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山西夏县生态文旅项目说明书

生态·经济与文化共融

第一章投资项目基本情况

1、项目名称：

集历史人文、红酒文化、休闲度假、旅游观光和生态农业于一体的综合性文化系列旅游项目；

2、项目承办方：

3、经营项目：

生态农业旅游、酒庄参观、商务接待与会议、酒店住宿、红酒专卖、葡萄采摘、山野休闲、婚纱摄影、素质拓展基地、度假养生等；

4、经营理念：

生态·经济与文化共融；

5、服务对象：

旅游团体、散客、公司商务会议、婚纱摄影、公司团体等。

第二章项目开发建设的必要性和资源优势

一、项目开发的必要性

随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多，旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“亮点”。

改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比80年代初有了四五十倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的历史性跨越。

随着小康社会的到来，我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的休闲时间也越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模糊，人们也更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游和文化旅游的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。

追求文化、享受大自然，已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。

休闲旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游发展的一个重要方向。

面对前所未有的战略机遇，全国各地消费结构的大部分升级，城市化加快推进，中等收入家庭比重稳步提升，以文化为主的旅游消费市场日益繁荣。

发展文化旅游产业是繁荣社会主义先进文化、丰富人民群众日益增长的精神文化需求的重要途径，也是帮助地方政府建设文化城市、增强文化“软实力”的内在要求，更是构建和谐社会的保障因素。

因此，开发文化旅游项目作为低消耗、低污染、高产出的知识密集型和资源节约、环境友好型产业，在新时期对协助地方政府完善经济结构调整和转变增长方式是很有必要的。

二、项目开发的资源优势

（一）自然资源

运城市辖区内有省级自然保护区1个，自然保护区面积达到86862公顷。

运城地区地质构造复杂，矿产资源丰富，具有开采价值的约54种，具有优势的矿产资源为铜、铅、镁（镁盐、白云岩）、芒硝、石灰岩、大理石、硅石等。

铜矿是运城第一大矿业支柱，储量占全省总储量的93.99%，分布于垣曲县和闻喜县的接壤地区；石灰石资源丰富，主要分布在河津市龙门山—西皑口--魏家院一带，矿体平均厚度1.5-30米，宜露天开采。

运城市天然水资源总量为133362万立方米/年，其中河川径流量为58690万立方米/年，地下水资源量为103284万立方米/年，二者重复量为28612万立方米/年。

水资源可利用量为80961万立方米，其中地表水可利用量24444万立方米，地下水可利用量66178万立方米，二者重复量为9661万立方米。

（二）历史文化

运城市文物旅游景点1600余处，市级以上重点文物保护单位178处，其中全国重点文物保护单位90处，是全国重点文物保护单位数量最多的地级市；省级57处；市级31处。

旅游线路以寻根祭祖游、黄河风情游、德孝文化和善文化为主。

驰名中外的景点有：

武庙之祖“解州关帝庙”、中国四大名楼之一的鹳雀楼、道教三大祖庭之一的永乐宫、《西厢记》故事发生地普救寺、中华祭祀圣地后土祠，以及西滩、李家大院、五老峰、历山、司马光墓等。

（三）产业资源

运城气候温和，土壤肥沃，光照充足，农耕文明历史悠久。

麦棉产量分别占全省的50%和90%以上，水果面积164.9万亩，蔬菜面积51.2万亩，形成了麦、棉、果、菜、畜五大主导产业。

运城是新兴工业基地，依托山西能源优势，形成了特有的产业格局。

全市焦炭产能1500万吨,氧化铝产能235万吨，电解铝产能80万吨，金属镁产能30万吨，精铜产量10万吨，元明粉产能200万吨。

良好的原材料工业基础和丰富的农产品资源，为运城加快推进新型工业化、农业现代化、城镇特色化进程，着力壮大汽车和运输设备、铝和金属镁深加工、化工、农产品加工、服务业五个产业集群,开辟了广阔的前景。

（四）民生文化

通过项目的开发、经营，积极解决当地群众就业，给当地群众打开致富门路。

只有让人民富裕了，才能得到人民的拥护，项目开发的最终意义也才能体现出来。

第三章项目市场分析和前景展望

一、运城旅游市场分析

2016年运城市生产总值1222.3亿元，比上年增长4.0%。

其中：

第一产业增长0.6%;第二产业2.5%；第三产业增长6.4%，第三产业发展较快。

第一、第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为16.5%、36.3%和47.2%。

人均地区生产总值23106元，比上年增长3.4%。

运城市正在大力推进产业结构转型，促进第三产业发展。

全年接待国内游客5321.6万人次，增长31.9%。

接待入境游客31832人次，增长5.3%。

全年旅游总收入434.4亿元，增长32.9%。

运城市旅游行业发展快速，以国内游客为主。

运城市客源以区域市场为主，游客分布集中，陕西、山西、河南三省占到游客总量的86%，集中在几个大中城市，西安、太原、洛阳、临汾及三门峡是运城最主要的客源地。

其中山西本省游客和陕西游客分别占37%和30%，构成了运城市的一级客源市场。

河南省游客占19%，是运城的二级客源市场，其它省区的游客只占游客总量的14%，是运城的边缘市场。

具体而言，运城客源集中在西安、太原、临汾、三门峡、洛阳及本市等六个市，郑州游客也有一定的规模。

在这几个城市中，西安是我国西部地区唯一的特大型城市，经济实力强，旅游发达，离运城较近，对运城市的旅游发展影响最大，其游客规模在运城主要客源市场中占据首位，是运城最重要的游客来源。

太原是山西省省会城市，经济辐射力强，和运城的联系密切，客源比重较大，占22%。

河南省的洛阳和三门峡两市由于区位和运城接近，经济实力较强，到运城旅游的人数较多。

洛阳是著名旅游城市，运城如能从洛阳客源中成功分流，将会大大扩大本市旅游规模。

临汾和运城距离较近，且两者在旅游资源上存在着一定的互补关系，到运城旅游的人数较多，也是运城主要客源市场之一。

投资文化旅游系列项目属一次性投资后，长期产生效益的综合性产业。

在交通便利、具有文化旅游资源优势的区域开发，投资风险小、经济和社会效益好，是未来长期的一个朝阳产业。

二、前景展望

（1）三个需求：

生态、文化、健康

文旅项目的开发必须要满足以上三个需求。

第一个是生态的需求。

第二个是文化的需求，我们认为现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。

第三个是健康的需要。

所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅项目成为了其中一个独特而重要的抓手。

天时、地利、人和均已具备，文旅项目迎来了自身发展的机遇期。

（2）城乡对流，即新型城镇化：

乡村的人渴望都市现代生活，都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活。

这其中我们认为城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。

第四章项目开发的经营模式

一、项目开发建设宗旨

突出主题、弘扬文化、构建和谐

二、项目现状

截止2016年4月，山西鑫盛煤化工有限公司对征用的500亩土地进行了地质勘探。

项目投资建设了综合办公楼9000平米、职工食堂2000平米、招待所6200米、职工单身楼6200米、变电站、水塔、道路、围墙等土建工程。

三、功能分区的经营模式

根据多年项目投资开发的经验，综合利用区域优势资源。

以项目主题为核心，以生态地带的景观建设与旅游开发为重点，根据项目的生态脉络总体结构从以下主要功能区选择布局：

综合服务中心、商业街与综合服务中心、特色农业观光与采摘区、休闲娱乐区、军事及户外拓展区、花卉摄影基地。

（一）综合服务中心

本着节约资源、控制成本的开发原则，利用项目区域已建成的部分毛坯建筑进行综合改造，打造成高端商务接待与会议区，具有住宿、会议功能，可为客户提供公司开展大型会议功能。

另增设如：

关公文化交流区、禹传统文化交流区。

项目的游览服务设施将根据游人旅游活动的需要，采取集中与均衡相结合的布局和分级为原则，设置具有综合功能、类型多样、设施项目齐全的游览服务设施中心，如医疗救助站、展览馆和管理中心、导游、卫生间、娱乐设备和管理等。

发展特色——商务接待、会议住宿

项目构成——会议中心、住宿中心、服务中心

（二）商业街区

可以开设特色商铺，关公文化、司马光文化相关的衍生品等纪念品店铺。

生态餐饮店、特色小吃店、特色农产品店、鲜花主题体验馆、禹王传统祭祀文化馆等。

结合当地特色的餐饮文化，建设特色农家小吃，满足游客购物体验需求。

发展特色——餐饮购物、特色体验

项目构成——生态餐饮店、特色农产品店、鲜花主题馆、禹王传统祭祀文化馆

（三）特色农业观光与采摘区

依托业已成型的千亩葡萄种植区，开展现代生态农业观光，感受现代田园风光，推广有机食品。

发展特色——田园观光、生态农业

项目构成——葡萄种植区、农事体验、农家小院、水果采摘

项目创新推出“开心农场”休闲体验活动，采取有偿出租土地、市民自主认耕、农民辅助管理等方式，在满足人们回归自然、干农家活、吃农家菜、娱农家乐的消费新需求的同时，为加快农村经济发展、促进农民增收致富注入了新的活力。

（四）休闲娱乐区

建设特色休闲娱乐区，水上乐园、农事体验区、茶庄、休闲区、农家乐儿童乐园、家庭菜园、垂钓园等。

家庭游、亲子游、闺蜜游，帐篷野营都可以在这里实现。

你可以带着宝贝在这找回童趣。

蹦床、桌上足球、指弹球、跷跷板、秋千、小型儿童足球场等。

发展特色——休闲娱乐、游览休息

项目构成——儿童乐园、水上乐园、农事体验

（五）军事及户外拓展区

依托项目的整体布局，设置户外及军事拓展区，包含商务拓展培训、户外素质拓展运动、露营营地等内容。

发展特色——商务拓展、军事拓展

项目构成——真人CS基地、素质拓展运动场、露营区

（六）花卉摄影基地

充分考虑花卉苗木市场和生态旅游观赏的特点，注意合理利用边缘效益、循环再生、因地制宜、效益协调等生态产业基本原理，力求花卉苗木培育与旅游观赏整体协调和谐，持续利用，实现良性循环。

在布局上做到因地制宜、和谐统一，达到建设、景观、生态的和谐统一。

同时充分利用花卉基地的优势，提供婚纱摄影拍摄服务。

发展特色——花卉观光、婚纱摄影

项目构成——百草园、百花园

功能分区

区域面积

构成内容

功能导向

综合服务中心

10%

约32831.5平米

1接待及会议中心

2办公楼

3员工宿舍

4停车场

5医疗救助中心

6管理中心

7游客服务中心

8酒店

人流相对集中的入口、住宿、餐饮、购物、娱乐场所等接待服务项目和管理

商业街区

10%

约32831.5平米

1关公及司马光文化衍生品纪念品店

2生态餐饮店

3特色小吃店

4特色农产品店

5鲜花主题体验馆、

6禹王传统祭祀文化馆

提供丰富的旅游购物资源，满足游客的购物体验需求

农业科技展示区

30%

约100000平米

1果园采摘区

2开心农场

以浓缩的典型农业和高科技模式，传授系统的农业知识，参与农事活动

休闲娱乐区

20%

约65663平米

1家庭菜园

2垂钓园

3茶庄

4休闲区

5儿童乐园

6水上乐园

7农事体验区

主要用于观光者的游览和休息

户外拓展区

15%

约50000平米

1户外真人CS基地

2定向运动场

3露营区

用于团体以及散客的户外商务拓展以及运动场所

花卉摄影基地

15%

约50000平米

1百草园

2百花园

用于花卉种植基地以及婚纱摄影基地

第五章项目建设规划

根据项目总体体量，考虑到区域占地面积广阔，其建设关系到项目当地区域发展，因此建议分两期实施。

一期：

先期实施基础设施的建设，局部进行改造。

完善项目主要道路及停车场地，建设主要入口区。

健全游览服务设施，选择性开展休闲娱乐项目的逐个开发。

建设商业店铺以及农家乐园等配套的餐饮设施。

主要要道的沿线绿化，结合基础设施建设，建造多种类型相结合的景观，建设导入性辅助设施，如：

水上乐园项目基础设施建设、以及积极建设吃住基础设施建设，如：

住宿区、餐饮区、会议中心等。

二期：

沿道路、主要干道绿化带进行后续开发建设，并进行大面积的绿化工作。

以及其他重要设施的建设完善。

三期：

完善项目所有设施，开展市场推广工作。

第六章项目投资估算及效益

一、项目投资估算

名称

台（套、栋）/㎡

金额（万元）

1接待及会议中心

2办公楼

3员工宿舍

4停车场

5医疗救助中心

6管理中心

7游客服务中心

8酒店

其他

5000

9000（毛坯）

6200（毛坯）

2000

300

500

500

6200（毛坯）

3000

1关公及司马光文化衍生品纪念品店

2生态餐饮店若干

3特色小吃店若干

4特色农产品店若干

5鲜花主题体验馆

6禹王传统祭祀文化馆

其他

7000

6000

3000

6000

2000

9000

1果园采摘区

2开心农场

60000

40000

1家庭菜园

2垂钓园

3茶庄

4休闲区

5儿童乐园

6水上乐园

7农事体验区

其他

3000

15000

2000

6000

10000

20000

10000

1户外真人CS基地

2素拓运动场

3露营区

其他

20000

15000

15000

1百草园

2百花园

其他

20000

30000

二、效益分析

（一）经济效益

项目建成后将产生良好的经济拉动效益。

主要有门票收入、酒店营业收入、红酒销售收入、商铺招租收入、婚纱摄影场地租金、娱乐设施收入、生态农产品销售收入、纪念衍生品收入。

此外，根据项目方案规划，本项目建成后，将使政府的产生巨大的税收，对政府财政收入具有巨大的贡献；同时，本项目建成后，也将带动运城夏县的旅游、服务业市场的快速发展。

（二）社会效益

（1）可为当地提供600个以上就业岗位；

（2）带动和振兴当地餐饮业和服务业发展；

（3）带动当地相关产业的发展；

（4）可促进整合产品和旅游产品；

（5）对于保护和传播开发区禹王文化、关公文化、司马光文化，带动当地农业产业化发展具有积极作用；

（6）通过项目建设推动新时期新农村建设，构建和谐社会。

第七章项目投资公司简介

苏州唐通达资产管理有限公司成立于2015年，注册资本10000万元。

注册地苏州。

是一家专注于国内大型项目的投资及资产管理，资本运作以及生产经营于一体的综合性产业集团。

依托香港英创集团的雄厚资本和强大的资源，以“发现价值，创造价值，实现价值”作为公司的创新理念。

公司注重行业发展研究，严格遵守国家法律法规，关注投资风险控制，在项目筛选、项目管理、项目退出各阶段都有严格的管理制度要求。

致力于培养具有投资价值的的企业，用国际化视野、专业知识和行业经验协助目标企业发展壮大。