新丰源花园一期房地产开发项目可行性研究报告7p.docx
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新丰源花园一期房地产开发项目可行性研究报告7p
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第1章企业简介1
第2章项目概况3
2.1.项目简介3
2.2.项目经济技术指标4
第3章项目投资环境与市场研究5
3.1.宏观经济5
3.2.长沙房地产市场现状分析10
3.3.目标区域市场分析15
第4章宗地分析17
4.1.地块分析17
4.2.周边楼盘比较23
4.3.项目SWOT分析26
第5章市场定位29
5.1.项目整体定位29
5.2.项目档次定位30
5.3.核心客户群定位31
5.4.产品定位32
5.5.价格定位33
第6章投资估算与资金筹措34
6.1.项目投资总估算34
6.2.资金筹措35
第7章销售及经营收入测定38
7.1.物业销售收入估算38
7.2.项目销售回款计划39
7.3.销售利润39
第8章财务与敏感性分析40
8.1.盈利能力分析40
8.2.现金流量分析40
8.3.项目不确定性分析41
8.4.社会效益与影响分析42
第9章可行性研究结论与建议46
9.1.项目主要经济技术指标46
9.2.拟建方案的结论性意见46
第1章企业简介
1、项目名称：
新丰源花园一期房地产开发项目
2、建设单位概况
单位名称：
湖南新丰源投资有限公司
单位性质：
有限责任公司
注册资金：
人民币1,000万元
单位住所：
长沙市枫林宾馆12楼
业务范围：
城市建设投资、实业投资、商业投资
法定代表人：
李爱国
新丰源投资成立于2004年12月，注册资金1000万元，为有限责任公司，经营范围涵盖城市建设投资、实业投资、商业投资。
其两家股东分别为湖南金鹰城置业有限公司（持55%股份，简称“金鹰城置业”）和湖南丰泽家园教育投资有限公司（持45%股份，简称“丰泽家园”）。
股东金鹰城置业成立于1999年，注册资金一亿元，房地产开发二级资质，已自主开发了三个楼盘，分别为“金鹰城·骏豪花园”、“金鹰城·圣爵菲斯小区”及广电集团归心苑小区，开发建筑面积达60万平方米，开发产品有别墅、花园洋房、电梯公寓等多种类型，其中骏豪花园于2000年5月被国家建设部确立为“国家康居示范工程”，并与圣爵菲斯小区自2003至2007年间获得了省市楼盘评选等多项荣誉。
股东丰泽家园成立于2002年，注册资金1000万元，前身为丰泽家园房地产公司，自主开发过多个小区楼盘。
新丰源投资名下共有679.8亩未开发土地（其中出让面积241，575.88平方米，建筑总面积为407,118平方米），位于长沙市岳麓区尖山新区，于2007年3月通过招拍挂方式从长沙市国土资源交易中心摘牌。
自取得尖山宗地后，公司即委托国土部门进行宗地的拆迁收尾处理工作，并于2011年4月与长沙市国土局签定《国有建设用地使用权出让合同》，同年11月获得宗地国土证（共八本）。
第2章项目概况
1.1.项目简介
1、项目拟建地点
本项目地处长沙市岳麓区天顶乡尖山新区B片，东邻雷锋大道，南邻尖山新区C片商业开发用地，西邻尖山新区A片商业开发用地，北邻尖山新区原当地居民的拆迁安置用地。
项目地处长沙市区至望城县主干道雷锋大道西侧，项目距新市委、市政府办公大院仅为3公里，扩建一新的雷锋大道、岳麓大道、金星大道以及西二环线和长张高速等全新的交通便捷大大“拉近”了项目地与长沙市区中心区域的距离，同时也有效地逐步提升了该地域的土地价值。
项目交通便利，地理位置优越，内有植被良好的山体，并有部分水域，自然资源较好，项目保留了大量的原生态植被，具备了良好的山体资源。
2、项目建设规模
“新丰源花园”房地产开发项目总占地面积约679.8亩，其中净用地面积362.36亩，规划山体占地面积为194.8亩，小学占地约29.6亩，规划绿地及规划路幅面积为93.03亩，总建筑面积大约46万平方米。
规划建设有高层住宅、商业建筑、联排和独栋别墅、小学、社区医院、酒店、会所、幼儿园等内容。
项目总体分为三期建设，本报告涉及的“新丰源花园”一期项目规划总用地面积100亩，总建筑面积209,250m2,共包含15栋30层的高层住宅楼，项目一期设计总户数1395户，设计停车位2092辆。
1.2.项目经济技术指标
表1-1项目主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数值
1
占地面积
亩
100
2
总建筑面积
㎡
209250
2.1
住宅建筑面积
㎡
209250
3
建筑密度
%
17.7
4
容积率
1.68
5
绿地率
%
45
6
停车位
个
2092
7
项目总投资
万元
71655.94
8
所得税后财务净现值
万元
28776
9
投资利润率
%
17.69
10
资本金利润率
%
58.54
11
项目销售总收入
万元
152,753.79
12
所得税后财务内部收益率
%
53.8
13
投资回收期
年
2.55
14
贷款偿还期
年
3
第1章项目投资环境与市场研究
1.3.宏观经济
1、国家宏观经济政策
2011年，我国实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
财政政策重在“调结构”和“稳增长”。
货币政策转向“稳健”或“中性”，货币信贷回归常态，如上调银行利率和存款准备金率、人民币适度升值、公开市场操作回笼货币。
2011年7月7日我国第三次上调银行利率；2011年6月14日，我国存款准备金第六次上调,2012年2月24日又一次上调；完善人民币汇率形成机制，避免剧烈波动，人民币汇率（兑美元）2011年1月13日的6.6，2011年8月11日突破6.4，2011年11月17日达6.34，2012年3月30日为6.29,2012年11月22日达到6.23。
持续两年多的国内房地产调控以及中小企业、大企业经营普遍困难，导致国内投资规模的缩减，加上国际经济下行导致外贸需求不足，投资、消费、进出口都是降字当头，多因素的影响拖累整体经济增长，使得2012年第一季度经济下滑就超于了预期，特别超出了去年底和今年初的预期，为8.1%；第二季度仅增长7.6%，出现连续6个季度回落，而整个上半年GDP增速为7.8%，三年以来首次突破8%。
然而国内经济发展还存在诸多有利条件：
稳增长系列举措夯实了经济平稳增长的基础。
基建方面，国务院加快投资项目审批进度，启动一批带动力强、见效快的投资项目，主要包括铁路、节能环保、农村和西部地区基础设施、教育、卫生、信息化等领域项目的投资建设。
投资方面，各部委“新36条”实施细则悉数出台，我国民间资金发展将迎来新的机遇，同时推动我国投融资体制进一步向多元化、市场化和高效化方向发展，良好的投融资环境将为经济发展注入新活力。
消费方面，今年5月中央财政安排363亿元用于推广节能家电产品，刺激低迷的消费市场。
出口方面，商务部与有关部门从缓解企业资金压力、加大财税政策支持力度、完善出口信用风险保障机制、保持汇率基本稳定、应对贸易摩擦等方面支持外贸企业。
信贷方面，央行先后降低银行存款准备金率和两次降息基础上将人民币基准利率做出下调有很强的政策导向作用，并放宽利率浮动范围、加快推进利率市场化，具有比较积极的意义。
通胀压力减轻为信贷投放和资源价格改革提供了空间。
目前我国物价涨幅逐月缩小通胀压力明显减轻。
较低的物价涨幅为银行放松信贷和增加货币供应量提供了条件，而基准利率下调引导信贷融资成本下降，有助于改善实体经济的资金供给、活跃经济。
2011年12月9日，中共中央政治局召开会议分析研究2012年的经济工作。
该会议被视作中央经济工作会议之前的“定调会”。
会上决定，中国在2012年保持稳健的货币政策和积极的财政政策不变。
会议还提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调。
2012年以来，我国经济增长延续减速态势，但随着稳增长政策措施逐步见效，经济呈缓中趋稳态势，货币政策方面采取总量稳健、定向扩张。
用稳健的货币政策控制流动性的总规模，防止流动性在2011年紧缩后的大规模扩张，从而抑制通货膨胀和房价，并以定向扩张的货币政策扶持小微企业以及符合国家产业政策、有助于经济结构调整的企业和项目。
财政政策方面以供给管理型财政政策为主，同时实现保增长、抑通胀两个政策目标。
展望2013年，全球主要经济体宏观经济政策将保持宽松，世界经济将继续温和复苏，但不确定因素仍然较多；国内稳增长与调结构相结合的政策组合将进一步显效，落实“十八大”精神将为经济发展和改革注入新的活力和动力，稳增长系列政策的效果将进一步显现，有利于推动我国经济继续保持平稳较快增长，同时，我国继续坚持“稳中求进”的政策总基调，兼顾“稳增长”、“调结构”和“控通胀”的关系。
继续实行积极的财政政策，适度加大财政扩张力度，财政赤字规模较上年有所提高。
继续坚持稳健的货币政策，M2增长14%左右，“社会融资总量”增长规模在15万亿元左右，人民币有效汇率保持基本稳定。
2、房地产调控政策
进入2010年以来，国家频繁出台地产宏观调控政策（见表2-1），意在决心“遏制房价过快上涨的势头”。
调控政策虽主要指向住宅市场，对于商业地产影响不大，但将会在心理上极大的影响投资者，给全民投资地产降温。
而金融政策的收紧，将极大程度的影响地产资金来源。
目前，调控政策的影响效果逐步显现。
表2-1近期我国房地产市场调控政策
时间
政策内容
政策要点
财政部、国税总局要求推行房产税
自2012年7月1日起，将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管
国务院常务会议表示要加强和改善土地调控
国家加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变，以缓解地价的快速上涨，并指出“二、三线城市也要限购”
一二手房销售单位须在醒目位置为每套房明码标价
根据国家发改委的有关规定，从5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。
从4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。
今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。
同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。
此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。
上调金融机构人民币存贷款基准利率
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。
住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》
从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。
五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。
财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》
规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
国务院：
二套房首付将提高至六成
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。
《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。
公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
对贷款购买商品住房，首付款比例给予调整。
国家有关部委要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。
住建部等七部门发文加快发展公租房
由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
央行年内第三次上调存款准备金率
5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
这是央行今年第三次上调存款准备金率。
有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
二套房以住房套数界定，不再以贷款为准
银监会银行业监管一部主任杨家才21日接受记者采访时，强调新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。
这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
国务院：
房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。
国务院常务会：
贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
住建部：
加快保障房建设，遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
银监会：
银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
国土部强调房地产用地监管，将开展突击检查
国土部发通知：
一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展
国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
由此可见，出台一系列的房地产相关调控政策，目的是规范房地产市场健康发展，增加普通商品房的供给，遏制部分城市房价过快上涨，打击开发商囤地、炒地、炒房。
3、经济发展现状
2012年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。
①2012年我国经济运行朝调控预期方向发展，GDP同比增长7.85%
初步测算，前三季度国内生产总值353,480亿元，按可比价格计算，同比增长7.85%。
分季度看，其中一季度增长8.05%，二季度增长7.80%，三季度增长7.7%。
分产业看，第一产业增加值33,088亿元，增长4.2%；第二产业增加值165,429亿元，增长8.10%；第三产业增加值154,963亿元，增长7.90%。
②城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。
前三季度，城镇居民家庭人均总收入20,190元。
其中，城镇居民人均可支配收入18,427元，同比增长13.0%，扣除价格因素，实际增长9.8%。
农村居民人均现金收入6,778元，同比增长15.4%，扣除价格因素，实际增长12.3%。
1.4.长沙房地产市场现状分析
1、2012年长沙市房地产市场分析
2012年我市（含三县市）完成房地产开发投资1032.00亿元，同比增长16.36%。
商品房施工面积7361.67万㎡，其中新开工面积1824.23万㎡，同比分别减少4.03%、21.65%；竣工面积1402.27万㎡，同比减少3.41%。
2012年长沙市（含三县市）累计批准预售1907.14万㎡，同比减少5.25%；实现商品房成交备案面积1438.09㎡，备案金额851.70亿元，同比分别减少19.95%、12.45%。
图2-1长沙市历年房地产投资情况
1032
2011年，长沙市房地产开发投资完成860亿元（见图2-1），同比增长25.70%。
但是2012年随着房地产政策调控及房地产金融政策的延续，长沙市房地产市场观望气氛日浓，商品房新增上市量同比减少，销售备案累计同比涨幅逐月收窄。
2012年长沙市（含三县市）完成房地产开发投资依然达到1032亿元，同比增长16.36%（见表2-2）。
表2-22012年长沙市房地产投资施工情况
项目名称
全年
上年同期
同比（%）
本年完成投资额（亿元）
1032亿
862.752
16.36%
施工面积（㎡）
7361.67
7658.35
-4.03%
新开工面积（㎡）
1824.23
2219.18
-21.65%
竣工面积（㎡）
1402.27
1450.1
-3.41%
2012年数据显示，除完成投资额同比增长外，其他数据均有一定下滑。
说明长沙市房地产投资保持快速发展，建设速度有所减缓。
（1）土地市场较为冷清，无新住宅用地入市
2012年长沙市土地出让市场相比去年有所变化，除芙蓉区和天心区供应减少外，其他四区均有一定增长。
长沙市明显放缓了推地特别是纯住宅用地的速度和数量，另外入市地块出让竞价也无以往的激烈，很多工业用地均以起始价成交。
2012年长沙市土地供应和交易情况详见表2-3。
表2-32012年长沙市土地供应和交易情况
区域
芙蓉区
天心区
岳麓区
开福区
雨花区
望城区
内六区
出让情况
宗数
3
3
56
12
26
78
178
面积（万㎡）
4.61
11.58
274
38.8
95.9
356.7
781.4
成交情况
宗数
1
2
51
8
25
81
168
面积（万㎡）
0.75
4.54
261.8
24.6
84.7
399.7
776.2
金额（亿元）
0.8
1.17
154.8
23.6
44.6
53.8
278.8
综合地价水平值（元/㎡）
10902
2,579
5911
9555
5267
1346
3591
2012年全市（含三县市）招拍挂出让土地挂牌457宗，土地面积1，817.8万㎡。
其中，其中，商业（综合）用地挂牌211宗，土地面积895.5万㎡；住宅用地挂牌37宗，土地面积141.5万㎡；工业用地挂牌206宗，土地面积719.2万㎡。
全市土地实际成交情况见表2-4。
表2-4?
?
2012年长沙市各用途土地成交情况
用途
内六区
其中
商业（综合）
住宅
工业
成交宗数
454
211
37
206
成交面积（万㎡）
1，755.8
895.5
141.5
719.2
成交金额（亿元）
370.8
304.5
33.04
33.3
综合地价水平值（元/㎡）
2112
3401
2334
483
（2）市场供销：
市场处于观望状态，供销比不对称。
据长沙市房地产信息中心数据显示，2012年全市新建商品房和新建住宅供销比分别为1.33：
1和1.19：
1，因为房地产调控政策的影响，购下滑速度略大于供（见表2-5）。
2012年限购令产生影响，长沙市房地产市场处于观望状态，除芙蓉区外，其他几县区均为供大于求。
表2-52012年长沙全市及各区县新建商品房供销对比
全市
芙蓉区
天心区
岳麓区
开福区
雨花区
望城区
长沙县
浏阳市
宁乡县
商品房供销比
1.33
0.88
1.89
1.16
1.00
1.26
1.99
1.16
1.15
2.06
住宅供销比
1.19
1.00
1.64
1.00
0.85
1.22
1.63
1.08
0.97
2.00
全市各区商品房供销比除芙蓉区小于1外，其他均大于1（详见图2-2），说明2012年房地产市场发展不平衡，反映了当前国家调控政策和长沙市限购令的影响产生作用。
销售面积除天心区、开福区、雨花区、长沙县和浏阳市外略高于上一年，城市居民居住条件有所改善，让去年以来积累的存量商品房得到了盘活、消化，但还是无法彻底消除房地产调控政策所带来的影响。
图2-2长沙市2012年商品房供销对比
2、2013年长沙房地产市场发展趋势分析
（一）继续坚持宏观调控不动摇，但货币政策微调可能性大
2012年底召开的中央经济工作会议明确了继续坚持房地产调控政策不动摇，住建部也多次重申继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，并将对放松调控措施而导致房价过快上涨的城市进行约谈问责。
当前房地产市场调控已取得初步成效，预计2013年继续保持调控政策稳定至关重要，并将适时扩大房产税试点范围，加快准备金等会随着经济运行态势有适当调整。
若房地产市场出现过度的反弹，货币政策调整会首当其冲，甚至会催生全面征收房产税等政策的提早出台。
（二）土地市场将温和回暖，房地产投资开工小幅回升
随着市场成交量的逐步上升，开发企业资金链上压力得到有效缓解，前期被压制的投资开发需求有望渐渐释放出来，首先表现在增加自身的土地储备，预计2013年我市土地市场将慢慢走出冷清的局面，尤其是商品房的地块或引起激烈的争夺。
其次表现在房地产投资开工的逐步回暖，得益于资金的加快回笼以及市场信心的提振，开发企业新开工热情预计有所高涨，我市房地产市场上放缓的开工速度、被搁浅的开工项目会加速推进，抢跑新一轮黄金开发期。
（三）市场观望有减弱，库存有望进一步消化
2012年底翘尾行情透露了市场上消费者预期的改变，经历了连番的调控洗礼，我市房地产市场上购房者越发理性。
在市场坚决抑制投资投机性需求不变，充分保障合理自住需求的政策环境下，市场浓厚的观望气氛渐渐散去，2013年刚需及改善性需求仍会是房地产市场的主角。
政策的稳定也让开发企业稳步推盘销售，采取适宜的销售措
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