土地转让未经过村委会合同有效吗.docx

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土地转让未经过村委会合同有效吗

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土地转让未经过村委会合同有效吗

　　篇一：

农村土地流转合同的效力认定

　　农村土地流转合同的效力认定

　　武凌李凤梅

　　内蒙古天骄律师事务所

　　[案情回放]

　　20XX年11月15日，农民孙某与妻子李某取得了位于包头市小召湾村的20x2平方米的土地承包经营权，用于发展、新建温室及温室工作间。

由于孙某患有比较严重的疾病，劳动能力有限，土地无法得到有效利用，于是孙某夫妻决定转让承包地使用权。

20XX年6月，孙某与巴彦淖尔市临河区人武某签订了一份合同书。

合同约定：

孙某的温室地及工作间以七万元人民币永久性转让给武某使用，转让费用一次性付清，从本合同签订之日起，武某可对此土地进行修建改造，在此期间孙某负责协调城建规划等有关部门的干涉阻拦，确保武某对本土地的永久性使用权。

　　20XX年6月10日，武某一次性付清约定款项。

6月底，武某开始在承包地上打地基修建温室。

20XX年7月10日，包头市稀土高新技术产业开发区管理委员会发出关于严禁在同官村、小召湾村、交界营子村、黄草洼村搭建违章建筑、抢载苗木及改变土地使用性质的通告。

该通告第一条规定：

任何单位和个人未经审批部门同意，均不得抢建住宅、温室等各类临时或永久性建筑，擅自改变用地性质，视作违法用地。

随后武某要求解除合同，返还所付款项，孙某不同意解除合同。

　　20XX年10月武某将孙某告上法庭，要求解除原被告的合同，判

　　令被告返还土地租赁款及利息。

　　法院经审理后判决：

一、原被告签订的转让合同无效;二、被告孙某于判决生效后三十日内返还原告土地转让款；三、原告武某于判决生效后三十日后立即将其承包土地返还被告孙某。

　　[分歧]本案合同的效力认定存在三种意见：

　　第一种意见认为合同无效。

　　理由：

我国农村土地承包法规定，采取转让方式流转的，应当经发包方同意。

最高人民法院审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律的解释规定，采用转让方式流转土地承包经营权的，未经发包方同意，转让合同无效。

合同双方无法证实转让行为经发包方同意，故双方签订的转让合同无效。

再者，农村土地承包法第三十三条第三项规定，流转的期限不得超过承包的剩余期限，合同中约定“永久性转让”不符合法律强制性规定，也应属无效。

　　第二种意见认为合同有效。

　　理由：

我国农村土地承包法规定，承包权采取转让方式流转的，应当经发包方同意。

但是该法并（:

土地转让未经过村委会合同有效吗）没有进一步明确“经发包方同意”需要的法律手续。

在孙某村里将承包使用权转让的情况很多，发包方村委会也知道这种情况，并没有采取任何行为进行阻拦。

不阻拦即意味着默许，默许即意味着同意，只不过等有了相关规定后，再补办法律手续。

至于合同中约定“永久性转让”，根据双方的真实意思表示，应该理解为在承包剩余期限内永久性转让。

合同的起草会受当事人的文化程度和利己心理因素影响而出现难以避免的瑕疵。

　　第三种意见是合同效力待定。

　　理由：

本案合同双方意思表示真实，自愿达成转让承包使用权协议，协议本身并没有违反法律强制性规定，只是在程序上缺一道手续。

虽然法律没有明确“经发包方同意”的法律手续，但根据实际情况，为了避免出现法律漏洞，可以采取发包方在合同上签字盖章或者出具一份盖有村委会公章的同意转让的证明，再或者村委会出具一份同意村民以合法方式流转土地的文件公告。

　　[评析]笔者同意第三种意见。

　　中国社会科学院法学所研究员莫纪宏说过，理解“土地流转”，必须先认清一个前提：

根据土地管理法规定，我国的土地所有权分为两类，一是国有土地所有权，二是集体土地所有权。

土地流转，通俗说就是把农村土地盘活，但农村土地集体所有的性质不能变。

也就是说，土地流转指的是土地使用权流转，具体而言就是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经济组织，既保留承包权，转让使用权。

　　自20XX年3月1日起施行的农村土地承包法，以法律形式赋予了“农民长期而有保障的土地使用权”，其中第十六条规定，承包方享有三个方面的权利：

依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；法律、行政法规规定的其他权利。

　　1、合同实质要件符合《民法通则》、《合同法》、《农村土地承包法》的相关规定。

　　首先，法律赋予了农村土地承包权人转让承包使用权的权利。

本案中孙某的转让行为本身是有法律依据的。

　　其次，受让方不违反法律规定。

承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。

任何单位和个人不得强迫或阻碍承包方依法流转其承包土地。

农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按照有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。

受让方应当具有农业经营能力。

本案中武某虽不是承包农户，但其具有农业经营能力，应该属于“其他按照法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人”。

　　第三，合同转让标的符合法律规定。

本案中孙某转让的是土地承包经营使用权，依法是可以转让的。

　　第四，本案合同没有无效情形。

合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

从本案合同签订实际情形看，本案合同没有以上五项无效情形。

　　2、合同形式要件有瑕疵，但可以修正补充。

　　《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。

采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

“最高人民法院审理涉及

　　农村土地承包纠纷案件适用法律的解释”规定，采用转让方式流转土地承包经营权的，未经发包方同意，转让合同无效。

　　本案合同双方自愿签订土地经营使用权流转合同，并已实际履行，虽然后来武某要求解除合同，但并不能影响合同的成立生效。

在孙某村里将承包使用权转让的情况很多，发包方村委会也知道这种情况，并没有采取任何行为进行阻拦。

在发包方明知流转行为存在却不阻拦或默认的情况下，也不排除发包方不太懂法的情况，本案合同从形式上只是缺一道法律手续，只要补了这道手续，合同即为有效。

所以说，合同属于效力待定。

　　[总结]笔者认为，从保护民间交易的角度出发，只要合同没有法定无效情形，而只是有些瑕疵，司法机关在认定这类合同时，不要轻易认定合同无效，这对维护符合双方意愿的民间交易的稳定有很重要的意义。

司法机关作为社会秩序、法律秩序、经济秩序的维护者，理应本着客观、公正、理性的态度对待民间交易，保护交易双方的合法利益，尽量维护合法交易的稳定性，用适当的、合情合理的方法处理有瑕疵的民间交易，使交易的安全感不因司法滥用而丧失。

　　篇二：

农村土地转让协议书范文

　　土地转让合同

　　转让方（以下简称甲方）：

　　受让方（以下简称乙方）：

　　甲乙双方按照《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地转让事宜，订立本合同。

　　一、转让标的

　　甲方将其承包经营的位于巫溪县镇村组小地名叫的土地承包经营权永久转让给乙方。

　　2.地块四至：

　　东齐：

西齐：

　　南齐：

北齐：

　　3.面积：

　　二、转让期限：

永久。

　　三、转让费：

共计人民币大写：

（￥：

）

　　四、支付方式和时间：

年月日前一次性付清。

以甲方收据为证。

　　五、双方约定

　　1.本协议自双方签字（印）之日甲方收款后即生效。

　　2.自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权完全归乙方所有，甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔，否则，视为违约。

违约者，按该地块转让费的三倍价付给对方。

　　3.乙方在使用该地块的过程中，如出现与该地块的争端问题或受到外人干涉阻碍等事端，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该地创造有利条件。

若因甲方化解无效导致乙方不能顺利使用该地或因贻误时间所造成的损失，应由甲方负责。

　　六、争议条款

　　因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：

　　1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解;

　　2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　七、其他条款

　　本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。

补充协议与本合同具有同等效力。

　　本合同一式三份，由甲乙双方和村委会各执一份。

　　甲方：

身份证号：

住址：

　　乙方：

身份证号：

住址：

　　见证人

　　签约日期：

年月日

　　篇三：

变更长期转让承包地案例判决

　　变更长期转让承包地案例判决

　　20XX-01-15周玉道[法官]

　　简介:

基层法院法官,法律本科,20XX年取得法律资格证书,现工作于安徽省芜湖县人民法院,曾从事过民事,行政,商事,立案等工作.能守住清贫,善于孤独.业余时间擅长写点理论研讨文章,许多不太成熟的观点在实践中未得到应用,但仍然坚持把它写出来,以待时间检验.本博所有文章除特别说明外,皆为原创,若需转载,请与本人联系.

　　[案例]:

原、被告于20XX年元月5日签订了一份房屋买卖契约，契约约定，被告将自己所有的四间房屋、猪笼、厕所等房前屋后的宅基地全部出售给被告，价款为人民币13000元；契约还约定，被告将其户所承包的4.83亩农田全部永久性无偿转让给原告承包。

此后，原、被告双方按约定履行了各自的义务。

原告从此开始在受让经营的土地上进行农业生产。

原告还将户籍从宣城市迁入芜湖县某组。

原告将户籍迁出后，原告原籍村里将其原来承包的土地收回并已发包给本村其他村民承包。

　　20XX年，被告因对自己永久性无偿转让土地承包经营权产生悔意，欲收回4.83亩土地承包经营权（该

　　4.83亩土地共分三块），并在其中二块土地上播种小麦，导致原告无法耕种，诉争的4.83亩土地，现原告实际占有其中一块，被告占有其中两块。

原告认为自己已经取得该土地的合法承包经营权，被告的行为侵害了原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判令被告立即停止侵害，并赔偿因此造成的损失。

原、被告达成房屋出售及土地转让协议后，村委会的临聘文书王某填写了一份与被告编号相同日期相同的《农村土地承包经营权证》，该证除了将承包方户主姓名变更为原告外，其余记载事项与被告持有的农村土地承包经营权证相同，在镇农村合作经济经营管理站登记簿上，土地承包经营权人（户）未进行任何变更，亦未发生转包备案事实。

　　案件审理过程中，被告提出反诉，请求解除原、被告于20XX年元月5日签订的农村土地转让条款。

[审判]:

芜湖县法院经审理后判决:

变更原告与被告20XX年1月5日签订的关于农村土地承包经营权永久性无偿转让条款。

在第二轮土地承包期内，原告享有4.83亩农地中的一块地约1.2亩土地承包经营权，被告享有4.83亩农地中的两块约3.6亩地承包经营权。

　　[分歧]:

本案在审理过程中，对土地承包经营权转让条款的效力存在三种意见：

　　一、转让条款有效。

协议是双方真实意思表示，协议签订后，双方均履行了主要义务，原告也因此将户籍迁入成为承包土地所在地集体组织成员。

此后，村里的承包地分户登记表，农业纳税证明通知书、农民负担监督卡及种粮补贴储蓄卡都登记于原告名下，并履行了相关农业税费交纳义务。

虽然原告取得的农村土地承包经营权证不能作为认定原告享有土地承包经营权的依据，但是鉴于被告在村里任书记这一特殊职务，作为发包方应该知道原被告之间转让承包地的行为，以承包方未经发包发同意为由否认转让合同的效力显然与事实不符。

因此双方的转让条款未违反法律规定，合法有效。

　　二、转让条款无效。

承包土地是农民的生存之本，农民失去土地即意味着将失去生存的基本保障。

因此，农村土地承包经营权的流转应当遵循依法、有偿的原则。

而对于承包经营权转让的规定更加严格，只有在承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的前提下，经承包方申请和发包方同意，才可以转让农村土地承包经营权。

而本案被告显然不具备上述条件。

所以，原被告虽然签订了转让条款，但原告未能举证证明事先经过发包方同意或者经过申请，发包方拖延表态，虽然原告直接向发包方交纳各项费用，这只是发包方为便于收取土地税费，简化缴费程序的一种方式，而且镇农村合作经济经营管理站作为土地承包主管部门证明诉争土地至今承包经营权人未进行任何变更。

因此转让条款无效。

三、转让条款可变更。

根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十六条的规定，因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。

安徽省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法第三十七条规定，承包土地流转后，因国家重大政策调整导致合同内容显失公平的，经双方协商可以对合同条款作相应的修改。

协商不成的，按照土地承包经营权纠纷处理。

从以上规定可以得出，在土地流转合同纠纷中，因情势变更而导致合同显失公平的，人民法

　　院可以按照公平原则变更或解除合同。

本案中，原被告之间签订无偿转让承包地条款后，已经履行了主要义务，但尚未完成土地经营权变更登记，合同仍在履行之中。

20XX年以来，国家相继出台了一系列扶持粮食生产、促进农民增收的措施，逐步取消了农业税，并对种粮农民直接补贴。

国家“一免两补”惠农政策的出台，使原本在农业税不免不补，而且还要交纳统筹和提留费的合同基础发生了不可归责当事人意考虑到本案原告已将户籍迁入争议土地的村民组，因此适宜对合同进行变更。

根据原、被家庭成员状况，原、被告对现在所占有的土地分[评析]:

笔者认为,原、被告签订的土地使用权转让条款（协议）成立，但还没有生效。

理由如下：

《合同法》第四十四条规定：

“依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

”

　　合同成立和合同生效是两个相对独立的概念。

两者之区别主要表现在以下四个方面：

第一，合同成立是解决合同是否存在的问题，而合同生效是解决合同效力的问题；第二，合同成立的效力与合同生效的效力不同，合同成立以后，当事人不得对自己的要约与承诺任意撤回，而合同生效以后当事人必须按照合同的约定履行，否则，应承担违约责任；第三，合同不成立的后果仅仅表现为当事人之间产生的民事赔偿责任，一般为缔约过失责任。

而合同无效的后果除了承担民事责任之外，还可能应承担行政或刑事责任；第四，合同不成立，仅涉及合同当事人之间的合同问题，当未形成合同时，不会引起国家行政干预。

而对于合同无效问题，如果属于合同内容违法时，即使当事人不作出合同无效的主张，国家行政也会作出干预。

《农村土地承包法》第三十七条规定：

“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。

采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”。

也就是说土地使用权可以依法转让，形式要件上要签订书面合同，实质要件上还要经发包方同意后，才能生效。

发包方同意的方式也即是农村合作经济经营管理站作为土地承包主管部门办理土地承包经营人变更登记，未办理变更登记的，视为发包方未同意。

土地是农民的生存之本，农民失去土地即意味着将失去生存的基本保障，正因为土地对农民的重要性，决定了发包方是否同意转让必须谨慎，发包方的同意必须采取明示的态度，不应采取推定、默示的方式。

最高人民法院《审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律的解释》规定，采用转让方式流转土地使用权的，未经发包方同意转让合同无效。

也就是未经变更登记不发生农村承包土地使用权转让的效力。

　　《物权法》也作出了类似的规定，农村土地承包经营权属于用益物权的一种。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

　　本案中，原、被告达成土地转让协议后，村委会的临聘文书王某虽填写了一份与被告编号相同日期相同的《农村土地承包经营权证》，但该证除了将承包方户主姓名变更为原告外，其余记载事项与被告持有的农村土地承包经营权证相同，镇农村合作经济经营管理站也证明，原告与被告签订农村土地承包转让合同后，至今承包经营权人（户）未进行任何变更。

王某也作为本案的证人证实，当初为原告办理《农村土地承包经营权证》时，未征得村委会同意，也即是说原、被告签订的土地使用权转让协议未经发包方同意，故该土地转让条款未生效。

　　本案争议的解决方式。

原告要想诉讼请求得到支持，必须先要求被告履行土地转让条款，征得村委会明示同意后，共同到镇农村合作经济经营管理站办理土地承包经营权人（户）变更登记。

若被告拒绝，可要求其承担缔约过失责任。

　　被告以本案土地转让条款未经登记，要求解除转让条款的理由也不成立，被告可以情势变更为由，与原告协商变更条款内容，原告若不同意，可向法院提起诉讼，法院可采取第三种意见作出本案判决。