终稿XX红色旅游暨新农旅游服务区建设项目可行性研究报告.docx

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终稿XX红色旅游暨新农旅游服务区建设项目可行性研究报告

XX红色旅游暨新农旅游服务区建设项目可行性研究报告

财务附表：

附图：

第一章

概况

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

************旅游服务区建设项目

1.1.2项目内容：

项目总规划用地面积55199.9㎡，总建筑用地面积8824㎡，总建筑面积19500㎡，其中包括居住楼建设、商业建筑建设、水域景观建设、绿化建设、入口广场及道路建设、停车场等辅助设施建设。

1.1.3项目总投资：

12107万元。

1.1.4项目地址：

****县****镇****村

1.1.5项目性质：

新建

1.1.6项目规模目标：

年接待游客20万人次，实现旅游收入4000万元，缴税206万元。

1.2建设单位概况

1.2.1企业名称：

****县****乡村旅游开发有限公司

1.2.2公司住址：

****县****镇****村

1.2.3法定代表人：

****

1.2.4建设单位简介：

****县****乡村旅游开发有限公司成立于2012年,注册资金100万元，公司主要负责乡村旅游项目开发、旅游产品的开发和销售等。

公司成立以来，积极遵循市场化原则，以自求平衡为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，多渠道筹措项目建设资金，最大限度地发挥优势，用活政策，充分利用地区的****旅游资源，合理宣传、积极带动，极大地推动了地区****旅游经济和新农村建设的大踏步前进。

在****县委、县政府的重视和关心下，****县****乡村旅游开发有限公司按照总体规划的要求，着手****县****镇************旅游服务区建设项目，力争把********会址和****县****镇建设成为****地区的****旅游和休闲度假胜地。

1.3项目可研编制的依据与范围

1.3.1编制依据

1、《****市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

2、《****市城市总体规划（2008-2030）》

3、《****省旅游业“十二五”发展规划》

4、《国务院关于促进****经济社会又好又快发展的若干意见》将****定位为文化旅游发展创新区，要求加强以********体系为重点的经典景区基础设施建设，加快社会主义新农村建设。

5、2012年，****《政府工作报告》指出，加快****县********会址等景点的开发建设，快速拉动以高档酒店、度假型酒店、乡村旅游、旅游地产、旅游商品开发为重点的配套设施建设。

6、《****省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：

大力发展现代服务业，加快把旅游和文化产业培育成重点支柱产业。

积极发展城郊型生态农业和观光农业，发展文化旅游业、民族民间演出业、民族民间美术业、会展广告、民族节庆业等。

7、国家、****省和****市有关政策、法规、规划；

8、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

9、现行有关技术规范、标准；

10、建设单位提供的相关基础资料；

1.3.2编制范围

根据项目的特点，本项目可行性研究报告研究范围包括：

1、项目建设背景与必要性

2、项目规模内容与项目条件

3、项目建设方案

4、环境保护和水土保持

5、项目管理和进度计划

6、投资估算与资金筹措

7、经济评价

8、社会效益评价

9、结论和建议

通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。

1.4项目的主要内容与特点

1.4.1项目的主要内容

项目总规划用地面积55199.9㎡，总建筑用地面积8824㎡，总建筑面积19500㎡，其中包括居住楼建设15600㎡、商业建筑建设2000㎡、水域景观建设6476.9㎡、绿化建设31680.6㎡、入口广场及道路建设7618.4㎡、停车场等辅助设施建设1020㎡。

1.4.2项目的总体特点

****市****旅游在全国具有很强的号召力，项目地无论是知名度还是开发程度均无法与********会址相比，可利用********旅游品牌优势依托********会址融入********、娄山关、乌江、****等组成以********、四渡****为主题的****旅游经典旅游线，通过资源的联动，相互借势发展，分流部分游客。

目前，****旅游仅仅局限于本身，而未来****旅游与本地的乡村旅游、工业旅游、生态旅游、民风民俗等有机地结合，致使旅游功能比较单一，综合功能不强，单纯的****观光旅游不能满足中高端游客需求，造成旅游者在****停留时间不长，人均消费低，项目地开发必须将****旅游与周边温泉、溶洞、乡村旅游结合，提升综合功能。

1.5主要技术经济指标

项目的主要技术经济指标见表1.1

表1.1主要技术经济指标

项目

单位

指标

规划用地面积

平方米

55199.9

总建筑用地面积

平方米

8824

居住建筑面积

平方米

15600

商业建筑面积

平方米

2000

水域面积

平方米

6476.9

绿化用地面积

平方米

31680.6

道路广场用地面积

平方米

7618.4

其他用地面积（停车场、街道用地等）

平方米

1020

建筑密度

%

15.9

容积率

0.35

绿地率

%

57.4

总停车位

个

57

总投资

万元

12107

财务内部收益率（税后）

%

14.77

投资回收期（税后，不含建设期）

年

5.84

财务净现值（ic=8%）

万元

6174

总投资收益率（税后）

%

17.38

盈亏平衡点

%

25.08

1.6主要结论

************旅游服务区建设项目对****市节约集约利用土地资源，大力发展****旅游和乡村旅游业，加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分必要的意义，项目实施可利用****地区的****历史发展****旅游，带动农村经济发展，项目建设具有良好的示范带动作用，项目经济评价良好，社会效益显著。

因此本报告认为************旅游服务区建设项目建设是必要的、可行的。

第二章

项目建设背景与必要性

2.1项目建设背景

2.1.1是对地区历史革命文化的传承和宣扬

********是********的继续和完善，三人军事小组的成立，巩固了毛泽东在党和红军中的核心地位，标志着毛泽东正确主张取得了决定性的胜利。

现****内有很多的革命历史遗迹：

********会址（新房子）、红军医院（黑神庙），周恩来、朱德旧居（长五间）、****老街（****抗捐委员会旧址）、水口寺（红军警戒岗哨）、马鬃岭红九军团司令部驻地、红军烈士墓，红军标语，还有地方历史名人鲁屏周墓和花茂众多的陶瓷厂等。

1935年1月，中国共产党领导的中国工农红军第一、第三、第五、第九军团和中央（军委）纵队突围转移到****创建川黔边新苏维埃区域根据地。

在****地区活动长达三个月，建立起中国共产党****县委员会、****县革命委员会（苏维埃政权）、赤色工会、农会和工农武装游击队。

中共中央在****县境内，几乎天天都在召开****，决定中央红军行动方针。

尤以政治局****扩大****、泗渡****、扎西（云南威信县境）****、********等系列****确立、巩固了毛泽东在中共中央和红军中的领导地位，使中国革命实现生死攸关的转折。

3月10日，中共中央总书记张闻天在****县第十二下区平安乡****新房子（今****县****镇****村四合村民组）召集驻****的中央政治局委员、候补委员，中央革命军事委员会委员和部分中革军委局以上首长开会，专题讨论进不进攻打鼓新场问题。

****从早上开到夜间，毛泽东坚决反对进攻打鼓新场，其余参会首长都赞成林彪、聂荣臻“万急”电报建议。

毛泽东来了脾气，对主持****的张闻天说道：

“你们硬要打，我就不当这个前敌司令部政委了！

”（《大长征》·中共党史出版社2006年第1版195页）。

在座的首长毫不客气地顶撞毛泽东：

“少数应该服从多数，不干就不干”（《从转折走向辉煌——********研究文集》·中央党校出版社2007年9月第1版81页）。

毛泽东离开****，张闻天搞了个举手表决，结果把毛泽东的前敌司令部政治委员职务表决掉了。

深夜，毛泽东独自一人打着马灯，去到周恩来住处，要周恩来晚一点下发进攻打鼓新场的作战命令，说服周恩来后，又同周恩来一起去说服朱德。

3月11日一早，周恩来提议继续召开20多人的中央****，讨论决定撤销进攻打鼓新场计划。

经过争论，毛泽东、周恩来、朱德终于说服参会的中央政治局委员、候补委员和中革军委委员。

毛泽东坚决反对进攻打鼓新场，使中共中央、中央红军再一次避免全军覆没的危险。

“如果没有毛泽东当夜此行，历史的结局会改写成另外的样子”（石仲泉·《从转折走向辉煌——********研究文集》·中央党校出版社2007年9月第1版第4页）。

会后，毛泽东向周恩来提出：

成立中央新三人团，代表政治局全权指挥军事。

周恩来将毛泽东的提议转达给张闻天。

3月12日，张闻天召集政治局扩大****，提议成立了中共中央政治局最高军事指挥机构三人团。

毛泽东1943年在一次中央****上说：

“在打鼓新场，洛甫每天要开二十余人的中央****。

洛甫提议要我为前敌总指挥……以后组成三人团（毛、周、王）领导”（《从转折走向辉煌——********研究文集》·中央党校出版社·2007年9月第1版第1页）。

1959年初努力纠正已发现的“大跃进”的一些“左”的错误的时候，毛泽东在讲到真理有时在少数人手里时说：

“大多数人也可以搞错的，而一两个人可能是正确的。

列宁那个时候有这种情况。

我也有许多经验。

比如，********，我先有三票，后头只有一票，就是我自己。

我反对打打鼓新场；要到四川绕一圈，全场都反对我。

那个时候我不动摇，我说要么听我的，我要求你们听我的，接受我的这个建议。

如果你们不听，我服从，没有办法。

散会之后，我同周恩来讲，我说，不行，危险，他就动摇了，睡了一个晚上，第二天又开会，听了我的了”（石仲泉·《从转折走向辉煌——********研究文集》·中央党校出版社·2007年9月第1版第2页）。

********成立周恩来、毛泽东、王稼祥三人团，完成了********改变党中央最高军事领导机构的任务。

进一步确立和巩固了毛泽东在党中央和红军中的领导地位。

突围转移（“长征”的提法是1935年5月中央红军进入彝民区后朱德提出的）中的中共中央，主要是领导红军打仗、求生存。

毛泽东在****县****镇****村复执中国工农红军最高领导权、指挥权，使党中央和中央红军的命运实现了生死攸关的伟大转折。

在帮助周恩来指挥军事时，就构思成熟把“滇军调出来”战略计划。

这个计划是从一渡****河、二渡****河两次被动转移实践中形成的。

毛泽东不放弃进攻驻****坛厂的国民党中央军周浑元纵队，反对进攻打鼓新场；就是希望从长计议，实施把滇军调出来，进滇入川战略计划。

****旅游作为****市的传统支柱产业和旅游的文化品牌，对带动地方经济发展和产业结构调整转型方面都有着积极的促进作用，而项目景区依托红军长征的历史文化底蕴，以“****、生态、乡村”为主题，大力打造****旅游，正是对传统****文化的继承和积极宣扬，这对地方革命历史文化的传承有着积极的意义。

2.1.2政策背景

1、在《2004-2010年全国****旅游发展规划纲要》中，以“历史转折、出奇制胜”为主题形象，以****为中心的“黔北、黔西****旅游区”被列入国家12个重点****旅游区。

2、2008年国家发改委、中宣部、财政部、国家旅游局等14个部位联合印发《关于进一步促进****旅游健康持续发展的意见》的通知，要求各级政府部门加大****旅游投入支持力度和完善发展****旅游的体制机制。

3、2009年12月国务院发布《关于加快旅游业发展的意见》（国发「2009」41号）文件中明确提出了继续发展****旅游，中央政府投资重点支持中西部地区重点景区、****旅游、乡村旅游等的基础设施建设。

4、《国家“十二五”旅游发展规划》把****纳入国家和区域旅游业发展重点，并将****重点旅游线路和产品作为国家旅游局对外整体形象宣传的重点内容。

5、2011年10月18日，中国共产党第十七届中央委员会第六次全体****审议通过《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》中指出，“凝聚发展力量，深化文化体制改革，推动文化事业大繁荣，促进文化旅游大发展”。

2.2项目建设的必要性

2.2.1适应市场发展的必然要求

随着人们生活水平的逐步提高，越来越注重更健康环保的休闲养生方式。

而健康、运动、绿色、休闲、原生态，是城市高端群落最时髦的语言，更是其永恒的追求，而生态乡村旅游正好满足了这样的潮流需求。

首先是人们在城市化进程中对自然环境的强烈需求，其次是对原生态环境和和谐环境的强烈需求。

在城市化和工业化进程中，城市人口膨胀、公共设施的建设及公共基础设施（包括供水、排水、污水处理、垃圾处理）的建设跟不上，各种城市污染达到惊人程度，直接造成人们精神紧张，危害人们的身心健康，随着城市环境问题的日益突出，人们对自然环境的需求越来越强烈，都显现出一个共同的选择取向——走向自然、亲近自然，在旅游活动中回归自然，由此便带动了生态旅游的强大市场需求。

生态旅游是一个很大的市场，生态旅游是一种负责任的旅游，生态旅游（ECOLOURISM）是当今世界旅游业发展的热点，据估算，生态旅游年均增长率为２０％—２５％，是旅游产品中增长最快的部分，且参加生态旅游的人群的年龄结构也在逐步的趋于多元化，人们越来越重视健康环保的生态旅游方式。

项目将充分利用景区的自然景观，打造原生态的****旅游景点，打造大面积的生态自然景观，以充分适应生态旅游的市场需求。

2.2.2地区旅游产业打造的必然要求

****镇隶属****省****县，位于****县西部。

面积148平方公里。

人口3.35万，有汉、苗、彝、仡佬等民****镇。

辖1居委会、20村委会。

1949年为****乡。

1958年改建公社。

1962年析建置****、纸房、花茂、青坑公社。

1984年改置****镇及纸房、花茂乡。

1992年1镇、2乡合并置****镇。

产生漆、红陶器、茶叶等。

镇人民政府驻地****坝。

距****镇八公里的****“红军三人军事领导小组”成立地址，成为以********会址为中心的****之旅的重要组成部分。

距镇中心4公里，属国家AAA级温泉，也是****省唯一通过国家AAA级温泉，终年水温39℃，本地有度假中心，集休闲，度假，娱乐，商务于一体。

有优美的环境，服务良好。

旅游业快速发展，已成为****市国民经济和社会发展的一项新兴支柱产业。

2011年，共接待游客175万人次，旅游总收入18亿元，同比分别增长26.5%、46.3%。

旅游业带动第三产业健康发展，实现社会消费品零售总额10.7亿元、增长17%。

项目景区的建设顺应了地方大力发展生态旅游的政策需求，符合地区旅游业健康发展的需求。

2.2.3项目建设是推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求

统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决“三农”问题的根本出路。

“三农问题”是农村问题、农民问题、农业问题的总称。

解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。

从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。

统筹城乡发展、推进城乡一体化主要包括六个方面的任务：

统筹城乡产业发展、统筹城乡社会事业发展、统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障、统筹城乡生态环境建设、统筹区域经济社会发展。

项目建设地点选址在****县****镇，该地城市规划科学合理，交通便利；项目的合理规划实现了资源的优化配置，使****县的城市规划更趋合理，城市环境更加美丽，更利于推动****市旅游资源的开发和利用。

因此，项目的实施是贯彻科学发展观，构建和谐社会的政策体现。

2.2.4项目建设是****市发展都市农业及农业现代化的要求

由于土地使用制度、户籍制度和社会保障制度等方面的束缚，农业小规模兼业经营、农民建房散乱和农村宅基地闲置等问题长期得不到有效的破解，严重影响了我市现代农业发展。

都市农业及农业现代化预示着未来农业的发展方向，一方面它是高度集约化的农业，是生产经营方式高度企业化、规模化、市场化，一方面以农业产业化为依托，为城市的发展服务，以实现农业增效、农民增收的目标。

伴随着经济的快速发展，农村经济运行从区域布局上形成了以城市为中心、辐射带动周边近郊区域的都市农业发展的良好态势。

以****市为例，目前已形成了“一心两轴”的都市农业发展的格局。

即以城区为中心，辐射带动周边近郊区域；以涉农区县的部分区域为主，已形成城郊农业发展的强劲势头；以城市的远郊农业为主的区域，形成了优势鲜明的生态农业发展势头。

促进都市农业发展，也是当前“三农”问题迫切需要解决的新课题。

首先，加快发展都市农业，是构建城郊型经济，推进城乡一体化进程的动力。

当前在整体经济的配制中，城市经济占有主导地位，而都市农业的研究和实践尚处于起步阶段，没有城市经济的繁荣和快速发展，就不可能有条件去反哺“三农”。

反之，没有农村、农业人口走向富裕，也就没有城市整体发展意义上的富裕。

其次，加快发展都市农业，是走城乡和工农互动一体化发展的必由之路。

城市工业的科技、经济和文化，在对农业的渗透同时，促进了工业与农业的有机结合。

这种结合最终会使农业摆脱自然环境的影响，向工业化生产转变，从而使农业与工业最终互为交融。

第三，加快发展都市农业，是实现农村与城市服务一体化发展、推进城郊型经济发展的有效保障。

由于历史原因，城乡、工业与农业、城市居民与农村人口之间存在差距。

因此，要使都市农业健康、快速发展，就要从市场经济运行中寻找出路，满足城市居民的需要。

从社会体系上应逐步实现统筹城乡就业和社会保障，加快建立健全农村人口医疗服务机制和保障制度、农村贫困人口的最低生活保障制度，使城郊农民在各方面享受与城镇居民同等待遇。

2.2.5项目建设是****市打造城乡一体化先行地的需要

胡锦涛总书记在中央农村工作****上指出“统筹城乡经济社会发展就是要充分发挥城市对农村的带动作用和农村对城市的促进作用，实现城乡一体化”。

****市是全省城乡一体化基础条件最好的一个地方，是全省乃至全国统筹城乡发展的先行区。

从城乡一体化发展的一般规律看，当城市化水平达到50%后，城市化开始向城乡一体化迈进。

****市目前城市化水平已超过40%，正处于城市文明加速普及，城乡加速融合互动的新时期。

因此，顺应和把握城乡一体化的基本规律，按照统筹城乡经济社会发展的要求，调整发展战略，明确发展思路，整合工作力量，走城乡一体化的发展道路。

对建成完善的社会主义市场经济体制，全面建设小康社会，具有重大而深远的意义。

****县是****市城市总体规划中的一部分，2008年以来，****县积极推进产业集群、创新推进、和谐构建的“三大工程”建设，努力打造城乡一体化先行地。

****县打造城乡一体化先行地行动纲领，以人的全面发展为根本，以统筹城乡发展为主线，以建设网络型大城市为核心，不断深化城乡一体化配套改革，大力推进城市化、工业化和农业农村现代化，努力消除城乡二元结构，缩小城乡差别，逐步实现城乡经济、社会、文化、生态的全面、协调、可持续发展，使全县人民共享现代文明。

统筹城乡发展，加快城乡一体化步伐，不仅是新时期解决“三农”问题的根本途径和实现农业农村现代化的必由之路；也是促进我市接轨重庆，融入遵渝经济区，建设大城市，增创新优势，推进新跨越的重要举措。

****市《关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代新农村建设的若干意见》提出，要“通过增加土地流转收益”，“按规划、分层次、有步骤地推进农村基础设施和社区建设，引导农民住宅建设和居住向中心镇、城镇社区集中，努力把传统村落改造建设成为布局合理、环境整洁、服务健全、文化丰富、管理民主、生活舒适的新社区。

到2011年，新社区集聚人口达到5万人以上，形成整洁优美的农村面貌新格局”。

****市政府在《关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见》中还明确指出，“在全面完成农村新社区布点规划的基础上，着手启动农村新社区示范点建设。

2.3项目建设的可能性

2.3.1项目建设的客观条件

****交通条件优越、区位优势明显，杭瑞高速与遵赤高速交汇（距离出口8公里）、326国道和208国道在****镇内白腊坎交汇，半小时内可以到达****市、****市、金沙县、****县等市、县中心，90分钟到贵阳，180分钟到重庆，构建了与主要客源地之间的快速交通体系。

****处于黔北西线旅游的核心地带，往西有****国酒城、习水三盆河国家风景区，****国家旅游风景区和临近的****温泉、九龙洞、仡佬风情园等旅游区景点，往西是黔北煤都金沙，东北是名城****，位于****特色旅游区内，********习水特色旅游区的边缘，旅游区位优势明显。

2.3.2项目实施的资源条件

1、项目地资源优势

◆山——三面环山，中间低平，东有海拔1357米的石牛山，西有海拔1330米的崖头山，北有海拔1425米的马鬃岭。

◆水——建设地内有溪水潺潺，为度假提供了更为丰富的体验元素。

◆林——项目所在地森林覆盖率达63%，山弯领头，绿海浓荫。

◆田——基地田园众多，风景清幽，视野开阔。

◆路——****市、****市、金沙县、****县等，县中心区域的半小时生活圈，可成为市民近郊休闲的乡村旅游区。

◆气——空气清新、环境污染小，半公里之内没有工业污染，符合现代人追求空气清新这一基本生活目标，空气条件好，属温凉湿润舒适型气候，是不可多得的避暑胜地，因此，成为重庆方向游客的优选旅游地。

◆史——********会址，爱国教育基地，使得****成为黔北土地上除“********会址”之外含金量最高的****土地。

2、****市旅游资源对比分析

****市****旅游在全国具有很强的号召力，项目地无论是知名度还是开发程度均无法与********会址相比，可利用********旅游品牌优势依托********会址融入********、娄山关、乌江、****等组成以********、四渡****为主题的****旅游经典旅游线，通过资源的联动，相互借势发展，分流部分游客。

********旅游停留在静态形式，游览内容很是单一，这与游客需求的层次化、复杂化很不相称，项目地必须依托********会址在体验参与上做文章。

目前，****旅游仅仅局限于本身，而未来****旅游与本地的乡村旅游、工业旅游、生态旅游、民风民俗等有机地结合，致使旅游功能比较单一，综合功能不强，单纯的****观光旅游不能满足中高端游客需求，造成旅游者在****停留时间不长，人均消费低，项目地开发必须将****旅游与周边温泉、溶洞、乡村旅游结合，提升综合功能。

3、****市乡村旅游资源对比

与****县毗邻的汇川、桐梓两区县，近年随乡村旅游的兴起，仅娄山关南、北两侧不足10km范围沿210国道线地段，两地政府借娄山关****旅游之势，乘国家大力发展乡村旅游之风，集各种渠道之资，大力发展乡村旅游，已初步形成配套齐全、集吃、住、玩、游于一体的乡村旅游景区。

2011年，高峰时每地日接待游客量在5000人以上。

相比而言，****和上述两地相比，有较大差异。

****必须突破“春大赏花、秋大采果”和“品尝农家饭”等传统单一的层次上，创新****+绿色的****旅游与乡村生态旅游相结合的模式，突出****主题文化，吸引政府等旅游团体，让前往参观、游览革命景点的游客在追忆火红的年代的同时，享受苦菜羹、