《明光市双拥路南侧控制性详细规划》公示.docx
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《明光市双拥路南侧控制性详细规划》公示
《明光市双拥路南侧控制性详细规划》公示
明光市双拥路南侧控制性详细规划是落实城市总体规划的重要步骤，是指导双拥路南侧城市建设的重要纲领性文件。
根据市政府部署，我局已组织完成《明光市双拥路南侧控制性详细规划》编制，2008年11月14－15日通过专家评审。
为集思广益，充分听取社会公众的意见和建议，定于2008年12月2日至12月31日，通过政府网站对双拥路南侧控制性详细规划进行公示。
第一章现状概况与分析
1.1区位分析
明光市位于安徽省东北部边缘，居江淮分水岭北侧，地处东经117°至119°，北纬32°至34°之间。
南抵长江，北接淮河，东邻盱眙，西靠蚌埠。
距上海360公里，距南京98公里，距合肥140公里，距北京980公里。
公路网络四通八达、京沪铁路穿境而过、水运航道通江（长江）达海（东海），堪称华东要地、交通枢纽。
规划区位于明光市城南片区，与老城、城东新区相邻。
1.2规划范围
本次规划的控制范围北起城南大道、南至大庙路；东临女山湖路、西接宿昔路。
现状用地面积112.6公顷。
1.3现状土地利用
规划区内仓储用地为安徽明光国家粮食储备库、皖农种业仓库；工业用地为明光市消防器材厂、托车厂、大地公司、明光市第三酒厂；二类住宅用地仅为两栋5层的住宅楼；耕地占有比例较大，其中大部分为蔬菜大棚；三个居民点散布其间，用地不经济；其中还有部分村镇其他用地与两个加油站。
规划对各地块的使用状况、地块面积、等进行了调查汇总，现状各类用地详见表1。
表1现状用地平衡表
序号
用地性质
用地代号
面积（公顷）
比例（%）
1
居住用地
R
0.3
0.27
其中
二类居住用地
R21
0.3
0.27
2
工业用地
M
8.0
7.10
其中
二类工业用地
M2
8.0
7.10
3
仓储用地
W
7.9
7.02
其中
普通仓库用地
W1
7.9
7.02
4
道路广场用地
S
3.6
3.19
其中
道路用地
S2
3.6
3.19
5
市政公用设施用地
U
0.3
0.27
其中
其它交通设施用地
U29
0.3
0.27
6
特殊用地
D
1.7
1.51
其中
军事用地
D1
1.7
1.51
7
水域和其它用地
E
90.8
80.62
其中
水域
E1
7.0
6.22
耕地
E2
77.0
68.37
村镇建设用地
E6
6.3
5.59
其中
村镇居住用地
E61
5.8
5.15
村镇企业用地
E62
0.5
0.44
弃置地
E7
0.5
0.44
8
总计
112.6
100.00
1.4现状问题分析
1.4.1用地布局不合理
规划范围内的现状居民点较为分散，规模小，用地不紧凑；工业规模小，效益差却拥有良好的区位条件；还有一些区位好却没有被利用的弃置地，由于缺少统一的规划组织，没有走向“三个集中”，造成土地利用经济效益不合理。
1.4.2土地利用强度低，用地不经济
规划范围内现存有多处空地、水塘以及小型工业企业。
村庄建筑多为一层、布局分散，单位场院占地大，地块开发强度较低、用地经济性不高。
1.4.3建筑质量、景观形象不高
规划范围内建筑质量整体不佳，沿双拥路一侧的工业、仓储建筑整体比较破败、退界参差，缺乏整体形态控制。
街道景观的序列性、整体性较差；缺少标志性节点、可识别性空间和完整的景观风貌。
1.4.4缺乏公共服务设施，市政设施配套落后
双拥路两侧设施配建不齐全，缺乏必要的街俱。
规划范围内的马莲岗村和桂花园村两个居民点，其生活服务设施配建水平较低，只有零散的几个小卖店；没有文化娱乐设施；此外，居民的生活区市政设施配建基本为零。
1.5发展条件分析
1.5.1区位交通
规划区位于明光市区的东南，老104国道（现为双拥路）将其与市区联系起来，交通较为便捷，到市区中心只有十分钟左右的驾车路程。
1.5.2总体规划的定位
明光市城市总体规划（2006-2020年）将明光市定位为：
皖东地区的重要城市；以发展加工制造业为主的新兴的工贸型城市。
由于其优越的区位交通优势，城市发展机遇很大，潜力很大。
经济、产业发展必然带动居住业、商业服务业的发展。
总规将城区用地划分为五个片区：
双拥路南侧、城东区、城北区、城南区和城西区。
城南区依托双拥路南侧和城东综合新区，沿双拥路向东南轴向发展，形成以居住、商服为主的功能区。
规划区位于城南区的西北侧，区位交通条件优越，因而总规将规划区定位为以居住为主、商服为辅是很合理的，有利于地块的开发经营。
1.5.3地块的自身条件
图1土地利用现状图
现状地势呈北高南低，整体比较平缓。
现状用地中耕地占77%，用地条件非常好，景观环境较好。
由于功能简单，拆迁量与拆迁补偿比较少；地形平缓有利于开发建设，减少了用地平整的成本，其中景观环境较好的地块开发为桂花公园绿地。
第二章规划理念与规划目标
2.1规划依据
1《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）；
2《城市规划编制办法》（2006年4月1日）；
3《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）；
4安徽省建设厅《城市控制性详细规划编制规范》（2005年10月）；
5《明光市城市总体规划》（2006-2020年）；
6《明光市城市排水工程规划》（2007-2020年）；
7《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
8《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
9《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）；
10明光市政府有关部门的设计要求。
2.2规划原则
2.2.1协调发展原则
以《中华人民共和国城乡规划法》与《明光市城市总体规划》（2006—2020）为指导，协调规划部门及其他有关部门和建设单位与规划区内居民及相关企事业单位对于规划区地块的开发意见；协调相邻地块即《明光市城东新区控制性详细规划》（2006）与《明光市老城南片控制性详细规划》（2008），使得规划区与相邻地块有机衔接，和谐发展。
2.2.2以人为本原则
在深入调研的基础上广泛听取民意，在规划中逐一落实，具体如下：
（1）规划区内以小地块开发为主，居住模式提倡街坊式，开放度较大，满足居民的交往交流，打破传统的封闭式小区。
街道空间尺度宜人，高宽比控制在1左右，力争创造人性化空间。
（2）规划区内道路交通系统完善，公共服务设施服务半径控制在300-800米，市政基础设施配备齐全，严格控制各类公共空间的位置、大小、及其边界。
充分考虑了居民出行、购物、娱乐、休憩、交往等的需求。
（3）组织居民、相关企业单位座谈；将规划成果进行公示，广泛听取社会各界人士对规划提出的意见，并对规划进行完善。
2.2.3用地功能适度复合原则
作为以居住为主、商业、服务业为辅的区域，其土地使用性质应做到相互协调、适度复合。
使各种用地功能互为补充、彼此支撑，从而满足使用者在不同时间段对街道场所丰富的功能需求。
2.2.4生态和谐原则
现代化的城市越来越注重绿色空间、生态环境、生态人文、生态社会与经济的建设。
使亲切宜人的街道景观与绿化、水体等自然环境相结合；创造能够产生城市故事的丰富多变的交往空间；使城市社会、经济发展与自然环境和谐发展是本次规划追求的目标，也是规划贯穿始终的原则。
2.3功能定位与发展目标
综合该地区存在的现状问题和具备的发展条件，本次规划将双拥路南侧功能定位为：
以居住为主、商业、服务业为辅的城市复合功能区。
本次双拥路南侧的规划目标为：
以现代化的商业、居住为核心，以连续的、人性化的街道绿化空间为特色，形成功能完善、布局合理、结构清晰的新一轮城市发展用地。
第三章经济发展分析
3.1明光市经济发展的潜力分析
工业立市、东向战略和城镇化是明光市经济的发展战略。
其经济发展的支撑条件有：
明光市国有、集体企业大多在十五末完成改制，工业经济将会有新一轮的崛起；蚌宁高速公路、工业园区、污水处理厂以及一批大的城市基础设施项目的顺利完成，极大地改善了城市的辐射、积聚功能，给经济发展创制了良好的发展条件；经过“十五”期间的发展，明光市投资环境明显改善，招商引资成效显著，改革取得了新突破，形成了巢东矿业、皖东车辆、瑞尔材料、济丰药业、三太子公司等一批新的经济增长点，全市经济实力进一步增强，经济增长呈现良好的发展态势；“十五”后期，在政策和市场等因素的共同作用下，农业和农村经济发展出现了重要转机，为“十一五”经济的发展创造了良好条件。
“十一五”期间经济发展的主要任务是推进产业结构优化升级，提高产业的市场竞争力和自主增长能力和实施东向战略，大力发展开放型经济：
以招商引资为主线，加快东进步伐;主动融入南京都市圈，加速对接长三角；加快工业园区建设，努力构建招商引资平台。
工业化进程的加快，经济的快速发展，城市化水平将快速提高。
伴随这一系列的发展，城市的房地产业将是城市经济产业中最引人注目的一股力量，其发展的程度在很大程度上会影响到城市经济的兴衰。
规划区的用地以居住、商服为主，规划的落实效果与土地的开发程度以及开发效益的最大化都将与明光市的房地产业发展相关。
3.2房地产开发的效益分析
3.2.1房地产开发与城市规划
房地产开发的价值取向与城市规划不同，房地产追求的是经济效益最大化，而城市规划追求的是社会、经济与环境效益三者的协调，三者发生冲突时将社会、环境效益放在首位。
为了有效地发挥房地产业对城市发展的积极能动作用，城市规划需对城市开发作相应的指引与要求进而引导房地产的开发。
房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：
一方面，产业关联作用。
房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。
后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。
侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。
这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。
房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。
如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业。
另一方面，制度变迁作用。
房地产开发是与财产制度相关度最大的一种经济活动。
土地与房产是最基本的生产要素之一，又是极为重要而基本的社会财产。
改革土地和住房制度，必然涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一系列改革。
随着房地产业的发展和土地使用制度及住房制度的改革，将有利于推动传统的计划经济向市场经济的制度变迁进程。
城市的用地结构、布局形态、功能分区等是城市空间结构的重要组成部分，都受到城市内部土地利用经济规律的制约与影响，这种无形的力量，对城市空间结构的变迁起着潜在的调节和促进作用。
在城市规划的实施过程中，要充分发挥这一市场经济规律的作用，必须重视房地产开发的作用。
因而必须从城市规划的角度进行因势利导，在最大程度上实现产业分布、房地产价值和城市合理布局的动态平衡，通过宏观调控，在不损害人民利益的前提下，合理制定开发的投入（包括拆迁与征用补偿、建安成本、银行利息等）与产出，从而也将进一步提高城市规划的水平。
3.2.2明光市房地产发展分析
明光属于四级城市，根据自身城市特点和房地产市场发展特点，楼市尚处于第一波进入期的上升通道内（见图2），现阶段市场表现如下：
（1）房地产市场尚处在自主需求的初级阶段；
图2房地产市场发展周期图
（2）房产市场开发量持续增长，市场供应外延性扩展；
（3）楼市已经开始进入品质时代，销售压力将逐渐加大；
（4）实用性产品多，概念性产品少；复制性产品多，创新性产品少；
（5）产品层次逐步完善，呈现多元化发展趋势；
（6）在常规多层市场的基础上，两极突破较难：
小高层和低密度产品。
3.2.3规划区用地SWTO分析
在此基础上，对规划的地块用地进行SWTO分析，具体如下：
（1）用地S：
新城优势：
地块处在新城区，作为城市发展的主导方向，双拥路路的延伸也将拉近地块与新城区的距离感。
配套优势：
未来区域配套日趋成熟，自身的商业配套也可形成本地域崭新形象。
生态优势：
地块紧邻明光城市中心公园，自然条件及其优秀。
（2）用地W：
区域劣势：
区域周边仍为待开发状态，周边形象较差。
商业劣势：
由于处于城市商业干道沿线旁，如何成功规划商业且将利润最大化是项目难点。
（3）用地O：
市场机会：
明光整体市场供求平衡。
（4）用地T：
市场挑战：
明光房产市场相对不成熟，消费者的辨识度不高，偏重于价格，这一落差为住宅开发提出了更高的要求。
竞争挑战：
随着新城中心的建设，对于明光这块热土，大大小小的开发商正在涌入，如何实现利润与品质的双赢，是这块用地面临的最大挑战。
3.3地块开发模式与街坊式住宅开发优势分析
3.3.1地块开发模式分析
图3小区开发模式
由于明光市是县级市即所谓的“四级城市”，根据现有经验，房地产开发一般采取小规模、多地块的开发方式（一般多地块对应着多家开发商）。
我国现行的居住开发方式多为小区模式，地块一般控制在10到35公顷，规模相对较大，且开以封闭式居多，对城市没有贡献，周边居民没有共享空间。
（见图3）
所谓“小街区”开发模式，即约5公顷（甚至可以定得更小）的地块作为单宗土地出让。
这一模式符合中国的房地产市场状况，可破解房价持续疯涨的困局，是中国地产的未来之路。
（见图4）
对政府来说，“小地块”开发模式要求其土地供应计划要做得更细，这有利于边角零碎地块的开发和旧城旧村的改造，有利于城市精细化管理、精细化发展，有利于将发财通道向更多人开放，引入更少垄断的竞争，有利于防止地产寡头化发展。
当然，也有利于化解深不可测的权力参与地产大盘游戏所造成的社会危害，即使在当今阶段不能根治腐败，也有利于化大腐败为小腐败。
对开发商来讲，“小地块”模式有利于小企业发展，因而也会增加白领阶层就业，使暴利模式零散化，因而达到平衡财富分配的效果，并增加一定区域内哄抬房价的难度，有效抑制“地王”现象。
图4小地块开发模式
此外，“小地块”开发模式可让建筑商在小地块建设中发挥更大的作用，很多时候，建造商可以直接成为开发商。
再者，“小地块”开发建造周期短，将大大增加囤积土地和房子的可识别性，同时小地块不利于奢侈消费价值的传播，还有利于住宅质量的提高。
“小地块”开发模式对于解决交通问题、提升土地价值、增强人气等方面都有显著成效。
国内外相关经验表明，小街区同时具有开发周期短，开发方式灵活，市场适应能力强的特点，有利于土地经济的现实操作。
再者，“小地块”开发建造周期短，将大大增加囤积土地和房子的可识别性，同时小地块不利于奢侈消费价值的传播，还有利于住宅质量的提高。
还有，“小地块”房地产发展模式有助于城市形成丰富的城市景观，而不是以兵营式的大片景观毁灭城市宜人肌理。
综合上述内容的各个方面，在明光市的土地开发中，以“小地块”来开发是为比较经济、合理、可行的模式。
3.3.2街坊式住宅开发优势分析
（1）街坊式住宅增加了城市的道路密度和路网的覆盖面，缓解了城市的交通压力。
另外，城市公共交通就可以进入小区内部，方便居民的出行。
（2）街区住宅有助于多种功能的混合。
街坊住宅沿街道一侧的底层可以设为商业，为城市提供了商业服务设施，使道路两侧不至于显得太冷漠。
另外这些商铺的存在也形成了对街道的监视，有一定的预防犯罪的作用，从而使街道变得相对安全。
底层的商业也为街坊的居民带来了好处，能够就近满足他们日常生活的需要。
（3）由于取消了封闭的边界，小区的公共设施如广场和会所就变成城市的公共领域。
外人的进入，客观上丰富了小区居民的社交途径，使居民的生活变得更有活力。
3.4经济发展分析的目的与意义
1提供城市政策依据，指导城市政府建立城市开发的调控机制。
2在保护现状生态环境的前提下，兼顾房地产开发的经济利益，实现社会、经济、环境三大效益的统一。
3促进改善城市综合环境，完善基础设施配套。
4合理制定规划方法，使新区开发沿着节约化、法制化、规范化的道路发展。
5通过科学的分析，制定合理的开发建设策略，加强双拥路南侧控制性详细规划的经济可行性及实际操作性，为规划管理部门和开发投资机构提供可信度较高的背景资料。
第四章规划结构与人口容量
4.1规划结构
双拥路南侧位于城区的南部，是明光市未来的重要组成部分，规划根据本规划区域的特点，对用地进行综合整治，形成“一核、两轴、三片”的规划结构。
（见图5）
“一核”——以明东路东侧桂花公园与西侧地块式商业为依托，在规划1路以北，向东西向两侧延伸，形成现代化的商业、景观步行街区。
图5规划结构图
“两轴”——双拥路横向交通景观发展轴与明东路纵向商业发展轴，是城南片区商业中心的重要组成部分。
“三片”——根据规划范围内不同区位条件和建设基础，形成三个片区，分别为西宁路、规划一路、双拥路与女山湖路围合的北侧公共片区；西宁路、博西路、宿昔路、城南大道与双拥路围合的西侧居住片区和西宁路、规划1路、女山湖路与博西路围合的南侧居住片区。
4.2人口容量
规划居住用地51.83公顷，其中高档次居住用地占13.62公顷。
规划商住混合用地7.55公顷。
规划以多层住宅为主，考虑其区位优势，沿双拥路及城南大道可适当建设小高层住宅。
综合考虑当前住宅开发的政策背景，以及明光市现状居住条件及标准，确定二类居住用地人口毛密度按300-450人/公顷控制，高品位居住用地人口毛密度按180-270人/公顷控制。
规划预测规划区总人口在1.6—2.3万人之间，规划本着效益最大化的原则，按照2.05万人的规模进行控制。
第五章各类用地布局
5.1居住用地
规划居住用地51.83公顷，占规划建设用地的45.49%，其中二类居住用地47.67公顷，中小学、幼儿园用地2.21公顷，其他公共服务设施用地1.10公顷。
5.1.1居住区规划
本规划范围内的居住用地，属于明光市城南片区西侧组团。
根据本区内人口的规模以及城市居住区分级的一般标准，本区共设三个居住小区，人口分别为0.7万人、0.7万人和0.65万人。
由于该居住区位于城市现状郊区，市级公共设施基本没有，必须独立设置小区级服务中心，每个居住小区的服务中心可以根据各小区的用地情况灵活设置，可充分利用沿街的商住楼、其他公共设施兼顾设置。
5.1.2中小学、幼儿园规划
规划区规划小学1所，为24班制，幼儿园4所，每所为8班制。
规划利用安徽省明光国家粮食储备库与西双路之间的三角地块设置小学，既充分利用土地，又避开三角地块难以商业与居住开发的尴尬。
用地面积为1.01公顷。
从整个明光市的层次出发，小学设置的位置，可方便为规划区范围以外相邻的居住人群服务，
在居住用地内，综合考虑幼儿园服务半径，与地块的划分情况，规划设置4所幼儿园，每所幼儿园的用地面都为0.3公顷，共计1.2公顷。
5.2公共设施用地
规划公共设施用地13.51公顷，占规划建设用地的11.85%。
（见图6、图7）
5.2.1商业、金融业、办公用地
图6公共服务设施规划布点图1
根据城市总体规划的要求，规划区内将以明东路西侧临近双拥路的两独立地块开发商业中心，紧邻明东路的商业是顺延了总体规划中明东路的商业发展轴。
规划将改变商业“一层皮”的布局方式，向纵深发展，形成内部商业步行街区，避开交通繁忙的交通要道，充分考虑人的购物心理需求，体现以人为本的规划理念。
同时充分利用双拥路与明东路周边的人文资源、自然环境与交通优势，适应不同消费群体需求，发展多功能定位的、多层次的商业、办公业态，形成现代化的多功能复合的城市公共服务设施用地。
规划结合城市的门户形象，将双拥路与西双路交叉的三角地块规划为商业，并在此设计明光的门户标志性节点建筑，与双拥路上的桂花公园、步行商业街等协调呼应，创造明光具有现代化、生态化、人性化的门户空间。
5.2.2文化娱乐用地
在充分考虑了规划区周边文化娱乐设施用地的分布情况，以及规划区内公共空间体系的架构，在规划区内紧邻公园东侧并与双拥路相邻的地块设置文化娱乐用地。
此外在双拥路的界面上通过文化娱乐的大体量建筑与公园的开场空间相对比呼应，形成连续、丰富、变化的界面空间。
由于该处地处明光城区的入口空间，建筑形式需要独特，因而，在此规划文化娱乐设施用地是必要而又合理的。
各居住小区可结合小区服务中心设置为居民日常服务的小型文化娱乐设施。
5.2.3商住混合用地
图7公共服务设施规划布点图2
为了在双拥路形成连续、丰富、变化的空间界面，在双拥路一侧部分地段规划商住混合用地，并且在双拥路一侧形成良好的商业氛围。
为了最大效益的开发利用土地，在规划区内部的居住用地周围规划商住混合用地，即满足开发商的“金角银边”式开发定律，又为居住用地内的居民提供便利的服务。
商住混合用地的弹性较大，功能较为复合多样，为街道空间提供丰富多样的活动。
5.3休憩广场用地
规划广场用地0.31公顷，占规划建设用地的0.28%。
结合桂花公园与区级文化娱乐中心规划休憩广场用地；结合明东路西侧的地块式商业内部的步行商业街规划设置第二块休憩广场用地；结合双拥路与西双路的三角地块规划设置第三块，使之在功能上相互协调，相互影响，最大效益开发利用土地。
在居住区内适宜的布置休憩广场用地，在整体上使得休憩广场用地集中与分散相结合。
5.4市政设施用地
规划市政设施用地4.87公顷，占规划建设用地的4.28%。
其中供水用地4.31公顷，其他交通设施用地0.56公顷。
规划区内的市政设施用地是现状存在的或已破土开工的，其中自来水厂的选址是结合了总体规划的定位要求以及明光市城市排水工程规划的管线走向，加气站与加油站考虑到对交通因素的需求较大，故而保留了双拥路一侧的加油站与加气站。
5.4仓储用地
规划仓储用地6.05公顷，占规划建设用地的5.31%。
规划区内的安徽省明光国家粮食储备库用地，由于产权变更难度较大及现状使用的要求，规划给予保留。
5.5绿地
规划绿地15.90公顷，占规划建设用地的13.96%。
其中公园用地占5.33公顷，街头绿地占9.48公顷，防护绿地占1.10公顷。
图8绿地系统规划图
在总体规划中，规划了17.8公顷的公园绿地，由于明光市在总体规划中城区绿地系统结构为：
“一环两带三轴七园九线”。
而规划区内的公园绿地并不属于城市级的七个公园之一，仅仅是作为分区级公园，由城市居住区规划设计规范可知，在相应的服务范围内公园用地在5公顷左右为宜，太大会造成管理成本的加大以及用地不经济，因而结合地形与路网结构规划了5.33公顷的公园地。
在规划区之外并紧邻规划区的宿昔路西侧为城市级的公园，规模比较大，为了在整体上构建绿地系统，并使之渗入规划区内，在规划区内沿着规划1路、西双路与明东路设置街头绿地，通过人们的休憩活动来引导空间的延续。
（见图8）
为了不影响居民的生活，在自来水厂周围布置有防护绿地，也可作为休憩绿地来使用，充分利用开敞空间。
具体各类用地统计详见表2
表2规划用地平衡表
序号
用地性质
用地代号
面积（公顷）
比例（%）
1
居住用地
R
51.83
45.49%
其中
二类居住用地
R21
47.67
41.84%
公共服务设施用地
R22
3.31
2.91%
其中
幼托
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