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票证经济粮票与房票研究报告
2017年票证经济粮票与房票研究报告
2017年4月
票证是由国家定量分配的换取物品的凭证。
票证是国家定量分配给个人的而不是通过市场化的手段进行的资源配置。
我国从1955年开始实行粮票，对城市居民定量分配粮食。
随后又出现日用品票证，高峰期凭票供应商品多达156种。
票证时代的结束源于改革开放后物资丰富。
从1979年开始到1986年中国不断推行农业制度改革。
农村制度由原来人民公社集体管理的生产大队模式，转变为以农户为单位实行农民自我管理和生产、分配及经营的制度，调动了农民生产积极性，促进生产力提高。
1993年国家宪法修改，将计划经济的规定修改为“社会主义市场经济”，并取消粮票使用。
此外中国还建立了现代企业制度，加大了日常用品的生产，相关票证也陆续消逝。
票证时代所带来的启示：
1）票证是物资短缺的象征和产物。
票证经济不仅在中国出现过，在苏联和美国物资短缺的时候也出现过。
票证经济对粮食和商品进行统一定量分配，在一定程度上保障了居民对生活必需品的基本需求，保障城市居民基本平均分配短缺资源。
2）票证的地域性分化导致人口流动受限制。
一方面票证只是针对城镇居民；另一方面地方票证不能跨地方使用。
这使得农村人口不能流入城市，因为农民离开土地就不能生存。
3）提高供应是结束票证时代的方法之一。
中国粮食和商品供应逐渐丰富，物资短缺的问题逐步得到改善。
过去很多凭票限量供应的商品开始敞开销售。
房票和票证类似，都是定量分配购买资格。
16年10月国家重新开启限购政策后，其实质是将受调控的重点城市中个人购房资格作为可以分配的资源进行定量分配。
定量分配通常出现在供需不平衡，为了保障居民的基本生活而出现的，房票和粮票的出现均为相关行业的供应不及需求。
地方房票种类繁多而且不能跨区域使用。
这和目前房地产因城施策的情况类似。
房票和粮票的使用都存在地域差异化的特征。
如何解决当前房票问题：
1）构建多层次供给体系，形成“人人有房住，不等于人人有房产”的新消费观。
确保“低端有保障，中端有市场，高端有约束”。
2）发展长租公寓增加住房供应。
住房供应并非全来源于新房成交，也可以来源于租赁。
目前我国长租领域刚刚起步，一线城市存量房市场规模和房屋流通率具备发展规模化租赁市场的条件。
我们初步估算，租赁市场的租金规模可达1万亿元，附加服务可达300-400亿元。
运营模式上，集中式长租公寓在成本控制方面比分布式更优（相关企业可参考万科泊寓和世联行红璞）。
在企业市场化的运作下，通过发展长租公寓增加住房供应，满足住房需求，或可成为调节目前房地产供需不平衡的问题，结束房票时代。
3）需要立法保障租赁人权益，奠定发展租赁市场的基石。
租赁市场发展需要立法给予承租人法律上支持，保障承租人在租赁期间的居住权益，平衡购和租的天平，在立法上支持“人人有住房不等于人人有房产”的新消费观念。
2016年6月国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。
意见首次提及保障承租人权益问题，且支持并计划通过减免和抵扣税费的方式鼓励企业发展租赁。
意见奠定了租赁市场的发展基石。
一、票证经济的兴衰
在当前物质丰富年代，人们只要货币充足，购买大部分生活所需物品并不困难。
因此，曾经有钱没票就不能购买的时代对现代年轻人来说很陌生。
然而，票证在中国四十年的计划经济时代曾扮演过重要角色。
中国从1949年成立中华人民共和国到1992年党十四大期间都属于计划经济时期。
中国的粮食供应经历相当长时期紧俏状态。
在粮食和日用品供给偏紧的特殊时期，我国从1955年开始使用票证经济，并一直延续到1993年。
各类型日用品和轻工业产品都采取票证管制。
考虑目前房地产市场限购与当时票证管制存在相同和不同，回顾当年票证经济的起始和终结，对理解现有房地产市场限购政策的发展趋势存在很好借鉴意义。
本文试图按照以上逻辑，提供一些新的研究思路。
1、什么是票证？
票证有哪些特点
票证是由国家定量分配的换取物品的凭证。
票证就好像是现在的现金，是居民可以用来和商店兑换粮食和物品的凭证。
但是票证又不完全等同于钱，因为票证是国家定量分配给个人的而不是通过市场化的手段进行的资源配置。
例如60年代普通城镇居民的粮票定量是25公斤每人每月。
如果居民需要购买超过25公斤的粮食没有多余的粮票，即使有钱也买不到。
票证有地域限制。
1955年国家第一次全面推出粮票，开启了票证经济时代。
在长达39年的票证经济时代，票证分为全国和地方两类。
只有全国是可以通用的，而地方票证由地方政府印制发行，地方票证不可以跨城市使用。
所以当年出现的情况是出差的商人和旅行的居民需要带够目的地城市足够的粮票才能保证一路上换得到粮食。
票证有计划经济“公有制”的本质特征。
票证可以说是计划经济体制下的产物，具有“公有制”的特征。
为什么呢？
因为在计划经济中，生产、资源分配和产品消费等各方面都是由政府事先计划，政府决定三个经济问题：
生产什么、怎样生产和为谁生产。
而企业作为国家的附属，服从国家计划经济的安排。
计划经济中，国民经济各部门连接成一个有机的整体进行社会化生产，需要统一分配和调节各部门的生产和消费比例。
票证不是社会主义国家的专利。
票证在中国实用了39年，给老一辈留下深刻印象。
虽然票证和计划经济挂钩，但是票证并不是社会主义国家的专利。
最早的票证出现在1653年法国路易十四颁发的邮票、钱票和生活用品票。
苏联在十月革命时期商品匮乏，采用商品的计划分配，发放商品票证。
美国在二战期间因物资短缺，通货膨胀，罗斯福总统先后成立战时生产局和物价管理局，并1942年开始实行非价格制的定量配给与物价管制措施。
至1943年下半年战时定量配给制的食用商品达到95%。
时至今日，美国补充营养援助项目（SNAP）仍向低收入或没有收来源的人群提供粮票。
2、票证时代的开始
从1.1小结中我们可以看出，票证的使用不局限于资本主义或是社会主义意识形态。
在物资缺乏情形下，票证是作为保障人民基本生活需要而存在的资源分配方法。
那么中国的票证是如何产生的呢？
粮食紧缺，为保障民生稳定社会酝酿粮票。
新中国成立初期国民经济和社会时局稳定，生产逐渐恢复。
但由于农业和工业基础落后，粮食和商品增产幅度远赶不上需求。
加上私商投机，粮食供需矛盾突出。
为了保证人民生活和国家建设所需要的粮食，稳定粮价，消灭粮食投机，中央政府开始酝酿粮食的计划供应。
1953-1955年两大文件出台拉开票证时代的序幕。
1953年11月政务院（国务院前身）发布了《关于实行粮食计划收购和计划供应的命令》，定实行粮食统购统销政策，包括粮食计划收购政策，粮食计划供应政策。
1954年7月国家开始实行食油统销。
从此，粮油的统购统销决策从中央层面作出并在全国实行。
决策层面确立后，具体实施的制度还需要进一步明确。
1955年8月国务院全体会议第17次会议通过《市镇粮食定量供应凭证印制暂行办法》和《农村粮食统购统销暂行办法》作为粮票政策的配套措施。
1955年年底，国家粮食部向全国发布粮票印制办法的文件，各种粮食票证便进入社会。
推行粮票制度后，国家采取“四票三证”制。
所谓“四证”即市镇居民粮食供应证、工商行业用粮供应证、市镇饲料供应证和市镇居民粮食供应转移证。
“三票”即全国通用粮票、地方粮票和地方饲料票。
此外，地方政府还有专用粮票，军队有军队粮票。
票证时代与二元制的户籍制度相连。
从发布的政策可以看出，粮票只针对城市居民发放。
而农村居民没有粮票。
与票证时代相配合的，还有严格的户籍管理以及城乡二元分割的制度。
粮票分为全国粮票和地方粮票，其中地方粮票不能跨省使用。
在票证经济时代，农村人不可能自由进城打工，因为每月定量供给的粮票、油票只有城市人口才有，没有城里人的身份，就拿不到这些票证，因此农民离开了土地，根本就无法生存。
此外，异地出差的人必须持单位介绍信去粮店换一定数量的全国粮票，否则没有粮票在城市里是没有办法买到饭吃的。
票证品种繁多，商品票证迭代见证时代发展。
从1955年开始，中国老百姓进入了长达39年的票证时代。
粮票、油票、布票、肉票、糖票、豆制品票等各式票证成为了中国人生活的基本保障。
1961年市场凭票供应的商品多达156种。
当年粮票比钱金贵，有钱也不一定能够买到东西。
许多票证都有编号，每月的票证有的还分上旬、中旬和下旬。
票证发放虽然很多，但是仍不能涵盖所有商品。
在票证之外，国家又发了各种购货本，如粮食本、副食本、煤炭本、工业券等。
大件、贵重的商品，又有自行车票、缝纫机票、手表票等。
从商品类别来看，票证时代可以大致划分成三个阶段，每个阶段中商品的变迁反映了民生不断改善的过程。
3、票证时代的结束
十一届三中全会开启改革浪潮。
中国出现经济转机始于十一届三中全会。
1978年十一届三中全会深入讨论了农业问题，并将《中共中央关于加快农业发展若干问题的决定（草案）》和《农村人民公社工作条例（试行草案）》发到各省、市、自治区讨论和试行。
会议指出，当时的经济管理体制的一个严重缺点是权力过于集中，应该有领导地大胆下放，让地方和工农业企业有更多经营管理自主权；应该着手大力精简各级经济行政机构，把它们的大部分职权转交给企业性的专业公司或联合公司应该坚决实行按经济规律办事，重视价值规律的作用1。
两个草案主要提出要加大农业基础设施建设和提高农业生产效率，增加农业共计，但草案中提及的生产方式依然延续人民公社。
包干到户的农业制度推行释放生产力。
1978年安徽省凤阳县小岗村率先尝试包干到户的生产方式，取得了明显的效果。
随后1979年9月，十一届四中全会通过了《关于加快农业发展若干问题的决定》，允许农民因时因地制宜，经营自主。
农村制度由原来人民公社集体管理的生产大队为单位的生产模式，转变为以农户为单位实行农民自我管理和生产、分配及经营的制度，调动了农民生产的积极性，促进了生产力的提高。
1956年国家制定了《全国农业发展纲要》，其中对北方、南方的粮食亩产给出了规定指标：
到1967年北方地区的粮食亩产超过黄河以南地区亩产500斤的指标，长江以北地区的粮食亩产超过规定的淮河以南地区亩产800斤的指标——“过黄河”、“跨长江”。
然而折腾十多年，多数地区既未“过黄河”，也未“跨长江”。
但家庭联产承包责任制一实行，很快就过了“黄河”、跨了“长江”，有些地方亩产“双千斤”也不鲜见。
1983年我在冀中平原一个县政府工作时，有一次下乡察看庄稼长势，乡长指着长势茁壮的谷子、玉米说：
过去老喊“过黄河”、“跨长江”，我们这里都没实现，现在一承包，谁家也都“跨长江”了。
到1984年，我国长期以来粮食供求紧张的困境得以缓解，多数地区人民也解决了温饱问题。
——王德彰，《我所经历的“粮票时代”》，2009年《文史精华》
票证的取消。
1984年，深圳市在全国率先取消一切票证，这在当时引起了不小的轰动。
1979年深圳成为经济特区后仍然实行票证经济，群众买米要凭户口本或粮票，定
量很低。
特区成立几个月后，深圳市人口两万余人一下膨胀到几十万人，大量的建筑工人和其他人员进入深圳，但因粮食不够只好到自由市场买入高价粮。
当时因粮票问题不少人被迫回到内地。
1984年11月，深圳市召开会议，研究取消粮食凭证定量供应问题。
会议认为，全国农村进行改革后，粮食已经出现了恢复性的增长，又由于国家赋予经济特区在改革方面可以先行先试，因此深圳可以大胆地实行改革。
办法是让国营粮食部门多储备一些粮食，取消粮票，提高价格，敞开供应。
如果发现周围地区大量抢购，再提高粮价和研究其他对策。
起先，人们用惯了粮票，对新政大为恐慌，害怕没有粮食可以买，纷纷到粮站排队买粮油。
但事实证明，新政实施后，市场通过价格机制调节供需平衡，并没有发生风波。
人民买粮食变得方便，还可以根据个人的经济水平挑选质量。
1985年，国家又取消了农产品统购派购制度，激发了农民的生产积极性，农产品和副食逐渐增加。
城市居民的饮食结构不断改善，家家户户粮票出现盈余。
1993年2月全国两会召开，代表委员们就餐第一次不再需要缴纳粮票。
同年3月八届全国人大一次会议通过《宪法》修正案，将国家实行计划经济的规定修改为“社会主义市场经济”。
同年4月1日，国家同时提高粮食的定购价格和销售价格，基本上实现了购销同价。
之后各地陆续开始放开粮价、取消粮票。
粮票正式推出历史舞台。
4、启示
票证时代虽然已经过去，回顾其来龙去脉可以获得些许启示：
1）票证是物资短缺的象征和产物。
票证经济对粮食和商品进行统一定量分配，在一定程度上保障了居民对生活必需品的基本需求，保障城市居民基本平均分配短缺资源。
2）票证的地域性分化导致人口流动受限制。
一方面票证只是针对城镇居民；另一方面地方票证不能跨地方使用。
这使得农村人口不能流入城市，因为农民离开土地就不能生存。
另外城市人口不能随便流动，短暂跨区域例如出差和旅行在攒够粮票的情况下可以支持人口流动但是不是长久之计。
3）提高供应是结束票证时代的方法之一2。
改革开放后，国家在农业、商业和科学技术方面提出一系列指导方针和政策。
中国农产品和商品市场供应有了根本性好转。
物资短缺的问题逐步得到改善。
过去很多凭票限量供应的商品开始敞开销售。
各种票证失去了原有的作用也就逐渐退出了历史舞台。
在此，我们可以看到在提高供应的基础上放开原来定量分配不一定会引起“恐慌”，而是通过市场化手段调节，提升总体居民消费水平。
二、房票和粮票对比
在前面的章节，我们将票证的历史梳理一遍。
因为历史上粮食和其他商品在城镇居民中定量分配的原理和我们现如今居民被配额限制购房有相似又有不同的地方。
16年10月国家重新开启限购政策后，其实质是将受调控的重点城市中个人购房资格作为可以分配的资源进行定量分配。
定量分配购房资格，即是我们本文所谓的“房票”。
1、相同点
房票和粮票、商品票有哪些相似的地方？
首先，定量分配通常出现在供需不平衡，为了保障居民的基本生活而出现的，房票和粮票、商品票的出现均为相关行业的供应不及需求。
第二，房票和粮票的本质都是定量分配资源，定量是对需求端的限制。
第三，房票和粮票的使用都存在地域差异化的特征。
（1）行业供需背景
粮票的产生主要是因为可以分配的粮食资源紧缺。
在房地产市场，中国房地产供给端（土地出让面积和新开工面积）从12年开始全年累计同比增速为负3。
全国房地产市场供给端在16年以前每年都在收缩，仅16年土地购置面积和新开工面积同比增速由负转正，增速分比为0.1%和12.6%。
供给紧缺的问题在一线城市更明显。
重点一二线城市受到持续人口流入，而城镇化发展水平较高，城市中可用供地越来越稀缺稀缺，新出让的土地面积减少，且位置越来越远离中心城区。
三线和四线城市因常年人口流出，前期房地产开发过度，导致库存积压，13年以来去库存为主。
对比限购政策出台的时间和出清周期4，我们可以看到如今受调控的城市出现出清周期连续下降的情形，限购政策（“房票”）随即出台。
北京、上海、深圳、广州、杭州和南京从15年1月到17年2月的平均月出清周期分别为13.89,、12.20、12.69、16.02、13.15、14.86。
其中北京和广州在16年十月出台限购政策后，出清周期均没有上升，出清周期不断下探意味着供应越来越跟不上需求。
北京进入17年以后量价齐升的现象导致限购限贷政策加码升级。
上海从16年3月开始出台限购政策，出清周期不断下探，在16年8月达到最低值9，随后在17年2月回升到13.4。
深圳从16年3月开始出台限购政策后，出清周期从3月9.1开始一路攀升到17年2月20.54。
南京和杭州的出清周期分别在16年10月和8月达到最低点，然后随限购政策的出台再次攀升。
我们可以看出，当城市房地产供应和需求越来越不匹配的时候，通过房票分配购房资格会不断变化和加码。
（2）需求端定量分配
票证时代每人凭票可以购买的粮食和商品，每人可以得到的粮票因职业、性别、年龄和户籍不同而不同：
一般居民25斤每月，初生儿8斤、职工27斤、一般体力劳动者35斤、重体力者45斤，此外每人每月0.4斤菜油，0.5斤猪肉。
房票对应的购房资格，和居民户籍所在地和已有住宅数量而定。
在购房资格以外，限购政策根据居民户籍、已有住房数量和贷款情况作为购房者的第二重条件，决定购房者在购买新房时的贷款比例。
房地产交易总量很大，如果限贷门槛高，而贷款比例足够低，也可以起到限制购房的作用。
在附录中，中我们梳理了从16年10月到17年3月的限购限贷政策。
从政策上看，消费房地产和票证经济时代消费粮食中对需求端的定量限额有异曲同工之处。
各个城市根据房地产销售的情况，全市或部分热销区域实行限购和限贷政策。
基本上本市户籍居民和家庭最多购买两套住房，外地户口只允许购买1套。
房票和粮票的相同之处即在于，需求是被分配的。
被限购的购房者即使有再多的资金也不能购买房产。
（3）区域分化
地方房票种类繁多而且不能跨区域使用。
这和房地产因城施策的情况类似。
目前受限制的热点城市在政策上有很多差异1）全市还是区域限购不一样；2）本市户籍和外地户籍购房的数量不同；3）首付比例不同；4）社保年限要求不同；5）限购是按照个人还是按照家庭也不同。
2、不同点
（1）房票没有限制人口流动，不买房还可以租房
我们在之前谈到，地方粮票的差异导致人口流动受限制。
在这里我们需要指出的是：
不同于粮票限制人口流动，房票不算限制了人口流动，因为外地户口可以在本市区购买房产，但是通常限购1套。
高能级的城市，例如北上广深，高房价和高首付比将部分外地人当在外不能买房，但是也没有完全挡死。
外地人口流入北上广深生活，买房不像吃饭那样不可替代，买不了房还可以租房。
（2）房价是市场化的，而粮价在票证时期是非市场化的
粮价在票证时期由国家统购统销，价格比较低，且不允许市场买卖，只允许农村之间少量交换。
到了1978年十一届三中全会才提高了统销粮价，激励农民种粮食。
粮票在票证时期完全由政府调控。
如果，实在想购买多余的粮食，居民则要到黑市上买，粮食价格因物稀而比较高。
房地产市场和票证经济时期的粮食相比更加复杂，土地供应是集中由政府调控的而商品房销售是市场化调节的。
这导致土地面积供应的减少造成供给降低而需求随着人民收入的提高而不断提高，供需不平衡导致房价走高。
（3）粮票代表购买资格和能力，房票仅代表购买资格，不代表购买能力
粮票总本质上既代表购买资格，又代表购买能力。
拥有粮票的人从本质上拥有对应数量的粮食。
对此，国家信用作为担保。
房票从本质上仅代表购买资格，不代表购买力。
拥有资格的人是否具备足够资金买房，仍存在较大个体差异。
三、房票何时才能结束
票证经济的结束源于中国改革开放后农业制度的改革，包产到户激发了农民的积极性，提高了粮食供应；此外经济特区的设立、公司制度的推行也丰富了日用品的供给。
票证的结束本质上是因为国家告别了物资匮乏的年代，人们可以在市场上购买足够的粮食和商品，市场可以通过价格机制调节供需平衡。
反观房地产市场，目前部分热点城市限购限贷的政策和票证时期面临的问题一样——热点城市对住宅的需求高于供应。
粮食和商品可以不断生产。
但是土地被占用后，可用的土地面积会越来越少。
此外，粮食和商品无法较长时间保存，且只有一次消费属性（粮食使用过以后使用属性就丧失）。
而房产只要住宅结构准许，理论上存在无限使用时间（产权时间属另一话题），且可以被多次重复使用（A住过的房子，A搬走后B仍然可以使用）。
考虑土地与粮食和商品存在以上不同，借鉴票证经济，我们认为房票时代的结束可能需要供需两端实行改革，加大住房供应，改变消费观念，才能逐渐平衡供不应求的关系。
1、构建多层次市场，形成人人有房住不等于人人有房产的新消费观
根据国际货币基金组织（IMF）2016年年中发布的报告，中国四个一线城市的房价收入比位列世界前十。
北上深的房价收入比皆超过30。
从2016年年中以后，一线城市的房价没有下降，房价收入比也不断在攀升。
因此，在价格已经高位的现实情况下，希望全面通过市场化手段解决目前住宅稀缺问题存在难度。
从房地产市场内部产品分层来看，房地产市场分为低端、中端和高端市场。
目前绝大部分购买者的购房需求和购买能力均不属于高端市场。
根据过往政府表态和当前行业发展阶段，我们认为增加热点城市供给从而改变供不应求的状态的核心要务是构建多层次房地产市场，确保“低端有保障，中端有市场，高端有约束”，推进人人有房住，不等于人人有房产的消费观：
低端有保障是改变将低端住房推向市场的做法，强调政府在保障性住房体系中的主体地位，对于本身已经无能力进入商品化市场的购买者，通过保障房、公租房等非市场化手段解决其居住问题。
对于中端要坚持市场化的调控形势。
加大普通住房和保障房市场土地供应，满足市场正常的刚性需求和改善需求。
对于高端市场，在限制土地供给量的同时应该大力发展租赁房市场。
可以采取增加保有环节成本或者是加大交易税等手段增加高端需求的潜在成本，间接补贴租赁房市场。
政府应坚持市场与保障并重，市场经济和行政指导并用，而不是一刀切的行政限制，并最终向逐步淡出调控为主的发展方向推进。
2、发展长租公寓，形成多层次市场供应主体
考虑新房市场的核心是土地，而土地供应的核心是政府。
以上问题由于种种原因，难以形成明显有效办法。
考虑到目前中国并不存在大量流落街头的赤贫人口（即租房房源丰富），在存量端形成主流供给和消费习惯是解决当前住宅问题的有效手段。
如何界定存量房市场？
如果市场整体交易中，二手房交易占比超过新房，则可以认为进入了“存量房市场”。
2008年，中国二手房交易额不足5千亿，新房交易约2.5万亿，其中二手房交易占比约16.7%。
2016年，二手房交易额5万亿，新房交易额约10万亿，其中二手房交易占比已达1/3。
其中，北京、上海、深圳和厦门的二手房交易占比从2015年开始已经超过了总成交量的50%，标志着这些城市已经进入存量房时代。
从中国目前的住房市场结构分布来看，成熟市场例如美国和日本，二手房市场占比美国为65%、日本为25%；美国和日本的租赁房占比均在26%以上。
反观我国住房市场结构，租赁市场占比仅为6%。
2016年中央经济工作会议提出要建立购租并举的住房供给体系。
2016年中国新房住宅交易额约10万亿，二手房交易额6.5万亿，租金交易额1万亿。
租赁市场占比仅为6%。
未来要达到购租平衡的状态，租赁市场具备很大提升空间。
（2）存量房市场规模
存量房市场规模的测算主要关注几个要素：
住房自有率、房屋流通率5和人口流动。
首先，在存量房的市场发展的前期，自有房屋率需要足够大。
这决定了多少房子可以流通，从而决定了二手房市场的出售和租赁的规模。
其次，自有房屋有多大比例可以流通取决于人口流动，流动的人口产生购房和租房的需求。
有能力买房的流动人口促进交易，而没有能力买房的人口则促进了租赁市场。
第三，自有存量房规模稳定的情况下，房屋的流通率高，相关的销售和租赁佣金市场也会提升。
在有人口流动带来需求的情况下，房屋流通率的提升需要经纪机构市场渗透率的不断提高，从而撮合交易。
根据链家统计，新房领域机构渗透率约50%，而租赁领域的机构渗透率低于5%，发展潜力巨大。
我们以房地产市场较为成熟的美国为例。
美国1940年以前多数家庭以租房为主。
1940-1960年期间，美国联邦政府通过一系列措施改革全国住房信贷系统，加上1950年以后美国郊区化趋势的推动，美国住房自有率从44%提高到62%。
美国从1950年开始房屋新开工和存量趋于稳定，二手房市场逐步取代新房市场交易成为主导力量。
美国房屋流通率在1985年-2004年期间上升斜率和房屋自有率一致。
2004年美国房屋自有率达到历史峰值69%，流通率也达到历史高峰6.36%。
中国存量房市场刚刚起步。
从存量
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