灯具市场规划与管理.docx
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灯具市场规划与管理
购物中心定义：
一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营上作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关。
这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。
购物中心在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离，把营业面积出租给各种承租户经营。
承租户经过严格挑选并加以有效控制，目的是互相利用、优势互补，获得共同的利益，使承租户的利润最大化，让承租户和开发商双方都能够获益。
集中管理和分散经营是一种先进性的管理方式。
管理者对购物实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、保洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行。
公共空间实行统一管理，供有的零售商和购物者共享。
经营者不参与管理，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。
所有者和管理并不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心的管理模式，既能让承租户之间相互促进，又能防止不良竞争，并获得共同利益。
随着消费模式和消费行为的改变，购物中心越来越关注特定的消费群体，并为不同的消费层次提供服务，购物中心的类型也分化了。
只有得到购物者、开发商和零售商的接受，才能取得经济效益，才会具有生命力。
购物中心的管理特征：
它采用所有者、管理者和经营者分离的管理模式，在统一开发建成之后租赁给不同的承租户经营，实行集中管理和分散经营。
它强调了社会分工的作用和技能专业化，这有利于发挥各自的优势、各司其职，分工明确，从而提高效率。
所有者委托专业的社会化的商业管理机构对购物中心进行管理，综合负责购物中心的保安、保洁、空调运行和环境控制、设备维修、垃圾处理和园艺栽培，组织进货、人流车流交通和管理停车场、公共空间，并组织开展公共活动，进行统一的广告策划等等。
高水平的专业化管理为经营者提供了良好的经营条件，为购物者提供了舒适的购物环境。
分散经营的方式符合人的消费行为和心理需求。
不同的个体各自出售不同的东西，这样才有人与人的接触。
让传统的人性化、活跃生动和单一业主经营卖场冷漠相比形成了鲜明对照，它表明单一业主经营的方式无法满足人们的购物习惯和需求。
人们一方面希望商店商品齐全，能够一次购足，但另一方面，人们又不会满足于一家商店购买所有商品，而是希望有所比较。
因此，人不会在同一家商店购买所有的商品。
在这一点上，购物中心成功地把众多的零售个体组织集中在同一屋顶下分散经营，充分满足了购物者比较和购物的特点和需求。
购物中心建筑的特征：
商业空间步行化。
为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，通过一条线型街道来串联商店和组织人流。
基于安全因素，街道完全排除车辆，实行步行化。
亚历山大说：
“购物中心领带于它的易达性，它们需要坐落在交通大动脉的附近，然而，购物者自身并没有从交通中得到什么，他们需要的是安静、舒适和便利，从周边地区步行而来！
”
购物中心在周围提供大面积停车场实现人车分流。
商业空间室内化。
将商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对步行活动的影响，从而创造舒适的环境。
公共空间社会化。
财物中心开辟商业活动和社会活动相结合的场所，为零售商业建筑带来了新定义。
开发项目来源：
新的项目源于开发商意识到潜在要求。
购物中心的开发目标是将相对廉价的土地开发成租金很高的商业面积。
需要先行收集必要的基础资料，并加以分析。
第一步，需要对该区域进行基础资料的调查和统一，特别是购买力调查。
要对现有购物中心数量、规模、地点、承租户的组成和繁荣程度加以考虑，而且要对消费者的统计和研究，对选定区域做未来3-5年或5-10年的人口预测、收入预测、新增购物者数量和交通发展状况预测。
第二步，分研确定初级、次级和三级商圈，并确定85-90%的销售额来源，从潜在销售额的预测确定可出租面积大小。
对现有购物中心承租户组织比例的研究，或者对零售面积和零售额之间的关系做进一步研究，确定承租户的基本组成。
第三步，分析选择用地并考虑，用地的可获得性。
用地的形状、大小以及它与道路的关系都要考虑。
可行性研究报告：
制定详细的投资和金融计划，制定承租政策，确定购物中心布局和评估它对环境的影响。
1、用地选择。
获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。
（1-1）用地区位和交通人口状况分析
购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围，为此购物中心用地就符合商业用地选择的一般区位原则：
A最短时间原则，应当位于人流集散最方便的区位。
更多考虑购物过程所花费的行车时间。
B区位易达原则，分布于交通便捷、易达性好的位置。
易达性取决于交通工具和道路状况。
C聚集原则，是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。
城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点成为优先选择的地点。
D接近购买力原则，商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。
维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。
收集用地周围必要的经济和人口基础资料。
E购物人口分析。
分析用地附近是是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何？
F交通易达性分析。
也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点到购物地点、花费时间。
可以根据所花费的时间绘制等时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制10～30㎜，以此确定该地点的商圈覆盖范围。
G区位分析。
（1-2）用地经济状况评估
用地的可获得性，首先，要获得用地每一个所有者的认可；其次需要分析用地的合理价格和租金，是否值得购买并能够获得投资回报；第三，用地必须进行零售开发。
（1-3）用地的物理状况
用地形状。
用地必须完整，零碎的用地不行。
用地平整性。
用地竖向高差变化不宜过大。
用地可进入性。
周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。
如果周围道路在高峰期出现堵塞，如何处理？
用地的视觉可见性。
如果周围道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到财物中心的屋顶睥管道和设备可能导致吸引力下降。
另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡财物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。
用地周围情况。
最好置于购物中心控制之下，其他设施不应当干扰购物中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。
2、类型和规模确定
3、制定承租政策。
确定承租户的组成和布局，制定承租政策。
（3-1）承租户组成。
对承租户进行控制，最基本的目标是承租户在商业上能够生存，有足够的回报，让整个购物中心开发最终能够获得效益。
选择承租户需要考虑下列因素。
第一，大型购物中心需要吸引全国性连锁店和知名商店。
这种商店稳定而安全，能保证租金收取。
第二，购物中心的承租户种类和组织给购物者留下的印象非常重要，因此要突出个性和特色。
A承租户的分类和地位。
确定核心承租户的地位角色。
核心承租户是主要的锚固点和吸引力来源，是招商的起点。
为了吸引核心承租户，需要在位置、出租政策和租金等方面给予优待。
B尊重租户的要求。
※尊重租户对发展前景的观点。
一些主要承租户在承租前要自己组织调查，以便确定经营规模，同类承租户只有维持适当数量才能保持合理的竞争，否则，过分集中将造成不良竞争。
※尊重承租户对平面的要求。
大店对平面非常关心，不仅考虑自己在购物中心的位置，而且考虑平面的效率以确保商业成功。
经验表明，承租户的平面布置是成功的重要因素，而且，核心商店的作用对其他承租户也关系重大。
合理布局，租户利益才能平衡。
※考虑承租户对独立建筑的需求。
从整体上组织和分配人流，协调它们与其它承租户之间的关系。
※尊重承租户对装修的要求。
不同租户有不同的要求，要据情况采用不同的解决方式，不能采用通用的模式。
C确定承租户的组成和可获得性。
确定同种承租户的适当数量需要根据购物中心的规模和购物者的需求，既要保证购物者的便利和足够的选择余地，又要避免不良竞争，保证整体销售最大化。
（3-2）承租户在购物中心的位置和分布。
核心承租户对于引导人流起着关键的作用，其布局直接影响购物中心的形态。
核心承租户的位置需要最先确定，一般适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
承租户布局需要统一的规划和布局。
各种承租户之间的亲和力是不同的，一些经项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些需要相互避开。
总图设计：
1、总图设计目标。
A保护周围地区免遭破坏。
防止汽车穿行居住区，防止商业噪音、视线和不良气味的干扰。
B交通安全、舒适和便利。
C整体统一美观。
2、用地面积分配。
第一类，建设用地。
第二类，汽车交通和停车设施用地。
第三类，步行区用地。
第四类，缓冲区用地。
第五类，发展预留地。
3、功能分区和布局规划。
建筑居于地段中央，周围是环绕步行区，外围是大型停车场，再外环绕的是缓冲区，外围公路。
4、交通规划。
（4-1）周围交通的引入。
易达性。
商圈服务范围和购物者可能来的各种方向，以及从不同地点来购物可能走的路线，现有交通状况和增加购物交通后可能出现的情况，特别是原有交通载荷和购物进出高峰载荷叠加可能带来的结果。
分析现有道路，要对路面状况，快车道和慢车道数量，交叉口和信号灯等状况进行综合考查。
交通规划的目标是：
A不影响周围的道路交通。
防止交通堵塞的方法是让汽车进入购物中心时不需要减速。
B从道路到购物中心的有效转换。
汽车从道路直接进入停车场，一般会出现交通混乱。
借助缓冲区实现快、慢交通之间的转换。
C停车场的出入口需要尽量远离城市道路交叉口100-180M。
出必入口规划更重要，特别是营业结束后。
D地段内交通分布均匀。
可以自由选择停车位，应当允许二次运动，以便搬运大件商品。
E环路要保持畅通，且不影响人流，分为内外两区，中间设环路。
F方便高效的停车位。
方便进出快捷优于尽量容纳停车位。
快捷可提高停车位的替换小生，将使用效率大大提高。
（4-2）用地范围内交通组织
A步行人流；
B汽车交通；
C人车客货交流。
平面设计的内容：
确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度地为每个承租户带来穿过人流，提供最多的购物机会。
A承租户的位置和布局
在购物中心，承租户通过彼此之间的相互信赖和作用，共同获得最大的商业利益。
购物中心的管理模式，商业活动的特点核心，承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润，已为平面设计确定了一个框架，需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。
核心商店是吸引力的主要来源，被称为磁极和“锚固点“，对组织人流发挥重要作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。
核心商店有特别的视觉要求，希望在进入购物中心时就能一眼看到核心商店。
B交通组织
核心承租户放在步行街的尽端和步行街一侧通向停车场是组织人流的两个常用的设计手法多层步行街获得紧凑的平面，对于有效组织人流有利。
同时，处理好购物中心内外交通衔接，包括购物中心与停车场和商业区之间的联系，以及根据需要选择入口数量，确定入口位置等。
建筑剖面设计：
1、层数的确定。
多层可获得足够营业面积，但购物者引向高层并不容易，另外规划限高也会影响。
2、垂直结构和形式。
需要处理中心化空间和线性空间，也就是中庭空间和步行街之间的结构关系。
步行街与中庭交叉可使公共空间变得生动，而且各层步行街能够共享中庭，但是，中庭与步行街空间穿插会引起联系结构和屋顶结构发生变化，处理不当会带来一些问题。
3、垂直交通组织。
引导人流垂直向上运动是成功的关键，一般如下考虑：
（3-1）利用中庭空间的功能和作用。
中庭是垂直交通的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。
如果通过适当的功能安排，将购物者向上运动处理成一个有目的的过程，能够大大提高上部空间的吸引力。
购物者为了观赏中庭空间和参与其中的公共表演活动，也会上到更高的楼层。
同时聚集人群。
（3-2）中庭空间的造型和空间交流
圆形中庭有利于开展公共活动，围绕中庭的座椅给共享和参与中庭的活动提供了方便。
任何一层的财物者能够看到其他层具有吸引力的活动和景观，也会大大促进购物者在层与层之间的运动。
（3-3）从不同的层面同时引入人流
说明人向下走比让人向上走要容易一些，这是流动的原则。
在有高差的坡地地段，设计上可以有意在没的外地平高度设立入口。
如果购物中心上层的入口能直接通向其他各层，对于组织引导人流也非常有利。
在各层中，每层都设立通向停车场的直接通路，将给购物者出入提供很大的便利。
（3-4）垂直交通工具的作用
提高垂直交通工具上行的趣味性，使上行本身成为一个有趣的过程，让购物者无法抗拒地被拉进这个动态舞台中来。
（3-5）景观的垂直吸引力
闪烁绚丽的灯光设计，巨大的吊灯有一种难以抗拒的吸引力。
采用玻璃顶和天窗引入自然光线，让上层空间开阔透亮，也把人的视线吸引向上，并进而把人也吸引上来。
外立面与入口
1、外立面设计。
外立面对周围环绕有一定的视觉影响，需要考虑新旧建筑的风格协调。
协调选择适当的层高和柱距以及开窗方式和数量，可以获得虚实对比，取得较好的外立面效果。
2、入口处理。
如果入口高度太低，对购物者的吸引力将大受影响，入口高度太高又让人感动不亲切。
步行街
（1）步行街的平面设
确定步行街形态要综合考虑以下内容：
核心商店的类型、数量、规模和位置；专卖店的争布、数量和规模，它们与核心商店的关系，对服务路线的要求；辅助吸引力来源和设施以及它们的位置；步行街与出入口的位置关系，步行街与公共交通、停车场、交通流线、服务交通和员工通道的关系；停车场的规模与分布。
步行街的作用是把购物者导向各种商店，要求清楚明确，让购物易于辨认入口、出口和主要百货商店的位置。
简捷的路线易于辨认位置和方向，但又不宜过分单调。
步行街从入口笔直地通向出口或路线太直接、太明显，不利于留住购物者和延长他们的逗留和徘徊时间。
过繁或采用对称设计或重复路线，易迷惑购物者，让他们失去方向感，结果适得其反。
路线变化过分丰富将分散人流，使一些承租户利益受损。
良好的设计需要从总体考虑维持零售商业总体平衡，保证通过所有承租户的人流最大。
步行街太长会使购物者感到疲惫，让他们望而却步，要打破空间的单调感，关键要激发购物者的兴趣和好奇心，两个兴趣点之间的距离不超过200-250米，两点之间需要有间断，能够看到一个兴趣点或休息处。
沿线性步行街方向，一般利用中庭和吃喝庭院等面状空间来形成节点，吸引人流运动，增加趣味性，这些节点往往也是主次步行街和上下交通的交叉点。
步行街上的空墙面会使购物者失去兴趣而停滞不前，所以，两个节点之间店面也要保持连续性。
步行街过宽将抑制两侧的交流，不利于购物者从一侧走向另一方向另一侧，或者干脆忽略另一侧。
（2）步行街剖面设计
步行街高度给购物者的印象是最直接的。
商3-5米能有效地避免压迫感和封闭感，也有足够的空间悬挂店面招牌。
实践证明，为了保证上层空间有足够的人流，步行街控制在3层之内比较合适。
室内步行街不仅是通向商店的通道，也可能成为展览、表演、娱乐和促销以及其它社会活动的场所。
参加这些活动的人虽然不是为购物而来，但人流的聚集无疑增加了商业机会。
目前，步行街都倾向于高窗和各种形式的玻璃顶引入自然光，引入自然光有助于增加购物中心的吸引力，保持了与外界环境的联系和交流，给步行街空间带来了趣味。
自然光影变化对于形成步行街的主题和特色也发挥着重要作用，同时还节省了能源消耗，减少了人造光源发出的热量。
但遮阳和防止温室效应也须考虑。
（3）步行街的空间特色
早期室内步行街只是一条简单的有序街道，占据主导地位的设计要素是店面、地板、吊顶和招牌、店面设计更多的强调统一性，弱化空间。
在水平方向，步行街和商店之间的界限趋于模糊，类似百货空间，试图将步行街作为商店的一部分，抑制其线性特点，使空间更为丰富。
（4）步行街的内立面设计
步行街两侧的店面设计既要有良好的尺度感和统一感，又不能采用单一的做法，以免单调和缺乏个性。
早期购物中心对步行街的统一性要求甚严，“开发商希望步行街空间是朴实的，希望所有的注意力都要集中在零售商身上”；“购物中心步行街本身有意识地设计成不被人注意”，结果造成店面单一，街景单调枯燥，因缺乏与地方建筑和文化特色的呼应而失去魅力。
“屋顶是矮墩墩的，又长又直，毫无变化；建筑处理不足以传达一种场所感，也不能抵消现代零售固有的乏味和视觉上的枯燥感”。
近年来，对室内步行街空间的个性特色塑造和文化特色保留非常重视。
肯·诺尔瓦认为，现代的步行街“更象传统街道，拥有各种各样的建筑，而不是只有连续而单一的建筑形式”。
充分借鉴传统商业街的成功经验来再现传统街道的尺度和人性化特点，这无疑会给室内步行街商业空间平添特色。
（如金源不夜城）
中庭
中庭是购物中心最热闹的部分，也是步行街节点上的序列高潮，空间变化丰富，绿化植物密集，水体精心布置，玻璃须投下的无光光景丰富而富有变化，从而展现了购物中心空间和景观设计的特色和精华。
多层购物中心的中庭空间是上下空间交流的场所，共享空间有利于各层活动相互交流。
如果围绕中庭布置休息和餐饮座椅，中庭底层举行的活动能够让上面各层空间共享和参与。
为此，一些中庭的底层有意设计成台阶形，以方便开展各种表演活动。
也有中庭设计成儿童乐园，趣味、活力。
地面布置可以为绿化、水体和雕塑小品。
上部空间也同样重要，这果可以运用飞鸟、旗帜、风筝、气球、飞机等软雕塑以创造有趣的空间效果。
吃喝庭院
有价值的锚固点，用于延长购物者的停留时间，让他们光顾尽量多的店，它的存在价值决非自身获得的商业利益所能代表的。
吃喝庭院在购物中心的位置是商业成功的关键，容易发现的显早退位置，如配以醒目的而且有特色的入口直接面对步行街，对凤物者具有很强的诱惑力。
停车场
首先，提供有足够的停车位满足高峰时间的需要。
其他，停车场转换频率高，需保证停车场和停车位进出方便快捷，让低水平的驾车者也能进出自如。
停车位相对宽敞，避免因空间狭窄而导致停车操作不便，抑制车辆进出，造成其他车辆等待，降低停车位的潜在周转效率，不利于充分利用；另外，宽敞的停车位，方便停车位的侧面和后面有足够的空间满足上下商品的方便。
照明设计
（1）白天和夜间的室内照明设计
室内照明的关键在于处理步行街和商店之间的照度关系。
保持步行街和中庭足够的照度水平，并通过光线变化增加步行街的趣味性。
另一方面，步行街的照明不能对商店和店面造成不良干扰，妨碍店面和橱窗展示。
一般来说，店面照度比步行街照度要高得多。
但人们意识到步行街照度水平太低会给人造成压抑感，而且，步行街需要通过照明设计来形成自己的动人之处和趣味中心。
（2）夜间室外照明处理
对立面特点的表现和强调，让购物中心在环境中产生了强烈的视觉效果。
在整体考虑购物中心性格特点的前提下，对雕塑和植物作重点照明也可以增加趣味性。
购物中心的入口也是照明设计的重点。
只有足够的照度才能保证与周围环境形成强烈的对比，形成视觉焦点。
景观设计
（1）硬质景观。
室外硬质景观包括铺地、围墙、护栏、篱笆和各种小品，还包括各种雕塑、壁画等艺术装饰品。
（2）软质景观。
包括绿化和水体。
室外、绿化、树木不能遮挡店面、街景和符号标牌等元素，因此在设计文初就需要考虑树木长大以后的高度和伸展方向。
管理模式规范化
1、匆忙开业。
大厦装修和验收尚未完成，在准备不足的情况下匆匆开业，违背了购物中心开业管理的原则。
开业之后，未进行统一的广告和促销活动，缺乏整体的组织和管理。
承租政策过高，导致有实力的承租户非常有限。
由于没有获得足够的承租户来源，加文仓促开业，因此出现承租户数量不足，生意冷清的局面。
开业后不久就通过降低租金和“议价”扩大招商，吸收承租户，其后果是承租户的租成和质量完全失去控制，经营商品档次下降，质量问题严重，整体形象大打折扣，客源锐减。
承租户之间恶性竞争，经营商品种类相同，难以控制。
2、多单位产权。
多单位产权，其产权关系非常模糊，没有一家能够代表全体，也没有推出任何一个管理机构代表它们的利益，并对大厦实行有效的管理，造成大厦在事实上不能成为一个整体，开业也没有任何宣传活动。
没有人来组织整体的物业，广告和促销活动。
A租赁管理：
购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标是各类品牌店。
招商程序：
调查—谈判—审核—准入—追踪
B营销管理：
吸引更多的购物者光顾，促使更多的消费。
广告促销费用按营业额3#向各承租户分摊。
中心发行简报加强承租户与购物中心之间的沟通。
C服务管理：
维护承租户的纪律与管理，加强与承租户的合作，保持清洁、停车、保卫，进行营业员培训等人事管理。
D物业管理：
略
E设计联合管理委员会。
维护消费者权益，为购物中心处理重大事件，协调购物中心与各承租户的（矛盾）关系。
要求所有承租者参加，由开发者有效领导。
《租赁管理》
一、物业租赁形式
“定期租赁”
“自动延期租赁”
“意愿租赁”
“强制占据租赁”
二、租金支付方式
“毛租”
“净租”
“百分比租约”
三、合法租法的组成部分
“欺诈法”
“基本要素”
“纳税与保险费用”
租约越长，就越有可能出现无法预期的税收开涨或其他突发问题。
越来越多的租约上都补充了有关纳税事宜的条款，要求租户除了定期交纳房租外，还要与业主一起共同负担增长的赋税额度。
要求租户参与负担税收的对业主投资的有效保护，这种共同负担的费用还包括物业保险。
“有关转租和分租的规定”
如租约中无明确禁止转租和分租行为，租户有权对其租用权进行转租或指派作用。
“个人财产”
租约中最好注明：
租户在租约中止时要移走所有私人财产并将空出的房产打扫干净；任何遗留物品将被清理丢弃；所有费用由租户承担。
“妥协”：
妥协是为了让客户真正成为租户，有价值的妥协使租户在基本问题上或财政上获得缓舒的感觉。
不管妥协的条款对业主是多么重要如果对对方毫无价值可言，就等于什么也没有做。
相反，租户认为是具有重大意义的让步可能对业主一方无足轻重。
因此，搞清楚租户一方的需求非常重要。
管理者必须时刻坚持业主的立场，不在业主不可能作出的让步上妥协。
妥协不管大小，总要让租户感到是在业主一方不情愿的情况下作出的，因而来之不易。
另外，还要知道，对一位租户作出的让步可能最后其他租户都要跟着来的局面（包括已有租户）。
“何时进行妥协”：
任何一点点妥协都可能引导对方接受并签署租约。
管理者在考虑进行多大程度的妥协以打动租户时，要把握三种因素：
1、业主的财务和战略规划（长远目标和是否急于出租）；
2、地区市场竞争的激烈程度；
3、租户租赁的紧迫性。
“租金定价与优惠折扣”
任何租价降低或租金减免都是对个别租户而言的，不是所有租户都提出这一要求，也不是所有租户值得给予这一优惠。
不幸的是，消息传播很快，由此会带来一系列管理问题。
因此，不能坚持最起码的租金水平，会降低租用价值，将造成严重损失。
要考虑到物业的实际价值因租金的降低在整个租期内所造成的损失。
如特难，最好的决策往往是让物业空着，留待租价合适再租。
要知道，以低廉的价格长期出租出去，致使收入与经营开支相抵后所剩无几甚或无利可图，是比空置还糟的事。
“免租”
以前提供的“第一月份免租”现在大多改为在租约最后实行，以避免租户不用付钱就能入住，而直到被驱逐出物业也没有出一分钱。
总之，管理者要努力保证物业的租价水平，短期减免租金要比平均地降低整个租期内的租价要好得多，因为，后一种方式无形中已降低了物业的市场价值。
“租户的迟疑”
在租约签订前，租户会停下来考虑这是否是个正确的决定，并问自己：
要租赁的物业是否是在所出的价位上最好的？
妥协条
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