旧城改造存在的问题及对策探讨.docx
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旧城改造存在的问题及对策探讨
旧城改造存在的问题及对策探讨
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摘要
城市规划要从自然生态和社会心理两方面去创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境，诱发人的创造精神和生产力，提供高的物质和文化生活水平。
目前我国的旧城改造在城市建设中占有非常重要的地位，但是在其运作过程中，问题和偏颇之处也不少，针对这些问题，提出解决的建议和方法。
关键词：
旧城改造；思路；问题和对策
Abstract
urbanplanningfromnaturalecologyandsocialpsychologicaltwoaspectstocreateafullyfusiontechnologyandnaturalhumanactivity,theoptimalenvironment,inducethecreativespiritandtheproductiveforces,andprovidehighmaterialandculturallifelevel.Atpresentourcountrytheurbanrenewalintheurbanconstructionoccupiedaveryimportantposition,butintheprocessofoperation,theproblemandone-sidedplacesalsomany,aimingattheseproblems,andputsforwardthecountermeasuresandmethods.
Keywords:
oldcityreconstruction;Trainofthought;Problemsandcountermeasures
1.绪论
1.1论文研究的意义与目的
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。
既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。
旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。
1.2论文研究的基本思路
通过收集资料进行研究，在预定的日期内完成该选题论文的写作。
课题的研究方案：
明确选题方向；收集相关资料；在导师指导下，确定毕业论文选题，并形成写作思路；在导师的指导下，进行毕业论文的写作、修订及定稿工作。
2.国内外研究动态
（１）国外旧城改造理论旧城改造是城市发展的一般规律，具有客观必然性和普遍性，存在于每一个国家每个城市的发展过程之中。
第二次世界大战以后，随着科学技术的发展和经济的繁荣，旧的城市形态已经满足不了新时代的要求，为了城市整体或者某一特定地区得到更新，旧城改造和新建城市同样受到世界各国重视。
西方发达国家在这方面走过了漫长的发展历程，积累了丰富的经验。
城市旧城区日益衰退及需要改造作为城市发展过程中不可避免的历史现象，已变得日益国际化，成为一个全球性的问题。
真正大规模的旧城改造出现在工业革命之后，对旧城改造的研究也从这个时候开始形成。
国外城市建设者和规划者们对旧城改造的研究也经历了一个由浅入深、由局部到整体的发展过程。
西方对旧城改造一般称之为“城市更新＂，现代意义上的城市更新是二次世界大战以后的事情。
城市更新是将已经不适应现代化城市社会的社区，作必要而有计划的改建，也就是说将老化的市区予以有效的改善，使其成为现代化的都市本质。
城市更新起源于城市不良住区的改建，是要从整体的立场，补救城市局部改良事业的不足，以使市区居民享有舒适的都市生活，而作综合的事业改造。
二战后，欧美国家对不良住区的改建，不再局限于住区本身的重建，而是从城市全局出发，以充分利用土地，并尽量避免对其他地区的不良影响，由此进入城市更新阶段。
１９５８年８月，在荷兰的Ｈａｇｕｅ市召开的第一次城市更新大会，对城市更新的定义如下：
“生活于城市的人，对于自己所住的建筑物，周围的环境或通勤、上学、购物、游乐及其他的生活，有各种不同的希望与不满。
对于自己所住的房屋的修理改造，街道、公园、绿地、不良住区的清除等环境的改善，有要求及早施行。
尤其对于土地的利用形态或地域地区制的改善，大规模都市计划事业的实施，以便形成舒适的生活、美丽的市容等，都有很大的希望，包括有关这些的城市改善，就是城市更新（ＵｒｂａｎＲｅｎｅｗａ）最初的城市更新仅被理解为以“新”换“旧”，随着大片区贫民窟的清除，许多有历史价值的东西也随之消失了。
１８７７年英国民间自发组织了全国古迹保护团体“古建筑保护协会＂，希望通过保护协会对古建筑进行监察并引起公众的保护意识，１８８２年英国政府开始将古建筑保护纳入立法范围，并于同年颁布了《古迹保护法》，使英…鲍尔．城市的发展过程走向了法制轨道。
ｎ３但在十九世纪末，二十世纪初时，关于城市历史文化保护认识还相当局限，保护范围仅限于“古迹建筑’’，这里的地区只限于古建筑区的建筑群体。
‘２１美国学者Ｊａｎｅ．Ｊａｃｏｂｓ于１９６１年推出的《美国大城市的生与死》一书，从美国城市中的社会问题出发，调查了美国大规模重建开发的弊端，她认为大规模改建摧毁了有特性、有活力的旧建筑，城市空间，以及赖以生存的城市文化、资源和财产。
她指出，“多样性是城市的天性”，秘１而大规模改造计划因缺少弹性和选择性，排斥中小商业必然会对城市的多样性产生破坏。
她从三方面论述了大规模改造计划的弊端：
一是耗资巨大，贡献不大；二是并未消灭贫民窟，只是在空间上将它进行了转移；三是使资金更多更容易地流失到投机市场中，给城市经济带来不良影响。
她提出了一种不间断的小规模城市开发及旧城改造模式，认为小规模改造是有生命力的和充满活力的，是城市中不可缺少的，并提出了一套保护城市特色的原则。
这本书的出版是传统观念上的大规模城市改造向小规模改造转变的里程碑。
１９６１年，美国城市理论家刘易斯．芒福德出版了《城市发展史》一书，他指出，城市规划应当以人为中心，注意人的基本需要、社会需求和精神需求，城市建设和改造应当符合“人的尺度”。
他提出了人本主义的城市规划论，提出可拼贴城市的理论，抨击了那种追求完整、统一的乌托邦式的设计传统，认为西方城市是一种小规模现实化和许多未完成目的组合。
他们指出了建筑师作为“拼贴家＂的设想，即从旧城区的文脉中诱发和产生拼贴的对象和方法。
他们赞扬传统渐进式规划和改造方式对社会、历史、文化和人性的高度关怀。
嫡１随着城市改造观念和思想的转变，西方国家的旧城改造从大规模拆建为主，目标单一，内容狭窄，转向了以谨慎渐进式改造为主，目标更为广泛，内容更为丰富的社区综合复兴。
１９６７年美国推行“模式城市计划”，１９７４年结束城市更新运动之后开展社区计划，社区复兴与城市更新最大的区别在于强调邻里社会关系，强调邻里保护与复兴。
2.1解决的主要问题
提出在潍坊市的旧城改造中政府要把准自身定位，防止越位和错位；提出在旧城改造中要美化城市，在传统与现代的对立统一中去创造一种更加富有时代张力和本土生命力的新型城市艺术；提出在旧城改造中要尊重居民意愿，让群众享有参与权，以利于改造的顺利进行和改造后的管理
2.2研究方法
（1）多学科、跨学科研究方法。
本文综合运用了社会学、管理学、政策学、城市经济学和城市规划学等多学科的理论与方法，就旧城改造过程中存在的问题进行多学科综合分析并从多角度提出对策。
（２）文献分析法。
在旧城区形成、特征和存在问题、改造难点以及项目开发、经济学、社会学、公共政策学、现代制度经济学等方面进行大量的文献阅读与研究。
（３）综合归纳法。
总结归纳旧城改造的影响因素、探索实施途径并设计自主改造的制度框架.
2.3城市再生理论的主要主张
（1）注重社区建设。
社区是城市再生的基本单元。
成功的社区建设必须要反映地方居民的特殊需求，解决他们的实际问题；较为有效率的运转机制是建立起有社区居民参与的合作关系，以保证社区全体人民受益；当政策制定者和计划管理者明确社区建设的有关因素后，社区组织对社区能力建设起重要作用；地方开发计划要引起社区居民强烈的自豪感，成为共同努力的目标。
（２）保护和利用城市历史文化。
城市历史文化是城市可持续发展的基础，历史文化遗产是城市再生的宝贵资源，基于城市历史文化保护和开发的活动是未来城市社会经济生活的重要方面，其代表人物格雷厄姆・布赖恩（ＧｒａｈａｍＢｒｉａｎ）甚至认为城市历史文化遗产是发展知识经济的重要成分。
在城市竞争日趋激烈背景下，凸显城市历史文化要素，张扬城市个性，已成为确立城市竞争优势的特殊手段。
因此要辩证地处理城市历史文化保护与开发的关系，在城市结构调整的大格局中确定城市历史文化的重要地位，探索市场经济条件下新的运行机制，全面地发挥城市历史文化的社会经济效益，这将是我国城市再生的必然选择。
（３）注重法制建设、规划和管理的作用。
城市再生是一项复杂的系统工程，涉及到各方面的法律问题，需要有科学的规划和健全的管理体制。
要尽早对城市更新改造进行立法，明确城市更新改造的法律地位以及与相关法律之间的关系，使城市历史文化遗产得到有效保护；更重要的是保障社区居民的利益，规范开发商、市民、企事业单位的微观开发与改造行为，减少城市改造中的盲目性和投机性。
规划是城市再生活动的前提，应把城市再生规划作为城市规划的重要内容，加强城市局部与整体、历史与未来的协调，使城市再生规划与不同层次的城市规划相衔接；不同于单纯的城市物质改造规划，城市再生规划应对社区发展和环境保护给予高度重视。
城市的发展与旧城的形成
3.1城市化进程中旧城形成的原因
所谓城市化，是指存在城乡差别的前提下，农村人口、就业、产业、建筑、设施、服务、经济水平、文化、景观等要素普遍向城市的转移和转化过程，包括原有城市的扩大、新城市的兴起，原有城镇上升为城市，新城镇的增设和扩大等内容及其过程,二次世界大战以来，世界获得了一个相对和平稳定的发展环境，同时第三、四次科技革命相继兴起，加之各国政府纷纷实行有力的改革措施，生产力获得极大发展，各国纷纷完成或加快了工业化的步伐，第三产业的异军突起，甚至成为西方发达国家的支柱产业。
同时，由于农业的机械化和集约经营模式的实现，产生了大批富余的农业劳动力，这些人纷纷涌入城市，进入第二、三产业的生产活动中，实现了由农业村民向城市居民的转化。
而且，伴随生产力的发展，城市不断扩容，相邻的村庄逐步被纳入了城市的范畴，并且这种状况有愈演愈烈的趋势。
3.2旧城改造的作用
（１）旧城改造有利于整合城市土地资源，促进城市发展我国人口众多，伴随着我国进入快速城市化发展阶段，城市用地规模逐年扩大，但是，由于土地资源是一种不可再生资源，且数量有限，同时，级差地租的存在，使得城市土地资源更加稀缺。
因此土地资源短缺是我国城市化首当其冲的资源约束，城市再生有利于调和这个矛盾。
尽管城市化在总体上有利于提高土地资源利用效率，如果措施得当，能够做到我国耕地资源的动态平衡，但是城市化或多或少地要占用耕地，持别是１９９０年代以来我国大城市出现了明显的郊区化趋势，占用了大量优质耕地。
因此加快对旧城进行改造，提高中心城区土地利用效率，合理配置土地资源，实现城区土地资源的集约利用，是遏止大城市的过度蔓延、节约耕地的有效措施，缓解城市用地紧张的现状。
（２）旧城改造有利于改善居民居住环境旧城区由于年代比较久远，往往市政配套设施落后，甚至有很多房屋年久失修，早已成为危房、危楼，如何使这些旧城居民共享我国改革发展成果，提高居民的生活水平和居住水平，不仅考验党的执政能力和领导水平，而且关乎社会公平，更是建设和谐社会的必然要求。
尤其我国正处在由“小康型’’向“富裕型”的过渡，必然要对城市住宅、城市基础设施、文化娱乐设施和城市整体物质环境提出更高的要求，对旧城进行改造实现城市再生将是２１世纪我国城市质量型建设的一项经常性的活动。
（３）旧城改造有利于城市经济发展和城市产业结构的调整新中国成立后，经过四十多年的社会主义经济建设，特别是十一届三中全会以来，我国全面实施了改革开放的经济政策，使国家经济结构发生了根本的变化：
城市和城市经济得到了很大的发展，城市体系初步形成，城市之间分工趋向合理；城市中的产业结构得到了较大的调整，重工业的比重有了很大的增长；城市中的配套产业得到了相应的发展：
城市基础设施有了很大的改善。
4.对城市进行合理规划划分区域
4.1从城市建设全局出发
以规划为龙头，从城市建设的全局出发，以完善城市功能、促进城市发展为目的，科学合理搞好旧城改造规划为城市建设的重要组成部分，旧城的改造也一定要重视规划，要制定一个系统科学的旧城改造和建设规划，要以完善城市功能、促进城市发展为目的，从宏观和微观两个方面对旧城更新改造进行规划控制，形成明确的评价体系、目标体系及控制体系，同时要与总体规划、分区规划及控制性详细规划相衔接，以避免因规划控制不力而造成旧城改造中的混乱和矛盾。
4.2因地制宜探索旧城改造的新模式
一个城市的发展，是一个地方经济、社会和文化的发展历史，民族和区域不同的城市具有千差万别的城市特色，在经济发展的今天，世界上许多国家都在研究历史文化的保护，研究城市建设的发展模式。
从我国的实际情况出发，旧城改造可以采取三种不同的模式：
第一种模式是对历史文化街区、建筑的整体保护，这是旧城改造的重点之一。
城市建设与城市历史文化传统的继承和保护之间，不是相互割裂、更不是相互对立的，而是相互关联、相得益彰的。
我们在旧城改造中对历史文化遗存应当进行合理保护、有效适度开发，发挥出城市文化的强大积聚效应，展现城市文化的独特魅力，提升城市核心竞争力，促进城市经济的发展。
旧城改造的第二种模式是部分地区整体拆除。
在低洼潮湿的旧城区域，建筑普遍年旧失修，存在严重安全隐患，没有保留价值。
对这些区域的建筑，就可以采取整片拆除的方法，一方面可以重新整体规划，整体打造，另一方面要搞好被拆迁户的安置，要解决群众的住房问题，切实改善住房条件，这也是打造城市形象、政府为民办实事的具体表现。
第三种是部分拆除部分保留的模式，这种情况在旧城区比较普遍。
事实上，从20世纪50年代开始，我国城市都在不同程度地拆掉一些旧房建设一批新房。
这些兴建的房屋有多种不同的结构形式，有木结构的、砖混结构的和钢筋混凝土结构的房屋，有多层建筑也有高层建筑，这些建筑的使用年限，长则三四十年，短的只有数年时间，如果在旧城改造中统统拆除，必将造成资源的巨大浪费。
因此，我们应该对有使用价值的建筑进行旧房整治和管网配套以继续保留使用，对旧城区中破烂不堪、安全隐患严重的棚户区建筑，采取拆除重建的方式。
目前，在全国范围内的旧城改造几乎都是整片拆除，采用这种部分保留部分拆除重建模式的城市和地区较少。
如果全国能保留成百万、上千万平方米的旧房，将节约非常可观的资源和建设资金。
5.改善城市环境
5.1安全环境建设
治安，中国人是警惕性最高的民族，为什么，因为我们的治安太差了。
美国民间2亿枝枪，没有户籍管理，可人家敢住在没有围墙没有防护网防盗门的木板房里，我们呢。
治安不好的城市，就先不要谈城市环境了。
文化，中国北方的省会城市都一个样，石家庄的省政府牌子换成郑州的，看不出什么区别来。
没有文化的城市规划和养殖场的规划有什么区别呢，还好中国一直到民国初年卖身契都是合法的，所以刚刚结束奴隶社会的中国人民是可以忍受的。
公共设施，美国的地产要收地产税，该税的一半用于改善纳税社区的公共设施和社区环境，所以美国的房地产增值受房屋折旧的影响很小，因为社区环境的持续改善增加了房屋本身的价值。
我们呢，我们70年的土地出让金就是税啊，这些钱那里去了，中国的房屋升值大部分是纯泡沫。
绿化，需要专业的园林设计，和持续的维护基金。
对不起，中国每27个人里就一个公务员（世界第一，历朝历代第一），但是没有足够的专业设计人员，尤其是中小城市的城市园林设计就是个笑话，具有浓厚的农村气息，处处提醒我们，我们有个农村包围城市的政府。
交通，东京流量是北京的三倍，市区面积比北京还小，可是东京的堵车情况比北京好得多。
因为国外设计交通网络是筛子式的，大量的单行道和双车道小路分流车流量，一条路堵了没关系，不过一两条车道影响很小。
而北京以及中国城市的交通网络设计是几条宽大的大道和少得可怜的支道，一旦大道堵住了，那就意味着很大一片城区都堵住了，交警再多也没办法啊，因为我们的马路虽然宽的吓人，但是数量太少。
5.2生态环境建设
城市的不断扩张，扰乱当地的生态系统，破环生态平衡，使很多当地固有物种消失，系统化的屋顶绿化设施可以偿还大自然有效的生态面积，为野生动植物提供新的生活场所，通过绿地的多样化来实现城市生态系统的多样性，从根本上改善城市环境。
屋顶绿化可以广泛地理解为在各类古今建筑物、构筑物、城围、桥梁（立交桥）等的屋顶、露台、天台、阳台或大型人工假山山体上进行造园，种植树木花卉的统称。
屋顶绿化对增加城市绿地面积，改善日趋恶化的人类生存环境空间；改善城市高楼大厦林立，改善众多道路的硬质铺装而取代的自然土地和植物的现状；改善过度砍伐自然森林，各种废气污染而形成的城市热岛效应，沙尘暴等对人类的危害；开拓人类绿化空间，建造田园城市，改善人民的居住条件，提高生活质量，以及对美化城市环境，改善生态效应有着极其重要的意义。
城市空气因交通工具及住宅、写字楼的空调设备等造成的污染已成为一大环境问题，绿化屋顶的植物覆盖层可以吸收部分有害气体，吸附空气中的粉尘，具有净化空气的作用。
同时，屋顶绿化可以抑制建筑物内部温度的上升，增加湿度，防止光照反射、防风，对小环境的改善有显著效果。
而绿化场地周围的若干“小气候改善”的交叉作用使城市整体的气候条件得以改善，针对日益严重的“城市热岛”，屋顶绿化是一条有效的解决途径。
6.更新调整工业布局
坚持将调整和优化土地利用、促进集约和节约用地作为规划修编工作的基本原则。
针对大量传统工业用地位于优势城市区位、无法有效发挥土地使用效益、并对城市功能的完善构成制约的实际，对现状68.68平方公里的工业用地进行了优化调整，其中改变用途的达34.22平方公里，城市工业用地由现在的人均2O平方米左右下降到18平方米左右；对于规划新增建设用地，坚持尽可能利用闲置滩涂地和加强城市内部整合的原则，其中包括全面解决历史遗留的“城中村”问题；加强实施时序和发展重点控制，完善近期建设规划，严格实施管理。
坚持将区域和城乡统筹协调发展作为修编工作的前提。
以省城镇体系规划为指导，提出了构建以哈尔滨为中心，包括6个卫星城和4O个小城镇在内的哈尔滨经济圈。
通过加快市域内卫星城市的培育和建设，构筑12个产业集聚区，承接中心城市产业转移，吸纳黑龙江省老工业基地改造重点产业，为解决城市现有老工业基地布局分散、城市在形态上“摊大饼”扩张等问题提供了办法。
坚持将以人为本、构建社会主义和谐社会作为修编工作的基本目标。
针对计划经济时期老工业基地配套住区低层、低密度、分散的模式，按照布局合理、交通便捷、环境优化的要求，规划了23个居住社区，其中8O％以上面向中低收入阶层；以建设高效、节能的城市支撑体系为目标，规划完善“两轴、四环、十射”的城市道路系统格局，形成11个集中供热热源，城市中水回用率达到3O％以上；规划重点治理城市污染水系，实现向生态廊道的转变，在旧城更新中加强绿化建设；确定了历史文化名城保护和有效利用必须遵循的基本原则。
7.更新或完善城市道路建设
城市道路规划设计不合理。
由于历史原因，城市道路狭窄，道路功能不健全，平面交叉过于密集，瓶颈路多，通行能力差，虽然近年来各地都在积极加大交通基础设施建设改造力度，但仍不能满足交通流量的需求，还是经常导致交通高峰时段交通拥堵。
交通管理机关只抓管理而无法参与规划，这种规划、管理“两层皮”的现象，致使城市道路设计不合理，极大地影响了城市道路的利用率和出行率。
交通规划是城市总体规划的重要组成部分。
要彻底解决中小城市道路的拥堵问题，一是要有合理的交通规划，二是要有科学的管理方法，交通规划是基础，管理方法是手段，只有二者的有机结合，才能从根本上解决困扰城市交通管理的主要问题，以适应经济发展和形势的需要。
因此，中小城市的道路交通发展要挖掘潜力、夯实基础、提高质量、合理扩大规模，早谋划，合理规划，避免走弯路。
作为交警部门要积极参与城市交通规划的制定，合理提出建议，充分利用政策，加大道路基础设施建设的资金投入，要联合相关部门对新修道路和改造老路的交通设计进行把关，及时提出意见，最大限度的减少道路安全隐患，最大限度的发挥道路的通行能力。
对未规划设计停车场地的新建商场、公共娱乐场所等建筑要及时通报相关部门，予以停工整改，确保道路及附属设施的规划和利用率更加合理。
随着城市建设的发展，建国后陆续建成的街道和建筑日益老化。
随着人口密度和机动车的增加，老城区普遍存在着布局混乱、街道狭窄、交通堵塞和市政设施的短缺等问题，制约着旧城区的进一步发展，同时也不适应现代化的需要。
当日益增多的人口和车辆给城市道路带来越来越大的压力时，城市道路的有机更新就显得尤为迫切了。
机动车道、非机动车道及绿化隔离带得到有机调整，机动车道由原先的双向四车道改为双向六车道，道路交叉口进行了渠化设计，便于车辆的左右转弯和直行。
道路的绿化、亮化也得到重新布置和提升，还设计建造3个公交港湾式停靠站，体现了城市公交优先的理念。
目前，道路综合整治及沿街景观改造基本完成，将按照“反映老城区城市素质的品牌建设典范”的定位，努力建设一条环境良好、景观优美、独具特色、品位高雅、整洁亮丽的“精品街道”，带动整个老城区城市素质的提升。
整治主要集中在对机非隔离绿化带的拆除，将这一空间用于道路通行上。
最令市民期待的是它在改造中将要建造的3个地下通道在各交叉口处，人性化的设计理念使行人穿行道路将从地上改为地下。
江南工贸大街整治以清丽雅致为基调，全面推进交通功能提升、市政设施完善、沿线景观区建设、历史文化挖掘等工作，努力把南街打造成为中心城市有机更新的标志之作、品牌工程。
8.改善居住区周边配套服务设施
幼（托）儿园应按其服务范围均衡分布，设在方便家长接送的地段。
幼（托）儿园应有独立院落和出入口，其建筑应满足规定的日照要求。
中学、小学应按其服务范围均衡布置，小学的设置应避免小学生穿越城市干道。
教学楼应满足规定的日照要求。
学校运动场与邻近住宅要保持一定的间隔。
学校操场应向社区开放．物业管理用房和杜区服务设施应集中建设，综合利用有限的土地资源．以实现资源共享。
居住区级商业服务、金融邮电和文化体育（运动场除外）等配套公建应集中布置，设在交通便利的中心地段，形成居住区级公共活动中心。
社区菜市场应设在室内．设在运输车辆易于进出的相对独立地段，并与住宅保持一定的间隔，避免干扰。
根据《北京市人民政府办公厅转发市规划委关于提高本市新建改建居住区居民汽车场库配套指标意见的通知》（京政办发[1999]26号）的规定，并区别北京旧城内外地区分别配置居民停车位指标．即：
在三环路以外的（包括旧区改造和零星加建的住宅）地区，按每千户500个车位标准设置；在三环路以内、二环路以外地区，按每千户300个车位标准设置；二环路以内旧城及危旧房改造区、历史文化保护区等特殊地区车位标准应另行研究。
中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1.3个车位标准设置。
居住区级公共活动中心、综合超市、社区菜市场和人流较多的公共建筑，应按照现行有关规定就近配建公共停车场（库）。
本指标适用于北京旧城以外地区新建改建城市居住区公共服务设施（以下简称配套公建）的规划设计和规划管理。
乡镇居住区配套公建可参照本指标执行。
危旧房改造区、历史文化保护区等特殊地区居住区配套公建应因地制宜，具体研究。
本指标所指居住区人口规模一般为4万至6万人左右，居住小区人口规模一般为1万至2万人左右。
每户平均居住人口2．8人．平均每户（套）商品住宅建筑面积按实际建筑面
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