物业工程部作业指导书实例.docx
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物业工程部作业指导书实例
质量/环境/职业健康安全管理体系文件
作业指导书
（依据ISO9001:
2000/ISO14001:
2004/GB/T28001-2001标准）
文件编号：
受控号：
部门：
工程部
版序：
A/1
批准：
审核：
编写：
（以姓氏笔画为序）
作业指导书目录
序号
文件名称
编号
页码
1
设备管理作业指导书
1-35
2
空调作业指导书
37-90
3
给排水作业指导书
91-150
4
强电作业指导书
151-199
5
弱电作业指导书
200-247
6
综合维修作业指导书
248-310
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1/1页
文件名称
人员组织架构
生效日期
说明：
1.供暖班四班三运转，每班3人，主要工作除烧锅炉人员外对住户测温、维修等工作。
淡季时除保养外做日常维修工作。
2.高压配电室，四班三运转，每班1人，主要工作巡视各配电室，抄计量表，监测运行电流、电压及日常保养工作。
3.综合维修班4人，主要工作业主及公共区域设备设施维修、保养工作。
4.水工班分为白班和夜班，白班主要工作以日常维修、巡视及保养为主。
夜班主要以值班为主，及时完成业主和公共区域上下水报修，处理应急突发事件。
5.电工班分为白班和夜班，白班主要工作以电气日常维修、巡视及保养为主。
夜班主要以值班为主，及时完成业主和公共区域供电报修、弱电系统维修、处理应急突发事件。
编制
审核
批准
日期
日期
日期
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1/2页
文件名称
工程部目标及实施措施
生效日期
质量目标
致力于保证设备设施的安全、高效运行，按照预防式维护保养方式对设备设施进行检修、维保，尽最大可能减少设备损坏，延长设备、设施的使用寿命。
1.全年因失职或玩忽职守引发的员工伤亡、公司财产报废、损毁、火灾、水浸等重大安全责任事故为“0”。
2.设备设施完好率大于98.5％。
3.维修处理率100％。
4.维修合格率到达98%，客户投诉率低于1％。
5.设备故障率低于国家标准。
6.设备使用寿命大于设备说明或相关标准。
质量目标统计
1.员工必须严格遵守XXXX物业管理有限公司的各种规程，认真严谨地对待本岗位的工作，杜绝各类因误操作、失职所引发的安全责任事故。
2.每月进行设备设施完好率的统计。
确保北京像素园区内的设备设施98％以上都处于正常投入使用的状态。
3.每月对《维修单》进行统计，保证对客户的报修及时处理，确保每一张《维修单》都得到跟踪处理。
4.每月根据《维修单》等的情况，统计客户对维修的结果是否满意。
实现目标的措施
1.工程部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，作好北京像素园区设备设施运行管控的各项工作。
2.部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。
组织工程部技术人员熟悉、掌握所管辖设备性能，参与解决北京像素园区突发事故的抢修。
3.负责对北京像素园区的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。
4.熟练掌握设备的性能和操作，加强对设备的维护和保养，为业主服务提供基本保障。
编制
审核
批准
日期
日期
日期
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1/2页
文件名称
工程部岗位职责
生效日期
1目的
规定工程部各专业岗位职责及权限，明确各岗位责任。
2适用范围
工程部各专业及岗位
3部门工作职责：
3.1北京像素园区设备、设施实施的运行和维修的管理工作，管理范围：
供配电系统、照明系统、给排水系统、垂直运输系统、通风及空调系统、消防设施设备、安全防范系统、消防中控与紧急广播设备、有线电视系统的管理及一般土建项目的维修等工作。
3.2负责管理范围内设备的日常运营。
3.3根据预防式维护保养体系对管理范围内设备、设施进行巡检、维护、保养。
3.4制定预防式维护保养计划，包括巡检、维护、保养等。
3.5根据北京像素的实际情况不断引进技术，使各项设备设施电子化，并且优化人员及设备比例，以达到不断提高效能、效率及节约成本的目的。
3.6做好安全管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡事故。
3.7负责对特殊过程、关键过程的识别和确认，确保特殊过程、关键过程的实施。
组织工程部技术人员熟悉、掌握所管辖设备性能，参与解决北京像素突发事故的抢修。
3.8组织审核北京像素工程改造施工方案、施工预算及合同审定，建立健全工程档案。
3.9制订维修材料采购计划及工具设备的保管维护规定。
3.10负责本部门员工培训工作，使员工学习和采用新技术、新方法，不断提高业务、服务水平。
3.11负责组织对维修保养分包商的评价、管理，负责对备品、备件分供商进行评价。
3.12负责北京像素项目节能方案的制定与实施，控制北京像素项目能耗，尽量降低运行成本、提高经济效益。
3.13负责以上工作材料及费用的核定。
3.14制定职责内工作的年度预算，并上报公司。
3.15负责批准范围内费用的实施和监控。
4经理岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
物业总经理
直接下属：
工程主管、调度、库管
岗位职责：
4.1全部负责工程部日常运营工作。
4.2负责北京像素项目工程维修业务的组织、指导和管理工作。
4.3组织并实施经批准制订的设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划。
4.4负责北京像素项目各种机电系统及土木工程建设规划及实施。
4.5控制北京像素项目能源、降低消耗，提高经济效益。
4.6制定北京像素项目工程部年度预算及管理相关支出，对超出预算部分作出分析研究及报告。
4.7负责处理工程部职责范围发生的问题和客人对工程维修工作的投诉。
4.8深入现场掌握人员和设备状况，每周巡视两次北京像素项目机房及相关设备。
对于重要设备故障应及时到场协调处理。
4.9与有关部门协调安全、消防、环保、防疫工作。
4.10合理安排员工，负责员工的业务技术培训及业务考核。
4.11审定下属班组工作计划，统筹安排工作，检查计划执行情况。
4.12制定各项事故及应急处理程序，并定时演练，务必让各员工随时都在最佳处事状况。
4.13完成公司领导布置其他工作。
5工程主管（强电、给排水、供暖、综合维修）岗位职责：
【管理层级关系】
直接上级：
工程经理
直接下属：
工程员工
岗位职责：
7.1协助工程部经理拟定本专业各种维修、保养计划并执行。
7.2协助工程部经理做好本专业与相关政府部门的联系工作。
7.3协助工程部经理制定年度费用预算。
7.4负责部分对外设备分包合同的执行工作。
7.5组织、安排、处理突发性紧急事故及各类设备的维修、保养工作。
7.6监督北京像素项目维修、保养及翻新改造各承包商的工作，确保工作质量。
7.7拟定本专业维修、保养的材料、备件的申购计划。
7.8负责设备能源统计工作，拟定节能措施并指挥落实。
7.9负责本专业员工的技术培训工作。
7.10监督检查本专业员工的纪律、考勤及考核工作。
7.11检查本专业工单处理情况，并及时向工程主任汇报。
7.12负责协调与物业管理处其他部门的日常工作。
7.13完成上级领导安排的其他工作任务。
6、工程文员岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
工程部经理
岗位职责
6.1负责记录、传达公司的各种要求、通知以及业户的报修。
6.2负责有关工程维修部的内部文件、外来文件的保存与送达，执行《档案资料管理规定》。
6.3统计各专业派工单数量及完成情况。
6.4负责质量记录表格的整理、存档工作
6.5建立工具帐，执行《工具管理制度》。
6.6负责对采购物资进行初步检验，交使用岗位领班再次验收。
6.7负责工程维修部接收的各种设备设施的资料、设备图纸的接收建档和保管。
6.8执行人事部的《公司考勤刷卡规定》，及时上报出勤报表。
6.9执行请示汇报制度，严禁私自处理职权以外的事务，做好内勤工作。
6.10完成上级交办的其他任务。
7、工程部空水工岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
空水主管
岗位职责
7.1认真执行各项规章制度和安全操作规程，及时完成本职工作
7.2做好园区空调、供水管线、通风设备的保养工作，发生故障及时处理，保质保量完成任务。
7.3保证空调、供水管线及设备正常运行，严格遵守公司纪律，工作时不脱岗、不串岗。
7.4杜绝各类跑、冒、滴、漏现象发生，法兰螺栓无锈蚀、阀门开关灵活；水表井无积水，管道保温无脱落。
7.5熟悉掌握各阀门控制管辖区域，阀门井盖无杂物堆放。
7.6处理好业主家中有关水方面维修工作。
7.7负责保管好使用工具，工具材料不丢失、不损坏。
7.8负责给排水井清理、管道疏通工作。
7.9本岗位所发现的异常现象和隐患及时处理，自身能力不能解决的及时向
主管汇报。
7.10负责每月水表的记录工作，同时检查水表及管路连接情况是否正常。
7.11负责做好检查记录，维修保养记录。
7.12认真做好能耗记录，认真履行值班检查制度
8、工程部电工岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
电气主管
岗位职责
8.1清楚了解所辖区域内强弱电系统及其设备的性能、检查方法、控制范围及运行情况，
8.2熟悉掌握各配电设备、控制柜、照明柜及应急发电机组的操作、运行、维修规程。
按要求开闭设备，严禁私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式及设定值。
8.3严格执行公司及部门所制定的各项规章制度。
8.4依据作业规程做好巡查工作，做好巡查记录。
发现故障须立即排除，保证各系统正常运行，保证人身及财产安全。
8.5排除故障时如对总体系统运行产生影响，须立即通知电气主管及工程部经理，得到批准后方可进行。
如出现重大故障，自己无能力排除时，须立即通知电气主管。
8.6接到维修通知后，须在规定时间内赶到现场处理。
工作完成后必须认真清理现场，并须将处理结果及时上报。
8.7维修操作时，各接线、接点务必接实；各镙丝、镙母务必拧紧,各设备安装必须牢固可靠；工程部配合中控室执机人员对弱电各系统的维修保养工作。
8.8半月巡查弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各类电缆均应放置于电缆桥架内，并盖好盖板，做好检查记录。
9、值班人员岗位职责：
【管理层级关系】
直接上级：
主管
岗位职责
9.1认真进行交接班工作，严格执行配电室的各项制度。
9.2本班工作未完成时，须在接班人员协助下加班完成，接班人员须协助交班人员完成后再进行交接班。
9.3所有记录做到字迹工整、清晰、全面，记录表格保持清洁完整，不得有涂改、损坏。
9.4负责保持所有供电设备功能正常，发现问题及时处理，如需停电，须报告主管后，获得批准后方可进行。
9.5保持所管辖设备的清洁，根据安排定期清洁设备。
9.6白班倒班人员应以配电室值班不出现空缺为原则，兼有值班及维修双重职责，以配电室值班为主维修为辅。
10、工程部锅炉工岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
锅炉主管
岗位职责
10.1严格执行锅炉操作规程，遵守锅炉房各项规章制度，不违章操作，持证上岗，保证锅炉安全经济运行，对因违章操作造成的事故要承担责任。
对任何有害锅炉安全运行的违章指挥，有权拒绝执行，并向有关方面报告。
10.2严格遵守劳动纪律和岗位纪律，不迟到，不早退，不脱岗，不睡觉，班前、班中不喝酒，不做与司炉无关的工作。
不准无关人员进入锅炉间及控制室，离岗时要征得班长的同意，不允许让无证人员顶岗。
10.3认真填写运行记录，做到记录准确、如实，不得假报，保持运行记录完好、整洁。
10.4认真做好环境卫生，做到文明生产。
10.5定期排污，冲洗压力表，做好安全阀、超温超压报警连锁的人工试验，保持灵敏可靠。
10.6严格执行巡检制度，发现问题及时处理，无力处理的事故应立即报告班长，杜绝事故发生。
10.7接受上级主管部门和本单位的安全技术培训和监督。
加强对各岗的联系，服从班长的指挥，并做到礼貌上岗。
10.8努力学习有关锅炉安全技术知识，不断提高锅炉操作技术水平。
11、电梯维修工（供方）岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
工程维修部经理
岗位职责
11.1认真执行电梯维护保养的各项规定,保证电梯正常运行,以满足业户需要。
11.2认真完成保养作业项目和规定的预防性计划。
11.3对业户或有关部门的报修，应及时予以修复，保证电梯始终处于完好的运行状态。
11.4认真钻研维护技术,加强业务知识的学习,不断提高业务技术水平,为业户提供一个良好的工作环境。
11.5爱护设备,仪器,工具,做到精心使用,妥善保管,保持齐全完整和性能良好。
11.6正确和详细地填写电梯维护保养，巡视，测试工作等技术资料的记录,并每月交工程维修部妥善保管。
11.7有应急预案并具备解救电梯困人等紧急情况的处理能力。
11.8保障维保驻场人员通讯设备24小时畅通。
12、工程部综合维修工岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
综合维修主管
岗位职责
12.1严格各项操作规程及各项规章制度，做到文明维修。
12.2确保报修按时完成，不得积压，如有问题及时反馈给上级主管。
12.3自觉遵守园区内各项规章制度，特别是防火安全、门禁管理方面的制度，要牢固树立安全第一的思想。
12.4负责全园区的家具、门窗、墙壁、房屋、地面的日常管理维修工作。
12.5负责对园区内小型更新改造工程，装修工程的施工管理实施工作。
12.6负责道路、雨水、污水、排放设施的维修、检修工作。
12.7负责对工程机械的使用、维护、检修、管理工作及制定安全操作管理规程。
12.8负责对各类易燃、易爆物品的安全使用，保管工作，对油漆、稀料等易燃物品的使用要有安全，防火措施，对木屑、刨花要及时装袋清理工作现场。
12.9木工、油工在工作现场不准吸烟或动用明火，对电动工具应每月定期安全检查两次防止导线打火引起火灾。
12.10木工、油工工作现场要配置相应的灭火器材，并定点存放。
13、工程部库管岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
工程部经理
岗位职责
13.1熟悉各种材料及机具、用具、工具的用途及使用方法。
13.2对入库材料做到三不入：
13.2.1劣质材料不入库；
13.2.2数量不清，质量不足不入库；
13.2.3不能使用的机具、用具不入库。
13.3对市场采购材料，做到依实物入库，不得以票据入库，并对入库材料分类堆放，悬挂标志，做到一目了然、堆放整齐、帐物相符。
13.4每月月底对库房进行盘查，对上月的所有机械、机具、工具用具、办公用品及材料分类汇总，制表一式三份，分别上报工程部经理。
13.5各种消耗材料的发放，必须要有工程部经理批签后的领料单方可发放，部分消耗材料收回原旧物方可发放、收旧领新。
13.6各班组及个人领用的一切财物，若损坏或丢失，按其材料价列表、造册予以扣除，上报工程部经理及财务，财务扣回。
13.7树立安全第一和思想，坚持“预防为主，防消结合”的原则，杜绝火种，火源进入库房。
禁止闲杂人员进入库房，确保公司财产安全完整。
13.8常用消耗材料不足时，要提早以书面形式向经理汇报、及时购进不能影响正常生产。
13.9认真搞好各种材料的收量工作。
13.10经常保持库内、库外的环境卫生。
13.11对未经料库的项目互调材料、机具用具等，必须使用调拔单进行调运，并将当月调拔单随当月报表上报。
编制
审核
批准
日期
日期
日期
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1/2页
文件名称
工程部目标及实施措施
生效日期
编制
审核
批准
日期
日期
日期
一、工程维修部目标
二、工程部组织构架
三、人员岗位安排
四、日常工作安排
五、培训工作
六、人员的岗位职责
七、工程部工作内容及程序
八、管理制度
九、紧急事件响应程序
工程维修部管理方案
一、工程维修部目标
1、保修处理及时率：
100%
2、返工、返修率不高于1%
3、工程维修部确保房屋本体及设施设备安计划保养，计划完成率100%
4、设备设施完好，无重大责任事故发生。
二、工程部组织构架
三、人员岗位安排：
1.锅炉工上四班三运转，每班3人，主要工作除烧锅炉人员外对住户测温、维修等工作。
淡季时除保养外做日常维修工作。
2.高压配电室，四班三运转，每班1人，主要工作巡视各配电室，抄计量表，监测运行电流、电压及日常保养工作。
3.土木工4人，主要工作业主及公共区域设备设施维修、保养工作。
4.水工分为白班和夜班，白班主要工作以日常维修、巡视及保养为主。
夜班主要以值班为主，及时完成业主和公共区域上下水报修，处理应急突发事件。
5.电工分为白班和夜班，白班主要工作以电气日常维修、巡视及保养为主。
夜班主要以值班为主，及时完成业主和公共区域供电报修、弱电系统维修、处理应急突发事件。
四、日常工作安排
1.所有员工应提前到岗作好班前的准备工作，上班后严禁进食。
2.每天早晨上班后的第一个十分钟，由工程维修部经理及主管安排当班员工当天的工作。
3.如当天安排的工作无法完成时，维修工应在派工单上注明，并向主管说明原因。
4.所有员工的日常工作由主管、经理指派方可执行，并持派工单到所报修
地点进行修理。
5.工作完成后，由报修人在派工单上签字，修理人员签字，并交回办公室
做存档，同时填写当天日报。
6.未经领导批准、指派，不得私自外出从事维修和安装工作。
7.所有工种必须要按照本工种的安全操作规程进行操作。
8.各工种人员在接到报修单时起，就要对此维修项目负责，保证安全，保证质量，完成工作，当日内不能返工。
9.一项工作完成后，不得在其他部门长时间逗留，应立即回办公室等待下
10.员工如有事须休息时，应提前向主管请假，如有计划安排的须经部门经理批准后，方可调休。
11.在任何情况下，经理有权调动任何工种的员工参加抢修和维修。
大型活动打破工种界限，员工应无条件服从。
12.维修人员要严格执行规章制度，并作好交接班记录。
13.办公室的内务工作由文员负责，管理好所有文件、图纸、派工单及各种报表，所有上级转发文件应立即向部门经理汇报。
14.工程维修部应24小时有人值班接听电话，由各专业维修工负责。
五、培训工作
1.培训计划：
主管级以上对各岗位人员的培训，前期要求每周不低于一次，后期要求每两周一次。
主管级需要出培训计划。
2.培训内容：
岗位职责、各种管理制度、操作规程、服务流程、规章制度等。
六、人员的岗位职责
1、工程部经理岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
项目总经理
直接下级：
各专业主管、维修人员
【岗位职责】
负责服务区域公共设备设施的建档管理工作。
负责工程维修工作的管理，对下属的工作结果负责。
【工作内容】
（1）负责物业服务中心所辖服务区域物业的房屋建筑、公共设施、机电设备的管理工作；
（2）负责为所辖物业的公共设备系统建立全面的维修保养计划，并负责组织实施；
（3）负责建立健全部门岗位责任制；
（4）负责安排下属的工作，监督下属遵守规章制度的情况，审查提交下属的奖惩建议；
（5）负责与相关部门对接，跟踪落实遗留问题的解决；
（6）协助物业服务中心项目总经理和有关政府部门进行沟通，加强周边工作联系；
（7）制定本部门的工作计划、物资采购计划；
（8）负责安排制定、审核本部门的年度、月度费用计划；
（9）负责制定本部门的培训计划，保证员工掌握必备的专业技术和技能；
（10）负责解决入户维修所发生的问题，协助客户服务部解决有关的投诉；
（11）与其他部门加强沟通，随时提供工程方面的法规和技术支持；
（12）负责物业服务中心水、电、气总体消耗费用的数据统计记录，上报物业服务中心项目总经理；
（13）负责检查本部门的工作进度，抽查员工工作质量，定期向物业服务中心项目总经理汇报；
（14）负责编制物业接管验收方案并落实。
2、电气主管岗位职责
【管理层级关系】
直接上级：
工程部经理
直接下级：
电力维修人员
【岗位职责】
1）正确传达经理的工作指令，带领下级员工实施具体维修工作。
2）负责本组人员的日常工作分配，并对工作结果负责。
3）熟悉服务区域楼宇、各类设施、设备的分布情况，在工作中及时检查了解员工的工作质量以及安全意识，保证人身安全。
4）执行本专业保养计划，及时处理解决发现的问题，重大问题及时报告部门经理；
5）负责向工程维修部经理汇报每日工作完成情况及需要解决的问题。
6）检查员工各种记录表格，确认工作完成质量及设备的完好情况，将工作记录上报部门经理。
7）根据员工的技术特长和实际工作情况，合理分配工作，使个人技术与能力得到有效的发挥。
8）监督员工的工作程序，严格执行安全操作规程，发现违规，及时指正。
9）对重点设备设施能熟练操作，掌握日常保养与常见故障的维修。
（10）在新接收设备设施时负责对电气部分执行检查验收工作。
（11）掌握服务区域内所有电气设备运行方式的调整，提出节能降耗合理化建议。
（12）负责物业服务中心全区电力总体消耗费用的数据统计记录，上报部门经理。
（13）每周要有工作总结，要对员工进行服务意识、岗位安全的培训。
（14）按计划实施监测计量装置的检测工作。
3、工程部综合维修主管岗位职责
【管理层级关系】
直属上级：
工程部经理
直属下级：
综合维修工
【岗位职责】
（1）对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；
（2）熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；
（3）负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；
（4）负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。
（5）负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；
（6）负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；
（7）负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。
向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；
（8）负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；
（9）负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。
遇特殊天气
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