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1、南京仙林板块房地产市场调研报告30页仙林板块房地产市场调研报告提要： 仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。 仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。 经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时

2、机已经成熟。 经过10年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。目前，多层售价3800-4200元/，双拼别墅4500-5000元/，独立别墅：5500-8000元/。 仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。 房地产开发用地一律以招投标方式出让。 从9月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到2100元/（楼面价），与河西相当。由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能代表仙林真正的地价水平。 仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅400亩，目前是进入的较佳时机。目 录一

3、、仙林区位分析 31、地理区位 32、仙林新市区功能定位 53、与其他区域的关系分析 7二、仙林区域环境分析 91、自然环境 92、产业环境 103、人文环境大学城建设 114、配套 135、市政 146、交通条件 16三、房产市场分析 191、发展沿革 192、供求形势分析 203、基本面分析 25四、土地市场分析 271、土地政策 272、土地出让 27一、仙林区位分析1、地理区位1.1 概述仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成，四个片区为：仙鹤片区、白象片区

4、、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：玄武软件园、马群科技园（因工业园区查处，现已取消）。其中，仙鹤片区为建设中的仙林大学城主体区域，也是当前南京房地产市场一般意义上的“仙林板块”。图1-2 区域规划1.2 沿革A) 1995年1月，南京市政府批准设立亚东新城开发区，规划总面积15 Km2。B) 2001年9月，调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的3大新市区之一，规划总面积80 Km2，包括正在建设的亚东新城开发区。C) 2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城，首期开发建设34 Km2，其中大学集中区为18 Km2（后扩容至为27 Km2）的。并

5、成立了仙林大学城管委会。1.3 区位特征A) 仙林位于紫金山风景区东部，为紫金山、栖霞山、宝华山、汤山、青龙山等几大名胜风景区所环抱，区内有青龙山、黄龙山、九乡河、七乡河等山水资源，是全市生态环境最好的区域之一。B) 仙林是政府规划的3个新市区之一，根据全市开发战略，在老城密度过大、土地资源稀缺的背景下，仙林新市区将成为全市住宅开发和人口导入的主要区域之一。C) 仙林所处的城东区域是全市的高新产业区和科研院所集中地，仙林规划定位于大学城和高新产业区，具有高端的产业定位和明显的人文优势。2、仙林新市区功能定位2.1 在南京市的地位南京总体规划确定的3个新市区之一 全市总体布局：多中心、开敞式的空

6、间布局主城+新区+新城 新区规划：“一城三区”一城河西新城区，三区（新市区）仙西、东山、浦口珠江在全市的功能定位 向东发展增长级：接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术产业，用地80平方公里。 都市发展区的次区域中心：是以发展教育和高新技术产业为主的新市区。2010年规划人口16万左右，远景规划人口按60万预留。 三大新市区之一：是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。2.2规划布局与开发时序规划范围南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80.22平方公里。发展规模 人口规模 2010年，城市人口24万； 2050年，城市人口50

7、万。 城市建设用地规模 2010年，城市建设用地22.6平方公里， 人均城市建设用地94.2平方米； 2050年，城市建设用地62.4平方公里， 人均城市建设用地124.7平方米。空间布局结构以东西向“紫金山宝华山”绿色生态主廊道、南北向“栖霞山青龙山、黄龙山”绿色生态次廊形成的“十”字形生态廊道为骨架构建“四个片区+二个工业园”的组团式空间结构。四个片区为：仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：玄武软件园、马群科技园。 仙鹤片区仙林大学城的主体地区。主要发展高等院校和配套发展的居住、公共设施等。高等院校以人力资源培养为主要功能，形成南京市最大的人才培养、出国留学培训基地。 白

8、象片区仙林大学城的远期发展地区。引进国际知名工科大学和著名科研机构，以“产、学、研”同步发展为特色，力争形成南京市重要的高新技术产业园。 麒麟片区仙西新市区中心所在片区，主要发展以商务、商业、服务为主的第三产业，强调新市区中心的综合职能。 青龙片区重点发展中高档居住（兼有小型家庭商务办公功能）。形成南京市标准较高、环境优美、配套齐全、相对集中的中高档社区。 玄武软件园（已撤销）实现珠江路一街三园科技产业空间布局的重要组成部分，发展珠江路科技街的配套科技产业，集中发展计算机产品即软件开发。 马群科技园在目前现有工业基础上以内涵集约发展为主，形成具有一定规模和特色、经济效益和环境品质俱佳的科技园。

9、开发时序：近期配合大学城建设，首先完善新市区西北分区（仙鹤片区）。3、与其他区域的关系分析3.1 南京区域市场格局为主城和新区两大阵营南京的住宅开发主要集中在以下8个区域： 主城区：分为东南西北中5片，即老城、河西、城东、城南和城北 新市区：3个，分别为东山（江宁）、仙林和江北（浦口珠江）表1-1 南京市住宅开发战略分类开发片区可开发用地开发战略城区老城2.5Km2环境整治，以商业、办公、酒店式公寓开发和绿地、市政设施建设为主，限制普通住宅开发、疏散人口城东约6Km2旧城改造和企业搬迁以大市场和住宅开发为主城南城北城区+新区河西约35Km2住宅开发的主要区域，吸纳老城疏散人口和城市新增人口，其

10、中，河西是近期建设的重中之重新区仙林规划面积80Km2江宁原为郊县腹地广阔江北注：河西具有主城与新区的模糊定位，属于灰色区域。3.2 城区土地资源稀缺，仙林等新区的主力市场地位将不断提高根据“一疏散、三集中”的城市发展战略和“一城三区”新区规划，南京住宅开发战略已发生了重要调整，主城区（老城、城东、城南、城北）： 规划方向：老城密度过大（3万人/ Km2），在环境整治的基础上以人口疏散为主，原则上不再审批住宅项目。 住宅市场前景：分析南京总体规划的统计数据得到，老城、城东、城南、城北4个城区未来可开发住宅建筑面积约700-750万。根据房产局统计数据，这4个片区的住宅销售面积约占全市的40%，

11、约200万/年，由此可知，如果土地供应能够跟上开发进度，上述4个城区的可开发用地将在3-4年内开发完毕。新区（河西新城和江宁、仙林、江北）： 规划方向：包括仙林在内的“一城三区”（河西新城和江宁、仙林、江北3个新市区）将承担吸纳老城疏散人口和城市新增人口的职能，成为全市住宅开发和人口导入的主要区域。 住宅市场前景：从房产局统计数据来看，河西、江宁、仙林等的住宅供应量和消化量已占全市的60%，随着城区住宅开发用地的减少，仙林等新区在全市住宅开发中的地位将进一步提高。3.3 仙林新市区的板块定位和开发潜力优于江宁、江北新市区，与河西新城区相当 表1-2 南京市新区开发潜力比较指标河西仙林江宁江北投

12、资主体市政府市政府区政府区政府与市中心的距离城区的一部分平均距离7Km最近距离2Km平均距离17Km最近距离12Km平均距离15Km最近距离12Km与城区隔江相望平均距离17Km最近距离10Km与城区的交通联系交通便捷5-15分钟到市中心快速干道直达10-15分钟进城25-30分钟到市中心快速干道直达10-15分钟进城25-30分钟到市中心过桥收费、经常堵车正常10-15分钟进城30-35分钟到市中心市场形象新的市中心精心规划的、环境优美的大学城混乱的、缺乏规划的郊区混乱的、缺乏规划的郊区土地市场市场基本规范，可通过招投标公平获取土地市场规范，可通过招投标公平获取土地暗箱操作，市场混乱，低价存

13、量土地1万亩暗箱操作，市场混乱，低价存量土地3-4万亩江北和江宁具有明显劣势：江北的主要劣势在于交通，在2006年之前，江北与城区的交通联系不可能改善，2006年之后能否改善，目前来看还不能确定。江宁问题在于郊区概念浓厚，市场形象差；发展商以中小、民营企业为主，产品力差；土地市场混乱，暗箱操作严重等，非市场化问题较严重。仙林与河西具有优质的资源禀赋和政策利好：从现状看，仙林的开发与投资进度并不比河西差，加上环境优势，仙林的开发潜力与河西相当，只不过概念和市场定位不同，河西是新的市中心概念的高档居住区，而仙林则是自然环境突出、大学城与高新产业概念的中高档居住区。二、仙林区域环境分析1、自然环境1

14、.1 地处城东风景区环抱之中仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。1.2 区内生态环境优良 山体和河道占全区总面积的20%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡等。 区内一直很少有工业活动，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。南京市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。1.3 规划建设“绿色城市”和“适居城市” ，绿地面积占总面积的1/3 绿色城市：内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应，绿色生态空间与城市建设有机融合，做到“城市融入自然、自然深入城市”。具体规划上以东西向“紫金山龙王山桂山灵山宝华山”绿

15、色生态主廊道、南北向“栖霞山青龙山黄龙山”绿色生态次廊道形成“十”字形生态廊道为骨架，构建“四个片区+二个工业园”的组团式空间结构。 适居城市：以自然宜人的生态环境、浓郁的科技文化氛围、通达的道路交通、完备的配套服务设施，塑造富有特色的适居城市。图1-8 大学城景观规划2、产业环境 以仙林为核心的城东区域是全市最具有科技文化氛围的区域 仙林是南京市新经济（教育和高新技术产业）发展的主要空间，区内有大学城、大学城高新产业区、珠江路软件科技园（已取消）和马群科技园。 城东是全市传统的教育和高新技术产业区，仙林北部为南京市国家级经济技术开发区，紫金山以南为南理工、南农、南京体育学院、农科院、钟山学院

16、等高校、科研院所的聚集区。图1-6 产业环境分析3、人文环境大学城建设 仙林大学是南京规模最大、学生最多、用地最集中的大学集中区 9所高校：南京师范大学、南京经济学院、南京中医药大学，南京邮电学院、应天学院、南京森林公安高等专科学校、南京理工大学紫金学院、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院。 总用地约1.5万亩，规划校舍面积250万，国际知名大学预留用地2500亩。 除南京信息职业技术学院之外，其余8所全部招生，师生总数达到5.2万人。 2010年全部建成后，在校学生人数将达到10-12万人，教职工2-3万人。 截止2003年底,园区教职工总数7000人，截止2004年底,园区教职工总

17、数将突破10000人。 2004年9月，大学城在校学生数将有8万人。 南京大学进入仙林已基本确定,占地5000亩,含2个国家重点实验室。表1-5 大学城20052010年发展规划大学城现有学校数量在校学生（万人）大学城用地（万亩）现状20052010现状20052010仙林南京师范大学、南京财经大学、南京邮电学院、南京中医药大学、南京医科大学、森林警察专科学校、南京理工大学紫金学院、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院等9所59-121.21.5表1-5 大学建设进程院校建设进程南京师范大学全部完工，本科4年级编制均已入学南京中医药大学二期工程尚未完工，本科2个年级已入学南京邮电学院一期

18、20万平米主体完工，二、三期58万平米正在动工；本科2个年级已入学南京财经大学二期5万平米收尾阶段，今年全部完工；本科4个年级已入学紫金学院去年已对外招生，今年秋季将整体入学2个年级南京工业职业技术学院南京信息职业技术学院南京森林公安学校已完工，全校已搬迁入园应天学院去年开始招生南京大学已基本落定，但校方仍未对外证实-南京师范大学-南京财经大学4、配套4.1 中心区 占地1780亩。 外围以教师公寓为主，中间为大型综合性中心，包括大型商场、超市、银行、宾馆、酒店、医院、图书馆、科技展览馆、学术交流中心等内容。 中心区主景观湖面建设已完工； 中心区北部土地已经全部出让完毕，其中商业用地将于今年下

19、半年开始销售，栖霞建设的两块居住用地尚未动工； 中心区南部商业用地（4号地）规划已完成，将于2004年下半年上市挂牌。图1-4 中心区规划平面图图1-5 中心区模型4.2 教育配套中小学建设特点进程南师附中民营合办,全国重点中学，占地100多亩，学生1800人已经建成招生南京外国语学校全国重点中学，建成后占地300亩、学生3000人 现一期招生，计划入学1000人南京国际学校民营，只收外国学生；占地100亩，学生480人，外籍教师70余人今年8月完工，正在招生仙林中、小学占地2.87万平米，共有小学30班、中学36班已经建成招生-南师附中 -南京外国语学校5、市政5.1 内部道路建设2003年

20、8月以来，仙林大道、仙霞路、文苑路二期、学院路、仙尧路、亚东一号路南延等6条道路陆续开工， 2004年9月，这几条道路将全部完工。2004年下半年开始，学子路、明外廓遗址文化轴线等也将开工建设。届时，大学城“两横两纵一环”的道路布局初步形成。道路仙林大道景观大道，连接大学城的1、2期。大道西段西接环陵路，可在10分钟内抵达中山门。6车道，红线路幅60米，绿线路幅80米。目前大学城一期境内路面已完成，正在做绿化仙霞路呈L性，南北贯穿1、3号地块，栖霞建设地块，南师大、南财大、森林公安学校用地；东西接学子路，将南邮学校用地、6号地块分为两半。6车道，红线路幅45米，绿线路幅60米。现路面已出，将于

21、9月完工。学院路大学城一期东侧主干道，南北连接仙林大道、灵山北路和宁镇公路，沿途贯穿中医药大学、南邮等5所学院。6车道，红线路幅45米，绿线路幅60米。路面已出，将于今年完工，是今年大学城的重点建设项目。灵山北路大学城一期的南端边界。 6车道目前正在做地面，是大学城今年的重点建设项目。学子路南北走向公共设施轴线，南起灵山，北达宁镇公路，由南向北穿过1号地块、2号地块、中心区（4号地块）、6号地块。路线原址为两道高压走廊，按规划，其中22万伏将迁移至九乡河以东，11万伏下地。路线原址为两道高压走廊，目前正在建设南段，北段（中心区以北）尚未拆迁。图1-3 内部路网建设进度5.2 市政管线随道路建设

22、同时铺设，水电气条件已经具备供水城北水厂供水，800毫米的城市给水管由文苑路接入。排水 采用雨污分流制。 由于自然排水条件较好，雨水将充分利用地形，排入九乡河。 污水分区处理，达标排放，已建污水处理站5个，在建污水处理站3个。供电 现有10千伏输电线路2条，变压器28台，总容量为6085KVA，二条1万伏高压线穿区而过，11万伏亚东变电站1个。 规划在东南角设1个50万伏变电站，另外根据功能分区设4-5个22万伏变电站，22万伏电力线沿外围道路架设，不接入区内，以免影响城市景观。接入区内的11万伏电力线全部埋入地下。通讯已有程控电话容量8000门，新区通讯主干光缆已入区，可增开35000门全自

23、动数字电话。供气 管道煤气已接入亚东新区。 规划利用由龙潭方向接入的西气东输工程，在东北角设天然气供应站一座，由地下管道通往各终端用户。6、交通条件6.1 北部快速道路直达模范马路玄武湖隧道宁镇公路为快速道路，直接通往仙林。仙林与主要地标的距离： 一环线绕城公路：4公里、4-5分钟车程 城区新庄立交：10公里、12-15分钟车程 模范马路：13公里、15-18分钟车程 新街口市中心：17公里、25-30分钟车程6.2 南部有景观路进入 宁杭公路环陵路（马群）宁栖公路：宁杭公路已经拓宽改造完成，为城东的景观路，环陵路（马群）宁栖公路也规划为景观路，最迟2005年十运会前完成拓宽改造。 宁杭公路麒

24、麟仙林：由于马术场建设，麒麟仙林的道路最迟2005年十运会前完成拓宽改造。6.4公交系统 已开通4条线路，可直达鼓楼（丹凤街）市中心，并通往城北（模范马路玄武湖隧道入口、南京火车站）、城东（孝陵卫）等多个区域。 97路是今年新开的，随着入住人口的增多，仙林的公交系统将逐步发达。 约10-20分钟一班，最晚班次晚上22：00 从鼓楼丹凤街乘70路公交车至仙林约需40-45分钟，接近南京市民通勤时间的承受上限。仙林的公交线路数量与江宁、江北差不多，但线路覆盖面更广，出行更方便：江宁公交在市内的终点站都集中在城南中华门、雨花台，江北公交在市内的终点站集中在大桥和汉中门，而仙林公交可直达鼓楼（丹凤街）

25、市中心，并通往城北（模范马路玄武湖隧道入口、南京火车站）、城东（孝陵卫）等多个区域。表1-3 仙林地区主要公交线路线路主要站点运行时间W50路火车站新庄长途东站樱驼村西杨坊（聚宝山）仙鹤门亚东新区（南师大）南京车站:6:30-20:00亚东新区:6:30-20:00W70路亚东新区（南师大）亚东花园城东扬坊（聚宝山）樱驼花园板仓村岗子村太平村北京东路鸡鸣寺四牌楼丹凤街亚东新城区 5:30-21:20丹凤街 6:10-22:00W97路时代超市（模范马路玄武湖隧道入口）新庄长途东站樱铁村东杨坊亚东花园城文苑路南师大南京财经大学中医药大学 6:0021:00W310路亚东新区（南师大）仙鹤门朱庄黄

26、庄太阳城马群钟山学院钟灵街孝陵卫亚东新城区 6:00-20:20孝陵卫 6:00-21:006.5轨道交通根据规划，地铁2号线和4号线将从河西起步，经过主城区，然后分别从紫金山南北两侧进入仙林，在亚东新城南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。 4号线尚未立项批复。 2号线河西中和村站马群站计划2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林虽然规划了沪宁路、仙鹤门、亚东、南师大4个站点，但由于规划较晚，没有与其它站点同时上报，目前尚未立项批复，因此，能否与2号线其它站点同期建成，目前尚不能确定。图1-4 轨道交通规划三、房产市场分析1、发展沿革 长

27、期以来，仙林地区只有亚东一个发展商。亚东公司从土地开发起步，早期开发拆迁安置用房，后开始开发商品房。由于当时仙林市场的影响力有限，且开发产品品质一般，公司及项目在市场上一直默默无闻，2001年以前该区别墅价格维持在3000元/左右。 2001年，汇金房产开发了金陵家天下项目，该项目的产品定位、行销诉求均创造了南京别墅市场的突破，市场反响强烈，也使仙林板块的形象焕然一新，开始真正引起市场注意。同时价格空间也被打开，双拼别墅达到4500-5000元/，独立别墅达到5500-6500元/。 金陵家天下的成功不但提高了仙林板块的知名度，打开了价格空间，同时也促进了亚东公司产品品质的提升。随后，亚东开发

28、的沁兰雅筑、香溪月园项目在产品品质上有了大幅提升，售价也进一步提高，独立别墅达到7500-8000元/。 除了拆迁安置房和经济适用房之外，仙林板块的公寓产品较少，近年来较典型的只有亚东咏梅山庄一个项目，2002年销售完毕，售价2800-3000元/，现二手房售价在3300-3500元/；当前在售的亚东香溪月园别墅项目中有少量多层公寓,均价在4000元/左右。 自去年以来，仙林开始了纯市场化运作的土地出让方式，栖霞、星汉、赛世、大成等外区域公司相应拿地，一改亚东公司独大仙林的局面，区域竞争进入了一个全面竞争的阶段。2003年9月拍卖的92万平米的住宅项目，多层产品的楼面地价达到2100元/，与河

29、西相同，预计仙林的整体房价将会有一个较大量的突破。2、供求形势分析2.1 区内竞争 现有项目少，竞争尚不激烈 已出让项目5个：可售住宅面积92万。 目前只有亚东的项目开始开发销售，其余项目尚未开工，由于这些项目均为挂牌拿地，付款压力大，预计今年下半年将会陆续开发销售。以平均开发销售周期3年计算，每年的上市供应量约30万，仅相当于2003年市区销售面积（406万）的7%，销售压力不大。 只有亚东（可售住宅面积25万）为早期协议拿地，地价较低，竞争优势明显；其余项目（可售住宅面积25万）均为2003年通过挂牌方式获取，小高层平均楼面地价1200多元/，多层平均楼面地价2000元/左右。因此，只要新项目能以合理价格获取，竞争压力则不会太大。 大学城尚有大量优质地块上市，区域竞争今后将趋于激烈 大学城一期潜在计划出让住宅项目5个：土地总面积2900亩，可售住宅面积约150万，以平均开发销售周期4年计算，每年的上市供应量约40万。 加上现有项目，仙林的总供应量将达到240万左右，其中，2005年的上市供应量约30万，2006年开始，每年的上市供应量至少70万，接近2003年市区销售面积（406万）的五分之一，竞争趋于激烈，销售压力加大。 从市区土地供应来看，老城