试论深圳旧城改造政策.docx
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试论深圳旧城改造政策
清华大学实战型房地产总裁高级
研修班结业论文
论文题目：
试论深圳旧城改造政策
单位名称：
广西华蓝设计集团深圳公司
试论深圳旧城改造政策
一、国务院同意深圳城市总体规划
1、坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好深圳市城乡规划、建设和管理的各项工作
2、到２０２０年，城市常住人口控制在１１００万人以内，城市建设用地控制在８９０平方公里以内
3、依靠科技进步，积极开发和利用新能源，大力发展循环经济，切实做好节能减排工作
4、统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设
在庆祝深圳经济特区建立３０周年之际，国务院近日原则同意修订后的《深圳市城市总体规划（２０１０－２０２０年）》（以下简称《总体规划》），要求深圳市认真组织实施这份总体规划，逐步把深圳建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。
根据《国务院关于深圳市城市总体规划的批复》（以下简称《批复》），到２０２０年，深圳市城市常住人口控制在１１００万人以内，城市建设用地控制在８９０平方公里以内。
1）、坚持可持续发展科学引导城市空间布局
《批复》指出，深圳市是我国的经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。
《总体规划》实施要以科学发展观为指导，贯彻落实《国务院关于深圳市综合配套改革总体方案的批复》精神，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好深圳市城乡规划、建设和管理的各项工作。
要按照合理布局、集约发展的原则，大力推进经济发展方式的转变，调整优化产业结构，完善公共服务设施和城市功能，不断增强城市综合实力和可持续发展能力，逐步把深圳市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。
国务院在《批复》中要求深圳科学引导城市空间布局：
在《总体规划》确定的１９５３平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。
要以中心城区为核心，完善城市功能，形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构。
加强对沿海发展带的规划和引导，严格控制围海造地，保护和合理利用岸线资源，妥善处理开发与保护的关系。
要加强城中村和城乡结合部的改造和整治，促进城乡统筹协调发展。
2）、城市常住人口控制在１１００万人以内
《批复》要求深圳合理控制城市规模：
到２０２０年，城市常住人口控制在１１００万人以内，城市建设用地控制在８９０平方公里以内。
根据深圳市资源、环境的实际条件，坚持集中紧凑的发展模式，节约和集约利用土地，合理开发利用城市地下空间资源。
在完善城市基础设施体系方面，《批复》要求深圳加快公路、铁路、港口、机场等交通基础设施建设，强化深圳与香港的联系，改善城市与周边地区交通运输条件。
坚持公共交通优先原则，大力发展绿色交通，减少能源消耗。
建立安全畅通的人行及自行车交通系统，完善与公共交通的接驳换乘设施。
统筹规划建设城市供水水源、给水、排水和污水、垃圾处理等基础设施。
重视城市防灾减灾工作，加强重点防灾设施和灾害监测预警系统的建设，建立健全包括消防、人防、防洪、防潮和防震等在内的城市综合防灾体系。
3）、建设资源节约型和环境友好型城市
《批复》要求深圳建设资源节约型和环境友好型城市。
城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，坚持节流、开源、保护并重的原则，节约和集约利用资源。
依靠科技进步，积极开发和利用新能源，大力发展循环经济，切实做好节能减排工作。
坚持经济建设、城乡建设与环境建设同步规划，严格按照规划提出的各类环保标准限期达标。
严格控制高耗能、高污染和产能过剩行业发展，强化工业、交通和建筑节能，加强城市环境综合治理，严格控制污染物排放总量，提高污水处理率和垃圾无害化处理率。
加强水资源保护，严格控制地下水的开采和利用，提高水资源利用效率和效益，建设节水型城市。
加强对内伶仃—福田等自然保护区和森林公园、饮用水源地、风景名胜区等特殊生态功能区的保护，重点保护好东部滨海生态资源。
加强对大鹏所城等文物保护单位和见证特区发展历程的各类历史建筑的保护，制订保护措施并严格实施，逐步建立和完善深圳历史文化遗产保护体系。
在创造良好的人居环境方面，《批复》要求深圳要坚持以人为本，创建宜居环境。
统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。
将廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和中低价位、中小套型普通商品住房的建设目标纳入近期建设规划，确保城市保障性住房用地的分期供给规模、区位布局和相关资金投入，提高城市居住和生活质量。
4）、严格实施《总体规划》加强监督
《批复》强调，要严格实施《总体规划》。
《总体规划》是深圳市城市发展、建设和管理的基本依据，城市规划区内的一切建设活动都必须符合《总体规划》的要求。
要结合国民经济和社会发展规划，明确实施《总体规划》的重点和建设时序。
城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内（包括各类开发区）的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，切实保障规划的实施，市级城市规划管理权不得下放。
要加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。
驻深圳市各单位都要遵守有关法规及《总体规划》，支持深圳市人民政府的工作，共同努力，把深圳市规划好、建设好、管理好。
深圳市人民政府要根据本批复精神，认真组织实施《总体规划》。
广东省和住房城乡建设部要加强对《总体规划》实施工作的指导、监督和检查。
二、《深圳市城市总体规划（２０１０－２０２０）》重点解读
1、《总体规划》明确双中心+５个城市副中心结构+８个城市组团中心
在《总体规划》中，前海主中心的定位在“城市中心体系”一节中有明晰的表述。
即，深圳“建立三级城市中心体系，包括２个城市主中心、５个城市副中心，８个组团中心。
”“规划确定２个城市主中心，即福田－罗湖中心和前海中心。
在强化福田－罗湖中心对全市综合服务功能的基础上，推进前海中心的建设，构筑区域性高端服务业集聚区。
逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。
”
《总体规划》明确，福田－罗湖中心由福田中心区和罗湖中心区组成，承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能。
前海中心“由前海、后海和宝安中心区组成，主要发展区域性的现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区”。
规划确定龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心和盐田中心为５个城市副中心，承担所在城市分区的综合服务职能，发展部分市级和区域性的专项服务职能，带动地区整体发展。
航空城、沙井、松岗、葵涌等规划确定为８个城市组团中心，分别作为各城市功能组团的综合服务中心，发挥组团级的服务功能。
2、深圳定位为国际化城市、全国的经济中心城市
从这个规划可以看出，国家对深圳城市定位和要求有了较大提高。
在这次定性里面，主要有3个内容：
一是深圳是经济特区；二是全国的经济中心城市，而10年前深圳的城市性质定位为华南地区的中心城市。
三是国际化城市，目前除了北京和上海以外，就是深圳。
总体规划里面也明确肯定了“三轴两带多中心”的轴带组团结构。
“三轴两带多中心”是一个特别开放的结构，跟南边的香港和北边的城市，都形成非常良好的协调发展关系。
这在一定程度上改变了过去城市布局结构里面相对封闭的一种模式。
“三轴两带多中心”这个结构是此次城市总体规划最核心的内容。
在面临自身空间紧张的条件下，强化区域联系，这是一个开放性的空间结构，也是一个强调区域协作的空间结构。
“三轴”向北分别联系广州、东莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地区，向南紧密联系香港，包括西部的深圳湾口岸、中部皇岗口岸、东部的罗湖口岸以及正在建设的莲塘香园围口岸。
纵向三条轴考虑了深港紧密合作以及与珠三角各大城市紧密衔接。
“两带”是两条发展带，向西跨越珠江，向东联系粤东地区，北部发展带联系中山江门，南部发展带联系珠海、澳门。
向东，北部连接惠阳，南部联系大亚湾。
突破空间限制，向更大范围拓展空间的需求。
在特区内东西带上，一个是福田罗湖中心、一个是前海中心，两个中心外又增加了五个分中心，分别是龙岗、龙华、光明、坪山、盐田。
国务院批复的新一轮总规有三点值得我们关注。
一是国务院对深圳的三项定位，即深圳是我国的经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。
“我国的经济特区”是一贯以来对深圳的一个定位。
“全国的经济中心城市”这一提法在上一轮国务院批准的珠三角发展规划里面已经提过，这次在深圳的城市性质里面明确提了出来。
１０年前，深圳编制１９９６版总规的时候，我们的城市性质定位是华南地区的中心城市。
从这一点可以看出来，全国的经济中心城市与华南地区的中心城市两者的定位发生了很大变化，目前可以称为全国经济中心城市的在全国总规批复里寥寥无几。
国际化城市是深圳城市定位中特别重要的一条。
据了解，在国务院给全国各大城市的总规批复中提到国际化城市的，除了北京和上海，第三个就是深圳。
这既是国家赋予深圳的一个重要职能，也反映了深圳的重要特色。
三、旧城改造规划控制
3.1 控制内容
3.1.1城中村改造专项规划编制区可能包含拆除改造区和保留整治区两个部分。
城中村改造专项规划的控制内容是规划编制时必须研究和表达的基本内容，由针对规划编制区的整体以及其中的拆除改造区、保留整治区的规定共同构成。
不同类型的城中村改造专项规划，其控制内容及深度要求有所区别。
3.1.2城中村改造专项规划针对规划编制区整体的控制内容包括：
A.划定规划编制区；
B.改造目标；
C.功能定位；
D.改造模式；
E.改造策略分区及改造策略与建设管制规定；
F.用地功能布局；
G.开放空间和园林绿地系统；
H.配套设施的总体对策和布局；
I.道路交通的总体对策和道路网络构成；
J.技术经济指标和经济可行性评价；
K.改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价；
L.其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。
M.实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。
以上控制内容，各类城中村改造专项规划均应达到法定图则的深度要求。
3.1.3城中村改造专项规划针对拆除改造区的控制内容包括：
A.土地利用：
用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；
B.城市设计：
城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；
C.配套设施：
各类公共和市政配套设施的控制；
D.道路交通：
地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；
E.市政工程：
水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；
以上控制内容，A类城中村改造专项规划应当达到法定图则的深度要求，B类城中村改造专项规划应当达到详细蓝图的深度要求。
A类城中村改造专项规划中，组团级容积率达到2.5以上的项目以及位于城市重要景观地区的项目，其土地利用和城市设计的控制内容要达到详细蓝图的深度要求。
异地重建项目中，上述控制内容主要针对重建区域，并应参照A、B两类城中村改造专项规划确定深度要求。
3.1.4在包含有保留整治区的改造项目中，城中村改造专项规划针对保留整治区的控制内容包括：
A.整治目标；
B.整治范围和分区；
C.整治工作内容；
D.整治实施时序计划。
以上控制内容，包含有保留整治区的城中村改造专项规划均需表达。
3.2 规划文本
城中村改造专项规划的文本必须用法律文件的文体阐述如下内容：
3.2.1总则
说明城中村改造专项规划编制的主要依据和原则、规划编制区、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。
3.2.2改造目标与功能定位
确定城中村改造的目标和规划编制区的功能定位。
3.2.3改造模式与策略
A.城中村改造的模式：
整体拆建、局部拆建或异地重建；
B.城中村改造的策略：
明确拆除改造区及保留整治区，并说明各类策略分区的改造策略和建设管制规定。
3.2.4土地利用
确定规划编制区的用地功能布局。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，确定拆除改造区内各地块的土地利用性质和相容性规定、开发强度控制要求、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口和户数等控制指标，并编制“地块控制指标一览表”。
表1（示例） 地块控制指标一览表
街坊
编号
地块编号
用地性质代码
用地性质
（一类）
用地面积（平方米）
容积率
绿地率（%）
配套设施项目
备注
土地利用相容性用地性质
1
1-1
R7
住宅区道路
3342.0
—
1-2
R22
中高层住宅
8583.6
2.1
35
停车场
R8
2
2-1
R6
配套设施
4327.5
0.7
30
托幼
9班
—
2-2
R12
低层公寓
3259.0
0.8
30
现状公寓
S3
2-3
R21
多层住宅
8805.1
1.2
35
现状住宅
R22
3
3-6
R31
商住混合
10440.8
1.6
30
现状商住
R1
注：
本表根据《深圳市法定图则编制技术规定》有关表格修改而成，实际使用时，根据控制内容的深度规定和清楚表达的要求，可做进一步修改。
3.2.5城市设计
确定规划编制区的开放空间和园林绿地系统，针对重点地段提出维护主要公共空间环境质量和视觉景观控制的原则要求。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，明确拆除改造区内城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求，必要时制定重点地段建筑与公共空间环境改善规划方案。
3.2.6配套设施
确定规划编制区配套设施（包括公共设施和市政设施两大类）的规划布局和管理规定，编制“配套设施规划一览表”。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，明确拆除改造区中各类配套设施的建设规模，并同时在“地块控制指标一览表”的“配套设施项目”栏中注明其名称和规模。
表2（示例） 配套设施规划一览表
设施类别
项目名称
数量
所在地块号
总量
规划增加
现状保留
规划
教育设施
幼儿园
小学
九年一贯制学校
初中
普通高中
寄宿制高中
医疗卫生设施
医院
门诊部
社区健康服务中心
文娱设施
文化站
综合文化活动中心
社区文化娱乐中心
青少年活动中心
老年人活动站
影剧院
图书馆
体育设施
区级体育中心
综合体育活动中心
社区体育活动场地
社会福利设施
敬老院
行政管理与社区服务设施
街道办事处
社区居委会
派出所
社区警务室
社区服务中心
社区服务站
商业设施
社区肉菜市场
道路交通设施
社会停车场
加油加气站
人行地下通道
人行天桥
公交场站
给水排水设施
城市给水、排水泵站
污水处理厂
给水厂
电力设施
变电站
电缆终端站
邮政设施
邮区中心局
邮政支局
电信设施
电信传输枢纽局
电信目标局
电信端局
宽带局址
移动通信局址
微波站
广电设施
有线电视中心
燃气设施
液化石油气气化站、混气站
液化石油气瓶装供应站
液化石油气储配站
天然气门站
天然气调压站
燃气抢险中心与管理设施
环卫设施
垃圾收集站
垃圾转运站
公共厕所
防灾减灾设施
消防站
注：
本表根据《深圳市法定图则编制技术规定》有关表格修改而成，实际使用时，根据控制内容的深度规定和清楚表达的要求，可做进一步修改。
3.2.7道路交通
确定规划编制区内道路交通的总体规划对策和道路网络构成。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，明确拆除改造区内交通场站设施的分布和控制要求，提出交通设施和步行街等行人专用系统的控制原则和管理规定。
3.2.8保留整治区规定
在包含有保留整治区的改造项目中，确定保留整治区的整治目标、范围、工作内容和实施计划。
3.2.9其它规定
A.分期实施计划；
B.历史文化遗存保护规定；
C.地下空间保护和利用规定等。
3.3 规划图纸
不同类型的城中村改造专项规划，根据控制内容及深度要求，其规划图纸的内容可以有所区别，或者将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。
当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图
3.3.1区域位置图
依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，标明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系。
3.3.2土地利用现状图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区各类用地的范围和代码、道路网络及断面现状、公共和市政配套设施现状等，并编制“现状用地汇总表”。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，用地类别和配套设施的表达分别达到法定图则或详细蓝图的相应要求。
3.3.3用地权属现状图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内现状用地的权属情况，包括原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地范围、已出让的国有用地范围、已征已转未出让的国有用地范围、未征未转的集体土地范围等。
3.3.4建筑综合现状图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内建筑物的各种情况，必要时可分别绘制：
A.建筑功能；
B.物业权属：
集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产物业、其他组织物业、其他私人物业；
C.建设年代，特别要区别1999年3月5日、2004年10月28日等重要时间点的前后；
D.合法与否。
3.3.5建设环境质量分析图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内建设环境质量的分级评价区划，必要时应附以相关图片和评语。
其评价的依据一般应包括建筑物的质量、环境卫生状况、景观设计质量、道路质量、市政设施质量等。
3.3.6改造策略分区图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内根据规划编制区内的改造策略分区，明确拆除改造区及保留整治区，必要时可根据改造或整治工作的特点划分更细的分区。
3.3.7土地利用规划图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内各类用地的范围和代码，并编制“规划用地汇总表”。
用地类别的表达必须达到法定图则的深度要求。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的土地利用规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。
3.3.8城市设计导引图
标绘规划编制区内的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等空间结构元素的位置及建议的建筑高度分区。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应按照详细蓝图的深度要求，另行绘制拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制图，以及重点地段建筑与公共空间环境改善方案示意图。
3.3.9建筑空间布局图
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，在最新有效的地形图上，按照详细蓝图的深度要求，标绘拆除改造区内各类建筑的位置、功能、平面形式、层数，各类设施和绿地、广场、水体、市政走廊的位置和范围，人行、车行交通出入口，地面、地下停车场的位置、范围及出入口，以及对日照、消防、安全防护等间距和建筑退线的控制等，并标明主要经济技术指标。
3.3.10地块划分编号图
标绘规划编制区内街坊和地块划分的界线及编号（与“地块控制指标一览表”相对应）。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，拆除改造区的地块划分尺度应分别达到法定图则或详细蓝图的相关要求，并与用地类别的深度对应。
3.3.11公共配套设施规划图
标绘规划编制区内各类公共配套设施的位置与用地范围（与“配套设施规划一览表”相对应）。
3.3.12道路交通规划图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内的道路网络及各级道路的平面、断面、主要道路交叉点坐标和标高；禁止开口路段、主要交叉口形式以及道路交通设施（包括监控设施）的位置与用地范围。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的道路及竖向规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。
3.3.13保留整治区规划图
在包含有保留整治区的城中村改造专项规划中，必须在最新有效的地形图上，标绘保留整治区的各项整治工作的内容、位置和范围。
3.3.14各项市政工程规划图
按照法定图则的深度要求，标绘规划编制区内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划图纸。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的各项市政工程规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。
根据各个城中村改造专项规划的具体情况，在规划内容表达清晰的情况下，可以将多项市政工程的规划图纸酌情合并表达。
3.3.15分期实施规划图
标绘规划编制区内各项改造和建设工作（包括拆除改造区的拆除和开发建设、保留整治区的各项整治工作）的分期实施区划、范围和内容，并突出拆除改造工作和保留整治工作在实施时序上的关系。
3.4规划研究报告
城中村改造专项规划的规划研究报告总体上应包括现状调查与分析、改造策略研究及规划方案说明三类内容，具体主要有以下几个方面：
3.4.1前言
说明城中村改造专项规划编制的背景及主要过程，包括本改造项目列入城中村改造计划的情况，专项规划的委托、
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