宿迁房地产市场近期分析报告.docx

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宿迁房地产市场近期分析报告

宿迁近期房地产市场分析报告

宿迁楼市整体表现与分析

考虑到本月（8月）宿城区只有1日-15日成交数据，这里提取出上月（7月）1日-15日成交数据作为对比分析，以最大限度的接近本月宿迁楼市成交真实反应。

宿城区商品房本月1日-15日（因系统更改16日-31日无数据）。

住宅用房成交共218套，成交面积27128.61平方米，成交金额为11611.34万元，平均单价为4280.109元/平方米；商业用房成交130套，成交面积为12040.26平方米，成交金额为10085.22万元，平均单价为8376.248元/平方米；办公用房共成交3套，成交面积1008.55平方米，成交金额为554.79万元，平均单价为5500.868元/平方米。

宿豫区商品房本月1日-31日。

住宅用房成交共398套，成交面积37814.79平方米，成交金额为15811.04万元，平均单价为4181.178元/平方米；商业用房共成交29套，成交面积为2440.22平方米，成交金额为834.6626万元，平均单价为3420.44元/平方米；

宿迁市商品房住宅本月的日均成交19.9套，住宅成交共616套，成交面积64943.4平方米，成交金额为27422.38万元，平均单价为4222.504元/平方米；商业用房共成交159套，成交面积为14308.86平方米，成交金额为10919.88万元，平均单价为7631.553元/平方米。

写字楼用房共成交3套，成交面积1008.55平方米，成交金额为554.79万元，平均单价为5500.868元/平方米。

本月住宅同比环比各项相关数据均有上升，同比增幅显著。

成交套数相较7月环比增长12.82%，相较2010年7月同比增长62.96%；

成交面积环比增长14.32%，同比增长73.95%；

成交金额增幅猛烈，环比增长18.14%，同比增长145%；

成交均价环比增长3.34%，同比增长40.86%。

本月环比量价齐增，延续7月份呈现整体上扬的趋势，均价增幅相对较小，市场出现回暖迹象。

同比增幅猛烈，成交均价更是超过去年同期40.86%，宿迁房地产住宅均价整体实现较大增长。

本月商业市场成交数据整体上扬，同比增幅显著，成交均价实现新高。

成交套数环比增涨15.22%，成交面积环比增涨5.72%，成交金额环比增涨34.58%，成交均价增幅较大，到达27.3%。

成交套数增幅超出成交面积增幅9.5%、成交均价增幅高达27.3%，可以推测出本月宿迁市主流销售的商铺特点是，单套户型面积偏小，均价偏高。

这也从侧面反映出，宿迁商业市场通过缩小单套面积，控制总价的策略，让投资门槛在不断变低，只有吸纳更大范围客户群才能支撑起更高的单价。

8月份宿迁市住宅每日成交示意图

日成交量分析

本月依然一如既往的延续了低点在周末，高点周一的态势。

自本月16日起，没有计入宿城区成交数据，住宅每日成交示意图整体走势从月初最高点稳步下滑至月末。

下面从几个高点上做一下简要分析：

2日万豪新城签约24套，康庭茗苑签约5套；5日万豪新城签约23套，雅蓝国际花园签约10套，宏成都市花园签约6套；10日万豪新城签约4套，宏成都市花园签约4套；18日金色家园签约11套，宏成都市花园签约8套，华东农业大市场签约5套；22日金色家园签约11套，宏成都市花园签约5套；29日宏成都市花园签约5套，金色家园签约4套；

根据几个高点的签约量可以做出判断，本月在缺失宿城区16日-31日数据的情况下，宿豫区内精品楼盘纷纷推出新房源，销售都很火爆。

市府新区的义乌国际星城二期，宿城新区的康庭茗苑等楼盘成了当日较高成交量的主因。

住宅成交排名分析

因本月宿城区备案数据只有15天，对上榜名单分析不符合科学性，因此这里不做分析说明。

但不得不提的是万豪新城、宏成都市花园两个宿豫区项目成交量均破百，万豪新城更是直逼150套大关。

其原因是宿豫区购房客户多为没有受到“新国八条”影响的首次购房客户，刚性需求依然旺盛。

本月排名第一的万豪新城二期位于宿豫区黄浦江路与韶山路东首，东侧紧靠环城东路，交通便捷，环境优美。

建筑质量较为优秀为框架结构多层住宅。

项目周边有较为齐全的配套设施，如城东农贸市场、江山国际大酒店、中心幼儿园、实验小学、宿豫中学都提供了便捷的生活配套。

项目西面为千鸟园广场，自然景观资源丰富。

7月28日开始接受预约，缴纳3万定金，并在开盘一周之内交清首付款并签订合同的业主，优惠50元/平米。

8.6日开盘推出30#，33#，37#，38#，39#，40#，41#，42#，43#，44#十栋多层，共257套房源，均价大概为4100元/平米。

当日认购率约60%。

户型为78.92-123.82㎡。

主力户型为100平米左右的三房，约占本次推出房源的70%。

第二名的宏成都市花园位于宿豫区江山大道，西至珠江路，北至燕山路，东北边紧邻宿迁汽车东站，南北两边紧邻宿豫中学，汇文中学。

本次推出的三期采用框架结构。

在户型设计上，三期延续了前期房源户型的优势，户型方正、南北通透。

此外，所有户型客厅均带有南向超大景观阳台，卧室均配备景观飘窗，观景优势明显。

三期位于整体项目北部，本次共推出9栋多层住宅，分别为7-10、16-18、33、34号楼，其中有3栋为6层，其他6栋为5层。

面积63-115平米中小户型，均价4000元/平米，当日认购率65%。

第三名的金色家园项目位于宿豫区，南到恒山路和中通名仕家园相望。

东至环城东路绿化带，西至黄浦江路，项目共占地105.26亩。

总建筑面积14.25万平方米，其中住宅面积127952.3平方米，商业建筑面积13546.1平方米。

项目为开发了众大上海城的众大房地产开发有限公司开发的河东又较大体量项目。

金色家园一期推出7栋多层，五层的有32﹟、10﹟、16﹟、17﹟，六层的有18﹟、19﹟、31﹟。

在户型有二房、三房，户型面积为80—118㎡，共计为264套房源，均价4000元/㎡。

当日认购率约为40%

优惠情况：

8月5日开始预约，预约客户可享受购房优惠：

15天之内付清所有费用可享受70元/㎡的优惠，30天之内付清所有费用可享受50元/㎡。

整体看来，本月宿豫区域推盘较为集中，供应量充足的情况下，签约量普遍较高，宿豫区乡镇购房刚需客户需求得到了一定的释放。

而上个月中处于主流的市府新区、老城区、宿城新区项目经过上个月的去化以及本月半个月的数据缺失，在本月鲜少露面。

商业成交排名分析

本月的商业市场成交量略有回升，市场内一改上月商业房源较少的尴尬局面，各家住宅楼盘针对市场空虚，及时推出自身的商业，社区裙楼商业可售房源推出相对较多，导致本月社区商业表现可圈可点。

写字楼成交排名分析

本月写字楼只有一家君临国际广场有2套房源备案。

后市预测

抛开银行方面不讲，2011年楼市新政其本质在于抑制二套及以上改善性住宅需求，减少刚性需求的购房压力，让更多的人买的起房。

上半年宿迁市改善性需求受到抑制，成交量显著下降，导致原本有购房打算的更多改善型需求客户持观望态度。

新政推出以来宿迁楼市成交量呈震荡下行走势，至6月份以近3年历史新低587套探底。

自上月起成交量、成交面积、成交金额、成交均价实现上扬，成交均价更是连续两个月保持4200元/㎡以上，种种迹象表明，没有受到新政影响刚需需求客户实实在在的支撑起了宿迁目前相对较高的成交均价，宿迁楼市回暖的日子不远了。

然而成交均价的持续走高，或将让宿迁这个三线城市触碰到住建部提出的五条限购高压线，届时若被列入限购城市，宿迁楼市后市势必受到冲击很大。

后期宿迁楼市需要注意的是，把握好刚需客户的同时，要认识到刚需客户中相对较高经济能力的客户比例相对较少，过多的高品质楼盘集中上市，势必会造出僧多粥少的尴尬局面。

控制好推盘量，找准推盘时间，在下半年宿迁楼市中是制胜绝招。

二、当前应关注的主要问题

（一）“三高一低”现象将使市场房源不断增加。

今年以来，虽然国家不断收紧对房地产的信贷调控政策，但是我市房地产市场依然呈现“三高一低”现象：

即高投资增长率、高新开工增长率、较高销售价格及低销售增长率。

“三高”现象的存在及不断累积，可能使我市房源不断增加，有利于缓解供求矛盾。

（二）宏观调控政策使部分刚性购房需求发生改变。

一是改善性住房需求相应推迟。

对一部分已经贷款购买过首套住房、现因各种原因希望改善住房条件的群体来说，由于房贷新政实施后，首付款比例和贷款利率都有所增加，无疑会使这部分改善性购房需求相应推迟。

二是部分自住购房者被迫放弃购房计划。

据房管局统计数据显示，我市的供给房源均以100-144平方米的住房为主，对于大部分希望购买90平方米以下的购房者来说并不合适，加之首付比例由20%提高到30%，所以部分购房者不得不暂时放弃购房计划。

（三）更加严厉的调控政策或将进一步深化观望情绪。

当前的房地产调控政策可谓是最严厉的，包括首套房首付最低三成、二套房首付最低五成、暂停三套房贷款等内容。

其中首付比例提高，对主要依靠银行贷款购买者影响很大。

另外，随着“9·29”新政收紧房贷以后，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、海口、三亚、大连等13个城市相继出台“限购令”，因政策变化而导致认购书或购房合同无法继续执行的退房现象近期在各大城市开始涌现，也将使我市消费者进一步深化观望情绪。

三、下阶段我市房地产市场趋势预测

（一）房地产投资增速将会继续保持适度加快的增长态势。

一方面，对于房地产投资而言，房地产项目的开发周期都在一年以上，没有十分特殊的情况一般不会中断，因而其现在的开发态势和特征会延续以前的趋势，呈现出开发惯性。

另一方面，新开发项目增多，对我市房地产投资将起到积极地推动作用。

总体看来，虽然受到国家宏观调控的影响，但我市由于房价仍然相对较低，下降的空间有限，预计我市房地产投资将会继续保持适度较快的增长态势。

（二）商品房新增供应将保持现有节奏不变。

一方面，目前全国房地产市场普遍呈现量跌价滞现象，无论是消费端还是供应端都产生了一定的观望情绪，少数开发企业在市场急剧降温的情况下或将观望等待，减缓后市的推盘节奏。

但据了解，大部分开发企业并没有改变原有计划。

另一方面，国土部查处闲置土地、囤地炒地的专项行动正处在攻坚阶段，迫于压力将有更多的待建项目破土动工。

综上所述，预计下阶段我市商品房新增供应节奏将不会明显放缓，市场供应量降较为充足。

（三）市场成交量维持在中低水平。

首先此轮房地产宏观调控，国家遏止房价过快上涨的决心十分坚决，调控将持续时间长，力度很大，会把相当一部分投机、投资型需求排除在市场之外，成交量会有所回落。

其次，第二轮房地产调控政策对遏制房价进一步上涨和打击房地产投机行为起到重要作用，成交量在此轮调控期间可能会出现下跌。

最后，目前市场成交主要由刚性需求支撑，相对比较稳定。

另外考虑到城市建设等因素，成交量下滑的程度又不可能太大。

所以预计近期房地产成交情况不会有明显改善，成交量将继续低位徘徊。

但如果房价出现松动或开发企业促销优惠力度加大，将有助于成交量回升和增长。

房地产相关的政策法规及解读信息

一、政策的主要内容

强化住房保障制度建设，加快公共租赁住房和开发区集宿区建设步伐，着力解决中低收入家庭、新就业人员和进城务工人员的住房困难；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；加强对土地增值税征管情况的监督和检查；加强房地产市场监测分析，确保在2011年10月底前建成我市个人住房信息网络平台，同时引导正确的舆论导向；根据我市市区经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，扣除结构、原材料、品质等刚性增长因素外，确定2011年宿迁市市区新建住房价格增幅低于人均可支配收入增长水平的控制目标。

二、文件出台的背景

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。

为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。

会议研究出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场宏观调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），该通知对各城市人民政府在2011年一季度确定房价调控目标并向社会公布作了刚性规定。

今年3月11日为督查《通知》落实情况，国务院办公厅印发《关于对部分地区落实房地产市场调控政策措施情况进行督促检查的通知》（国办发明电〔2011〕12号）。

为此，省委、省政府高度重视，以江苏省机关单位名义下发加急明电《关于统计和上报辖区内城市2011年新建商品住房价格控制目标公布情况的通知》（苏建传〔2011〕4号），要求全省各市县城市人民政府在3月底前出台2011年新建住房价格控制目标并向社会公布。

为贯彻落实好相关文件精神，进一步加强和改善我省房地产市场调控工作，省政府办公厅下发了贯彻落实意见（苏政办发〔2011〕9号）。

为贯彻落实国家和省文件精神，结合我市实际出台了《关于明确房地产市场调控目标落实调控措施的通知》（宿政发〔2011〕36号），提出了六条调控政策。

三、新建住房价格控制目标如何确定

按照新国八条要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

2010年我市城镇居民家庭人均可支配收入增幅为12.7%，地区生产总值增幅13.7%，全年CPI涨幅3.6%；预计2011年我市城镇居民家庭人均可支配收入增幅为13%，地区生产总值增幅13%，全年CPI涨幅4%；借鉴其他城市公布情况及省住房和城乡建设厅的精神，根据我市市区经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，扣除结构、原材料、品质等刚性增长因素外，确定2011年宿迁市市区新建住房价格增幅低于人均可支配收入增长水平约13%，因为居民可支配收入和房价存在较为直接的因果关系，能够直观反映广大购房者的购房能力。

四、严格控制新建商品住房价格上涨的具体措施

为了确保政策的有效落实，专门提出了四项措施：

一是认真落实房地产调控，切实加强房地产市场监管。

各相关部门要切实担负起责任，围绕调控目标，全面落实调控措施，强化市场监管。

物价部门要切实加强商品住房价格秩序监管，完善普通商品住房价格备案制度，坚决依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

税务部门负责落实相关税收政策，严格执行个人转让房地产所得税的征收，加大房地产税收征管力度，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

金融部门在落实国家差别化信贷政策的同时，要积极争取贷款指标，促进我市房地产市场健康稳定发展。

二是加大保障性安居工程建设力度，推进危旧片区改造。

根据省下达的保障性安居工程建设任务，结合宿迁实际，今年全市要新增公共租赁住房4000套（间），新增廉租住房730套，新开工经济适用住房5210套，发放廉租住房租赁补贴1520户，完成城市危旧房改造150万平方米，建设拆迁安置房200万平方米，建成不低于35万平方米的蓝领服务中心。

各县区要紧紧围绕省、市政府下达的目标任务，按照“政府主导、社会参与、市场运作、因地制宜”的原则，更大力度地推进保障性安居工程建设，确保年度目标任务不折不扣地全面完成。

住房和城乡建设部门会同相关部门加强督查考核，督促各县区加快危旧片区改造和安居工程建设，确保完成省、市政府2011年确定的各类保障性住房建设任务。

三是严格住房用地供应管理，增加土地有效供应。

认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中心套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，2011年商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。

切实加强土地市场准入资格和资信的审查。

加强房地产开发用地清理，严肃查处各类囤地、囤房等违法违规行为，促进房地产开发企业加快项目建设和销售，切实增加普通优质商品房有效供给，2011年全市实现房地产新开工建设500万平方米以上，竣工360万平方米以上。

四是做好房地产市场监测，强化舆论的正确引导。

高度重视房地产市场监测分析，做好房地产信息公开，准确发布住房供应和价格信息，科学引导市场预期。

各新闻媒体要正确解读国家和省调控的政策措施，大力宣传政府在住房保障和稳定房价方面所做的工作和成功经验，合理引导住房消费，为促进房地产市场平稳健康发展提供有力的舆论支持。

五、此次调控政策与以往的不同点

此次的政策调控被称作较为严厉的政策组合，相较之前出台的政策，力度有所加大，但是本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，但是首次明确提出要确定“住房价格控制目标”，并把“住房价格控制目标”与行政问责结合起来，对住房保障和稳定房价政策措施落实不到位的，及时约谈责任人，并根据有关规定对相关责任人进行问责。

因此，全国608个城市在规定的时限内公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。