上海别墅市场分析.docx
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上海别墅市场分析
上海别墅市场分析（2005.4）
上海别墅进入个性别墅时代——
别墅市场的发展必然导致其市场的细分，必须针对主要的目标客源提供个性化的产品、个性化的服务。
产品使用空间和居住功能的个性化；整体环境建设与氛围的个性化；配套服务的个性化与齐全化；高标准物业服务的个性化。
上海别墅进入大规模别墅时代——
造成目前大规模别墅投资的原因主要在于政策面的影响。
由于上海市加快“一市九镇”的开发，在城郊结合部区域大量的土地进入一级市场。
当发展商获得这些土地资源时，受到生活机能和配套的限制，只能采取别墅类物业规划较能体现投资价值且获得的收益相对较高。
别墅市场趋势整体表现——
大量豪华型和经济型别墅应运而生，预计在未来2年内仍将有扩大趋势。
此类别墅在市场上的出现意味着上海别墅市场已经由量的积累逐步转向质的变化，即向豪华型和经济型别墅两端转型，上海别墅市场的第四个高潮已经产生。
目前，上海别墅市场的销售战几乎打到了白热化程度。
统计显示，上海市场上总价200至200万元的别墅供应量明显增多，从2003年底从占总供应量的17%升至30%，增近1倍。
到了2003年下半年，土地稀缺性引发的高价化开发愈演愈烈。
地段稍好的独立别墅，单价动辄每平方米上万元，面积也越搞越大，总价500万以上的别墅如雨后春笋。
然而，高价化似乎并未带来品质的飞跃。
除了自然或人造的水景、山林、坡地外，众多高价别墅基本拿不出更多的吸引卖点，同价、同质竞争局面已十分鲜明。
如同市区高价公寓的大量供应挤压着中低价房的生存空间一样，别墅项目追求高端化的倾向，正在导致市场供应结构的逐步失衡。
市场测算，以单个别墅项目平均占地10万平方米左右、容积率0.7计算，几年内，上海别墅市场的供应量将超过1000万平方米，若要在3年内消化掉这些新建别墅，每年差不多要卖出1万套。
但从实际需求看，目前大约只有5%的上海家庭会选择购买别墅，而且以总价100万至200万元别墅为主，短期供应量的增长明显超过了需求量的增长。
再分析别墅购买人群，基本是本地居民、内地其他地区买家和境外人士三分天下，要完全依靠外来投资托起上海的别墅市场，并不现实。
安邦分析师指出，上海别墅市场的问题在于细分不够。
一哄而上最容易导致的就是同质竞争。
大家的产品和价位都差不多，只能刺刀见红地血拼。
行业开发的初期，常常呈现出这种状况。
产品体现不出个性，市场细分的难度很高，最终只能沦为价格战。
今后的开发，应注意市场的细分。
与别墅供应的增量相比，市场暴露出的潜在危机也在增加，上海别墅短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。
另一重要的问题是，不同档次别墅的供求已经表现出失衡严重。
总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅的比重分别为15%和12%。
与之对应的“消化能力”却出现了结构不对称，“别墅供应年”之前的上海别墅市场的消化结构中，100万元以下的经济型别墅是市场中的宠儿，占97.66%。
而300万元以上的豪华别墅和100万—300万的别墅只占消化总量的0.04%和2.3%。
从长远来看，如果不解决供求平衡的问题，别墅市场的危机将会加重。
购买力支撑的缺陷。
在别墅的购买群体中，上海籍居民仅占31%，国内以及其他地区的购买者占了25%，港、澳、台同胞则占了近30%，余下的均为外籍人士购买。
能够消费别墅的本地客户毕竟有限，这就使上海别墅市场购买力缺少了最直接也是最有力的支撑。
上海别墅市场近两年来，风起云涌。
从独立别墅、联体和双复式别墅以及经济型的联排式别墅、新独院住宅，项目众多，竞争激烈。
上海目前市场存在别墅项目有150余个，绝大部分分布在近郊，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。
其中闵行、松江和长宁占别墅总量的60%，大体上是浦西三分之二，浦东三分之一。
随着地铁一号线及其延伸段的建成，新建物业如雨后春笋般在漕宝路、新龙华、梅陇、莲花路、外环线、七宝、莘庄等区域迅速崛起。
目前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。
从价格方面分析，目前上海50%别墅供应量集中在100万至200万价格段，总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的18%；总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为19%和13%。
100万元以下价格段经济型别墅最容易被市场接受。
相对而言，中高价位别墅销售速度缓慢一些。
主要原因是高端别墅市场发展还不成熟，有该层次需求的业主对市场上存在的别墅个案的性价比并不认同，这也是推动别墅市场发展的动力之一。
上海别墅新技术应用前景正以人性化、节能环保为主题。
近两年，上海高端住宅市场大力推进先进科技、成熟技术在项目中的应用，以此提高产品的附加值。
目前较典型的有：
地板辐射制热系统、断桥式双向开启三层中空窗户、复合排气排水植被屋面技术等。
另外，国外进口的木结构也在上海出现，还有一些项目采用中空的轻质砼块，大大增加了别墅的保暖、防潮性能。
上海别墅需求前景持续需求大，但结构需调整、品位需提高。
由于开发量的增加，将会面临极其激烈的竞争，不仅有市区高品质楼盘的竞争，还有迎合市场需求的形态竞争，预测今后价格在100万元—200万元左右的独立式小型别墅将会成为较受欢迎的品种。
每年上海别墅市场需求量到底有多大呢？
从长期需求看，上海的别墅需求在5—10万套，而目前上海别墅年上市的总量至少在1万套以上,且有超额部分空间较大；
从短期看，目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房指数办公室2003年底的调查数据分析，在购买者中只有5%的家庭会选择别墅物业，上海2003年的别墅年需求只有7600套左右，合计建筑面积约两百多万多平方米。
本市的别墅市场供求在短期内的强弱主要体现在上海对于广大异地购房客的吸引力的强弱上。
无疑，目前的上海市城市发展状况和前景尚处于优秀阶段，对于吸引优秀人士入住的客观条件依然较优越。
这是保证本市别墅市场平稳发展的前提。
上海目前约有人口1700万，总户数近600万，近期随着经济的发展以及上海市居民收入的提升，虽前两年别墅的购买者多以外地人、港澳台人为多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了上海本地居民的别墅需求热情。
市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。
据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，上海一般每年仅需几百多套的市场吸引量，但因为豪宅售价往往较高，对房地产指数影响较大，故对申城房地产业发展的影响不容忽视，而来自业界的资料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住。
就总体来说，总价在120万元以内的经济型别墅更受欢迎。
市场上一些联排经济型别墅单价能控制在5000元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情，或是一种BOBO族的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。
从上海房地产市场的整体趋势来看，别墅的前景依然扑朔迷离，原因其实也不复杂。
首先，在上海这样一个特大型的城市，别墅将永远不可能成为一种主流的居住形态。
无论是土地供应、项目审批还是购房政策方面，别墅都不可能得到太多的鼓励，这使得上海的别墅生活区在发展的步伐上大大落后于高层商品住宅。
可以预计，在今后相当长一段时期内，住在偏远的别墅区的人们仍将感受到交通以及周边公用项目配套等各方面的不便。
虽然别墅拥有稀缺的土地资源，按理说升值潜力比一般商品房更大，但由于别墅总的市场容量太狭小，制约了别墅投资价值的提升。
目前市场上，越是小户型的房子，单位售价和单位租金越高，租售的转手也越容易。
相比之下，别墅的转售或出租要困难得多，因为很找到那么多想要住别墅的高收入家庭。
别墅是比较个性化的东西，几乎是“一幢一个样”，它不是一种可以“标准化”的商品，很难用地段、单价、小区之类的一般概念去套，这就增加了价格评估的难度。
在目前发展程度和诚信水平还比较低的国内房地产市场，这会增加一定的交易成本。
别墅板块六大板块 引领市场
颛桥——Townhouse一枝独秀
Townhouse在上海其实也有很久的历史了，但直到近年来尤其是在颛桥开发成功之后才迅速成为市场的热点。
Townhouse在严格意义上并不成为真正的别墅，但其比多层又似乎更“别墅”一些，或者说更偏重一些别墅特性，所以也就让大多人接受并以别墅居家理念买而居之。
Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，总价格一般控制在80—200之间。
这些特征在颛桥均能够满足，所以Townhouse在颛桥获得成功，而颛桥也因Townhouse而登上别墅历史舞台。
Townhouse在颛桥地区的成功有着其内在的必然性，早期的君临天下、剑桥景苑一期、好世樱园、虹山半岛一期等联排别墅均获得成功，而在成功将颛桥别墅板块成功推出之后并加上先期一些联排别墅销售结束，连排等Townhouse别墅就逐渐淡出，颛桥别墅市场主力开始转向独立别墅市场，该区域别墅区的范围进一步向南扩展，尤其是由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线被规划为上海最大的别墅区，总计包括四大别墅项目，天籁园现在已经成功开发并实现良好销售，金铭文博水景、圣得恒业花园及湖山在望也都在期待之中。
沪青平—徐泾板块——老虹桥的延伸
作为离市中心最近的别墅板块之一，徐泾板块可理解为上海高尚居住区域之一－老虹桥区域的延伸。
上海沪青平沿线地区及徐泾镇已形成了一个高档别墅生活圈，加上周边原有的大都会、草原、银涛等3个高尔夫球场和马场，逐步形成一个以生活为主的辐射型高级生活圈。
沪青平—徐泾别墅区本身拥有良好的地理位置及交通情况，距市中心（徐家汇、虹桥）约30分钟车程，环境较好，沪青平公路及318国道使其与城市中心沟通紧密，依托虹桥机场、外环线以及老虹桥及古北的鼎沸人气，离虹桥机场较近仍然是该区域的优势之一，虽然国际机场的东移对其客源有一定程度影响，但虹桥区域的成熟的繁荣使其所受影响并不明显，该区域别墅发展迅速并自成一片，已发展成为上海较为成熟的为数不多的高档别墅聚居区之一。
周边配套设施相对齐备，银行、超市、跑马场、高尔夫球场都相对不远，尤其是周边的一些著名学校如美国学校、德国法国学校、日本学校、新加坡学校、耀辉国际学校、宋庆龄幼儿园等更是带动区域别墅市场价格水平持续上升，每平方米在4000－13000元不等。
另外，该区域的别墅形态丰富多样，从最初的联排别墅，到后来的双拼、叠加别墅，直至独栋别墅，同时该区域别墅发展时期较长，从先期的温莎别墅、西郊名邸、海天花园、西郊景园、青桥美庐别墅、安盛杉庄以及最新九溪十八岛、银涛高尔夫、长堤花园、湖畔佳苑均分布在沪青平公路沿线，并随时间向西和公路沿线纵深发展。
佘山板块——高档别墅的发翔地
别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，别墅更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。
佘山，是上海别墅发展最引以为豪的灵秀之山，与月湖晶涛一碧连天，又有Ｒ４线轻轨和方松公路、沈砖公路、泗陈公路连接市区，有离尘不离市的生态环境才有纵揽山水精华之赋闲，坐落在上海唯一的国家级旅游度假区内，依托于佘山自然景观，加上月湖的滋润。
难以复制的稀缺的自然环境及地理优势，是打造佘山高档别墅居住区的基础。
整个度假区核心区总面积10.88平方公里中，西佘山、东佘山、薛山、凤凰山如众星拱月，碧绿的月湖恰似满月生辉，山体林地、水体、绿化占区域总面积的62％。
佘山板块是上海目前所公认的为数不多的高档别墅的集聚地，因为其得天独厚的自然环境（佘山风景区）及优越的地理位置，因为拥有高尔夫、森林、湖泊、山丘，使得该板块所造别墅都不低于500万元一栋，单价也基本在10000元以上，面积大都在300平米以上，唯恐造成对该区域优美风景的浪费和亵渎。
早期有佘山天马别墅，近期有佘山银湖别墅、上海紫园、上海晶园等高档别墅，借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅依山傍水，小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角，使这里成为真正上海高档别墅的发翔地和荟萃地。
九亭—莘闵别墅区——平民化也风流
九亭—莘闵是上海西郊经济别墅最为集中的区域，九亭板块近两年也逐步形成别墅板块概念，近年来别墅发展相对集中并趋成熟并向泗泾延伸，该区块别墅先多以联排叠加等中低档为主，后期则主要多为中档独立别墅，两者发展从时间及形态档次上均有不同。
莘闵板块则是经过了十几年大面积开发及配套完善的区域，目前已算是为数不多的上海成熟别墅区之一，不仅与城市中心近，交通条件好，风景及绿化也不错，空气质量较高，因此得到较高的青睐，该区块内别墅各种档次相对分布较为分散，以中档别墅为主。
先期的九亭别墅半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，又出现三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有着自身特色的大体量别墅物业项目，并带动了嘉富丽花园、云顶别墅、泗泾颐景园、佘山银湖别墅的发展，并进一步向西南扩张。
莘闵地区作为依托地铁而发展起来的新兴地区，经济类别墅也是该地区物业中不可或缺的一部分，面对的客户以原上海籍或早已在上海落户的内地人为主。
其产品直接全方位迎合目前沪上相当部分人士的购买力和购买意愿。
丽水华庭、雅仕居等楼盘的价格定位对上海小白领来说恰到好处，是一般家庭轻松实现“别墅梦想”的理想选择。
浦东别墅板块——深不可测
浦东别墅目前发展较为平稳，浦东的开发开发、四个功能开发区的建设、世博的申办成功、国际机场的东移以及良好的生态环境、越来越成熟的市政配套设施及不断完善的交通体系使浦东成为上海最具发展潜力的区域之一，房地产及别墅近两年在浦东得到极大放量。
浦东别墅近年来虽发展较快，但还未形成明显的板块之分，相应分布较为分散，目前主要分布在龙阳路、龙东大道沿线、往浦东机场一线及靠近南汇的区域，初步判断将形成以张江、金桥出口加工区及华夏文化旅游区为核心的别墅区域。
张江高科技园区和金桥出口加工区由于有大批高科技企业、三资企业入驻，提升了居住层次，因而区域内别墅的定位相对较高。
而申博成功更是进一步拔高浦东的国际地位。
而随着地铁二号线的开通，明珠线二期工程的动工以及大连路隧道和复兴东路隧道的众多大型交通设施的兴建，使浦东与浦西的联系更方便。
浦东别墅其中汤臣高尔夫别墅、四季雅苑、碧云别墅都定位于跨国公司管理层，租售价格昂贵。
其它别墅如云间绿大地、汤臣豪园等购买主体也都是高级白领。
而金爵别墅、棕榈泉别墅、城市经典也均是为高层成功人士打造，而相对金桥的阳光欧洲城、东源丽晶、盛世天地等更是使该区域别墅丰富多彩，不同层次、不同形态别墅，适用于投资、居住、租赁、休闲、度假。
浦东因其经济发展的无限潜力使多数人对其别墅发展前景看好，加上其广阔腹地以及机场和世博等因素的促动将使其逐步发展为为数不多的高端别墅集中地之一，浦东别墅市场的发展前景不可估量。
大东郊—南汇别墅——渐行渐远成趋势
别墅发展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，逐步形成以南汇为主体的“大东郊”。
大东郊从地理位置上可理解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，即将成为别墅发展的热土。
南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅发展的腹地或者“后花园”，南汇别墅经近几年的发展开发已自成区域。
目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村则以其与学府的联合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。
南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和上海蓝堡为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。
南汇别墅发展态势实在不小，即将正式开工的占地4500亩上海最大别墅区－绿洲千岛别墅预示着南汇将成为上海别墅未来发展的热点区域之一，前景难以估量。
上海别墅市场中，价格因素正在发生较为明显的变化。
与今年2月前别墅市场上600万元以下的主流价格相比，目前总价在600万-1000万元的独栋别墅正成为市场主流。
别墅供应市场的价格集中区间逐渐发生改变，每栋600万-1000万元的中高端别墅正快速扩张，成为发展速度最快的部分，同时这也带动了每栋总价在1000万元以上的高端市场的发展。
低端市场份额正在逐渐减少，上海的别墅正逐渐向中高端市场扩张，绝对高价位的顶级别墅在市场带动下供应量稳步上升。
低端的联体、叠加市场相对进入衰退期
未来几年，上海顶级别墅市场发展潜力依然较大
千万元级别墅在快速成长
2003年10月份，上海300万元以下的低档别墅市场占有量为53%，占据半壁江山，同期600万元以上的中高档别墅只占到21%左右的市场份额。
然而到了2004年7月份，300万元总价以下的别墅市场份额降到25%，降幅达到53%，而600万元以上的别墅市场占有量高达38%，升幅达到45%，显示出快速扩张的强劲势头。
一些原先开盘一期只售400万、500万元左右的别墅，在其二期纷纷规划千万元级别的别墅品种；而个别区域凭借独特位置，新推别墅的总价也突破千万元大关。
举例来说，总体量为200栋别墅的浦东棕榈泉花园共分三期出售，去年上半年一期开盘售51栋，每栋700万-800万元，本月下旬其2期将有51栋上市销售，价格将在每栋1000万-3000万元之间，而三期推出的数量将是最多的；同样，浦东的东郊花园，去年4月一期开盘，总价均在1000万元以上，50栋别墅在两个月内售完，本月下旬该盘2期将以每平方米3000美元的单价，销售每栋面积在480-780平方米之间的别墅产品。
品质提升推高价格
自身品质的不断提升，是造成别墅价格持续上升的一个重要原因。
开发商在
别墅小环境的营造、容积率的控制以及高科技建筑材料运用等方面均做足文章。
别墅自身品质的提高体现在开发商对环境的选择和营造
有山有水才是真正的别墅，没有自然环境的衬托，别墅的景观价值就无从谈起。
在先天自然条件受到制约的情况下，更多开发商花大力气营造社区小环境，或是在社区开挖大面积人工湖，或是引进大量名贵植栽，赢得市场关注。
而自然景观的优势更是为别墅增添不少色彩，如佘山周边的别墅，依山傍水，地理位置得天独厚，再加上开发商对社区小环境的精心打造，别墅价值不断被市场认可。
容积率越来越低也是开发商提高别墅产品品质的另一方面
高档的别墅，超低的容积率是首要标志。
容积率越低，景观空间越多，别墅价值越能得到体现。
目前许多高档别墅的容积率均在0.3以下，产品本身，高性能建筑材料、高科技智能化设备等运用，保证了产品自身的高品质。
上海别墅发展潜力“集中营”
本市沪青平沿线、浦东张江区域、佘山别墅区和朱家角特色生态区将成为未来的上海顶级别墅区。
沪青平沿线：
这里是上海较早开始集中发展别墅物业的区域，区域位置理想，距离虹桥机场不远，周边配套设施齐全。
由于区域内缺乏自然景观优势，不具备打造顶级别墅区域的先决条件，个别别墅通过营造社区小环境，把别墅的总价提高到千万元以上，收到了十分理想的市场效果。
区域内未来上市的别墅价格将会集中于500万-800万元之间。
浦东张江区域：
这是近几年来依托张江高科技产业园区发展起来的高档别墅区，便利的交通，高雅的氛围使其颇受在浦东工作的外资企业老总和高级管理人员的青睐。
此外，区域内逐渐升温的别墅租赁市场，使该区域面向的客户群较为广泛。
目前，在该区域购房的客户以中国台湾、香港地区以及东南亚国家人士为主，同时伴有江浙一带的投资客依托产业优势，区域内物业销售状况良好，是上海高档别墅租赁市场的集中地。
区域内高端别墅集中价格在500万-1000万。
佘山别墅区：
优美的自然山水是佘山高档别墅居住区成型的基础，也是其独一无二的优势，目前前来佘山购买别墅的客户以上海本地及海外华人为主，客户多元化局面逐渐打开，市场发展前景广阔。
朱家角特色生态区：
江南古镇朱家角位于青浦镇，淀山湖畔，这里将规划一个7平方公里的具有得天独厚自然环境和地域优势的国际化生态社区。
海源别墅为该社区内典型代表。
小结
从近10年上海别墅市场的发展来看，上海别墅市场有三次热潮——
第一次热潮是20世纪90年代初的开发热；
第二次热潮是20世纪90年代中后期少量别墅成功开发形成的；
第三次热潮是在世纪之交时开始的，这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大得多。
随着上海市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别墅类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择。
以综合容积率0.7计算，那么近2—3年内上海别墅市场的供应量将达到940万平方米。
以每套平均面积为220平方米计，别墅项目共有42700套，目前平均销售三分之一，市场尚存在620万平方米，28000套左右的别墅供应量在三年内上市。
上海别墅价格的持续走强一方面是由于国土资源部第45号令暂停别墅用地出让，造成供应预期短缺，导致开发商对市场长期看好，引发上扬走势；其次，上海经济的高速发展所带来的大量有效别墅需求的释放，使得别墅市场出现供不应求局面，有效带动了别墅价格的上升。
目前供应市场相当庞大，竞争日趋激烈。
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