有老年人。

因为过冷、过热都不利于老年人的身心健康，也常常是发生意外的诱因。

异地生活对于一些季节性发作频繁的疾病（如哮喘）还有一定的预防作用。

3）旅游观光型

到全国各地甚至国外旅游观光的一种异地养生养老方式。

不