长春大禹城邦房地产项目可行性研究.docx

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长春大禹城邦房地产项目可行性研究

内蒙古自治区高等教育自学考试项目管理专业（本科段）

毕业设计（论文）

设计题目:

长春大禹城邦房地产项目可行性研究

助学单位：

姓名王卓

准考证号990410208492

指导教师

201年月日

摘要

房地产开发项目的投资额巨大，建设周期长，影响因素多，因而存在着很高的投资风险。

随着房地产市场的逐步规范、竞争会日益激烈，房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。

因此在项目的决策阶段，为避免投资的盲目性，越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。

但中国的房地产业己经发展了近二十年，投资前的可行性研究却发展较慢。

有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才或者信息不全、经验不足，所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。

本文以长春市一个具体的房地产项目为例，运用可行性研究的一般理论对项目的市场背景、项目区域市场状况、项目本身优劣势进行了全面的分析，提出了项目的市场定位及建设经营方案。

在此基础之上，预测本项目经济上是否合理，财务上是否盈利，从而明确该开发项目是否可行。

由于楼盘定价是一个重要而又复杂的市场决策，需要权衡各方面的具体情况。

但在实际操作中，决策者容易受市场其他信息的干扰，做出带有较浓主观色彩的决策。

为了使项目价格更符合市场实际，在本可行性研究中利用了可比楼盘量化定价法和一元线性回归方程确定项目销售价格，意在对市场深入了解和对项目客观把握的基础上，制定一个合理的市场价格。

除此之外，本文对可行性研究的结论进行了一定的反馈，分析造成误差的实际原因。

这样做的目的是为了探求提高可研结论准确度的具体方法，从而为今后进行房地产开发项目的可行性研究研提供借鉴。

随着房地产市场的发展，可行性研究会朝着更加专业化、社会化的方向发展，因此本文具有一定的实际意义。

关键词房地产项目，项目管理，可行性研究

Abstract

Investmentinrealestatedevelopmentprojectahuge,longconstructionperiod,manyfactors,sothereisahighinvestmentrisk. Withtherealestatemarketwasgraduallystandardized,competitionwillbecomeincreasinglyintense,realestateinvestorsrelyonlucktogetlessandlesschanceofinvestmentsuccess. Therefore,thedecision-makingphaseoftheprojectinordertoavoidblindinvestment,moreandmorerealestateinvestorstostudythefeasibilityoftheprojectasanimportantbasisforinvestmentdecisions. ButChina'srealestateindustryhasbeendevelopingfornearlytwodecades,pre-investmentfeasibilitystudieshavebeenslowtodevelop. Somedeveloperseitherdonotdoafeasibilitystudytoblindinvestment,orwouldliketodoafeasibilitystudythough,becauseofthelackofprofessionalpersonnelorincompleteinformation,lackofexperience,methodsandmeansusedandrichenough,leadingtopossibledone researcherrors.

Inthispaper,ChangchunCity,aspecificrealestateprojects,forexample,afeasibilitystudyusingthegeneraltheoryofthemarketontheprojectbackground,projectareamarketconditions,advantagesanddisadvantagesoftheprojectitselfconductedacomprehensiveanalysis,marketpositioningandtheprojectconstructionandoperationprogram. Onthisbasis,theeconomicforecastoftheprojectisreasonable, 

Whetherthefinancialprofit,andclearlydefinedthedevelopmentprojectisfeasible. Asrealestatepricesisanimportantandcomplexmarketingdecisions,youneedtoweighthevariouscircumstances. However,inpractice,policy-makersarevulnerabletointerferencefromothermarketinformationtomakesubjectivedecisionswiththicker. Inordertomaketheprojectmoreinlinewiththeactualmarketprice,inthisfeasibilitystudytoquantifytheuseofacomparablerealestatepricingandalinearregressionequationtodeterminesalespriceoftheproject,aimedatunderstandingthemarketandtakeontheprojectbasedontheobjectivetodevelopa reasonablemarketprice.Inaddition,theconclusionsofthisfeasibilitystudyconductedonsomeofthefeedback,theactualcauseoftheerrorcaused. Theaimistoexplorethefeasibilitystudyconclusionstoimprovetheaccuracyofthespecificmethod,whichforthefuturerealestatedevelopmentprojectfeasibilitystudytoprovidereferencestudy. 

Withtherealestate marketdevelopment,feasibilitystudies willmovetoward moreprofessional, thedirectionof social development,thisarticle hassome practicalsignificance.

Keywords:

Realestateproject；ProjectManagement；Feasibilitystudy

目录

摘要I

AbstractII

第一章引言1

1.1研究背景1

1.2国内外房地产可行性研究发展状况2

1.2.1国外房地产项目可行性研究发展状况2

1.2.2国内可行性研究发展状况2

1.3研究主要途径与方法3

第二章项目概况4

2.1本项目概况4

2.2长春市房地产市场分析4

第三章项目市场定位分析6

3.1项目的SWOT分析6

3.1.1项目优势分析6

3.1.2项目劣势分析6

3.1.3项目机会分析6

3.1.4项目威胁分析7

3.2SWOT分析结论7

3.3大禹城邦小区项目的市场分析8

第四章项目技术与经济可行性分析10

4．1项目技术可行性分析10

4.1.1项目开发建设建议10

4.1.2项目开发经营策略10

4.2项目经济可行性分析11

4.2.1项目投资估算11

4.2.2大禹城邦小区销售估算11

4.2.3大禹城邦小区项目盈亏平衡分析12

第五章风险分析14

5.1项目风险分析14

5.1.1项目主要风险因素识别及分析14

5.1.2防范和降低风险措施15

5.2项目社会影响评价15

5.2.1社会影响分析15

5.2.1社会风险分析16

第六章结论和建议17

6.1结论17

6.2建议17

参考文献19

致谢20

第一章引言

1.1研究背景

随着我国社会主义市场经济的逐步完善,全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业在宏观范围内已走出了近20年的酝酿和探索阶段,迅速发展成为国民经济的重要产业,并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体,成为国民经济基础性、先导性和支柱性产业。

我国从1999年以来,房地产开发投资持续高速增长,仅2003年一年,房地产开发投资额突破1万亿元大关,增速达到了29.7%。

房地产开发投资占固定资产投资的比例过高,2003年高达23.7%,比国际通常水平10%~15%高出近10个百分点。

有些大城市尤其高,如上海市为40.7%,北京市为60.5%。

另外房地产开发投资增速远高于GDP增速。

近三年来房地产开发投资规模平均以25.6%的高速增长,为GDP平均增速的3倍左右;房地产投资占GDP的比重也在逐年递增,2003年高达8.7%,年均增长约1个百分点,明显高出国际一般水平的5%左右。

房地产投资的增长推动了我国房地产企业的快速发展。

由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组发布《2006中国房地产百强研究报告》称,我国房地业集中度进一步加强。

百强企业中房地产企业05年实现销售额2384.07亿元,占全国市场份额的18.06%,这一比例在2004年为13.49%,而在2003年为8.43%。

报告显示,房地产百强企业2003～2005年连续3年的平均销售额增长率为61.4%,年均主营业务收入增长率为49.35%,年均净利润增长率为50%。

房地产百强企业2004～2006年年均总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7.83%、18.68%、17.4%。

房地产业对国民经济和企业发展的推动是不可否认的,但是,房地产业在我国的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热。

地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫,这三种房地产泡沫形式均己日益凸显。

面对这种严重过剩的局面,国家采取了强制措施,对房地产投资进行了严格的调控、整理和采取宏观调控措施,抵制由于房地产投资开发过猛过热造成的基建规模过大、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。

2005年5月,国务院出台了房地产调控的“新八条”措施,自调控政策出台半年之后,全国房价涨幅回落的迹象非常明显,房地产行业也因此受到了较大的冲击。

2007年,通过对2006年我国房地产调控和出台的各项政策和措施的分析,建设部仍将从四个方面对我国的房地产政策进行调整和完善:

一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。

因为2006年的宏观调控过程中,各个地区和环节有打乱仗的地方。

2007年,在相应的房地产政策中,该由政府办的就要由政府办,同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用。

二是把长期的问题和短期的问题适当分开。

有些问题确实存在而且很尖锐,但绝不是一年、半年内就能一下子解决的。

比如说困难群体特别是特困人群的住房问题,这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素,是个比较长远的问题。

要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决。

三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。

要严防把局部问题当成全局性问题来炒作,避免影响调控政策的效果,增加经济调控的难度。

要考虑房地产发展的区域性特点,给予区别对待。

四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开,不要眉毛胡子一把抓。

不难看出,2008年影响我国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次,如利率、税收、人民币汇率、股市等,都可能影响到我国房地产业的供求关系。

综上所述,由于房地产业发展过快,投资过热,致使大量商品房空置,资金严重积压,同时也极易造成经济虚假增长,形成房地产泡沫,给国民经济带来不可估量的风险。

与此同时,地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制,自然也直接影响了房地产企业的良性发展。

由此可见,房地产开发投资总会伴随着风险与收益。

因此,为了保证房地产的持续稳定发展,为了保证国民经济的稳定增长,为了保证国民生活消费的需要,作为房地产开发企业,应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资风险的管理,采取相应的措施指导房地产的理性投资,旨在更好地促进资源的有效配置,促进产业的持续健康发展。

1.2国内外房地产可行性研究发展状况

1.2.1国外房地产项目可行性研究发展状况

可行性研究作为投资前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法,最早起源于美国,在第二次世界大战后,新技术不断涌现,世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展,可行性研究不断得到充实、完善和发展,逐步形成为一整套系统的科学研究方法。

现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用,将它视为房地产项目投资决策前必须认真完成的工作。

当今国外房地产项目可行性研究有三个趋势：

第一、吸收了科学技术的最新成果,如把电子计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于房地产项目进行可行性研究。

第二、运用了最新经济科学理论,如经济计量学,数量经济学,技术经济学,市场预测学和系统论,以及经济效益理论与方法,用于科学预测房地产项目的经济效益。

第三、房地产项目可行性研究还吸收了现代管理科学理论,如企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等,把它们用于降低投资成本提高投资收益率。

另外，国外一些专家、学者还分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目投资的可行性。

认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据,是投资分析中的重要环节,可行性研究是一个繁杂的系统工程,因此可行性研究是一个反复优化过程。

房地产投资风险分析在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容,特别是近二三十年来,得到了迅速发展,风险分析已逐渐成为一门独立的学科。

风险研究首先产生于西方发达国家,并在这些地区发展后逐步引入推广到发展中国家。

随着经济的发展,风险管理越来越受到各国的重视。

1.2.2国内可行性研究发展状况

在我国,房地产项目可行性研究起步比较晚,20世纪80年代末90年代初开始推广房地产项目可行性研究,进入21世纪以后,可行性研究开始受到重视,这也是可行性研究快速发展的阶段。

我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起,国家计委正式发文,明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段,纳入基本建设程序”。

1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》,进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法,把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。

随着改革开放的不断深化,市场经济的观念在人们的头脑里更加加强,在建设项目的可行性研究中,经济效益评价日益受到人们的重视。

1987颁发了《建设项目经济评价方法与参数》,进入20世纪90年代,随着国民经济的迅速发展,国家

宏观投资环境发生了巨大的变化,投资建设领域出现了许新情况、新问题。

为此,国家计委及时收集全国各地在进行建设项目经济评价中的经验以及暴露的问题,在《中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和年远景目标的建议》中明确提出,投资领域“要明确投资主体,建立严格的投资决策风险责任制,强化投资风险约束机制,谁投资决策谁承担责任和风险。

全面推行建设项目法人责任制和投标招标制度,把市场竞争机制引入投资领域。

”

目前国内对房地产前期的可行性研究,重在对项目是否可行的研究,研究主要是在分析调查的基础上,通过对项目成本和收入进行分析,利用财务评价的方法得出项目投资开发的各个指标,以此作为项目是否可行的判断依据。

房地产企业在开发经营过程中,不仅关心项目是否可行,更关心在开发过程中对各环节风险的研究,以做到对有可能发生的风险提前做好防范措施，这个结果可以作为房地产企业开发经营的参考,目前国内这方面的研究很少。

总的说来,我国在房地产可行性研究中的风险研究方面还不够深入,也未上升到应有的理论地位上。

定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法，风险分析还很表面,决策失误导致重大损失的现象大量存在。

特别是在具体的房地产投资项目操作中,由于我国的国情和房地产市场的特殊性,需要一种更加完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房地产前期投资决策方法。

1.3研究主要途径与方法

一方面，通过大量的实地调研与市场考察，取得最为正真实的市场及房地产投资的大量数据与相关现实情况，另一方面，通过以往企业房地产投资的大量数据、经验和已有的成熟的操作程序，来进行可行性研究的定性研究部分;通过成本分析、资本收益率、现金流量、盈亏平衡、敏感性分析等一系列财务工具与方法，进行可行性研究的定量分析论证与风险评价;通过合作方的调研与品牌资源的整合，进行项目宏观可行性的分析与判断。

第二章项目概况

2.1本项目概况

本论文研究的大禹城邦位于朝阳区南湖中街1555号（繁荣路与南湖中街交汇处），卫星路以北，繁荣路以南，伟明街以西，前进大街以东。

项目占地面积45.22万平方米，分四期建设。

2.2长春市房地产市场分析

1980年，以中国改革开放总设计师邓小平发表<关于建筑业和住宅问题的谈话>为标志起步的中国房地产业，迄今已20多年的发展历程，近年来房地产开发投资连续年增长保持在两位数以上，直接间接拉动GDP增长2个百分点，房地产业名副其实地成为中国经济发展的重要支柱之一。

长春房地产业的发展可大致分为以下几个阶段：

1993-1997年为起步阶段；1998-2002年为快速持续发展阶段；从2003年开始，长春市的房地产市场进入理性调整阶段。

 2009年上半年，长春市完成房地产开发投资164.3亿元，同比增长25.1%。

房地产开发投资增幅上升的主要原因是住宅开发投资增幅进一步加大，住宅开发投资已占房地产开发投资的79.2%，比去年同期提高3.2个百分点。

上半年，长春市新房上市量同比大幅下降，新房可售量同比小幅走低，这说明我市新房供应量略显不足。

上半年，我市新开楼盘28个，新房上市量为241.3万平方米，同比下降41.8%。

新建住房上市量为206.2万平方米，同比下降42.9%。

从新建住房销售户型看，90平方米以下户型的销售量占总量的37.4%，同比提高7.3个百分点。

由此可见，中、小户型销售量逐渐增长，百姓购买小户型意愿逐渐增强。

上半年，长春市二手房成交14286套，成交面积149.4万平方米，同比下降12.5%；成交金额22.9亿元，同比下降29.1%。

二手住房成交13401套，成交面积102.4万平方米，同比增长45%；成交金额15.28亿元，同比增长72.1%。

目前，长春市二手住房交易与商品住房销售存增比已从0.28∶1提高到0.36∶1，提高了8个百分点，但仍有上升空间。

我市二手住房交易与商品住房销售存增比最好时达到0.56∶1，这说明我市二手住房市场仍有很大的发展空间。

近几年来，地价不断上涨，开发成本逐年增加；棚改进程加快，被动购房需求增加；商品住房市场化程度不断提高；外地购房者逐年增加；多种需求集中释放，导致房价上涨。

而且从目前情况看，长春市商品住房价格指数处于70个城市的中上游水平。

与郑州、太原、沈阳、哈尔滨、济南、武汉等12个同类城市相比，长春市商品房价格最低，商品房价格涨幅也处于13个城市的中游水平。

由此可见，目前，长春市房价涨幅仍在合理区域内，并呈平稳、小幅增长态势。

截至6月末，2009年长春市商品住房销售了28305套，面积是270.9万平方米，同比增长35.7%，销售额93.5亿元，增长了49.6%，增长了近一半，增量商品住房的价格是3452元/平方米，同比增长10.2%，在长春房地产历史上，增长幅度最高的为15%。

增长幅度为15%的时候，按同比国家发改委、统计局的调查的数据结果看居全国中等偏上的水平。

从综合统计看，商品房，特别是商品住房的销量、销售额度和增幅均创造了长春市历史最高水平，而且体现出目前市场商品房，尤其是商品住宅销售旺盛。

经济的好转，股市的上升，积压许久的购房需求像火山爆发般在短期内释放出来。

长春市商品房的购买对象不仅仅局限于城区人口，还包含市外省内、省外以及国外的购买力。

从近年来的统计数字来看，城区以外的购买力呈逐年上升趋势，从2005年的3.6%到今年上半年的17.4%，年增长约5个百分点。

预计今年年末，外地购房（包括国外）将有可能突破20%，这也是一种趋势。

作为房地产开发成本的重要组成部分，地价与房价存在着密切的相互作用关系。

不同政策和市场环境下地价水平有明显差异。

长春市实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展、土地市场的逐步规范，土地市场发生了显著变化，各方面因素下土地价格也在不断提高。

随着商品房价格的快速增长，2007年末和2008年初，长春市居住用地的地价水平和增长速度都达到了历史最高水平，且呈现了前所未有的需求膨胀。

2008年下半年开始，受国际和国内经济形势的影响，长春市土地市场也受到了很大的冲击，土地市场需求急剧下降，但从已供应土地的价格看并没有下降。

据近三年招拍挂出让的经营性用地地价的测算，2006年平均地价是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年是1595元/平方米，地价一直是稳中有升，这说明地价是符合长春市经济发展水平的，长春市房地产市场是健康的。

根据国家发改委和国家统计局的统计数据，目前，尽管长春市的房价有大幅度增长，但在全国70个大城市中仍处于中游位置，在15个副省级城市中仍处于较低水平，仍有较大的升值空间。

第三章项目市场定位分析

3.1项目的SWOT分析

3.1.1项目优势分析

（1）首先最明显的一个优势就是品牌优势，作为大禹城邦的开发商长春乾源房地产开发建设有限公司已经通过已建的威尼斯花园打下了其很好的信誉。

2000年，乾源地产开发的“威尼斯花园”项目甫一面世，就受到长春众多高端人群的追捧，该项目曾经创造的销售奇迹也成为长春的地产界传奇。

作为乾源地产高品质开发理念的结晶，威尼斯花园以创新的生活方式、典雅的建筑形态、秀丽的园区环境、优良的建造质量、周到