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项目运营指导书

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有限公司

XXX项目

项目运营指导书

二○○九年三月

目录

1.项目经营决策指导意见2

2.项目经营目标4

3.项目开发进度目标6

4.项目开发成本管理目标8

5.质量管理目标11

6.项目风险提示12

1.项目经营决策指导意见

1.1项目战略目标：

（由运营部审批）

此部分包含但不限于：

区域发展意义、公司品牌价值意义、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等。

1.2项目开发策略：

（由运营部审批）

1.2.1项目整体开发策略：

此部分描述开发策略，如：

进度优先、品质优先、利润优先等等。

1.2.2战略控制性指标：

为达成上述目标，经公司运营管理部审议、公司总经理审批，以下指标为刚性指标，各级项目经营开发计划须保证以下指标的实现，公司总经理审批的变更情况除外：

控制指标

项目整体目标值

各年度预期

备注

1st年度

2nd年度

3rd年度

财务指标

销售收入

净利润

累计税后利润率

——

——

——

内部收益率（IRR）

投入资本回报率（ROIC）

流程指标

销售面积

新开工面积

竣工面积

结算面积

管理性指标

管理费用率

销售费用率

华润建筑总包率

增值服务比例

……

注：

各年度预期，第一年为考核性目标，以后各年为预估值、以年度确定的目标值为准

不仅限于收益、进度、成本等指标，包括管理性指标，如管理费用率

1.3产品线方案：

（由设计部审批）

1.3.1所属产品系列：

如凤凰城、翡翠城、橡树湾等

产品系列：

（选项示例）

□橡树湾系列

□凤凰城系列

□翡翠城系列

二十四城

其他

1.3.2项目成熟度：

组合产品项目：

（选项示例）

可参照项目

多层系列

□创新产品

□成熟产品

□标准化产品

小高层系列

□创新产品

□成熟产品

□标准化产品

中高层系列

□创新产品

□成熟产品

□标准化产品

高层系列

□创新产品

□成熟产品

□标准化产品

情景洋房系列

□创新产品

□成熟产品

□标准化产品

TH系列

□创新产品

□成熟产品

□标准化产品

1.4其他管理目标：

如某新技术应用、某新业务模式尝试、物业管理标杆等

2.项目经营目标：

（由运营部审批）

2.1主要经济技术指标：

项目基本信息

地理位置

土地获取时间

土地获取方式

总地价（亿元）

楼面地价（元/平米）

开发物业可售面积

持有投资物业面积

权益比例

序号

项目名称

合计

一期

二期

三期

……

1

占地面积（亩）

1.1

总占地面积

1.2

建设用地面积

1.3

代证面积

2

建筑面积（m2）

2.1

住宅

2.2

商业

2.4

车位

3

可销售面积（m2）

3.1

住宅

3.2

商业

3.4

车库

4

容积率（万m2/hm2）

5

绿化率

6

总户数（户）

7

总人口（人）

说明性文字：

2.2项目收益估算（需与投资建议书一致）

序号

项目名称

合计

一期

二期

三期

……

备注

1

销售收入（万元）

1.1

住宅

1.2

商业

1.4

车库

2

销售成本（万元）

3

管理费用（万元）

4

销售费用（万元）

5

两税一费（万元）

6

所得税（万元）

7

净利润（万元）

8

毛利率（%）

9

净利率（%）

说明：

“管理费用、营销费用、所得税、净利润、净利率”在分期中无须填报。

两税一费指土地增值税、营业税和财务费用

2.3项目资金计划（由融资策划部审批）

现金流出

现金流入

净现金流量

地价款支出

建造款支出

营业税及附加

销售费用

其他

合计

年

第1季度

第2季度

第3季度

第4季度

年

第1季度

第2季度

第3季度

第4季度

年

第1季度

第2季度

第3季度

第4季度

3.项目开发进度目标（由运营部审批）

重要说明：

一线公司在总部下达的项目各期开发关键节点计划基础上，需进一步细化第一年度的项目一级计划。

3.1项目开发进度总体规划

第一期

第二期

备注

一标段

二标段

一标段

二标段

工程名称

物业类型

结构类型

层数（地下/地上）

建筑面积（m2）

合计

地上

地下

计划开工日期

计划开盘日期

计划竣工时间

计划入伙日期

3.2前提条件:

说明1：

项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。

本处不描述风险或者不可抗力。

例：

⏹桩基提前开工

⏹主体采用费率招标

⏹外墙涂料采用吊篮施工

⏹绿化……

说明2：

每次计划变更后，应更新本说明。

应至少包括如下方面：

1.上一版计划相比，计划变更的内容说明。

2.项目开发关键路径的描述。

3.项目管理过程中一些非常规措施的说明。

4.从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。

3.3项目一期开发进度计划

（运营管理部组织完成后插入对象）

4.项目开发成本管理目标（由工程管理部审批）

4.1项目开发成本管理目标（参照明源成本系统、与投资建议书保持基本一致）

序号

工程（费用）名称

造价（万元）

单方造价（元/m2）

备注

按建筑面积计

按可售面积计

CB0101

地价及转让费

CB0102

征地及拆迁费用

CB0103

其他费用

CB0201

咨询调研费

CB0202

勘察、设计费

CB0203

前期及后期手续费

CB0204

前期工程费

CB0205

前期及后期其他费

CB0301

土方护坡降水及基础处理工程

CB0302

土建工程

CB0303

外窗、幕墙及外装饰工程

CB0304

门类及相应小五金工程

CB0305

精装修工程

CB0306

机电工程

CB0307

消防报警工程

CB0308

弱电工程

CB0309

电梯工程

CB0310

标识工程

CB0311

工程开办费

CB0312

燃气工程

CB0313

其它工程费

CB0401

市政前期费

CB0402

红线内市政工程费

CB0403

热力站点

CB0404

燃气站点

CB0405

电力站点

CB0406

雨污水独立泵站

CB0407

中水站点

CB0408

弱电站点

CB0409

环境景观工程费

CB0410

红线外市政工程费

CB0411

市政集资费

CB0412

大市政拆迁费

CB0413

基础其他费

CB0501

独立人防工程

CB0502

独立垃圾楼

CB0503

独立学校

CB0504

独立幼儿园

CB0505

独立会所

CB0506

独立商业楼

CB0507

独立车库

CB0508

其他独立配套设施

CB0509

配套补偿

CB0510

配套其他费

合计

4.2成本管理措施

4.2.1设计阶段

4.2.2土方与基础工程

4.2.3主体工程

4.2.4装修工程

4.2.5给排水、燃气

4.2.6材料、设备、工程招标

5.质量管理目标（由工程管理部及设计部审批）

5.1产品质量要求

项目

单位

XX1期

XX2期

XX3期

工

程

质

量

裂缝

土建渗漏

给排水

土建、装修工程

部品质量（橱柜、洁具等）

电器工程

其他（煤气、公共部分等）

5.2质量管理措施

5.2.1事前控制：

1）图纸会审

2）施工前对易裂易漏部位的材料控制

3）材料做法

4）节点做法

5.2.2事中控制

5.2.3事后控制

6.项目风险提示（根据项目风险识别点识别、由运营管理部审批）

序号

风险内容

可能后果

风险系数

应对措施

过往案例

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

可能后果包括但不限于：

进度、成本、质量、公共关系等

风险系数：

高（很有可能）/中（难以预计）/低（微弱可能，仅预防）