房地产抵扣汇总土地价款的进项税扣除规定.docx

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房地产抵扣汇总土地价款的进项税扣除规定

房企“营改增”：

税收优惠政策多，不当享受风险高

税收优惠一：

增值税抵扣凭证进项税额准予从销项税额中抵扣 

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号，附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条明确：

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

七项增值税进项税额不得抵扣

1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

7.财政部和国家税务总局规定的其他情形。

八项增值税进项税额抵扣受限

1.异常增值税扣税凭证：

经核实符合规定的允许继续申报抵扣，不符合规定的一律作进项税转出。

2.走逃（失联）增值税扣税凭证：

列入异常增值税扣税凭证范围，暂不允许抵扣或办理退税，已经申报抵扣的一律先作进项税额转出。

3.逾期增值税扣税凭证：

客观原因造成增值税扣税凭证逾期的允许继续抵扣，其他原因造成增值税扣税凭证逾期的不得抵扣。

4.失控增值税扣税凭证：

通过税务机关通过协查，确认销售方已经申报纳税，并取得销售方税务机关出具的书面证明及协查回复后才可抵扣。

5.虚开增值税扣税凭证：

取得虚开专票不得抵扣其进项税额，善意取得虚开发票，能重新取得合法有效发票准许其抵扣进项税款。

6.遗失增值税扣税凭证：

丢失前已认证相符的，购买方可作为增值税进项税额的抵扣凭证；丢失前未认证的，购买方税务机关出具的《证明单》等资料抵扣凭证。

7.涉嫌违规增值税扣税凭证：

属于税务机关责任以及技术性错误造成的，允许作为增值税进项税额的抵扣凭证；不属于税务机关责任以及技术性错误造成的，不得作为抵扣凭证。

8.作废增值税扣税凭证：

开具专用发票当月符合作废条件的按作废处理；开具时发现有误的，可即时作废；不符合作废条件的，需要按红字发票开具方法处理。

取得的增值税专用发票不符合规定

纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

各种不合规的发票不能抵扣，例如未加盖发票专用章、发票票面有涂改、票面信息不全等不合规增值税专用发票，是不能作为进项税额抵扣凭证。

抵扣凭证未同时符合五个限制性条件

纳税人增值税专用发票抵扣，必须要同时符合五个限制性条件，否则不得作为合法的增值税扣税凭证，亦不得计算增值税进项税额抵扣。

一是采购的企业必须属于增值税一般纳税人；二是必须取得合法的扣税凭证；三是业务必须真实发生；四是必须在规定的时间内认证和申报抵扣；五是必须依法正确、合理地计算抵扣金额。

已抵扣增值税专用发票转做他用做转出处理

增值税进项税额转出，是将那些按税法规定不能抵扣，但购进时已作抵扣的进项税额如数转出。

也就是说，企业已作进项抵扣但后来转做他用，而税法不允许抵扣的进项税额，应将购进货物或应税劳务的进项税税额从当期发生的进项税税额中扣除。

税收优惠二：

计算房地产销售额允许扣除土地价款 

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

税务风险防控

1.一般纳税人销售其开发的房地产老项目，选择简易计税方法的，不得以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

2.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的自建不动产，适用一般计税方法计税的，纳税人不得以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

3.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的自建不动产，可以选择适应简易计税方法，不得以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

4.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的自建不动产，应适用一般计税方法的，纳税人不得以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

5.纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权，不得以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。

税收优惠三：

土地价款包括征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费、土地出让收益等

向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

税务风险防控点

1.房地产老项目适用简易计税方法计税的不得扣除对应的土地价款。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

2.计算抵扣土地价款时地下车位不纳入建筑面积。

房地产开发企业在计算可抵扣土地价款时，地下车库面积不纳入“建筑面积”进行计算。

“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

3.项目公司扣除土地价款未同时符合三个条件。

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

3.项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

进一步明确营改增试点运行中反映的土地价款操作问题。

4.扣除的土地价款超过纳税人实际支付的土地价款。

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

5.土地价款以外的其他土地成本项目不得抵扣。

向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

而开发产品土地计税成本支出的内容，则为土地征用费及拆迁补偿费。

即指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

也就是说，土地成本除了土地价款允许抵扣增值税进项税额以外，其他土地成本构成项目一律不得抵扣增值税进项税额。

6.预收款预缴增值税土地价款不得抵扣。

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。

根据以上规定,对房地产开发企业预收款预缴增值税，在计算预缴增值税时不能扣除价款。

对预收款预缴增值税时,不得开具发票。

因此,预缴预收款增值税,可以选择简易计税方法计税,按照5%的征收率计算，并不得开具发票。

7.未有取得和提供合法有效凭证不得抵扣。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

税收优惠四：

销售或出租房地产老项目，可选择简易计税方法计税

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定,房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》中规定，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

税务风险防控点

1.房企一般纳税人取得的项目收入，选定简易计税方式以后，在之后的36个月期间内发生了更改或变化，不得选择简易计税方法。

2.一般纳税人转让其2016年4月30日后取得的自建不动产，不得选择适用简易计税方法计税。

3.一般纳税人转让其2016年4月30日后自建的不动产，不得选择适用简易计税方法计税。

4.一般纳税人出租其2016年4月30日后取得的不动产，不得选择适用简易计税方法。

5.一般纳税人将2016年4月30日后承租的不动产对外转租的，不得选择简易计税办法计税。

6.2016年4月30日后开工建设的在建工程，完工后用于出租，不得选择简易计税方法。

税收优惠五：

统借统还业务，低于正常借款利率的免征增值税

《营业税改征增值税试点实施办法》财税[2016]36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条明确：

以下利息收入项目免征增值税：

统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。

统借方向资金使用单位收取的利息。

税务风险防控

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

税收优惠六：

税控专用设备,在增值税应纳税额中全额抵减

《财政部、国家税务总局关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》（财税〔2012〕15号）规定：

1.增值税纳税人初次购买增值税税控系统专用设备（包括分开票机）支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。

2.增值税纳税人缴纳的技术维护费，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。

技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。

税务风险防控点

1.增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。

2.增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

3.电脑、打印机、扫描仪等通用设备，不属于防伪税控系统的专用设备，不适用财税[2012]15号文件规定的可以抵扣的项目。