福建省福州市樱桂山庄项目可行性报告剖析.docx

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福建省福州市樱桂山庄项目可行性报告剖析

福建省福州市樱桂山庄项目

可行性报告

福建省福州市长青植物培育有限公司

二〇一二年五月二十八日

目录

第一节项目说明…………………………………………2

第二节项目背景…………………………………………2

一、地理位置………………………………………………2

二、自然与人文环境………………………………………2

三、休闲度假及农业旅游市场概述………………………3

第三节市场分析及项目定位……………………………4

一、农业旅游发展趋势分析………………………………4

二、农业旅游市场分析………………………………5

三、项目定位………………………………………………7

四、产品和服务设计………………………………………7

第四节市场策略及趋势预测…………………………8

一、市场策略………………………………………………8

二、趋势预测………………………………………………8

第五节财务指标分析…………………………………9

第六节风险分析及控制………………………………10

一、政府政策风险…………………………………………10

二、经营运作风险…………………………………………10

三、市场风险………………………………………………10

第七节可行性研究结论………………………………10

福州樱桂山庄项目可行性报告

第一节项目说明

一、项目名称：

福州樱桂山庄。

二、项目地点：

福州市北峰岭。

三、开发占地面积：

136亩。

四、项目估算总投资:

人民币五仟叄佰伍拾万元。

五、投资公司：

福建福州长青植物培育有限公司

六、开发时间：

2009年6月。

七、项目组成：

（一）珍稀植物培育

（二）旅游观光

1、生态观光区；

2、奇花异草区；

3、乡土美食区；

4、游客服务中心。

（三）休闲度假；

第二节项目背景

一、地理位置

本项目位于福州市北峰岭，风景秀丽、交通便利，距福州市中心仅25公里。

两个小时内可到达的城市镇有8个：

长乐市、福清市、连江县、闽侯县、罗源县、闽清县、罗源县、永泰县，且一小时内可到达福州国家森林公园、雪峰山、皇帝洞、卧龙谷、寿山、桃源溪等著名旅游景点。

二、自然与人文环境

福州北峰近郊优势及丰富的森林景观资源为其发展生态旅游业提供了良好的条件，以山、水、森林为主要景观要素，以森林色彩变化突出其美感，以水体奇特性、对比度、整体组合、植被种类、地形变化等形成综合风景要素。

北峰森林景观资源开发过程中，突出森林景观色彩，营造特色风景林来提高森林景观资源的美景度；在旅游产品的开发过程中，突出山水的奇特性和绿色保健，紧紧围绕当地人文景观资源，充分体现自然资源和人文资源的真实和原始。

北峰森林景观资源开发利用现状，结合目前福建省、福州市生态旅游业的发展方向，北峰的生态旅游业发展充分利用森林、野生动物、少数民族风情和寿山石文化四大特色旅游资源；突出森林观赏与游憩，森林保健与疗养和野生动植物保护与利用；在保护自然景观、人文景观的前提下，充分利用众多的风景林资源，辅以必要的旅游设施和景观建设，旅游区建成特色突出，集“观光游览、休闲健身、疗养度假、科普修学”于一体的多元化旅游景区，满足不同年龄层次，不同文化层次游客的需求。

树立福州“后花园”的品牌，北峰建设成为“一心、二线、四区、八精品”的综合型生态旅游区。

即以岭头乡为综合服务中心，向南、北扩散形成两条旅游主线；逐步形成“生态寻幽旅游区、“风情文化旅游区”、“名胜风光旅游区”和“休闲度假旅游区”共四个功能区;“水上游乐”、‘旧溪生态寻幽”、“舍族风情”、“寿山石文化”、“北斗洋文化”“修学朝圣”、“鼓岭度假会务”、“岭头生态观光”八大旅游精品项目，北峰的生态旅游业走向可持续发展的道路。

三、休闲度假及农业旅游市场概述

随着国民经济持续稳定发展，人们生活水平不断提高，人们消费观念的不断更新，我国正处于从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重发展的转折期，追求生活质量、精神愉悦与身心健康成为大众时尚，休闲度假旅游已经成为我国的主导旅游产品之一，休闲度假旅游区因此将迎来一个快速发展的阶段。

生态旅游被看作是传统大众旅游（mass-tourism）的替代品，是当代世界旅游业的转折点，代表了二十一世纪旅游发展的方向。

在农业旅游方面，近几年来，各地农业旅游发展很快。

2004年7月国家旅游局正式命名306个全国工农业旅游示范点，其中，农业示范点达203个。

农家休闲旅游，以绿色消费为内容，模式因地制宜，种类较多，有观光性、参与性、知识性、趣味性、娱乐性、休养性等；有农家乐、采摘园、观光园、民俗文化村、农业科技示范园，山区、渔区、森林、生态草原、珍稀动物养殖场、特种作物园、休闲度假、特产节庆、选购新鲜农副产品、特色餐饮等，各有特色，吸引不同需求的游客，提升旅游文化含量，使游客“行得安心，玩得开心，住得舒心，吃得顺心，购得称心”。

农村旅游业集中在体验农村风光、农舍民情、农家饭菜等农事活动，主要以春季赏花、秋季品果为主，集体闲、观光、品尝、垂钓、体验、玩乐、购物等于一体，以身心放松的体验为目的。

因此，体验式农业旅游具有良好的发展前景。

第三节市场分析及项目定位

一、农业旅游发展趋势分析

目前乡村旅游呈现两个趋势，一是农家乐呈现集聚分布，二是旅游内容更关注文化内涵。

农家乐呈现集聚分布，形成专业村或依托特色农业带、主要旅游线路形成农家乐带状分布。

这种趋势有助于新农村建设和规范化管理。

天津蓟县从上世纪90年代中叶在市县两级政府扶持下，建立15个别具风格的旅游专业村，在2005年“十一”黄金周，这些专业村日平均接待游客达4000多人次，平均收入3万元，还发展了皮影、草编、根雕、泥塑、刺绣、石艺等具有民俗风情的参与性旅游项目。

这些专业村栽树、种花，美化村容村貌，建沼气池、改厕所、改进卫生条件。

这些正是新农村建设中所要求的。

有的专业村家家通电话，有电脑，方便信息传递。

蓟县的农业旅游由“一家一户、零星分布”转变为“百村创业、千户发展、万人参与”的大格局。

农家乐的另一个分布是沿农业产业带或沿旅游线路呈带状分布。

如浙江嘉善形成三条农业产业带，南京江心洲形成五个公园和两个景观绿化带，农家乐将依附这些产业带而分布，既便于特色农业旅游，又有利于当地名、特、优农产品扩散，促进特色农业发展。

北京大兴区庞各庄，东部以发展西甜瓜为主，西部以梨和甘薯产业为主，还建立西瓜博物馆，利用这些资源举办节庆活动，推介风景、文化、特产，吸引大批游客。

该镇200多家农户办起农家乐，2005年该镇接待中外游客22万人次，旅游餐饮收入达2900万元。

第二个发展趋势是旅游内容充实民俗风情和人文内涵。

参与富有民俗风情的农业游，即可了解当地习俗民情，以可丰富知识。

体验“行万里路，读万卷书”的真意。

游客亲手参加磨豆腐、编草鞋、打年糕、烤红薯，体验农家简朴辛劳的生活，陕西凤翔民间工艺如泥塑、木板画、剪纸、草编，成为乡村游的亮点，形成民俗产业。

少数民族的刺绣、服饰更具有悠久历史、乡土气息、民族特色和传统工艺。

它凝结着过去的生活方式和审美标准，通过这些，游客可以在差异中获得新知。

民间节日更具有传统的历史意义，如春节是亲情、美好、团圆、和善的象征。

端午节包棕子、插菖蒲、喝雄黄酒、挂五彩粽等，反映文化的流传，是文化遗产。

浙江嘉兴市“中国文化粽子节”，发布粽子生产行业标准，使具有五千年历史的传统生产和现代化、标准化相结合，使传统文化传播开并发扬光大。

在屈原的故里湖北秭归，“峡江船工号子”已成为乡村游不可缺少的一曲。

四、项目定位

以珍稀植物培育为基础、以生态旅游为平台、以休闲度假为补充，建成福州地区最大的以珍稀植物观赏为特点的综合生态旅游景点。

五、产品和服务设计

（一）珍稀植物培育

以珍稀名贵植物培育为主，并结合种植观赏性花卉、紧缺药材、速生植物等。

目前已种植国家二级保护植物、北京奥运会指定绿化树鹅掌楸10000株、名贵品种桂花树1000株。

近期将完成与国家“863”星火项目对接，引入“柚木快繁”项目，并规划开展国家紧缺名贵药材西红花、天冬、沉香的培育。

（二）旅游观光

1、生态观光区：

以露天珍稀名贵植物观赏为主，结合健身锻炼。

2、奇花异草区：

开放暖房、实验室供游客参观，展示濒危植物活体及标本，介绍植物克隆技术，并向游客出售珍稀植物种苗、盆景花卉、趣味植物（捕蝇草、猪笼草等）、净化空气植物（波斯顿蕨、黄金葛等）

3、乡土美食区：

向游客提供纯天然土鸡、土鸭、野兔、野生菌等与名贵药材一同烹制养生美食。

4、游客服务中心。

设置游客服务中心，包括团体和个人接待处、休息区、投诉处等等，以方便游客更好地游览。

（三）休闲度假

建成19栋别墅，景色秀美、环境安静，可提供私人度假、朋友聚会、小型会议、企业培训等服务。

第四节市场策略及趋势预测

一、市场策略

珍稀植物培育方面。

目前已种植的国家二级保护植物、北京奥运会指定绿化树10000株鹅掌楸、在未来5年内可以陆续达到成品标准（米径18厘米的鹅掌楸市场价格为1500元/株）。

采用滚动种植销售模式，仅鹅掌楸品种每年可实现销售收入300万元。

综合考虑鹅掌楸、柚木、桂花、名贵药材等，预计珍稀植物培育部分，每年可实现销售收入500万元以上。

旅游观光方面。

客户有两类群体，一是单次游客，一是重复性游客。

单次游客一般是为了了解珍稀植物培育只是因为新奇到此一游的，而重复性游客则是为了通过生态旅游获得休闲的感觉和购买珍稀植物或品尝养生美食后留下美好体验。

可以预测，单次游客在初期将占据绝大部分，重复性游客群体将随着樱桂山庄的知名度和消费者的认可逐步扩大规模。

单次游客的营销成本比较高，品牌忠诚度较低，消费能力较弱，而重复性游客营销成本低，品牌忠诚度高，同时又可以通过口碑宣传提升樱桂山庄的知名度和美誉度，消费能力较强。

所以，我们初期的市场策略将以单次游客为主要目标，逐步转变为针对重复性游客的市场策略。

因此，初期必须通过大规模的广告宣传和活动策划，在短时间内建立和提高樱桂山庄的形象和知名度。

一方面通过大规模的广告投入让市场知道樱桂山庄，另一方面通过旅行社等渠道协同推广。

与此同时，我们可以逐步丰富我们的产品设计，除了已有的项目外，还可以开发出能够吸引游客重复消费的项目，比如认领珍稀植物，在不同的季节体验不同的生活方式，比如春天赏花、夏天避暑、秋天闻香、冬天进补等，让大家在都市生活之外还有另一片更加淳朴自然的天空。

我们还可以针对一些团体，比如学校、企事业单位进行直接销售，开发团体旅游市场，包括学生春游、夏令营、企业福利旅游等等。

休闲度假方面。

19栋别墅，每年按出租150天计算，每天500元，则年收入142万。

二、趋势预测

借助开业初期的大规模宣传推广以及周边良好的市场，预计第一个完整经营年度将达到36万人，随着知名度的提高和新市场的不断开拓，客流量将不断增大，预计5年后将达到一个比较稳定的状态，到第五年预计达到60万人，如下图所示。

第五节财务指标分析

按照门票10元一张，人均花卉特产采购支出30元，餐饮娱乐人均消费30元，共计人均消费70元计算，第一年至第五年收益分别为350万、490万、630万、770万、910万。

按照40％的成本费用率，5.2％的营业税率，33％的企业所得税率，各年的最终利润如下表所示：

年份

苗木收入

旅游收入

别墅收入

营业税

成本

所得税

利润

1

500

350

142

2

500

490

142

3

500

630

142

4

500

770

142

5

500

910

142

单位：

万元

内部收益率IRR＝8.92％。

以40年经营期，5％的贴现率计算，净现值NPV＝7068万元。

静态回收期为11年。

第六节风险分析

一、政府政策风险

本项目的土地以及房屋均已获得国家颁发的产权证书，政府对高新农业和生态旅游项目长期都是大力扶持的，在可预计的未来，该项目的政府政策风险很小。

二、市场风险

当社会、经济等宏观环境或政府相关政策发生重大变化时，市场将产生较大风险。

但从目前情况及未来预期来看，经济快速发展，社会保持稳定，人们生活水平日益提高，对健康休闲生活方式的需求将保持一个比较稳定的增长态势，而且乡村旅游、生态旅游是国家大力推广的一种旅游方式，其未来发展比较乐观。

另一方面，珍稀植物培育属于高科技行业，进入门槛高、投资周期长、产品价格波动小、市场稳定。

因此，市场风险对于樱桂山庄项目来说很小。

三、经营运作风险

对于现有经营管理团队来说，现代化管理意识强、已经建立了客户信息管理、客户关系管理、公共关系管理、人力资源管理、成本控制、流程管理等管理体系，并掌握了园林管理和休闲度假市场开拓办法，但对于农业旅游项目还缺少足够的认识，有待建设和强化。

第七节可行性研究结论

从以上分析可以看出，樱桂山庄项目具有风险小，收益高出一般水平，获益稳定的特点，股东将获得较好的回报，是一个可以投入的项目。

福建福州长青植物培育有限公司

二〇一一年三月十八日