南京仙林板块房地产市场调研报告30页.docx
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南京仙林板块房地产市场调研报告30页
仙林板块房地产市场调研报告
提要：
✧仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。
✧仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。
✧经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。
从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。
✧经过10年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。
目前，多层售价3800-4200元/㎡，双拼别墅4500-5000元/㎡，独立别墅：
5500-8000元/㎡。
✧仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。
✧房地产开发用地一律以招投标方式出让。
✧从9月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到2100元/㎡（楼面价），与河西相当。
由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能代表仙林真正的地价水平。
✧仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅400亩，目前是进入的较佳时机。
目录
一、仙林区位分析3
1、地理区位3
2、仙林新市区功能定位5
3、与其他区域的关系分析7
二、仙林区域环境分析9
1、自然环境9
2、产业环境10
3、人文环境——大学城建设11
4、配套13
5、市政14
6、交通条件16
三、房产市场分析19
1、发展沿革19
2、供求形势分析20
3、基本面分析25
四、土地市场分析27
1、土地政策27
2、土地出让27
一、仙林区位分析
1、地理区位
1.1概述
仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。
仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成，四个片区为：
仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：
玄武软件园、马群科技园（因工业园区查处，现已取消）。
其中，仙鹤片区为建设中的仙林大学城主体区域，也是当前南京房地产市场一般意义上的“仙林板块”。
图1-2区域规划
1.2沿革
A）1995年1月，南京市政府批准设立亚东新城开发区，规划总面积15Km2。
B）2001年9月，调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的3大新市区之一，规划总面积80Km2，包括正在建设的亚东新城开发区。
C）2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，首期开发建设34Km2，其中大学集中区为18Km2（后扩容至为27Km2）的。
并成立了仙林大学城管委会。
1.3区位特征
A）仙林位于紫金山风景区东部，为紫金山、栖霞山、宝华山、汤山、青龙山等几大名胜风景区所环抱，区内有青龙山、黄龙山、九乡河、七乡河等山水资源，是全市生态环境最好的区域之一。
B）仙林是政府规划的3个新市区之一，根据全市开发战略，在老城密度过大、土地资源稀缺的背景下，仙林新市区将成为全市住宅开发和人口导入的主要区域之一。
C）仙林所处的城东区域是全市的高新产业区和科研院所集中地，仙林规划定位于大学城和高新产业区，具有高端的产业定位和明显的人文优势。
2、仙林新市区功能定位
2.1在南京市的地位
南京总体规划确定的3个新市区之一
☐全市总体布局：
多中心、开敞式的空间布局——主城+新区+新城
☐新区规划：
“一城三区”
一城——河西新城区，三区（新市区）——仙西、东山、浦口——珠江
在全市的功能定位
☐向东发展增长级：
接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术产业，用地80平方公里。
☐都市发展区的次区域中心：
是以发展教育和高新技术产业为主的新市区。
2010年规划人口16万左右，远景规划人口按60万预留。
☐三大新市区之一：
是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。
2.2规划布局与开发时序
规划范围
南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80.22平方公里。
发展规模
☐人口规模
2010年，城市人口24万；
2050年，城市人口50万。
☐城市建设用地规模
2010年，城市建设用地22.6平方公里，
人均城市建设用地94.2平方米；
2050年，城市建设用地62.4平方公里，
人均城市建设用地124.7平方米。
③空间布局结构
以东西向“紫金山—宝华山”绿色生态主廊道、南北向“栖霞山—青龙山、黄龙山”绿色生态次廊形成的“十”字形生态廊道为骨架构建“四个片区+二个工业园”的组团式空间结构。
四个片区为：
仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：
玄武软件园、马群科技园。
☐仙鹤片区
仙林大学城的主体地区。
主要发展高等院校和配套发展的居住、公共设施等。
高等院校以人力资源培养为主要功能，形成南京市最大的人才培养、出国留学培训基地。
☐白象片区
仙林大学城的远期发展地区。
引进国际知名工科大学和著名科研机构，以“产、学、研”同步发展为特色，力争形成南京市重要的高新技术产业园。
☐麒麟片区
仙西新市区中心所在片区，主要发展以商务、商业、服务为主的第三产业，强调新市区中心的综合职能。
☐青龙片区
重点发展中高档居住（兼有小型家庭商务办公功能）。
形成南京市标准较高、环境优美、配套齐全、相对集中的中高档社区。
☐玄武软件园（已撤销）
实现珠江路一街三园科技产业空间布局的重要组成部分，发展珠江路科技街的配套科技产业，集中发展计算机产品即软件开发。
☐马群科技园
在目前现有工业基础上以内涵集约发展为主，形成具有一定规模和特色、经济效益和环境品质俱佳的科技园。
④开发时序：
近期配合大学城建设，首先完善新市区西北分区（仙鹤片区）。
3、与其他区域的关系分析
3.1南京区域市场格局为主城和新区两大阵营
南京的住宅开发主要集中在以下8个区域：
⏹主城区：
分为东南西北中5片，即老城、河西、城东、城南和城北
⏹新市区：
3个，分别为东山（江宁）、仙林和江北（浦口——珠江）
表1-1南京市住宅开发战略
分类
开发片区
可开发用地
开发战略
城区
老城
2.5Km2
环境整治，以商业、办公、酒店式公寓开发和绿地、市政设施建设为主，限制普通住宅开发、疏散人口
城东
约6Km2
旧城改造和企业搬迁
以大市场和住宅开发为主
城南
城北
城区+新区
河西
约35Km2
住宅开发的主要区域，吸纳老城疏散人口和城市新增人口，其中，河西是近期建设的重中之重
新区
仙林
规划面积80Km2
江宁
原为郊县
腹地广阔
江北
注：
河西具有主城与新区的模糊定位，属于灰色区域。
3.2城区土地资源稀缺，仙林等新区的主力市场地位将不断提高
根据“一疏散、三集中”的城市发展战略和“一城三区”新区规划，南京住宅开发战略已发生了重要调整，
主城区（老城、城东、城南、城北）：
⏹规划方向：
老城密度过大（3万人/Km2），在环境整治的基础上以人口疏散为主，原则上不再审批住宅项目。
⏹住宅市场前景：
分析南京总体规划的统计数据得到，老城、城东、城南、城北4个城区未来可开发住宅建筑面积约700-750万㎡。
根据房产局统计数据，这4个片区的住宅销售面积约占全市的40%，约200万㎡/年，由此可知，如果土地供应能够跟上开发进度，上述4个城区的可开发用地将在3-4年内开发完毕。
新区（河西新城和江宁、仙林、江北）：
⏹规划方向：
包括仙林在内的“一城三区”（河西新城和江宁、仙林、江北3个新市区）将承担吸纳老城疏散人口和城市新增人口的职能，成为全市住宅开发和人口导入的主要区域。
⏹住宅市场前景：
从房产局统计数据来看，河西、江宁、仙林等的住宅供应量和消化量已占全市的60%，随着城区住宅开发用地的减少，仙林等新区在全市住宅开发中的地位将进一步提高。
3.3仙林新市区的板块定位和开发潜力优于江宁、江北新市区，与河西新城区相当
表1-2南京市新区开发潜力比较
指标
河西
仙林
江宁
江北
投资主体
市政府
市政府
区政府
区政府
与市中心的距离
城区的一部分
平均距离7Km
最近距离2Km
平均距离17Km
最近距离12Km
平均距离15Km
最近距离12Km
与城区隔江相望
平均距离17Km
最近距离10Km
与城区的交通联系
交通便捷
5-15分钟到市中心
快速干道直达
10-15分钟进城
25-30分钟到市中心
快速干道直达
10-15分钟进城
25-30分钟到市中心
过桥收费、经常堵车
正常10-15分钟进城
30-35分钟到市中心
市场形象
新的市中心
精心规划的、环境优美的大学城
混乱的、缺乏规划的郊区
混乱的、缺乏规划的郊区
土地市场
市场基本规范，可通过招投标公平获取土地
市场规范，可通过招投标公平获取土地
暗箱操作，市场混乱，低价存量土地1万亩
暗箱操作，市场混乱，低价存量土地3-4万亩
江北和江宁具有明显劣势：
江北的主要劣势在于交通，在2006年之前，江北与城区的交通联系不可能改善，2006年之后能否改善，目前来看还不能确定。
江宁问题在于郊区概念浓厚，市场形象差；发展商以中小、民营企业为主，产品力差；土地市场混乱，暗箱操作严重等，非市场化问题较严重。
仙林与河西具有优质的资源禀赋和政策利好：
从现状看，仙林的开发与投资进度并不比河西差，加上环境优势，仙林的开发潜力与河西相当，只不过概念和市场定位不同，河西是新的市中心概念的高档居住区，而仙林则是自然环境突出、大学城与高新产业概念的中高档居住区。
二、仙林区域环境分析
1、自然环境
1.1地处城东风景区环抱之中
仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。
1.2区内生态环境优良
⏹山体和河道占全区总面积的20%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡等。
⏹区内一直很少有工业活动，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。
南京市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。
1.3规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的1/3
⏹绿色城市：
内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应，绿色生态空间与城市建设有机融合，做到“城市融入自然、自然深入城市”。
具体规划上以东西向“紫金山—龙王山—桂山—灵山—宝华山”绿色生态主廊道、南北向“栖霞山—青龙山—黄龙山”绿色生态次廊道形成“十”字形生态廊道为骨架，构建“四个片区+二个工业园”的组团式空间结构。
⏹适居城市：
以自然宜人的生态环境、浓郁的科技文化氛围、通达的道路交通、完备的配套服务设施，塑造富有特色的适居城市。
图1-8大学城景观规划
2、产业环境
✓以仙林为核心的城东区域是全市最具有科技文化氛围的区域
⏹仙林是南京市新经济（教育和高新技术产业）发展的主要空间，区内有大学城、大学城高新产业区、珠江路软件科技园（已取消）和马群科技园。
⏹城东是全市传统的教育和高新技术产业区，仙林北部为南京市国家级经济技术开发区，紫金山以南为南理工、南农、南京体育学院、农科院、钟山学院等高校、科研院所的聚集区。
图1-6产业环境分析
3、人文环境——大学城建设
✓仙林大学是南京规模最大、学生最多、用地最集中的大学集中区
⏹9所高校：
南京师范大学、南京经济学院、南京中医药大学，南京邮电学院、应天学院、南京森林公安高等专科学校、南京理工大学紫金学院、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院。
⏹总用地约1.5万亩，规划校舍面积250万㎡，国际知名大学预留用地2500亩。
⏹除南京信息职业技术学院之外，其余8所全部招生，师生总数达到5.2万人。
⏹2010年全部建成后，在校学生人数将达到10-12万人，教职工2-3万人。
⏹截止2003年底,园区教职工总数7000人，截止2004年底,园区教职工总数将突破10000人。
⏹2004年9月，大学城在校学生数将有8万人。
⏹南京大学进入仙林已基本确定,占地5000亩,含2个国家重点实验室。
表1-5大学城2005－2010年发展规划
大学城
现有学校数量
在校学生（万人）
大学城用地（万亩）
现状
2005－2010
现状
2005－2010
仙林
南京师范大学、南京财经大学、南京邮电学院、南京中医药大学、南京医科大学、森林警察专科学校、南京理工大学紫金学院、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院等9所
5
9-12
1.2
1.5
表1-5大学建设进程
院校
建设进程
南京师范大学
全部完工，本科4年级编制均已入学
南京中医药大学
二期工程尚未完工，本科2个年级已入学
南京邮电学院
一期20万平米主体完工，二、三期58万平米正在动工；本科2个年级已入学
南京财经大学
二期5万平米收尾阶段，今年全部完工；本科4个年级已入学
紫金学院
去年已对外招生，今年秋季将整体入学2个年级
南京工业职业技术学院
南京信息职业技术学院
南京森林公安学校
已完工，全校已搬迁入园
应天学院
去年开始招生
南京大学
已基本落定，但校方仍未对外证实
--南京师范大学
--南京财经大学
4、配套
4.1中心区
⏹占地1780亩。
⏹外围以教师公寓为主，中间为大型综合性中心，包括大型商场、超市、银行、宾馆、酒店、医院、图书馆、科技展览馆、学术交流中心等内容。
⏹中心区主景观湖面建设已完工；
⏹中心区北部土地已经全部出让完毕，其中商业用地将于今年下半年开始销售，栖霞建设的两块居住用地尚未动工；
⏹中心区南部商业用地（4号地）规划已完成，将于2004年下半年上市挂牌。
图1-4中心区规划平面图
图1-5中心区模型
4.2教育配套
中小学建设
特点
进程
南师附中
民营合办,全国重点中学，占地100多亩，学生1800人
已经建成招生
南京外国语学校
全国重点中学，建成后占地300亩、学生3000人
现一期招生，计划入学1000人
南京国际学校
民营，只收外国学生；占地100亩，学生480人，外籍教师70余人
今年8月完工，正在招生
仙林中、小学
占地2.87万平米，共有小学30班、中学36班
已经建成招生
--南师附中
--南京外国语学校
5、市政
5.1内部道路建设
2003年8月以来，仙林大道、仙霞路、文苑路二期、学院路、仙尧路、亚东一号路南延等6条道路陆续开工，2004年9月，这几条道路将全部完工。
2004年下半年开始，学子路、明外廓遗址文化轴线等也将开工建设。
届时，大学城“两横两纵一环”的道路布局初步形成。
道路
仙林大道
景观大道，连接大学城的1、2期。
大道西段西接环陵路，可在10分钟内抵达中山门。
6车道，红线路幅60米，绿线路幅80米。
目前大学城一期境内路面已完成，正在做绿化
仙霞路
呈L性，南北贯穿1、3号地块，栖霞建设地块，南师大、南财大、森林公安学校用地；东西接学子路，将南邮学校用地、6号地块分为两半。
6车道，红线路幅45米，绿线路幅60米。
现路面已出，将于9月完工。
学院路
大学城一期东侧主干道，南北连接仙林大道、灵山北路和宁镇公路，沿途贯穿中医药大学、南邮等5所学院。
6车道，红线路幅45米，绿线路幅60米。
路面已出，将于今年完工，是今年大学城的重点建设项目。
灵山北路
大学城一期的南端边界。
6车道
目前正在做地面，是大学城今年的重点建设项目。
学子路
南北走向公共设施轴线，南起灵山，北达宁镇公路，由南向北穿过1号地块、2号地块、中心区（4号地块）、6号地块。
路线原址为两道高压走廊，按规划，其中22万伏将迁移至九乡河以东，11万伏下地。
路线原址为两道高压走廊，目前正在建设南段，北段（中心区以北）尚未拆迁。
图1-3内部路网建设进度
5.2市政管线随道路建设同时铺设，水电气条件已经具备
供水
城北水厂供水，800毫米的城市给水管由文苑路接入。
排水
⏹采用雨污分流制。
⏹由于自然排水条件较好，雨水将充分利用地形，排入九乡河。
⏹污水分区处理，达标排放，已建污水处理站5个，在建污水处理站3个。
供电
⏹现有10千伏输电线路2条，变压器28台，总容量为6085KVA，二条1万伏高压线穿区而过，11万伏亚东变电站1个。
⏹规划在东南角设1个50万伏变电站，另外根据功能分区设4-5个22万伏变电站，22万伏电力线沿外围道路架设，不接入区内，以免影响城市景观。
接入区内的11万伏电力线全部埋入地下。
通讯
已有程控电话容量8000门，新区通讯主干光缆已入区，可增开35000门全自动数字电话。
供气
⏹管道煤气已接入亚东新区。
⏹规划利用由龙潭方向接入的西气东输工程，在东北角设天然气供应站一座，由地下管道通往各终端用户。
6、交通条件
6.1北部快速道路直达
模范马路——玄武湖隧道——宁镇公路为快速道路，直接通往仙林。
仙林与主要地标的距离：
⏹一环线绕城公路：
4公里、4-5分钟车程
⏹城区——新庄立交：
10公里、12-15分钟车程
⏹模范马路：
13公里、15-18分钟车程
⏹新街口市中心：
17公里、25-30分钟车程
6.2南部有景观路进入
⏹宁杭公路——环陵路（马群）——宁栖公路：
宁杭公路已经拓宽改造完成，为城东的景观路，环陵路（马群）——宁栖公路也规划为景观路，最迟2005年十运会前完成拓宽改造。
⏹宁杭公路——麒麟——仙林：
由于马术场建设，麒麟——仙林的道路最迟2005年十运会前完成拓宽改造。
6.4公交系统
⏹已开通4条线路，可直达鼓楼（丹凤街）市中心，并通往城北（模范马路玄武湖隧道入口、南京火车站）、城东（孝陵卫）等多个区域。
⏹97路是今年新开的，随着入住人口的增多，仙林的公交系统将逐步发达。
⏹约10-20分钟一班，最晚班次晚上22：
00
⏹从鼓楼丹凤街乘70路公交车至仙林约需40-45分钟，接近南京市民通勤时间的承受上限。
仙林的公交线路数量与江宁、江北差不多，但线路覆盖面更广，出行更方便：
江宁公交在市内的终点站都集中在城南中华门、雨花台，江北公交在市内的终点站集中在大桥和汉中门，而仙林公交可直达鼓楼（丹凤街）市中心，并通往城北（模范马路玄武湖隧道入口、南京火车站）、城东（孝陵卫）等多个区域。
表1-3仙林地区主要公交线路
线路
主要站点
运行时间
W50路
火车站—新庄—长途东站—樱驼村—西杨坊（聚宝山）—仙鹤门—亚东新区（南师大）
南京车站:
6:
30-20:
00
亚东新区:
6:
30-20:
00
W70路
亚东新区（南师大）—亚东花园城—东扬坊（聚宝山）—樱驼花园—板仓村—岗子村—太平村—北京东路—鸡鸣寺—四牌楼—丹凤街
亚东新城区5:
30-21:
20
丹凤街6:
10-22:
00
W97路
时代超市（模范马路玄武湖隧道入口）—新庄—长途东站—樱铁村—东杨坊—亚东花园城—文苑路—南师大——南京财经大学—中医药大学
6:
00—21:
00
W310路
亚东新区（南师大）—仙鹤门—朱庄—黄庄—太阳城—马群—钟山学院—钟灵街—孝陵卫
亚东新城区6:
00-20:
20
孝陵卫6:
00-21:
00
6.5轨道交通
根据规划，地铁2号线和4号线将从河西起步，经过主城区，然后分别从紫金山南北两侧进入仙林，在亚东新城南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。
⏹4号线尚未立项批复。
⏹2号线河西中和村站——马群站计划2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林虽然规划了沪宁路、仙鹤门、亚东、南师大4个站点，但由于规划较晚，没有与其它站点同时上报，目前尚未立项批复，因此，能否与2号线其它站点同期建成，目前尚不能确定。
图1-4轨道交通规划
三、房产市场分析
1、发展沿革
⏹长期以来，仙林地区只有亚东一个发展商。
亚东公司从土地开发起步，早期开发拆迁安置用房，后开始开发商品房。
由于当时仙林市场的影响力有限，且开发产品品质一般，公司及项目在市场上一直默默无闻，2001年以前该区别墅价格维持在3000元/㎡左右。
⏹2001年，汇金房产开发了金陵家天下项目，该项目的产品定位、行销诉求均创造了南京别墅市场的突破，市场反响强烈，也使仙林板块的形象焕然一新，开始真正引起市场注意。
同时价格空间也被打开，双拼别墅达到4500-5000元/㎡，独立别墅达到5500-6500元/㎡。
⏹金陵家天下的成功不但提高了仙林板块的知名度，打开了价格空间，同时也促进了亚东公司产品品质的提升。
随后，亚东开发的沁兰雅筑、香溪月园项目在产品品质上有了大幅提升，售价也进一步提高，独立别墅达到7500-8000元/㎡。
⏹除了拆迁安置房和经济适用房之外，仙林板块的公寓产品较少，近年来较典型的只有亚东咏梅山庄一个项目，2002年销售完毕，售价2800-3000元/㎡，现二手房售价在3300-3500元/㎡；当前在售的亚东香溪月园别墅项目中有少量多层公寓,均价在4000元/㎡左右。
⏹自去年以来，仙林开始了纯市场化运作的土地出让方式，栖霞、星汉、赛世、大成等外区域公司相应拿地，一改亚东公司独大仙林的局面，区域竞争进入了一个全面竞争的阶段。
2003年9月拍卖的92万平米的住宅项目，多层产品的楼面地价达到2100元/㎡，与河西相同，预计仙林的整体房价将会有一个较大量的突破。
2、供求形势分析
2.1区内竞争
Ø现有项目少，竞争尚不激烈
⏹已出让项目5个：
可售住宅面积92万㎡。
⏹目前只有亚东的项目开始开发销售，其余项目尚未开工，由于这些项目均为挂牌拿地，付款压力大，预计今年下半年将会陆续开发销售。
以平均开发销售周期3年计算，每年的上市供应量约30万㎡，仅相当于2003年市区销售面积（406万㎡）的7%，销售压力不大。
⏹只有亚东（可售住宅面积25万㎡）为早期协议拿地，地价较低，竞争优势明显；其余项目（可售住宅面积25万㎡）均为2003年通过挂牌方式获取，小高层平均楼面地价1200多元/㎡，多层平均楼面地价2000元/㎡左右。
因此，只要新项目能以合理价格获取，竞争压力则不会太大。
Ø大学城尚有大量优质地块上市，区域竞争今后将趋于激烈
⏹大学城一期潜在计划出让住宅项目5个：
土地总面积2900亩，可售住宅面积约150万㎡，以平均开发销售周期4年计算，每年的上市供应量约40万㎡。
⏹加上现有项目，仙林的总供应量将达到240万㎡左右，其中，2005年的上市供应量约30万㎡，2006年开始，每年的上市供应量至少70万㎡，接近2003年市区销售面积（406万㎡）的五分之一，竞争趋于激烈，销售压力加大。
⏹从市区土地供应来看，老城
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