粮食仓储物流中心建设项目可行性研究报告书.docx
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粮食仓储物流中心建设项目可行性研究报告书
粮食仓储物流中心建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
粮食仓储物流中心建设项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目单位
××粮食仓储有限公司
1.1.4项目建设地点
××工业产业园区
1.1.5项目建设内容与规模
本项目主要建设内容：
仓储及物流功能区、办公及生活服务区。
本项目新征土地91.1亩，总建筑面积33080.48m2，建筑占地面积30273.38m2。
项目建成后，将实现年仓储粮食7.5万吨，承担了国家的粮食储备任务，确保××、东北地区粮食的安全，可有效改善和提升人民的生活水平。
1.1.6投资规模与资金筹措
项目总投资24911.03万元，固定资产投资24827.24万元，流动资金83.79万元，其中工程费用20991.79万元，工程建设其他费1996.40万元，基本预备费1839.05万元。
项目建设资金全部由××粮食仓储有限公司自筹解决。
1.1.7建设期限
本项目建设期分为：
前期准备、立项、项目准备、施工阶段和竣工验收阶段。
预计项目工期24个月（2015年7月-2017年6月）。
1.2建设单位概况
××粮食仓储有限公司位于××省××市。
该公司创立于2010年。
注册资金933万元，资产总额5000余万元，拥有300多名员工，其中技术工人及高级职工30名，是集粮食仓储及物流于一体的现代化企业。
公司现占地面积50余亩，具有省内先进加工设备。
不仅带动了当地和周边地区玉米种植业的发展，同时增加了就业，直接和间接地增加了农民收入，具有良好的经济效益和社会效益。
1.3可行性研究报告编制目的
本工程可行性研究报告在全面了解现有资料基础上，通过调查研究论证达到如下目的：
论述建设项目的必要性及意义。
对本项目有关的技术可靠性、经济合理性及实施可行性等多方面综合性研究、比较和论证。
在以上论证的基础上，提出合理的方案并进行工程设计分析，为项目决策提供科学的方法及依据。
1.4可行性研究报告编制依据
Ø《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村基础的若干意见》（2010年1号）
Ø《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》
Ø《国民经济和社会发展的第十二个五年规划纲要》
Ø《国家粮食安全长期规划纲要（2008-2020）》
Ø《农业及粮食科技发展规划（2009-2020）》
Ø国家计委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）
Ø国务院《关于进一步深化粮食流通体制改革的意见》
Ø《××省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
Ø《投资项目可行性研究指南》
1.5编制原则
1．根据国家产业政策，地方项目优势以及市场导向，确定项目建设方向和规模；
2．科学规划、合理布局、节约投资、缩短工期；
3．结合未来发展规划，合理安排发展用地；
4．在研究过程中，认真贯彻执行国家有关政策、法规，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。
1.6编制范围
本项目可行性研究结合××实际情况和基本条件，认真分析其产品市场、生产规模、生产工艺、设备及企业管理状况，在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会、经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。
1.7可行性研究结论
项目报告从项目建设背景、建设内容、建设条件、工程技术方案、环境保护、投资估算与筹措、社会评价等方面对该项目进行分析论述，论证结论如下：
（1）本项目原料、产品和重要生产工艺的设备未列入《促进产业结构调整暂行规定》和《产业结构调整指导目录》（2005年本）中的禁止和限制类之列，因此，本项目产品符合国家产业政策，符合××市“十二五”发展规划。
对当地经济的发展具有积极促进效果，并能带动相关行业的发展，具有很好的社会效益。
（2）项目选择本着提升企业产品加工工艺，增加产品产能和企业利润，提高企业核心竞争力的宗旨进行，项目的实施将大幅提升企业产品质量和档次，提高企业占有市场的能力，产品市场前景广阔，也为企业的持续发展奠定了坚实的基础。
（3）从建设条件方面看，项目具有良好的生产基础，主要原材料供应渠道稳定可靠，产品销售市场潜力巨大，工艺设备选择先进，能够在国内市场保持领先，配套设施齐全，建设条件较好。
（4）新厂建设完成后，将实现年仓储粮食7.5万吨的规模。
经测算，本项目运营后，可实现年营业收入5250万元，年总成本1374.11万元，年经营税金及附加1102.5万元，年所得税693.35万元，年税后利润2080.04万元，税后财务内部收益率13.18%，净现值11955.15万元（ic=10%），投资回收期5.67年（不含建设期）。
该项目盈利能力、盈亏平衡、财务收益分析较好，表明该项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，具有财务上的可行性。
综上所述，本项目技术先进、设计合理、盈利能力较好、抗风险能力，具有显著的社会效益和经济效益。
因此项目的建设是可行的。
1.8投资估算及技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设基础数据
1.1
占地面积
亩
91.1（60737m2）
1.2
建筑面积
m2
33080.48
1.3
建筑占地面积
m2
30273.38
1.4
建筑密度
%
49.8
1.5
计容面积
m2
60801.68
1.6
容积率
1.0
1.7
绿地面积
m2
1822
1.8
绿地率
%
3
1.9
建设期
月
24
2
总投资
万元
24911.03
2.1
固定资产投资
万元
24827.24
2.2
流动资金
万元
83.79
3
资金筹措
万元
24911.03
3.1
××粮食储备有限公司
万元
24911.03
4
财务指标
4.1
年运行收入
万元
5250
4.2
年总成本
万元
1374.11
4.3
年经营税金及附加
万元
1102.50
4.4
年缴所得税
万元
693.35
4.5
税后利润
万元
2080.04
4.6
内部收益率
%
13.18
税后
4.7
财务净现值
万元
11955.15
税后
4.8
投资回收期
年
5.67
税后
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目背景分析
2.1.1国家宏观政策背景
粮食安全始终是我国经济社会发展、社会稳定和国家安全的基础，是关系全局的重大战略问题，当前，我国正处于一个比较特殊的发展阶段，保障粮食安全的责任十分重大。
近年来发展粮食仓储物流建设和促进粮食流通引起了党和国家的重视。
2004年6月，温家宝总理签署了第407号国务院令，颁布了《粮食流通管理条例》；国务院《关于进一步深化粮食流通体制改革意见》也明确指出，要建立统一、开放、竞争、有序的粮食市场体系，加强粮食物流体系建设，提升市场服务功能，引导企业入市交易。
同时，扩大储备规模，健全市场体系，是国家确保粮食安全的有效手段，也是国家宏观调控最重要的物质基础。
但目前现有的粮食仓储容量不能满足新增粮食的需要。
因此，在粮食产地建设具有储粮功能的储备设施，无论是面对入世后带来的机遇还是挑战，都具有比较现实的可行性。
2.1.2农业产业化背景
农业产业化是以市场为导向，以经济效益为中心，以主导产业、产品为重点，优化组合各种生产要素，实行区域化布局、专业化生产、规模化建设、系列化加工、社会化服务、企业化管理，形成种养加、产供销、贸工农、农工商、农科教一体化经营体系，使农业走上自我发展，自我积累、自我约束、自我调节的良性发展轨道的现代化经营方式和产业组织形式。
它实质上是指对传统农业进行技术改造，推动农业科技进步的过程。
这种经营模式从整体上推进传统农业向现代农业的转变，是加速农业现代化的有效途径。
近年来，农业产业化经营在广大农村不断涌现。
党的十六大报告提出：
积极推进农业产业化经营，提高农民进入市场的组织化程度和农业综合效益。
农业产业化的目的之一是使农民增收。
它的经营突破了传统农业的生产范围，逐步向加工业、商业、科技业拓展，形成了生产、加工、科技、服务、销售的产业链。
这种创新为传统农业走向现代化开辟了一条宽敞的道路。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设符合国家粮食仓储现代物流发展规划的要求
根据《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见》，为指导今后十年我国粮食仓储物流的发展，国家发展和改革委员会于2007年8月编制了《粮食现代物流发展规划》，并颁布实施。
在其规划主要任务中，明确突出增加散粮接收发放设施在主要散粮物流节点，依托大型粮库、大型粮油加工企业、码头和批发市场建设与散粮车辆配套的卸粮坑、提升输送系统，提高散粮接卸能力。
为物流节点上的大型平房仓等配备吸粮机、散粮倒运车、出仓机、装车机等散粮接收发放设备，提高散粮发运及接卸能力。
加强东北地区主产区散粮收纳设施建设，提高散粮收纳、集并能力。
××粮食储备仓储物流中心建设项目的实施，正是国家《粮食现代物流发展规划》中增加散粮接收发放设施的具体体现。
项目辐射区域土地肥沃，农业发达，交通便利，将为项目开展粮食仓储物流提供良好的基础条件。
2.2.2项目建设是增加农民收入的迫切需要
我国粮食生产规模小、成本高、机械化程度低、劳动生产率低，面临进口粮食竞争的压力越来越大。
加快发展粮食现代物流，可以大幅度降低国内粮食的流通费用，提高粮食出售价格，增强我国粮食的国际竞争力，对保护农民利益、增加农民收入，都具有十分重要的意义。
2.2.3项目建设是国家粮食安全的重要保障
据统计，2010年全国粮食总流通量将增加到2.6亿吨，预计2015年将增加到2.8亿吨。
其中跨省粮食流通量将由2005年的1.2亿吨，分别增加到1.3亿吨和1.4亿吨；进出口量分别达到4000万吨4500万吨。
建立高效、畅通、节约的粮食仓储物流体系，可以进一步加强粮食产销区的衔接，保障国家粮食安全。
2.2.4项目建设是企业未来总体发展需要
××粮食储备仓储物流中心建设项目得到政府有关部门的大力支持，项目通过实现自动化散粮接卸、散粮仓储、散粮销售等功能，降低流通成本、提高效率，可以进一步加强粮食产销区的衔接，带动农民增收，保障国家粮食安全。
根据项目选址原则要求，同时结合××粮食储备有限公司未来发展需要，项目选址确定于××工业产业园区建设仓储物流中心建设项目。
第三章市场分析
3.1投资环境分析
××工业产业园区位于××湾北岸，地处××湾北岸，北依××山脉，南拥滔滔××，隶属××市，位于××湾中心地带。
2014年完成区域生产总值56.1亿元，同比增长10.7%，其中，一、二、三产业分别完成17.8亿元、23.5亿元、14.8亿元，分别同比增长9.1%、13.1%、8.4%。
完成城镇固定资产投资32.7亿元，同比增长71.2%。
财政收入实现两位数增长，完成2.5亿元，同比增长12%，其中，地方一般预算收入完成1.27亿元，可比增长18.5%。
城镇居民人均可支配收入达到13480元，同比增长12%；农民人均纯收入达到5441元，同比增长9.7%。
在这个良好经济环境下，××市各领域经济迅猛发展。
尤其作为产粮大市，农业发展尤为突出，所以××市粮食市场前景被人看好。
3.2供求情况分析
随着我国国民经济和社会的发展，虽然人口增长速度缓慢，但人口基数大，人员众多仍是我国面临的现状。
尤其随着“十二五”我国城镇化建设的加快，日常粮食需求进一步加大，需求总量不断增长。
并且，由于我国在生物、化学、医药等方面的不断发展，对影响粮食消费和食品消费的增长。
××工业产业园区位于××湾北岸，××市以及周围各个县都是产量和人口大县，本项目有充足的粮源和消费市场。
3.3交通情况和国家粮食安全分析
××工业产业园区交通网发达，本项目的建设地址也靠近道路网，地理位置优越，方便周围县市，甚至××地区的客户前来洽谈与交往。
此外，本项目建成以后将会承担××市乃至××省的部分粮食应急储备，确保在非常时期，××地区粮食的供应。
××工业产业园区享天时地利人和，经济发展迅速，预计未来几年本地区的粮食储备和加工业前景乐观，有良好的发展机遇。
第四章项目地区概况
4.1区域位置
1、城市区位
××市位于××××湾，××走廊东端，北依××山脉，南临××，是“××重要的工业城市、××区域中心城市”，是“××沿海经济带”重要节点。
××市地处要塞，是连接东北和华北的交通枢纽，交通区位优势明显。
××地处××省西南部，是一座有着1000多年建城史的历史名城，也是一座著名的军事、科技、商贸重镇和优秀的旅游城市。
××是××省西部最大的城市，××区域性中心城市，素有××中心城市之称，综合实力稳居××地区首位。
60年代被国务院命名为大庆式××新兴工业地区，1985年国务院和中央军委批准为甲类开放城市，1987年被国务院批准列入××半岛对外开放城市，1992年在国家统计局进行的全国城市综合实力50强评比中排名第40位。
4.2自然环境
1、地质地貌
××市地貌结构为“三山一水三分田，二分道路和庄园”。
地势西北高、东南低，从海拔400米的山区，向南逐渐降到海拔20米以下的海滨平原。
山脉连绵起伏，东北部有××山脉，西北部有××山脉，大、××、女儿河横贯境内。
2、河流湖泊
××市境内有三大河流。
××发源于××省建昌县东北境的楼子山东麓，全线206公里，在××境内的流段从缸窑口开始，最终汇入××。
××位于××省西部，是××省西部最大的河流，于九官台门进入××市义县境内,流长57公里，而后,经××流入××。
××河是××市的母亲河，长约20里，其流域草木萋萋，植被丰厚，如茵似锦，确属天然去处。
3、产业资源
××物华天宝，地产丰饶，素有“海上××”的美誉。
××市拥有海岸线总长97.7公里。
近海水域面积12万公顷，沿海滩涂面积26.6万亩，25万亩近海渔场。
××还是××省主要产盐区之一。
矿产资源有石油、天然气、煤炭、石灰石、膨润土、萤石、花岗岩等。
全地区目前已发现矿种有48个，已开发利用22个。
膨润土储量为亚洲第一。
4、旅游资源
××的旅游资源丰富，名胜古迹众多。
现有国家级文物保护单位5处，国家级森林保护区1处。
。
4.3气候概况
××市位于中纬度地带，属于温带季风性气候，常年温差较大，全年平均气温8℃—9℃，年降水量平均为540—640毫米，无霜期达180天。
气候主要特征是：
四季分明，各有特色，季风气候显著，大陆性较强。
为发展农、林、牧、渔各业提供了良好的条件。
4.4经济发展状况
1、经济发展现状
经济发展是交通建设资金能否持续投入的基础和保证，决定了城市交通系统效率的高低。
选用国内生产总值作为社会经济发展的评价指标。
从表4-1可以看出，××市国内生产总值稳步提升，2013年增长率为8.8%，总值达到1344.9亿元。
表4-1××市国内生产总值单位：
亿元
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
生产总值
206.07
230.71
265.33
315.98
348.58
432.42
516.6
629.2
727.3
912.63
1115.9
1236.1
1344.9
第一产业
56.57
64.2
72.11
82.97
88.04
86.51
103.58
122.81
133.01
151.31
173.4
188.41
202.1
第二产业
64.73
69.08
81.85
102.01
115.14
174.07
222.35
278.2
335.48
434.55
551
608.41
656.7
第三产业
84.78
97.43
111.38
131.01
145.39
171.83
190.66
228.18
258.81
326.77
391.5
439.3
486.1
2、产业分布
经初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）1344.9亿元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。
其中，第一产业增加值202.1亿元，增长4.8%；第二产业增加值656.7亿元，增长9.7%；第三产业增加值486.1亿元，增长9.2%。
三次产业结构调整为15.03:
48.83:
36.14，第三产业比重较去年提高1.04个百分点，第一产业、第二产业比重有所下降，人均生产总值为43497元，按可比价格计算，比上年增长9.3%。
详见图4-1。
图4-1三大产业比重柱状图
3、人口分布及人口结构
根据统计资料，得到××市历年总人口及自然增长率，见表4-2。
从表中可以看出，××市人口增长总体上比较稳定。
××市区人口增长率较低，2009年由于松山新区的加入，市区人口总量增长至1017954人，增长率达到10%。
2010年，由于太和区人口的负增长，市区总人口有所减少，为973714人，其中凌河区人口最多，其城镇化率达到100%。
表4-2××市历年人口
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
人口（万人）
307.2
307.1
307.5
307.8
308.3
309.2
309.4
310.2
310.2
308.3
308.3
309.8
308.6
自然增长率（‰）
1.9
1.8
0.8
1.7
3.1
3
1.4
1.3
0.6
-5.5
0.7
0.41
-3.5
4、经济发展特点
面对严峻复杂的国内外经济发展形势，××市经济呈现平稳发展态势。
但必须注意到，经济增速下行压力仍然较大，工业增速持续下滑，大项目投资有所减少，新的消费热点尚未形成，促进经济增长任务仍然艰巨。
Ø经济增速下行压力仍然较大
2013年全市经济增速缓中趋稳，全年地区生产总值增速回落到8.8%，比上年降低1.6个百分点，为2002年以来最低水平。
Ø服务业发展滞后，在三次产业中的占比相对较低
全年服务业增加值占地区生产总值的比重为36.14%，比上年提高了1.04个百分点，但仍低于全省平均水平2.59个百分点，居全省第7位。
Ø工业生产形势不容乐观
工业增速持续回落；“进出倒挂”压缩利润空间；企业生产成本不断增加；工业用电量低速增长；部分行业生产形势严峻；市场仍缺乏新的消费热点。
全年社会消费品零售总额同比增长13.7%，比上年回落2.3个百分点，居全省第7位，比上年下滑5位。
Ø投资结构尚需完善
尽管全年固定资产投资增速居全省首位，但××市投资结构仍然存在不合理、不完善问题，不利于全市产业结构调整。
一是缺少大项目支撑。
二是高耗能投资呈现上升趋势。
第五章项目建设规划和产品方案
5.1厂址选择
××粮食仓储有限公司仓储物流中心建设项目位于××工业产业园区。
该项目基础配套齐全，环境清新。
拟占地91.1亩，用地符合国家用地政策。
5.2建设内容
本项目占地91.1亩，总建筑面积33080.48m2。
根据厂区实际情况，以及经济实用的原则，对厂区进行了合理布局，分类划区，力求做到流向明确，道路畅通，运输顺畅，管理方便，同时满足消防、保卫和卫生防疫要求，节约用地。
项目地划分为：
仓储及物流功能区、办公及生活服务区。
5.2.1仓储及物流功能区
该功能区占地约78.1亩，建筑面积27721.20平方米。
采用最先进的安全贮粮工艺，包括粮食运送系统、计算机管理系统、粮情检测系统、粮食烘干系统、机械通风系统和环流蒸熏系统等。
其中粮情检测系统和环流蒸熏系统均用国内外行业先进水平的新工艺，使粮食安全、快速的进出仓，并保证粮食在贮藏过程中的质量安全。
主要有罩棚、平房仓、浅圆仓、烘干系统等。
5.2.2办公及生活服务区
该功能区占地约13亩，建筑面积5359.28平方米，主要有综合楼、食堂、宿舍、检斤化验室、地磅房、车库、机修车间、变配电室、消防水池及消防泵房、锅炉房、门卫等。
5.3仓储量
项目建成以后，将形成仓储量为7.5万吨仓储及物流中心。
建筑面积一览表
序号
项目名称
建筑面积
（m2）
计容面积
（m2）
占地面积
（m2）
层数
（层）
建筑高度
（m）
1
综合楼
2950.25
2950.25
686.53
4～5
22
2
食堂、宿舍
1086.76
1086.76
543.38
2
8.5
3
检斤化验室
296.14
296.14
296.14
1
3.3
4
地磅房
27.00
27.00
27.00
1
3.3
5
车库、机修车间、变配电室
428.13
428.13
428.13
1
3.3
6
消防水池、消防泵房
363.00
363.00
363.00
1
3.3
7
锅炉房
158.00
158.00
158.00
1
3.3
8
门卫
50.00
50.00
50.00
1
3.3
9
罩棚
5021.20
10042.40
5021.20
1
8.5
10
1#平房仓
5040.00
10080.00
5040.00
1
8.5
11
2#平房仓
5040.00
10080.00
5040.00
1
8.5
12
3#平房仓
4704.00
9408.00
4704.00
1
8.5
13
4#平房仓
4704.00
9408.00
4704.00
1
8.5
14
浅圆仓
2898.00
5796.00
2898.00
1
10.5
15
烘干系统
314.00
628.00
314.00
1
8.5
16
合计
33080.48
60801.68
30273.38
—
—
第六章土地利用
为认真贯彻落实“珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，促进建设用地的集约利用优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，中华人民共和国国土资源部制定了《工业项目建设用地控制指标》（2008年修订）（以下简称控制指标）。
控制指标是国土资源管理部门在建设用地预审和审批阶段核定工业项目用地规模的重要标准，是工业企业和设计单位编制工业项目可行性研究报告和初步设计文件的重要依据。
××粮食仓储有限公司拟建本项目，项目总投资24911.03万元，固定资产投资24827.24万元，流动资金83.79万元，其中工程费用20991.79万元，工程建设其他费1996.40万元，基本预备费1839.05万元。
符合工业项目建设用地控制指标的各项内容要求。
6.1土地状况
本项目的建设地点位于××工业产业园区，所占土地性质为建设用地。
项目用地符合国家用地政策，符合××市
升级会员 